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中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1006-7833(2012)04-000-02
摘要多年来，土地的配置逐渐趋于市场化方向发展，而这主要是从我国的特殊国情出发。国有建设地使用权净地出让实现最佳配置和可持续发展，政府积极调控房地产产业具有很大意义，通过几年的实践，使土地的价值得到充分发挥，促进和谐社会建设，加强土地资源有效利用，为我国国土资源管理事业改革奠定了坚实的基础。
关键词国有建设用地净地出让市场化配置公开化
近年来,随着建设用地使用量不断增加，房地产市场的飞速发展和市场经济的不断调控完善，社会对土地资源需求迅速增长,建立完善透明化的市场运行机制是当务之急。以往的毛地出让这一方式存在着大量浪费社会资源或不能利用，造成建筑拆迁不能妥善安置补偿，导致很多社会问题争议，降低了住房供给能力，不利于社会的安定发展。所以需要建设一个健全、公开、市场化的现代净地出让市场体系，有效发挥国土资源市场化配置。多年的实践证明可持续发展社会经济，建设用地使用权净地出让方式是十分必要。
一、毛地出让的弊端
过去以毛地出让的方式形成了大量的土地闲置，政府只顾及眼前的利益，造成诸多弊端，土地的未及时开发利用，被征收土地的农民不满，引起经济纠纷和相应的社会问题，土地使用权人的合法权益没有得到保障。
1.土地闲置和滞后
毛地的出让通常拆迁户为了得到更多的补偿，往往与政府展开持久战，寻找心理平衡点，在拆迁过程中寻求更多的经济利益，导致政府在经济上给予补偿产生纠纷，费时费力，甚至需要数年时间。这一过程致使政府对旧城改造和城市建设的目标难以实现。投入得不到预期的回报，大量的土地闲置，浪费了社会资源和滞后城市发展的进程。
2.国家财政无法得到保障
土地政策与国家财政息息相关，如何让土地政策有效的运用到国家宏观调控，国有建设用地使用权净地的出让起到至关重要的作用。而毛地出让往往会因为土地的使用权得不到保障，不能妥善做出经济赔偿和安置，购买土地的企业产生一系列问题，开发受限、生产受阻、名声受到损害。政府单方面的做出毛地出让并不影响建设地使用权人做出让步，并争取得到最大化利益，从而引发经济纠纷，国家财政受到影响。
3.无法保障使用权人的合法权益
随着公民维权意识的不断增强，国家必须对土地物权做出相应的法律规定，例如，2008年国家下发了《国有土地使用权出让合同》，其中就有对国有建设地使用权的相关规定。其使用权人的合法权益得到了应有的保护。而他们也应履行相应的义务，使建设用地使用权得到良好的保障。
二、净地出让的意义
土地资源转化土地资产，为国家和企业带来经济效益，国家土地资源局严格落实净地出让政策，促使企业严格按照法律和合同约定如期对建设地进行开发与建设，也对政府加强对房地产市场的宏观调控有着至关重要的作用。
1.国家的宏观调控
一般房地产项目的开发从土地取得到最后的销售大概需要两至三年的时间，在此期间，政府对每一个环节的调控可以使得房地产行业的规范化运行。在理顺市场经济的前提下，充分发挥国家宏观调控，对市场的供求情况作出规划，让土地及时的形成产品，确保土地资源得到充分的利用，防止以高价来确定受买者和腐败现象的发生，建立公开、公正、阳光、透明的净地出让市场环境，这样土地资产价值才能得以充分体现。
2.增强土地资源利用率
实行净地出让，政府将收土地取闲置费或收回土地使用权，缩短了土地开发的周期，在一定程度上避免了因土地闲置而带来的滞后性风险。对于企业来说，合理的制定开发计划和销售策略，有利于企业自身的良性发展和房产可持续性建设的提高。政府积极参与对土地的规划和配置，加大对土地的储蓄力度，减少闲置浪费现象的发生。城市建设局、土地资源管理局等各部门互相辉映，坚持先规划后开发的土地资源政策，确保土地资源得到有效地利用。
