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【摘 要】 随着城市化进程步伐的加快，房地产市场迅速发展。为了保证房地产项目的质量，要求对设计管理加强质量控制。本文将进行详细分析。
【关键词】 房地产;设计管理;质量控制
一、前言
为了保证地产行业的工程质量，国家加大了对项目设计开发的质量控制，为工程的质量提供了保证。
二、房地产项目开发工作概述
房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。
设计管理的质量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响;第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划;最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。
三、房地产项目设计过程
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延誤了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。 四、房地产开发设计前期工作存在的问题
1、房地产市场方面
随着当前社会经济的不断发展，房地产项目的开发热度也在不断的增加，在房地产项目开发过程中出现盲目扩张的现象，在开发的过程中必然会产生无序的竞争，这样就会导致房屋市场出现供大于求的局面，影响房地产市场的正常运行。
2、开发商存在的问题
在当前房地产项目开发的过程中，开发商为了最大限度的赢得利益，不断的在扩展自己的规模，这样就造成了开发商的整体实力减弱。在房屋设计过程中人员的素质会出现下降，导致设计的质量下降，对整个建筑市场产生不利的影响。在房地产项目开发过程中，开发商盲目的进行项目投资，这就造成在项目开发的过程中不能建筑市场进行充分的考虑，导致建筑市场上的房屋类型、质量、面积、结构不能适应消费者的需求。在前期造成设计实施过程失控，必然会造成后期房屋销售出现困难，导致建筑市场出现不平衡现象。另外一个因素，在房地产项目开发的过程中开发商片面的追求容积率、在不断的减少绿化面积、缩短楼间距等措施，这对房屋的环境产生了一定的影响。
3、建筑师存在的问题
在当前的建筑设计体制下，建筑设计过程中的专业划分越来越细，各个专业之间的相互联系在不断的减少，在房屋设计的过程中不能对设计前市场、环境、需求等情况进行深入的调研，同时又受到专业知识的限制，因此，在房屋设计的过程中不能履行建筑设计师的相关职责，在房屋建设前期相关的专业人员不能深入对当前的市场需求进行调查和了解，这样就不能了解市场的需求，在设计的过程中不能抓住设计的本质，很难将建筑市场和房屋建设相互结合起来，造成在房地产项目开发的过程中在设计管理和质量管控上出现问题，影响房屋建筑设计的整体质量。
五、设计管理的管理目标
房地产项目的设计管理是项目管理的一部分，自然需研究项目管理内容，在清华大学卢有杰教授的《现代项目管理学》中将项目管理内容划分为：范围、时间、费用、质量、风险、沟通等，考虑设计管理的特点，及设计管理所处的开发阶段，主要研究的项目管理的三大基本内容：时间、费用、质量。本章拟从房地产开发流程人手、分析设计管理的基本流程，然后以房地产开发的典型性、高端住宅业态为例，针对对不同设计阶段进行初步分析、研究管理存在的问题与解决的方法。
六、房地产设计管理的质量控制
房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此對设计管理的质量控制做以下分析：
1、细化质量控制责任制度
针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划;其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态;最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措施。
2、通过监控实现质量控制
房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度;最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。
3、利用计划分析控制设计管理的质量
通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：
（1）设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位;
（2）根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计质量信息;
（3）规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力;
（4）保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量;
（5）房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制;
（6）实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。
七、结束语
由于设计质量管理是对房地产开发商的一种约束，在实施过程中会存在困难，为了使设计质量得到有效控制，就要保证房地产项目开发过程中的顺利实施，加强对地产项目的质量控制，进而提升房地产行业的整体质量水平。
参考文献：
[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2012（10）.
[2]杨宏.设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成[J].建筑设计管理，2011（03）.
【关键词】 房地产;设计管理;质量控制
一、前言
为了保证地产行业的工程质量，国家加大了对项目设计开发的质量控制，为工程的质量提供了保证。
二、房地产项目开发工作概述
房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。
设计管理的质量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响;第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划;最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。
三、房地产项目设计过程
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延誤了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。 四、房地产开发设计前期工作存在的问题
1、房地产市场方面
随着当前社会经济的不断发展，房地产项目的开发热度也在不断的增加，在房地产项目开发过程中出现盲目扩张的现象，在开发的过程中必然会产生无序的竞争，这样就会导致房屋市场出现供大于求的局面，影响房地产市场的正常运行。
2、开发商存在的问题
在当前房地产项目开发的过程中，开发商为了最大限度的赢得利益，不断的在扩展自己的规模，这样就造成了开发商的整体实力减弱。在房屋设计过程中人员的素质会出现下降，导致设计的质量下降，对整个建筑市场产生不利的影响。在房地产项目开发过程中，开发商盲目的进行项目投资，这就造成在项目开发的过程中不能建筑市场进行充分的考虑，导致建筑市场上的房屋类型、质量、面积、结构不能适应消费者的需求。在前期造成设计实施过程失控，必然会造成后期房屋销售出现困难，导致建筑市场出现不平衡现象。另外一个因素，在房地产项目开发的过程中开发商片面的追求容积率、在不断的减少绿化面积、缩短楼间距等措施，这对房屋的环境产生了一定的影响。
3、建筑师存在的问题
在当前的建筑设计体制下，建筑设计过程中的专业划分越来越细，各个专业之间的相互联系在不断的减少，在房屋设计的过程中不能对设计前市场、环境、需求等情况进行深入的调研，同时又受到专业知识的限制，因此，在房屋设计的过程中不能履行建筑设计师的相关职责，在房屋建设前期相关的专业人员不能深入对当前的市场需求进行调查和了解，这样就不能了解市场的需求，在设计的过程中不能抓住设计的本质，很难将建筑市场和房屋建设相互结合起来，造成在房地产项目开发的过程中在设计管理和质量管控上出现问题，影响房屋建筑设计的整体质量。
五、设计管理的管理目标
房地产项目的设计管理是项目管理的一部分，自然需研究项目管理内容，在清华大学卢有杰教授的《现代项目管理学》中将项目管理内容划分为：范围、时间、费用、质量、风险、沟通等，考虑设计管理的特点，及设计管理所处的开发阶段，主要研究的项目管理的三大基本内容：时间、费用、质量。本章拟从房地产开发流程人手、分析设计管理的基本流程，然后以房地产开发的典型性、高端住宅业态为例，针对对不同设计阶段进行初步分析、研究管理存在的问题与解决的方法。
六、房地产设计管理的质量控制
房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此對设计管理的质量控制做以下分析：
1、细化质量控制责任制度
针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划;其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态;最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措施。
2、通过监控实现质量控制
房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度;最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。
3、利用计划分析控制设计管理的质量
通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：
（1）设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位;
（2）根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计质量信息;
（3）规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力;
（4）保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量;
（5）房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制;
（6）实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。
七、结束语
由于设计质量管理是对房地产开发商的一种约束，在实施过程中会存在困难，为了使设计质量得到有效控制，就要保证房地产项目开发过程中的顺利实施，加强对地产项目的质量控制，进而提升房地产行业的整体质量水平。
参考文献：
[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2012（10）.
[2]杨宏.设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成[J].建筑设计管理，2011（03）.