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摘要：进度控制是地产开发项目的控制目标之一，充分发挥建设单位在项目开发过程中的作用，协调各施工单位、监理单位等共同确保项目开发进度顺利进行，对控制项目投资成本、保证工程质量、加快施工进度、确保交付使用时间以及扩大项目的经济利益都有着重要意义。本文以金桥国际商业广场的实践为例，浅析商业地产项目的前期设计管理、施工进度管理、竣工备案进度管理及前期营运配合管理。
关键词：商业项目，进度控制，设计管理，施工管理，竣工备案管理
Abstract: progress control is real estate development projects one of the goals of the control, and give full play to the construction unit in project development process function, and to coordinate the construction unit, supervision unit, to ensure that project progresses smoothly, to control the project investment cost, ensuring the quality of projects, speed up the construction progress, ensure delivery time and expand the use of the economic interests of the project has an important significance. Based on the practice of international commercial plaza golden bridge as an example, according to the commercial real estate the early stages of the project design management, construction progress management, the completion schedule management and record the operation with management.
Keywords: commercial projects, progress control, design management, construction management and completion of the record management
中圖分类号： TU71 文献标识码：A文章编号：
1、项目简介：
金桥国际商业广场位于上海市浦东新区金桥地区，紧临地铁M6号线。整个地块呈“L”形，占地面积约6万平方米，总建筑面积约18万平方米，其中地下室的建筑面积约7.5万平方米。建筑容积率1.69，绿地率24％，由11幢建筑单体组成，主要功能为商业、办公、餐饮、娱乐等。
2、项目的过程控制与管理
本项目于2007年9月开始桩基工程，并于2009年9月完成本项目的竣工备案，通过合理的管理措施大大缩短了工期，确保在2009年底全面顺利开张。针对大型商业地产项目面积大、单体多、进度要求高的特征，项目必须抓住进度控制的重点和难点：
（1）设计管理 ：整合好项目开发的国际化设计团队，做好项目的策划、商业定位和各系统的设计工作。
（2）施工进度管理：抓好项目施工进度的关键路线，如地下二层的深基坑、室外总体的施工等，做好各专业施工队伍的协调管理，合理优化施工技术。
（3）竣工备案管理：统筹安排、同步进行。合理组织协调竣工备案各节点的完成时间。
（4）营运前的协调配合：针对商业地产的特性，做好营运前的移交管理、租户的配合，确保项目顺利开张。
2.1 设计管理
随着近年来上海城市化进程的加快，以及上海中心城区房价的日渐高企，越来越多的人把家或公司安在了非传统商业区和副中心城区，由此带来的对高品质生活、工作、购物、娱乐等方面的需求愈见增长、愈见迫切。因此商业地产的前期设计和策划是整个项目进度的基础和源头，通过引入良好的建筑设计理念和精细的前期调研、业态的合理分布，可以避免后期施工和营运过程的大量修改和整修，缩短在施工阶段边设计边施工边修改的工作量，提高施工阶段的效率。
任何地产开发项目均以设计为基础，完善、详尽、及时的设计是项目正常施工的先决条件。近年来随着商业地产项目开发的日趋成熟，边设计、边招商、边施工的“三边”方法已经成为缩短项目开发周期、节约项目开发成本、合理利用各方资源的有效方法，设计在项目开发中的重要性更加凸显。结合金桥国际商业广场的设计，针对大型商业广场的特性主要需注意以下设计要素：
（1）大型商业广场的建筑与机电设计充分考虑了此种可变性，在多处商业分隔中预留厨房、厕所、空调通风系统等配套设施，使各种商业业态在一定范围内灵活调整。
