自2001年土地转让从协议出让改为公开“招拍挂”后,房地产行业就越来越依赖资金实力,特别是2004年以来,随着政府紧缩地根和银根,房地产逐步出现了“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应。最近,在经济衰退尚未硝烟散尽的背景下,部分房地产企业通过银行信贷、借壳上市、定向增发以及企业债疯狂拿地,加剧了房地产行业的“贫富差距”,寡头垄断的隐忧将使未来的中国房价走势更加扑朔迷离。
　　7月18日,中央电视台《经济半小时》栏目在《谁是房价暴涨元凶》的专题报道中,指出已经上市的房地产公司不仅是最近房价上涨的主角,而且也是高价拿地的主角,特别是一些有政府背景的上市公司。比如,朝阳区广渠路15号地块,以总价40.6 亿元刷新了全国地王的记录,而买下该地块的香港上市公司方兴地产,除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外,今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。如此雄厚的资金实力甚至让地产大鳄潘石屹也自愧不如,感叹“国进民退”。
　　无独有偶。有国资背景的保利地产尽管2008年底的资产负债率高达70%,但目前也通过再融资80亿元逆势扩张囤地。80亿元创下了今年以来资本市场再融资规模的记录,而且最终24.12元的增发价格不仅远高于原定的12.12元,而且已经十分接近二级市场的价格(7月21日保利地产收盘价为28.64元)。如此高的增发价格也从侧面反应了在中国建筑即将上市的推动下,市场对于包括保利地产在内的房地产板块继续维持“暴利”的乐观情绪。
　　除了有国资背景的上市公司在银行和资本市场双管齐下外,房地产上市公司整体都在利用宽松的流动性募集资金。据统计,截至6月初,单是A股市场,房地产上市公司计划通过增发募集资金已超过200亿元,而公司债券融资计划募集资金合计也高达110亿元。而且,今年以来也出现了房地产企业借壳ST上市公司重组的高峰,尽管借壳后想再融资需要一年多的时间,但房地产企业借壳上市后,品牌知名度将大大提高,不仅有助于销售,而且更容易得到银行信贷的支持。
　　目前,在A股和香港上市的房地产企业约有130家,而目前中国约有5万家左右的房地产企业。这些上市公司乘着金融的翅膀,而且是政府赐予的“隐形的翅膀”(或者通过银行信贷,或者通过宽松货币政策制造的资产泡沫),这将严重改变中国房地产行业的格局,不仅产业集中度会大大上升,在局部区域还有可能产生寡头垄断的局面。另外,如果资金过多地流向有政府背景的房地产企业,不仅会导致资源配置效率的低下,这种依靠行政或准行政手段挤压中小房企的“优胜劣汰”也难言公平。
　　当然,中国目前的房地产行业的集中度并不算高,比如,在2008年底,作为行业领头羊的万科,其销售收入占全国总销售额仅为2.6%,而且,全国四大房地产企业销售收入占全国总销售额的比重,截至今年上半年也仅为10%左右。但我们应该注意到行业集中度的上升趋势。比如,2001年万科的市场份额仅为0.88%,2006年已上升到1.25%,2008年就上升到了2.6%。而全国四大房地产企业的市场份额2006~2008年分别为4.6%、5.2%和7.7%,今年上半年就已经达到了10%。可以看出,尽管绝对量并不高,但房地产行业集中度的趋势在不断加强。而且,有些城市似乎已经进入了垄断时代,比如,广州房地产市场40%的市场份额掌握在前5名开发商手中。
　　房地产市场是一个充满垄断的市场。政府垄断着土地供应市场,而且由于房地产的不可流动性,以及产品差异化和地域差异化的因素,房地产又具有自然垄断的特征,再加上房地产商对于市场信息的垄断,已经令消费者苦不堪言。如果整个房地产市场集中度再不断提高,甚至出现寡头垄断,特别是被长袖善舞左右逢源的国资背景企业垄断,那么即使没有众所周知的制度因素,消费者还是会成为房地产商案板上的“鱼肉”。
　　
　　■行业动态
　　北京楼市自去年12月份有小幅度的下降走势,2009年1月份和2月份,受“双节”的影响,楼市再次低迷,但是,谨呈2月末的“小阳春”,3月份楼市较大幅度的回暖,4月份,北京房地产市场继续冲高,有较大幅度的回暖,5月份虽有小幅度下调,但是基本保持了4月份的交易水平,6月份交易量再次以回暖的趋势出现。
　　随着去年一系列的“救市”政策的冷却,新一轮的房地产价格战再次开始,摆脱“双节”的低迷后,3月份的再次回暖,证明今年购房者和售房者之间的博弈开始,受国家政策走向和国际经济走势情况的影响,购房者再次投入到对地产市场的关注中,5月份到6月份,开发商将“上涨”趋势落实到行动,北京房地产市场在5月下旬后,就经历了如火如荼的热销售。
　　信息来源:北京市房地产交易管理网上古地产