3.和谐社会的构建
建设科学的发展观，以人为本的宗旨，不断提高相关从业人员素质，做到拆迁人和被拆迁人之间平等关系，在法律和法规允许的情况下必须给予被拆迁人合理的经济或政策的补偿，积极开展各项工作新思路、新方法，有效地提高办事效率，让开发企业和拆迁群众的利益得到最大的保護，从而让建设用地得到最好的发挥，增强开发企业的信心，树立以社会公共利益为目标的良好企业形象。
三、净地出让注意事项
实践表明，净让土地要主要处理好土地的产权和作出相应的法律法规，不断推进和健全国土地的市场化配置工作机制，达成民心共识。
1.净地出让涉及的部门多，工作量大，需要各个部门明确分工。地区发展中心、城市规划、财政部等相关部门积极参与到征地、出让、拆迁以及随着带来的评估、测量多面的工作。做好工作人员的调配和提高各部门的工作力度，积极开展国土资源的市场化调节，使各项工作得到有效的开展。从基层抓起，上下部门通力协作，大大增加从业人员的工作力度。坚持公平、公正、公开，使得前期的各项工作起到良性的促进作用，为之后净地的出让做出坚实的基础。
2.针对净地出让国家建立了一系列的相关法律、法规维护开发企业和被拆迁群众的合法权益。各市区都政府都有出台“国有建设用地使用权净地出让实施办法” 在实施办法中明确相关部门职责，市国土资源局负责对申请公开出让的土地进行严格审查，重点审查土地权属是否清晰、面积是否准确、征收补偿是否到位等净地上市条件。市财政、审计、国土资源部门要按各自职责，做好各项资金审核、拨付、管理和审计监督工作。而在《中华人民共和国物权法》中，也全面的做出招标拍卖的挂牌出让制度，使净地出让变得透明化、公开化。这些相关政策的制定也让拆迁工作有理可依、有章可循，保障了净地出让工作的顺利进行。
3.相关的经济补偿和安置是净地出让的中间环节工作，净地出让不仅是对国土资源的配置，做好对拆迁群众的心理工作和经济补偿起到很重要。常常碰到一些拆迁户没有与开发企业签订相应的条款协议，会影响到整块区域的开发与销售。发生不该发生的诉讼法律纠纷，引起不必要的麻烦。因此，这要求我们要注重完善相关法律规定，及时将补偿安置工作做好，结合正规合法的程序与人性化的执法过程进行拆迁工作。
四、积极推进国有建设用地使用权净地出让
我国如今很重视国有土地资源的合理利用和有效配置，积极建立了针对土地所有权等相关法规。国有建设用地使用权政府应采取积极的推进的态度，随着现代社会的不断发展，新的思想观念、发展模式更多的运用到国有土地资源的管理。加强住宅地、商用地等调控力度。根据现阶段经济发展实际情况，不断探索和实践净地的管理制度，加大国有土地资源的利用强度，提高拆迁群众的补偿力度，切实保障拆迁群众的切身利益。减少对国有土地资源的大量浪费或不能利用，充分保障城市建设发展。努力把理论结合到现实工作当中。防止地产经济过热，同样国家的供给保持稳定可持续的发展的状态，防止因土地资产失控带来的一系列问题。在变化中不断完善，在问题中不断改进，让土地资源合理化配置达到最佳效果。
五、结束语
我国对加强土地资本政策还是相对空白，要加快国民经济建设发展需要出台更加完善的土地使用制度。国有建设用地使用权净地出让的规范化为我国可持续发展经济起到至关重要的作用，国土资源的有效配置程度将逐渐提高。对构建节约型社会和创造公开透明、公平健康、公正有序的国土资源市场国土资源市场有着积极作用。
参考文献：
[1]杨崇光.大基调下持续调控.中国土地.2007(12).
[2]马剑克.地公开出让简析.济研究导刊.2011(18).
[3]邬明德.国有建设用地使用权净地出让的实践与思.土地资源.2008(3).
[4]廖永林,雷爱先,王小雨.看清交易新规则.中国土地.2008(6).