（2）建筑设计在满足商业地产功能性需求的同时，充分考虑市场要求，根据不同的业态分布，人流动线、合理规划出了多种形式的商业空间。
（3）在大型商业广场的建筑设计充分考虑以人为本的原则，细化公共区域的建筑细节（如：商场后勤通道的做法、厕所分布的合理性、顾客休息区域、电梯位置的合理布置等等）。
（4）结合商业广场的特点综合考虑室内外广告的布置和标识标牌的布置。
（5）由于商业广场的特性，国内一般的大型商业广场的绿化景观面积较小。因此本项目在设计过程中充分根据现场条件，运用新技术布置垂直绿化、屋面绿化、同时提高广场的平面绿化和景观小品的面积。以体现“花园中的商场，商场中的花园”的理念。
（6）商业广场的设计是一般由多家设计顾问单位共同协作的，在过程中做好建筑、结构、机电、室内装饰、室外景观绿化、室外灯光、室内外广告标示标牌等的统筹。
（7）加强设计与现场施工的信息沟通，及时跟进，以缩短项目的开发时间。
2.2施工进度管理
施工过程中的进度管理是一个动态管理过程，大型商业广场项目施工主要难点体现为深基坑施工、室外总体施工及诸多专业施工单位的协调管理。
2.2.1围护体系设计优化与深基坑施工
一般大型商业广场综合考虑地下空间开发的因素多为深基坑，而深基坑的施工又约占整个工期的1/3左右，是项目施工周期的关键路线。因此必须合理布局围护体系的设计，优化施工阶段的施工方案，充分利用各方资源，提高综合效益。
以本项目为例，基坑为长近350米、宽60～130米、占地面积近35000平方米的狭长基坑，开挖深度为10.50～10.90米，围护设计时将基坑分为三个独立的小基坑。基坑一侧临近张杨路侧地铁区间隧道及共同沟，为控制基坑变形，围护结构采用地下连续墙；其余侧及分区中隔墙采用钻孔灌注桩及双头水泥土搅拌止水桩围护型式。
施工中采用合理安全的支撑形式，设置合理的栈桥位置或码头，作为地下室结构施工材料周转临时堆场及混凝土浇捣及挖土机械的停放、回转场地。基坑土方开挖针对上海地区软土的流变特性应用“时空效应”理论，严格限时完成土体开挖，垫层、支撑浇筑，严格控制土体卸载体量和坑内土体无支撑暴露时间，快速施工以控制基坑变形。同时为保护周边环境，底板施工结合后浇带分块浇筑，以减少和控制开挖卸载引起的基坑内土体隆起和围护侧向变形，从而保护周边环境的安全。 必要时，还应在基坑围护与保护对象间的土层内，采用跟踪、分层、双液、速凝填充循踪注浆措施，以保证地铁设施及周边建筑物的安全。
综上所述，深基坑通过合理组织、精心施工。针对关键节点的施工、设计的技术优化，充分发挥设计、施工、建设单位及专家资源可以达到在施工进度上的合理控制。
2.2.2室外总体施工
室外总体的完工时间是项目总体配套（水、电、电信、天然气等）调试的关键，必须抓紧。本项目室外总体施工是从2009年4月中旬开始到2009年6月底结束，共计二个半月。并且室外总体工程除了雨污水系统外大量的施工单位都是市政专业配套单位，都是由建设单位组织协调和统筹管理的，因此建设单位在综合协调室外配套工程中作为重要角色，同时必须和施工单位一起提前部署，合理安排施工搭接，施工顺序。建设单位必须具备较强的综合协调能力，做好总包、机电、市政配套单位（强电、自来水、煤气、电信、市政管井、市政道口等）、 绿化园林等的协调工作，以确保工期。
以本项目为例，采取大开挖方式，因此外墙脚手架的拆除时间就关系到整个室外总体施工的起始时间。考虑到本项目工期紧张，如果待外墙挂面施工完毕再进行室外总体施工，则及有可能遇到雨季，不仅给室外总体施工带来很大不便，更有可能造成工期拖延。经与各施工单位协调，决定在粉刷后即逐步拆除脚手架，进行室外总体施工，并采用吊篮进行外墙挂面、涂料及外墙机电安装的施工。
2.2.2.1施工准备
室外综合管网主要由室外给水系统、室外消防系统、绿化喷灌系统、室外排污系统、室外雨水排放系统以及供电、燃气系统。多个系统多家单位同时施工，因此需于大开挖前做好准备工作，避免由于准备不足造成返工等不必要损失。
(1）协调相关单位做好管线交底，收集关于城市雨污排放、供电、供暖、供水、然气等的第一手资料。
(2）组织土建、机电等相关专业对图纸进行会审，再根据管网的设计标高排列管网的施工先后顺序。
(3）协调市政单位在总体施工前将污水沉砂隔栅池施工完毕。
(4）在室外工程施工前，将原来生活区和办公区的临时设施及小型构筑物拆除。
(5）做好施工过程中的技术保证措施，如市政管线的保护、临时道路的保护以及确保场地临时排水通畅等。
2.2.2.2施工总体部署
整个室外总体工程涉及的工作面广，工作内容复杂，分项工程种类众多，建设单位协同施工单位根据现场实际情况安排合理的施工顺序，各区域本着设计标高由低到高的原则，逐步进行。
金桥国际商业广场是一个低密度的休闲购物广场，广场内部不设置车道且大型乔木较多，因此在室外总体施工之前要充分考虑室外地坪混凝土浇筑顺序、屋面设备吊装、广场内大型乔木种植等问题，合理统筹安排施工顺序，解决各单位施工过程中出现的矛盾，避免成品破坏。
