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【摘 要】：房地产保障房建设是为了实现“居者有其屋”的目的，缩小中低收入家庭同经济发展较快家庭在居住方面的差距，进而从根本上解决中的收入家庭居住问题在住房建设方面出台的优惠政策，本文针对保障房建设管理建设中存在的问题及相应的改进措施作了简要的分析与阐述。
【关键词】：房地产；保障房；建设管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着我国房地产行业的迅猛发展，商品住宅价格不断上涨，中低收入家庭购房难问题日益现象。为确保中低收入家庭有房住，我国大力推广保障性住房建设，改善住房困难家庭的居住条件。但是在保障房建设管理上，还存在一定的问题，比如住房保障体系是否健全、配套政策方面的问题、保障房分配问题、保障房供求问题等等，只有充分地研究存在问题的根源，才能提高建设管理水平以及选择恰当的建设管理方法。
保障性住房项目特点
1.保障性住房对质量和工期要求高
近年来，我国政府加大了保障房投资力度，“十二五”期间我国计划新建保障性住房3600万套，其中仅2011年开工建设的保障房就达到1000万套，2012年新开工700万套，并有500万套竣工交付使用。使得保障房成为我国现阶段解决老百姓住房问题的重要途径，由于保障房建设任务的紧迫性，作为国家保障低收入家庭住房租房需求的重大工程，保障房关乎民生，关系到社会的和谐稳定和经济的健康发展，所以政府必须以高度的责任感对待保障房建设工程，将保障房的质量问题放在首位，同时在保障房建设的过程中必须严格的控制工期，以确保能够按计划完成建设的目标，对建设全程进行严格质量把关，坚决杜绝豆腐渣工程，由于任务重，工期紧，建设管理模式不健全，监管力度不够等原因，近年来的保障房质量问题不容乐观，因此，必须加强对保障性住房项目的建设管理，确保工期和质量目标的顺利实现。
保障性住房的准公共产品特性
我国的保障房作为政府主导的为解决城市低收入者的住房问题而提供的低租金、低价格的住宅，符合相应条件的人群都可申请保障性住房，同时也具有一定程度的消费竞争性，即保障房数量有限，价格会根据需求量相应的变化，因此保障房可划为准公共产品范畴。
二、保障房建设管理方面存在的问题
1.经济适用房供求矛盾突出
根据调查情况来看，经济适用房供求方面存在一定问题，老百姓的需求量較多，而经济适用房供应较少。比如说，2013年为止某市符合购买经济适用住房条件的人群达到6000户，虽然在建的几个项目可建经济适用房30多万平方米、3500多套。但仍不能满足中低收入老百姓的需要，供求矛盾十分突出。
2.住房保障体系不够健全
廉租住房配房配租、经济适用住房购买、公共租赁房供应、限价商品房购买等是我国解决城市中低收入家庭住房困难的几种形式，但是从目前情况来看，保障方式还不够完善。例如，人才公寓、农民工公寓建设量偏小，尚未全面启动建设；经济适用住房实施形式也比较单一，除集中建设用于销售外无其他形式；公房承租的政策性调剂作用也没有很好的发挥。
3.保障房分配制度问题
个人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房权利的根本依据。而我国至今尚未健全个人收入衡量体系，个人或家庭的真实收入很难认定。一些相对收入较高的富人通过人际关系、暗箱操作也可以获得保障性住房的认购资格，占据部分房源，使得真正的低收入家庭无法购买。保障性住房分配的公平性难以实现。
保障性住房退出机制不健全
受地方财政和土地政策的影响，保障性住房建设数量相对有限，还存在供求关系不平衡的现象。因此当保障性住房的持有者收入增长不再符合申请条件时，应及时退让房源。但由于我国在退出机制上，尚未形成切实有效的法律法规，对那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的家庭，缺乏相应的强制手段，使得政府的保障性住房政策无法实现效率最大化。
保障性住房建设的政策建议
1.多渠道筹措保障性住房建设资金
目前，我国保障房建设资金来源渠道主要有：土地出让金净收益中一定比例的资金、年度财政预算安排的专项建设资金、中央和省级财政预算安排的社会保障性住房专项建设补助资金等，虽然资金来源渠道比较多，但是资金的数量不多，最终导致保障房建设达不到规划的目标或需求，表现为保障房房源数量上的缺乏，为保证保障房房源的供应，必须保证资金的投入和支撑，应积极探索融资渠道，首先可以采用嫁接项目的方式给商业房地产项目拨款，支持保障性住房的建设，通过给开发商提供保障房项目作为开发项目的一部分。也可以积极开拓借款、税收、私人捐款、债券筹资等其他渠道。