摘要多年来，土地的配置逐渐趋于市场化方向发展，而这主要是从我国的特殊国情出发。国有建设地使用权净地出让实现最佳配置和可持续发展，政府积极调控房地产产业具有很大意义，通过几年的实践，使土地的价值得到充分发挥，促进和谐社会建设，加强土地资源有效利用，为我国国土资源管理事业改革奠定了坚实的基础。
关键词国有建设用地净地出让市场化配置公开化
近年来,随着建设用地使用量不断增加，房地产市场的飞速发展和市场经济的不断调控完善，社会对土地资源需求迅速增长,建立完善透明化的市场运行机制是当务之急。以往的毛地出让这一方式存在着大量浪费社会资源或不能利用，造成建筑拆迁不能妥善安置补偿，导致很多社会问题争议，降低了住房供给能力，不利于社会的安定发展。所以需要建设一个健全、公开、市场化的现代净地出让市场体系，有效发挥国土资源市场化配置。多年的实践证明可持续发展社会经济，建设用地使用权净地出让方式是十分必要。
一、毛地出让的弊端
过去以毛地出让的方式形成了大量的土地闲置，政府只顾及眼前的利益，造成诸多弊端，土地的未及时开发利用，被征收土地的农民不满，引起经济纠纷和相应的社会问题，土地使用权人的合法权益没有得到保障。
1.土地闲置和滞后
毛地的出让通常拆迁户为了得到更多的补偿，往往与政府展开持久战，寻找心理平衡点，在拆迁过程中寻求更多的经济利益，导致政府在经济上给予补偿产生纠纷，费时费力，甚至需要数年时间。这一过程致使政府对旧城改造和城市建设的目标难以实现。投入得不到预期的回报，大量的土地闲置，浪费了社会资源和滞后城市发展的进程。
2.国家财政无法得到保障
土地政策与国家财政息息相关，如何让土地政策有效的运用到国家宏观调控，国有建设用地使用权净地的出让起到至关重要的作用。而毛地出让往往会因为土地的使用权得不到保障，不能妥善做出经济赔偿和安置，购买土地的企业产生一系列问题，开发受限、生产受阻、名声受到损害。政府单方面的做出毛地出让并不影响建设地使用权人做出让步，并争取得到最大化利益，从而引发经济纠纷，国家财政受到影响。
3.无法保障使用权人的合法权益
随着公民维权意识的不断增强，国家必须对土地物权做出相应的法律规定，例如，2008年国家下发了《国有土地使用权出让合同》，其中就有对国有建设地使用权的相关规定。其使用权人的合法权益得到了应有的保护。而他们也应履行相应的义务，使建设用地使用权得到良好的保障。
二、净地出让的意义
土地资源转化土地资产，为国家和企业带来经济效益，国家土地资源局严格落实净地出让政策，促使企业严格按照法律和合同约定如期对建设地进行开发与建设，也对政府加强对房地产市场的宏观调控有着至关重要的作用。
1.国家的宏观调控
一般房地产项目的开发从土地取得到最后的销售大概需要两至三年的时间，在此期间，政府对每一个环节的调控可以使得房地产行业的规范化运行。在理顺市场经济的前提下，充分发挥国家宏观调控，对市场的供求情况作出规划，让土地及时的形成产品，确保土地资源得到充分的利用，防止以高价来确定受买者和腐败现象的发生，建立公开、公正、阳光、透明的净地出让市场环境，这样土地资产价值才能得以充分体现。
2.增强土地资源利用率
实行净地出让，政府将收土地取闲置费或收回土地使用权，缩短了土地开发的周期，在一定程度上避免了因土地闲置而带来的滞后性风险。对于企业来说，合理的制定开发计划和销售策略，有利于企业自身的良性发展和房产可持续性建设的提高。政府积极参与对土地的规划和配置，加大对土地的储蓄力度，减少闲置浪费现象的发生。城市建设局、土地资源管理局等各部门互相辉映，坚持先规划后开发的土地资源政策，确保土地资源得到有效地利用。
3.和谐社会的构建
