浅谈都市周边城镇房地产发展趋势

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  西安市房地产经营一公司 陕西西安 710000
  摘要:随着我国城镇化建设进程的加快,作为一个长期的投资行为,深入研究房地产的投资环境,分析开发项目的收益及风险,对周边城镇的建设和房地产企业的收益都具有十分重要的意义。
  关键词:城镇化建设;周边城镇;房地产建设;发展趋势
  一、引言
  随着城镇化建设进程的加快,我国大都市的周边城镇呈现三大特点:①交通、信息发展迅速,跟随都市建设的复制现象比较高,呈现出都市外延式空间扩散特点。②用工成本、土地成本与都市相比较而言,呈现相对较低的特点。③居民构成相对复杂,城市居民和农村人口混杂。
  从经济类型看,周边城镇是保持国民经济的持续增长和人民生活水平的不断提高的新的增长点;从发挥城市管理职能的角度看,周边城镇是临近都市的快速变化地域,存在许多变量。
  二、周边城镇房地产建设存在的问题
  作为国民经济的一个支柱产业,房地产建设关乎到城镇规划的落实,关乎到周边城镇的居住条件的改善,关乎到发展经济与安排就业的问题,关乎到小城镇的文化建设与社会关系。因此,作为一个长期的投资行为,进入泡沫后期的房地产行业不会崩溃,各类城市的分化情况更为严重,其明显的特点是房地产向一线都市的周边城镇扩张,以前跟风冒进的三四线城市的房产债务更加沉重。
  (一)忽视周边城镇房地产问题研究
  当前,学术界、经济界和媒体对一线城市的房地产市场非常热心,稍有风吹草动,就会引发热烈探讨,各种观点、各路专家都会现身指点测评一番。但是,对于都市周边城镇的房地产缺乏关注,缺乏相关信息的收集、汇总、分析、点评,造成周边城镇房地产发展存在较强的盲目性和投机性,对于周边城镇的经济与人文环境的健康有序发展非常不利。
  (二)缺乏科学论证,投资盲目
  受大都市经济发展速度增快表象的影响,周边城镇的相关部门与一些房地产商,没有进行充分而周密的评估论证,一味热衷于模仿大都市的房产建设,结果是放眼望去楼房林立,崭新漂亮却少有人烟。其根本原因是地方政府一味依靠卖地获取财政收入,把农民赶入楼房,腾出空地建设商品房,圈地建设工业园区,一味依靠房地产拉动本地GDP。2014年年初,国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债,这种短期的繁荣场景,只能给当地经济与开发商都带来损失,不是健康的城镇化房地产发展趋势。
  (三)土地资源浪费现象很严重
  周边城镇的房地产开发过程中,对土地的控制并没有十分严格地执行国家的土地政策,例如:①为了政绩,圈地搞开发,盲目立项,匆忙上马,结果招商引资不到位,造成土地“圈而不能用”;②拍卖、出让、划拨、转让、流转等土地交易活动不严谨,组织机构随意性较大,经常出现开发企业在并没有获得具有法律意义上的土地使用权的前提下就从事房地产开发与经营活动的情况,给后期的管理增加了许多障碍。③在村落整体改造的过程中,没有规划好宅基地,导致布局混乱,甚至出现了滥占耕地等不良现象,近几年,国土资源部每年都要强调死守18亿亩耕地红线,另一方面,不断有新闻报道土地荒芜、圈地闲置等新闻。
  (四)房建质量不过关
  周边城镇的管理、监督机制的不健全,小地方熟人多的人文特色,导致房地产市场管理是比较混乱的,无证开发、规避招标、无证预售、无证施工、无质量管理、不组织验收等现象屡见不鲜,致使房建质量不过关,整体管理跟不上,不仅阻碍居民生活水平的提高,而且妨害了当地经济的持久性发展。
  三、周边城镇房地产发展趋势
  (一)周边城镇土地征用管理趋势
  引进市场竞争机制,多渠道筹措资金,在旧城改造与土地征用的过程中,通过详尽的调研,对待开放区域的土地进行普查和清理,参考国内多地土地流转的先进事例,结合本地情况,以让农民分享到更多的土地流转收益为目的,落实中央制定的土地流转政策。在拆迁改造中,将一次性补偿改为多次多渠道补偿,在满足拆迁户的自住房之外,①安排工商业市场区域,为村民提供商业用房,以保证其拥有稳定的持续性收入;②在建设规划用地区域,坚持以市场为导向,围绕提升产业整体发展这个重点,建设生产性服务业专区,鼓励拆迁户入股,加强第三方物流、人力资源服务、融资租赁、节能环保、电子商务、检验检测认证等服务业的现代化建设,促进当地工业制造业的发展。③在保留基本农田的地方,鼓励并引导农民成立农业合作社等集体经济组织,并将其纳入整体规划与开发建设项目之中,利用生产性服务业推动当地农业的现代化发展。
  (二)周边城镇的规划建设趋势
  在周边城镇房地产规划建设的过程中,杜绝盲目追求与模仿大都市。应当本着尊重自然、保护生态的原则,注重人文环境与自然环境的协调发展规律,注重地方特色与民族特色,将地方历史风貌融入到现代城镇生活中,对城镇的历史文脉和文物古迹实施强有力的保护,从房地产开发的整体设计开始,重视对城镇气质、风韵、人文特色等精神财富的保护;在建设施工中,注重对地方特色建筑的保护,保留并维护开展地方特色文化活动的场所;在整体建设中,提倡经济实用、高效节约的建设理念,建设有利于居民身心健康的城镇生活。
  在整体建设布局的安排上,充分考虑所在城镇的历史、地理、气候、工业生产、农业生产、人口概况、出行购物、社会交往、文化教育等诸多因素,安排各个功能区的分布区域,打造切合当地特色的现代化城镇生活服务与产业体系。
  (三)周边城镇住房体系发展趋势
  周边城镇的居民生活收入差距较大,中低收入家庭较多。基于这个特点,当地政府必须考虑多途径调控房产市场,必须寻找金融支持。实行REITs信托体系是一个好的方案。
  《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》、房地产投资信托基金(简称REITs)的提案早已有之。结合当前城乡建设大趋势,合并廉租住房与公共租赁住房,将其纳入统一管理,由中央政府直接下拨补贴资金到信托基金公司账户,制定统一的经营管理制度,信托公司委托专业的物业公司对廉租房进行管理,收取租金,然后将收益(收益=租金+补贴-费用)支付给房地产投资方。信托金融方、物业管理方、房产投资方通过联合运作,建立完善的廉租房管理体系,既符合中央提出的“政府专注监督,具体事务交由市场”的提议,又可以完善国家的廉租房建设,还可以保证房地产投资方拥有稳定长远的固定收益。
  四、结论
  总之,受以往的政策忽视、建设不足、基础薄弱、历史欠账等原因综合影响,周边城镇的房地产发展趋势是比较复杂的。随着改革开放步伐的加快,随着新时期系列政策的制订与实施,我国房地产调控政策的大方向是:以直接限制的方式抑制大城市房价上升,转而倾向于扶植中西部城市群与三四线中小城市,以实现就地城镇化。
  所以,那些立志长远发展,谋求资源整体平衡,勇于肩负推动城镇化建设的房地产企业,必将迎来新的历史发展时机。
  参考文献:
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