2.完善住房保障体系，满足多层次需求
住房保障体系除廉租房、经济适用房等形式外，还有其他解决渠道，应在城市低收入家庭住房困难情况调查的基础上，结合实际情况，研究各种住房保障办法，进一步完善住房保障体系，包括：加大旧住宅区综合改造力度；实施农民工公寓和人才公寓建设；探索经济租赁房、限价商品房、公共租赁房等多种形式，逐步解决“夹心层”的住房需求；增加中低价位、中套型普通商品房供应等。
3.健全保障房法律体系
由于保障房的性质不同于商品房，因此保障房管理运营也是不同于一般的商品房，保障房的相关管理应由政府主导，组织协调相关机构具体实施，其管理运营是不以盈利为目的，必要时应给予资金补贴和税收优惠，保证管理机制的顺利运作，完善保障房管理机制还应重视退出和准入制度的建立，退出制度是在动态管理保障对象收入档案的基础上，政府根据保障对象的收入和资产变动情况，适时调整保障措施，使不需保障者退出保障体系，同时吸纳需要保障的人群进入保障体系；准入制度就是按照保障对象相应参考指标建立申报审核和公示制度，使得整个审批分配过程公正透明。
4.完善保障房管理监督机制
在建立保障房管理机制的同时还应建立完善相应的监督机制，我国现有保障房监督机制不完善主要表现在监督依据不足，监督和处罚力度不够，因此完善保障房监督机制应从完善政策设计，强化监督意识加强监督力度加大惩罚力度等方面入手。
5.进一步扩大廉租住房覆盖面和受益面
加大廉租住房建设力度，扩大廉租房的覆盖面和受益面，逐渐放宽申请条件，对残疾人、特殊疾病家庭、孤寡老人等一些特殊群体予以特殊照顾。目前，在保障房中，还有许多符合居住条件的居民没有得到廉租房的现象，因此，必须确保廉租房覆盖及受益面的扩大。
结语
总而言之，保障性住房政策关系到我国中低收入家庭的幸福，保障工程必将是一项长期工程。因此在保障房建设管理中出现的问题应该早发现早解决，防止好心办坏事的现象出现。提高了管理效率，降低了管理成本，各地都应该重视公共租赁房、经济适用房和廉租房建设管理中出现的问题，着力改善住房困难家庭的居住条件，把保障工程真正建成民心工程。
参考文献：
[1]冉斌,明照.加快保障房建设,让百姓放心安居[J].地产经济,2011(03)
[2]黄安永，朱新贵.我国保障性住房管理机制的研究与分析-对加快落实保障性住房政策的思考[J].现代城市研究，2010(10)
[3]刘蓓.加大保障型住房建设的意义及政策建议[J].商场现代化，2009(14)
[4]张跃松.从政府角色角度再看我国住房保障政策[J].中国房地信息,2010(06)
【关键词】：房地产；保障房；建设管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着我国房地产行业的迅猛发展，商品住宅价格不断上涨，中低收入家庭购房难问题日益现象。为确保中低收入家庭有房住，我国大力推广保障性住房建设，改善住房困难家庭的居住条件。但是在保障房建设管理上，还存在一定的问题，比如住房保障体系是否健全、配套政策方面的问题、保障房分配问题、保障房供求问题等等，只有充分地研究存在问题的根源，才能提高建设管理水平以及选择恰当的建设管理方法。
保障性住房项目特点
1.保障性住房对质量和工期要求高
近年来，我国政府加大了保障房投资力度，“十二五”期间我国计划新建保障性住房3600万套，其中仅2011年开工建设的保障房就达到1000万套，2012年新开工700万套，并有500万套竣工交付使用。使得保障房成为我国现阶段解决老百姓住房问题的重要途径，由于保障房建设任务的紧迫性，作为国家保障低收入家庭住房租房需求的重大工程，保障房关乎民生，关系到社会的和谐稳定和经济的健康发展，所以政府必须以高度的责任感对待保障房建设工程，将保障房的质量问题放在首位，同时在保障房建设的过程中必须严格的控制工期，以确保能够按计划完成建设的目标，对建设全程进行严格质量把关，坚决杜绝豆腐渣工程，由于任务重，工期紧，建设管理模式不健全，监管力度不够等原因，近年来的保障房质量问题不容乐观，因此，必须加强对保障性住房项目的建设管理，确保工期和质量目标的顺利实现。
保障性住房的准公共产品特性
我国的保障房作为政府主导的为解决城市低收入者的住房问题而提供的低租金、低价格的住宅，符合相应条件的人群都可申请保障性住房，同时也具有一定程度的消费竞争性，即保障房数量有限，价格会根据需求量相应的变化，因此保障房可划为准公共产品范畴。
二、保障房建设管理方面存在的问题
1.经济适用房供求矛盾突出
根据调查情况来看，经济适用房供求方面存在一定问题，老百姓的需求量較多，而经济适用房供应较少。比如说，2013年为止某市符合购买经济适用住房条件的人群达到6000户，虽然在建的几个项目可建经济适用房30多万平方米、3500多套。但仍不能满足中低收入老百姓的需要，供求矛盾十分突出。
