浅谈我国个人住房抵押贷款风险的防范

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  【摘要】银行的房地产个人住房抵押贷款业务进入我国的房地产市场以来,随着我国住房制度和金融改革的深化,国民经济的持续稳定发展和房地产市场的日趋成熟,银行的个人住房抵押贷款业务呈现出快速增长的良好发展态势。但是,在个人住房抵押贷款规模和总量迅速扩张的过程中,个人住房抵押贷款业务也逐步显现出一系列的问题。因此,探讨我国银行业金融机构如何认真吸取美国次级债危机的经验教训,分析目前银行个人住房抵押贷款业务所存在的各种风险,研究防范风险的各种措施,有效防范个人住房抵押贷款风险,维护金融稳定,具有重要的现实意义。
  【关键词】个人住房抵押贷款;资产证券化;信用风险
  中图分类号:F830 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)05-0218-02
  
  1 个人住房抵押贷款发展历程
  个人住房抵押贷款市场按发展历程中出现的顺序整体上可划分为一级市场和二级市场。一级市场是指借款人以所购房地产为抵押,向贷款人借款的市场。二级市场主要是为抵押贷款发放机构提供补充资金的市场,贷款机构可以将所拥有的抵押贷款资产直接出售给中介机构获得销售收入,或者自己组建抵押贷款资产池并发行证券融资。
  1.1个人住房抵押贷款发展现状
  在个人消费信贷中,由于个人住房抵押贷款占据了重要地位,近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。
  1.2个人住房抵押贷款的发展特征
  个人住房抵押贷款的发展方向是住房抵押贷款证券化,住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(Special Purpose Vehicle ,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。结合以上几个环节,我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,但是明令禁止政府提供信用担保。
  2个人住房抵押贷款风险分析
  我们在前面说到,个人住房抵押贷款,是指个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所購买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人。在实际操作中,由于种种因素个人住房抵押贷款会存在不同程度的风险。下面就对一些典型的风险做一些分析。
  2.1利率风险
  利率风险是指源于利率水平的变动而给银行资产的价值带来的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定,如果利率下调,定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行,而贷款必须在执行期满一年时改为降低后的利率,这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源,那么其经营就有可能亏本。如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。同时贷款利率的增长,加大了还款人的还款压力,出现了提前还款——另一种风险(违约风险)。
  2.2流动性风险
  流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征,商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,因此商业银行面临着及时变现的风险。
  2.3法律风险
  借鉴美国住房抵押贷款所带来的全球性经济危机和我国住房抵押贷款的历史案例,我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是指法律制度不健全, 对失信、违约行为惩罚办法不具体, 执行力度不强,使商业银行面临损失。我们知道,良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件,然而目前我国还没有专门针对消费信贷的法律、法规。另一方面,商业银行的日常经营活动或各类交易应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中,因为无法满足或违反法律要求,导致商业银行不能履行合同发生争议、诉讼或其他法律纠纷,而可能给商业银行造成经济损失的风险。在实际操作中最典型的现象就是假按揭。假按揭可表现为无购房事实按揭和返租按揭。无购房按揭是指开发商通过内部员工或其他关联人虚构购房事实,在银行办理按揭贷款,再将贷来的款项挪作他用,造成银行资金风险,如“森豪公寓”骗贷案、2006年6月案发的工商银行西安朱雀大街支行骗贷案。返租按揭是指开发商与购房者相互串通,以高出房产成倍的价格进行按揭,为开发商套取现金,此后开发商分期以租金的形式将贷款本金连同利息返还购房者的融资方式。根据银行的内部调查,假按揭已成为住房抵押贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。假按揭中,银行处置贷款抵押物所得款项往往不能足额清偿债务余额,再加上拍卖处置抵押物时众多环节的审查和核实,消耗大量的人力和物力,导致银行处置抵押物的价值大大缩水。因此,银行的贷款回收率往往很不理想。
  2.4政策风险
  这是指政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期, 市场机制不健全, 政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和经济过热, 与调控宏观目标相违背时, 政府会采取房地产调整政策, 房地产业政策的调整和收缩, 使商业银行面临政策风险。
  2.5信用风险
  信用风险又称违约风险,其原因是很复杂的,但主要是借款人家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能如期或无力偿还银行贷款,被迫放弃所购房屋从而给银行带来的损失。它是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险[12]。一般有下面几种形式:
  (1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后,因实际支付能力下降或突发事件的发生,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。
  (2)理性违约。理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大,继续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约。
  (3)提前还款。提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时,提前偿还贷行为就有可能发生,提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
  2.6抵押风险
  抵押风险包括抵押物自身的风险和抵押物产权风险。由于个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款,但是住房本身也是存在风险的。一般有以下两种情况:
  (1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额、合法变现,就会遭受抵押处置风险。
  (2)抵押物价格风险。抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。例如房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁,或者由于宏观政策改变,导致房屋价格降低,一旦借款人违约,银行就有可能遭受损失。
  2.7管理风险
  它是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题而导致的信贷风险。目前, 商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动, 不计风险代价抢占市场份额; 个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大, 尚未形成合理评价标准和业务流程; 熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏, 管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展; 个人信用信息基本属于封闭状态, 银行之间缺乏沟通,个人的信用信息资源无法共享, 缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等。
  2.8操作风险
  违规操作是银行内部形成资产风险最主要的原因之一, 主要表现为: 一是在业务导向激励约束机制下, 经营机构重业务轻管理, 甚至违规经营, 未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件, 借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务。二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高, 违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束。
  2.9金融欺诈风险
   “假按揭”恶意套取资金的行为成了银行最直接也是最大的风险来源。所谓假按揭,主要是指导开发企业以本单位职工及其他關系作为购房人,借购房之名套取金融机构贷款的行为。假按揭的开发商一旦经营不善或出现困难就会使低风险的个人住房贷款变成了高风险的房地产开发贷款,就会造成风险的集中暴露。
  3 思考与分析
   资产证券化最大的优点是筹集资金和分散风险,就我国商业银行目前的丰裕资金状况而言, 扩大资金来源, 到资本市场上筹集资金并没有迫切要求,这与目前我国商业银行发放个人住房抵押贷款并不缺少资金来源的现状有关。事实上, 近几年来, 我国商业银行一直都处于存差的状态, 为缺少优质的贷款项目无处投放资金而发愁,但这种情况并不必然同实行住房抵押贷款证券化相抵触,因为, 一方面, 住房抵押贷款是一种长期的资产运用, 而银行的资金来源——负债大部分是短期和中期负债, 资产和负债不应长期存在着不匹配的状况,住房抵押贷款证券化正是调整资产期限的一个有效手段。另一方面, 住房信贷的需求由于受房地产市场的发育、受信贷条件的约束等原因有被抑制的事实, 长远看, 只有发展证券化, 才能满足住房信贷的潜在需求, 才能推动住房信贷业务的发展。而住房抵押贷款证券化具有能够降低风险、提高资本充足率、开拓中间业务的功能, 正是目前我国商业银行深化改革所迫切需要的。因此, 我国商业银行应该加快个人住房抵押贷款证券化的进程。此外,房地产市场具有周期性,个人住房抵押贷款期限长,每笔贷款数额相对较小,一旦房地产市场出现调整或振荡,贷款违约等风险就会显现,我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验,因此加强个人住房抵押贷款风险防范,完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
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