2.2.3各施工单位的协调
一个综合性的商业地产项目涉及的施工单位相当多，以本项目为例：施工总承包单位、机电单位、幕墙及铝合金门窗单位、电梯施工单位、精装修单位、园林绿化单位、LED显示屏单位、户外广告及标牌单位、景观照明单位、市政配套单位等等。业主必须参与到项目的整体施工协调过程中去，通过合理的安排，已确保项目的进度。
（1）必须明确施工总承包单位的总承包管理的职责，加强总承包的单位的管理义务，充分发挥总承包单位的优势，综合协调。
（2）根據项目的招标计划及时确定各专业施工队伍，以利项目的施工准备。
（3）从合约角度明确各施工单位的施工界面和施工内容。
（4）施工工程中抓住总进度计划的时明确各施工单位的内控计划，合理布局、交叉施工、不断修正，以确保总工期的完成。
2.3、竣工备案管理
竣工备案是地产项目投入营运之前的最后一个环节，也是检验项目竣工质量的重要途径，涉及到地产项目各个主管部门，且环环相扣，是一个系统工程，自然成为项目进度管理的关键。备案验收工作是建设单位的主要工作，同时又需要各施工单位、监理单位、顾问单位相互协助共同完成。
金桥国际商业广场地上部分建筑单体多，面积大，故相关之验收备案工作可根据地块和建筑单体分类同步进行，安排得当则可以大大压缩整个备案过程的时间。以本项目为例提早着手准备备案相关工作，完成整个项目竣工备案仅两个多月时间。短时间完成竣工备案依靠的即是“统筹安排、同步进行”。
2.4、营运前的配合工作
工程竣工备案并不是商业地产的项目管理的终点，经过了市场调研期，规划设计，施工建设，招商招租后，配合租户顺利开业才是商业项目的关键。本项目于2009年9月竣工备案，如何通过租户的进场装修、配合物业管理逐步开业隆重出场，顺利经过国庆、圣诞、元旦及春节的商业旺季，带动整个项目的人气是本项目的关键。为此项目配合市场部及租户，做好各项准备工作：
(1）同步工程移交、设备调试移交。
(2）全力配合物业的验收及缺陷整改。
(3）租户室内二次装修图纸的审核。
(4）租户室外门店及广告审核。
(5）室内外广告标志牌的补充及跟进。
(6）室内外公共部位的商业设施完善。
经过三个月的配合，项目的租户入户率达到了近80％，为12月全面开业奠定了基础。
3、 总结
商业地产项目的进度控制与管理是一个复杂庞大的工作，需要设计、施工、配套、营运等团队相互配合。合理的安排各个工作，对项目开发各个阶段进度进行动态的控制，通过综 合管理、整合各种项目资源、把握好项目开发的大局才能使一个建筑工程更快的成为一个成功的地产项目，更早的体现商业价值，为建设单位和社会带来双赢的局面。
参考文献：
[1] 于学馥，宋存义.不确定性科学决策方法[M].北京，冶金工业出版社，2003
[2] 杨建平.价值工程在基坑支护方案优选中的应用[J].四川建筑，2003(4)：
[3] 曲名菊．民用建筑项目工程造价的全过程控制[J]．科技风．2010，03．
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：商业项目，进度控制，设计管理，施工管理，竣工备案管理
Abstract: progress control is real estate development projects one of the goals of the control, and give full play to the construction unit in project development process function, and to coordinate the construction unit, supervision unit, to ensure that project progresses smoothly, to control the project investment cost, ensuring the quality of projects, speed up the construction progress, ensure delivery time and expand the use of the economic interests of the project has an important significance. Based on the practice of international commercial plaza golden bridge as an example, according to the commercial real estate the early stages of the project design management, construction progress management, the completion schedule management and record the operation with management.