2.住房保障体系不够健全
廉租住房配房配租、经济适用住房购买、公共租赁房供应、限价商品房购买等是我国解决城市中低收入家庭住房困难的几种形式，但是从目前情况来看，保障方式还不够完善。例如，人才公寓、农民工公寓建设量偏小，尚未全面启动建设；经济适用住房实施形式也比较单一，除集中建设用于销售外无其他形式；公房承租的政策性调剂作用也没有很好的发挥。
3.保障房分配制度问题
个人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房权利的根本依据。而我国至今尚未健全个人收入衡量体系，个人或家庭的真实收入很难认定。一些相对收入较高的富人通过人际关系、暗箱操作也可以获得保障性住房的认购资格，占据部分房源，使得真正的低收入家庭无法购买。保障性住房分配的公平性难以实现。
保障性住房退出机制不健全
受地方财政和土地政策的影响，保障性住房建设数量相对有限，还存在供求关系不平衡的现象。因此当保障性住房的持有者收入增长不再符合申请条件时，应及时退让房源。但由于我国在退出机制上，尚未形成切实有效的法律法规，对那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的家庭，缺乏相应的强制手段，使得政府的保障性住房政策无法实现效率最大化。
保障性住房建设的政策建议
1.多渠道筹措保障性住房建设资金
目前，我国保障房建设资金来源渠道主要有：土地出让金净收益中一定比例的资金、年度财政预算安排的专项建设资金、中央和省级财政预算安排的社会保障性住房专项建设补助资金等，虽然资金来源渠道比较多，但是资金的数量不多，最终导致保障房建设达不到规划的目标或需求，表现为保障房房源数量上的缺乏，为保证保障房房源的供应，必须保证资金的投入和支撑，应积极探索融资渠道，首先可以采用嫁接项目的方式给商业房地产项目拨款，支持保障性住房的建设，通过给开发商提供保障房项目作为开发项目的一部分。也可以积极开拓借款、税收、私人捐款、债券筹资等其他渠道。
2.完善住房保障体系，满足多层次需求
住房保障体系除廉租房、经济适用房等形式外，还有其他解决渠道，应在城市低收入家庭住房困难情况调查的基础上，结合实际情况，研究各种住房保障办法，进一步完善住房保障体系，包括：加大旧住宅区综合改造力度；实施农民工公寓和人才公寓建设；探索经济租赁房、限价商品房、公共租赁房等多种形式，逐步解决“夹心层”的住房需求；增加中低价位、中套型普通商品房供应等。
3.健全保障房法律体系
由于保障房的性质不同于商品房，因此保障房管理运营也是不同于一般的商品房，保障房的相关管理应由政府主导，组织协调相关机构具体实施，其管理运营是不以盈利为目的，必要时应给予资金补贴和税收优惠，保证管理机制的顺利运作，完善保障房管理机制还应重视退出和准入制度的建立，退出制度是在动态管理保障对象收入档案的基础上，政府根据保障对象的收入和资产变动情况，适时调整保障措施，使不需保障者退出保障体系，同时吸纳需要保障的人群进入保障体系；准入制度就是按照保障对象相应参考指标建立申报审核和公示制度，使得整个审批分配过程公正透明。
4.完善保障房管理监督机制
在建立保障房管理机制的同时还应建立完善相应的监督机制，我国现有保障房监督机制不完善主要表现在监督依据不足，监督和处罚力度不够，因此完善保障房监督机制应从完善政策设计，强化监督意识加强监督力度加大惩罚力度等方面入手。
5.进一步扩大廉租住房覆盖面和受益面
加大廉租住房建设力度，扩大廉租房的覆盖面和受益面，逐渐放宽申请条件，对残疾人、特殊疾病家庭、孤寡老人等一些特殊群体予以特殊照顾。目前，在保障房中，还有许多符合居住条件的居民没有得到廉租房的现象，因此，必须确保廉租房覆盖及受益面的扩大。
结语
总而言之，保障性住房政策关系到我国中低收入家庭的幸福，保障工程必将是一项长期工程。因此在保障房建设管理中出现的问题应该早发现早解决，防止好心办坏事的现象出现。提高了管理效率，降低了管理成本，各地都应该重视公共租赁房、经济适用房和廉租房建设管理中出现的问题，着力改善住房困难家庭的居住条件，把保障工程真正建成民心工程。
参考文献：
[1]冉斌,明照.加快保障房建设,让百姓放心安居[J].地产经济,2011(03)
[2]黄安永，朱新贵.我国保障性住房管理机制的研究与分析-对加快落实保障性住房政策的思考[J].现代城市研究，2010(10)
[3]刘蓓.加大保障型住房建设的意义及政策建议[J].商场现代化，2009(14)
[4]张跃松.从政府角色角度再看我国住房保障政策[J].中国房地信息,2010(06)