建设科学的发展观，以人为本的宗旨，不断提高相关从业人员素质，做到拆迁人和被拆迁人之间平等关系，在法律和法规允许的情况下必须给予被拆迁人合理的经济或政策的补偿，积极开展各项工作新思路、新方法，有效地提高办事效率，让开发企业和拆迁群众的利益得到最大的保護，从而让建设用地得到最好的发挥，增强开发企业的信心，树立以社会公共利益为目标的良好企业形象。
三、净地出让注意事项
实践表明，净让土地要主要处理好土地的产权和作出相应的法律法规，不断推进和健全国土地的市场化配置工作机制，达成民心共识。
1.净地出让涉及的部门多，工作量大，需要各个部门明确分工。地区发展中心、城市规划、财政部等相关部门积极参与到征地、出让、拆迁以及随着带来的评估、测量多面的工作。做好工作人员的调配和提高各部门的工作力度，积极开展国土资源的市场化调节，使各项工作得到有效的开展。从基层抓起，上下部门通力协作，大大增加从业人员的工作力度。坚持公平、公正、公开，使得前期的各项工作起到良性的促进作用，为之后净地的出让做出坚实的基础。
2.针对净地出让国家建立了一系列的相关法律、法规维护开发企业和被拆迁群众的合法权益。各市区都政府都有出台“国有建设用地使用权净地出让实施办法” 在实施办法中明确相关部门职责，市国土资源局负责对申请公开出让的土地进行严格审查，重点审查土地权属是否清晰、面积是否准确、征收补偿是否到位等净地上市条件。市财政、审计、国土资源部门要按各自职责，做好各项资金审核、拨付、管理和审计监督工作。而在《中华人民共和国物权法》中，也全面的做出招标拍卖的挂牌出让制度，使净地出让变得透明化、公开化。这些相关政策的制定也让拆迁工作有理可依、有章可循，保障了净地出让工作的顺利进行。
3.相关的经济补偿和安置是净地出让的中间环节工作，净地出让不仅是对国土资源的配置，做好对拆迁群众的心理工作和经济补偿起到很重要。常常碰到一些拆迁户没有与开发企业签订相应的条款协议，会影响到整块区域的开发与销售。发生不该发生的诉讼法律纠纷，引起不必要的麻烦。因此，这要求我们要注重完善相关法律规定，及时将补偿安置工作做好，结合正规合法的程序与人性化的执法过程进行拆迁工作。
四、积极推进国有建设用地使用权净地出让
我国如今很重视国有土地资源的合理利用和有效配置，积极建立了针对土地所有权等相关法规。国有建设用地使用权政府应采取积极的推进的态度，随着现代社会的不断发展，新的思想观念、发展模式更多的运用到国有土地资源的管理。加强住宅地、商用地等调控力度。根据现阶段经济发展实际情况，不断探索和实践净地的管理制度，加大国有土地资源的利用强度，提高拆迁群众的补偿力度，切实保障拆迁群众的切身利益。减少对国有土地资源的大量浪费或不能利用，充分保障城市建设发展。努力把理论结合到现实工作当中。防止地产经济过热，同样国家的供给保持稳定可持续的发展的状态，防止因土地资产失控带来的一系列问题。在变化中不断完善，在问题中不断改进，让土地资源合理化配置达到最佳效果。
五、结束语
我国对加强土地资本政策还是相对空白，要加快国民经济建设发展需要出台更加完善的土地使用制度。国有建设用地使用权净地出让的规范化为我国可持续发展经济起到至关重要的作用，国土资源的有效配置程度将逐渐提高。对构建节约型社会和创造公开透明、公平健康、公正有序的国土资源市场国土资源市场有着积极作用。
参考文献：
[1]杨崇光.大基调下持续调控.中国土地.2007(12).
[2]马剑克.地公开出让简析.济研究导刊.2011(18).
[3]邬明德.国有建设用地使用权净地出让的实践与思.土地资源.2008(3).
[4]廖永林,雷爱先,王小雨.看清交易新规则.中国土地.2008(6).