Keywords: commercial projects, progress control, design management, construction management and completion of the record management
中圖分类号： TU71 文献标识码：A文章编号：
1、项目简介：
金桥国际商业广场位于上海市浦东新区金桥地区，紧临地铁M6号线。整个地块呈“L”形，占地面积约6万平方米，总建筑面积约18万平方米，其中地下室的建筑面积约7.5万平方米。建筑容积率1.69，绿地率24％，由11幢建筑单体组成，主要功能为商业、办公、餐饮、娱乐等。
2、项目的过程控制与管理
本项目于2007年9月开始桩基工程，并于2009年9月完成本项目的竣工备案，通过合理的管理措施大大缩短了工期，确保在2009年底全面顺利开张。针对大型商业地产项目面积大、单体多、进度要求高的特征，项目必须抓住进度控制的重点和难点：
（1）设计管理 ：整合好项目开发的国际化设计团队，做好项目的策划、商业定位和各系统的设计工作。
（2）施工进度管理：抓好项目施工进度的关键路线，如地下二层的深基坑、室外总体的施工等，做好各专业施工队伍的协调管理，合理优化施工技术。
（3）竣工备案管理：统筹安排、同步进行。合理组织协调竣工备案各节点的完成时间。
（4）营运前的协调配合：针对商业地产的特性，做好营运前的移交管理、租户的配合，确保项目顺利开张。
2.1 设计管理
随着近年来上海城市化进程的加快，以及上海中心城区房价的日渐高企，越来越多的人把家或公司安在了非传统商业区和副中心城区，由此带来的对高品质生活、工作、购物、娱乐等方面的需求愈见增长、愈见迫切。因此商业地产的前期设计和策划是整个项目进度的基础和源头，通过引入良好的建筑设计理念和精细的前期调研、业态的合理分布，可以避免后期施工和营运过程的大量修改和整修，缩短在施工阶段边设计边施工边修改的工作量，提高施工阶段的效率。
任何地产开发项目均以设计为基础，完善、详尽、及时的设计是项目正常施工的先决条件。近年来随着商业地产项目开发的日趋成熟，边设计、边招商、边施工的“三边”方法已经成为缩短项目开发周期、节约项目开发成本、合理利用各方资源的有效方法，设计在项目开发中的重要性更加凸显。结合金桥国际商业广场的设计，针对大型商业广场的特性主要需注意以下设计要素：
（1）大型商业广场的建筑与机电设计充分考虑了此种可变性，在多处商业分隔中预留厨房、厕所、空调通风系统等配套设施，使各种商业业态在一定范围内灵活调整。
（2）建筑设计在满足商业地产功能性需求的同时，充分考虑市场要求，根据不同的业态分布，人流动线、合理规划出了多种形式的商业空间。
（3）在大型商业广场的建筑设计充分考虑以人为本的原则，细化公共区域的建筑细节（如：商场后勤通道的做法、厕所分布的合理性、顾客休息区域、电梯位置的合理布置等等）。
（4）结合商业广场的特点综合考虑室内外广告的布置和标识标牌的布置。
（5）由于商业广场的特性，国内一般的大型商业广场的绿化景观面积较小。因此本项目在设计过程中充分根据现场条件，运用新技术布置垂直绿化、屋面绿化、同时提高广场的平面绿化和景观小品的面积。以体现“花园中的商场，商场中的花园”的理念。
（6）商业广场的设计是一般由多家设计顾问单位共同协作的，在过程中做好建筑、结构、机电、室内装饰、室外景观绿化、室外灯光、室内外广告标示标牌等的统筹。
（7）加强设计与现场施工的信息沟通，及时跟进，以缩短项目的开发时间。
2.2施工进度管理
施工过程中的进度管理是一个动态管理过程，大型商业广场项目施工主要难点体现为深基坑施工、室外总体施工及诸多专业施工单位的协调管理。
2.2.1围护体系设计优化与深基坑施工
一般大型商业广场综合考虑地下空间开发的因素多为深基坑，而深基坑的施工又约占整个工期的1/3左右，是项目施工周期的关键路线。因此必须合理布局围护体系的设计，优化施工阶段的施工方案，充分利用各方资源，提高综合效益。
以本项目为例，基坑为长近350米、宽60～130米、占地面积近35000平方米的狭长基坑，开挖深度为10.50～10.90米，围护设计时将基坑分为三个独立的小基坑。基坑一侧临近张杨路侧地铁区间隧道及共同沟，为控制基坑变形，围护结构采用地下连续墙；其余侧及分区中隔墙采用钻孔灌注桩及双头水泥土搅拌止水桩围护型式。
施工中采用合理安全的支撑形式，设置合理的栈桥位置或码头，作为地下室结构施工材料周转临时堆场及混凝土浇捣及挖土机械的停放、回转场地。基坑土方开挖针对上海地区软土的流变特性应用“时空效应”理论，严格限时完成土体开挖，垫层、支撑浇筑，严格控制土体卸载体量和坑内土体无支撑暴露时间，快速施工以控制基坑变形。同时为保护周边环境，底板施工结合后浇带分块浇筑，以减少和控制开挖卸载引起的基坑内土体隆起和围护侧向变形，从而保护周边环境的安全。 必要时，还应在基坑围护与保护对象间的土层内，采用跟踪、分层、双液、速凝填充循踪注浆措施，以保证地铁设施及周边建筑物的安全。
综上所述，深基坑通过合理组织、精心施工。针对关键节点的施工、设计的技术优化，充分发挥设计、施工、建设单位及专家资源可以达到在施工进度上的合理控制。
2.2.2室外总体施工
室外总体的完工时间是项目总体配套（水、电、电信、天然气等）调试的关键，必须抓紧。本项目室外总体施工是从2009年4月中旬开始到2009年6月底结束，共计二个半月。并且室外总体工程除了雨污水系统外大量的施工单位都是市政专业配套单位，都是由建设单位组织协调和统筹管理的，因此建设单位在综合协调室外配套工程中作为重要角色，同时必须和施工单位一起提前部署，合理安排施工搭接，施工顺序。建设单位必须具备较强的综合协调能力，做好总包、机电、市政配套单位（强电、自来水、煤气、电信、市政管井、市政道口等）、 绿化园林等的协调工作，以确保工期。
以本项目为例，采取大开挖方式，因此外墙脚手架的拆除时间就关系到整个室外总体施工的起始时间。考虑到本项目工期紧张，如果待外墙挂面施工完毕再进行室外总体施工，则及有可能遇到雨季，不仅给室外总体施工带来很大不便，更有可能造成工期拖延。经与各施工单位协调，决定在粉刷后即逐步拆除脚手架，进行室外总体施工，并采用吊篮进行外墙挂面、涂料及外墙机电安装的施工。
2.2.2.1施工准备
室外综合管网主要由室外给水系统、室外消防系统、绿化喷灌系统、室外排污系统、室外雨水排放系统以及供电、燃气系统。多个系统多家单位同时施工，因此需于大开挖前做好准备工作，避免由于准备不足造成返工等不必要损失。
(1）协调相关单位做好管线交底，收集关于城市雨污排放、供电、供暖、供水、然气等的第一手资料。
(2）组织土建、机电等相关专业对图纸进行会审，再根据管网的设计标高排列管网的施工先后顺序。
(3）协调市政单位在总体施工前将污水沉砂隔栅池施工完毕。
(4）在室外工程施工前，将原来生活区和办公区的临时设施及小型构筑物拆除。
(5）做好施工过程中的技术保证措施，如市政管线的保护、临时道路的保护以及确保场地临时排水通畅等。
2.2.2.2施工总体部署
整个室外总体工程涉及的工作面广，工作内容复杂，分项工程种类众多，建设单位协同施工单位根据现场实际情况安排合理的施工顺序，各区域本着设计标高由低到高的原则，逐步进行。
金桥国际商业广场是一个低密度的休闲购物广场，广场内部不设置车道且大型乔木较多，因此在室外总体施工之前要充分考虑室外地坪混凝土浇筑顺序、屋面设备吊装、广场内大型乔木种植等问题，合理统筹安排施工顺序，解决各单位施工过程中出现的矛盾，避免成品破坏。
2.2.3各施工单位的协调
一个综合性的商业地产项目涉及的施工单位相当多，以本项目为例：施工总承包单位、机电单位、幕墙及铝合金门窗单位、电梯施工单位、精装修单位、园林绿化单位、LED显示屏单位、户外广告及标牌单位、景观照明单位、市政配套单位等等。业主必须参与到项目的整体施工协调过程中去，通过合理的安排，已确保项目的进度。
（1）必须明确施工总承包单位的总承包管理的职责，加强总承包的单位的管理义务，充分发挥总承包单位的优势，综合协调。
（2）根據项目的招标计划及时确定各专业施工队伍，以利项目的施工准备。
（3）从合约角度明确各施工单位的施工界面和施工内容。
（4）施工工程中抓住总进度计划的时明确各施工单位的内控计划，合理布局、交叉施工、不断修正，以确保总工期的完成。
2.3、竣工备案管理
竣工备案是地产项目投入营运之前的最后一个环节，也是检验项目竣工质量的重要途径，涉及到地产项目各个主管部门，且环环相扣，是一个系统工程，自然成为项目进度管理的关键。备案验收工作是建设单位的主要工作，同时又需要各施工单位、监理单位、顾问单位相互协助共同完成。
金桥国际商业广场地上部分建筑单体多，面积大，故相关之验收备案工作可根据地块和建筑单体分类同步进行，安排得当则可以大大压缩整个备案过程的时间。以本项目为例提早着手准备备案相关工作，完成整个项目竣工备案仅两个多月时间。短时间完成竣工备案依靠的即是“统筹安排、同步进行”。
2.4、营运前的配合工作
工程竣工备案并不是商业地产的项目管理的终点，经过了市场调研期，规划设计，施工建设，招商招租后，配合租户顺利开业才是商业项目的关键。本项目于2009年9月竣工备案，如何通过租户的进场装修、配合物业管理逐步开业隆重出场，顺利经过国庆、圣诞、元旦及春节的商业旺季，带动整个项目的人气是本项目的关键。为此项目配合市场部及租户，做好各项准备工作：
(1）同步工程移交、设备调试移交。
(2）全力配合物业的验收及缺陷整改。
(3）租户室内二次装修图纸的审核。
(4）租户室外门店及广告审核。
(5）室内外广告标志牌的补充及跟进。
(6）室内外公共部位的商业设施完善。
经过三个月的配合，项目的租户入户率达到了近80％，为12月全面开业奠定了基础。
3、 总结
商业地产项目的进度控制与管理是一个复杂庞大的工作，需要设计、施工、配套、营运等团队相互配合。合理的安排各个工作，对项目开发各个阶段进度进行动态的控制，通过综 合管理、整合各种项目资源、把握好项目开发的大局才能使一个建筑工程更快的成为一个成功的地产项目，更早的体现商业价值，为建设单位和社会带来双赢的局面。
参考文献：
[1] 于学馥，宋存义.不确定性科学决策方法[M].北京，冶金工业出版社，2003
[2] 杨建平.价值工程在基坑支护方案优选中的应用[J].四川建筑，2003(4)：
[3] 曲名菊．民用建筑项目工程造价的全过程控制[J]．科技风．2010，03．
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。