“海南将成为中国的迪拜”、“‘国际旅游岛’铺天盖地,海南再成焦点”、“受建设国际旅游岛影响,海南旅游地产升温”、“海南旅游企业已做好准备迎接国际旅游岛‘元年’”……随着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略,类似的新闻标题就不断出现在各种各样的新闻媒体上,为海南的这一重大历史机遇加油鼓劲。但海南真的准备好了吗?在狂热之余,亦有理性声音指出,海南国际旅游岛建设上升为国家战略仅仅只是一个开始,未来还有很漫长的路要走,要面对的难题仍很多。
　　
　　吴先生家住贵阳,每年春节,吴先生与远在北京的妹妹和远在青岛的弟弟三家人,都会陆陆续续飞赴海南,一大家子在临时租住的房子里,享受着阳关温暖的春节,这已成为他们多年来的习惯。但是今年的春节,吴先生全家决定不再去海南过年了,“房价涨得实在太厉害,今年租半个月同比去年涨了一倍都不止”。
　　实际上,涨价的不仅仅是租赁房,商品房价格在短短一个月内也火速飙升。在一片热炒下,三亚亚龙湾高星级酒店房价在春节这个节骨眼上,也一下子窜上万元高位!
　　为何所有与房子有关的事情一下子起了变化?国际旅游岛概念带来的就是高涨的各类房价吗?如何遏制过高的房价、如何保障民生、如何定位未来的发展之路,似乎已经成为这个立志于成为国际旅游岛的地方所面对的最严峻的问题。
　　
　　海南迎来第二次重大机遇
　　
　　从2009年岁尾至2010年新春,在海南,无论是官方还是坊间,都在热议一个话题:建设国际旅游岛。
　　作为中国最大的经济特区,海南自建省以来,一直背负着巨大的期待,却走过了一条曲折的路。1992年的房地产泡沫教训仍然让当地人感叹不已,如今,海南省上马建设国际旅游岛的设想,再次把公众视线聚焦在这个国内第二大岛上。
　　2010年1月4日,海南这座美丽的岛屿收到了一份“新年大礼”——国务院发布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(简称《意见》),宣布将海南建设成为“国际旅游岛”。而国际上与这一定位类似的岛屿有美国夏威夷、日本冲绳岛、韩国济州岛。由于海南岛的纬度与夏威夷相当接近,都有着迷人的沙滩风光,那么,若干年后,海南岛有望成为“下一个夏威夷”。
　　其实,海南谋建国际旅游岛的梦想由来已久。
　　海南作为中国唯一的热带、亚热带岛屿,自然和人文旅游资源独具魅力。与夏威夷、巴厘岛等国际知名旅游海岛相比,海南拥有原生态的热带雨林,丰富的动植物物种资源。海南的“蓝色+绿色”组合堪为世界独有,而海南高度综合性的生态系统在世界也属罕见。多年来,海南省政府一直致力于生态环境的改善,海南岛的空气质量居全国首位,五指山更以每立方厘米8000个负氧离子号称“海南岛之肺”,海南拥有“天然大氧吧”和“生态大花园”的美誉。
　　上世纪80年代末,海南旅游进入国人视野。1987年,海南被列为全国七大重点旅游区之一。按照规划,至20世纪末,计划接待国内外游客300万人次。
　　事实上,海南旅游业的迅猛发展之势超过了预期。1988年,海南建省办经济特区,全省接待国内外游客近120万人次,旅游总收入逾2.87亿元。至2008年,全省接待国内外游客逾2000万人次,旅游总收入达192亿元。
　　二十余年的发展,海南旅游基础设施建设水平大幅提升。1988年全省旅游景点约10家,旅游饭店和注册登记的旅游社分别只有39家。2008年全省景区70多家,旅游饭店和旅行社分别有400多家和150多家,希尔顿、喜来登等十多家世界顶级酒店管理公司入驻,形成享誉中外的亚龙湾国家旅游度假区、博鳌旅游区等一批精品景区。
　　旅游交通亦大为改善,建成海口美兰、三亚凤凰两个国际机场,开通国内外定期航线逾150条,可达世界五大洲六十一个城市。建成环岛高速公路和粤海铁路跨海通道,陆海交通便利。
　　2009年,海南省GDP增长逾10%,高于预期,其中旅游房地产业和旅游服务业贡献较大,成为拉动经济发展的亮点。海南省长罗保铭在一次会议上说:海南建设国际旅游岛的有利条件和产业基础业已形成。有观察人士称,海南建设国际旅游岛的目标旨在提高全省的综合发展水平,是海南建省办经济特区以来面临的第二次重大历史机遇。
　　
　　虚火旺盛的海南房价
　　
　　当媒体开始热议国际旅游岛这一概念时,海南的房价已经开始火速上涨。
　　三亚市住建局局长李洪海曾透露,国际旅游岛获批后5天内,海南商品房销量就超过2008年全年总量。1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天卖光,均价高达7万元/平方米,最贵可达9万元/平方米。
　　“这次海南房地产热实际上是海南省地方政府所期望的。和大部分国内一线城市一样,海南省的GDP和地方财政收入增长主要依赖于房地产及关联产业,也即我们通常所说的土地财政。”西南财经大学财税学院付志宇教授表示,在海南省2009年新增固定资产投资中,房地产占了三分之一,这种局面与海南省现有的产业结构和下一步的发展战略有关。
　　“海南没有大型工业,在国务院的《若干意见》出台之前主要以旅游业、房地产业和相关服务业作为支柱产业。卫留成书记在‘两会’期间指出,未来30年内海南仍将把房地产业作为支柱产业,这就意味着地价和房价的快速增长在短期内是不可避免的。”
　　面对瞬间高涨起来的房价,非理性投机热潮使得“海南国际旅游岛”一下子进入了舆论漩涡之中,而在媒体热议的同时,房价仍然在不断飙升。
　　2010年1月15日,为遏止国内外热钱借机过度炒作房地产项目,海南暂停土地出让,暂停审批新的土地开发项目。在出台政策的同时,海南也在不断增加保障性住房,以解决本地居民的压力。一组数据显示,目前在企业的手中还有10多万亩的土地,最少可以建8千万平米商品房。
　　但是从近期看来,房价的上涨并非此前出台的“两个暂停”所能抑制,商品房的价格仍在上涨。“暂停土地出让和项目审批的规定事实上起到了加速器的作用。因为地根收紧的直接后果就是供开发的土地增量减少,土地市场供不应求,房价预期上涨。如果没有后续政策出台的话,市场价格还有可能上涨。”付志宇表示,从成因来分析,中央政府投资拉动政策作用力强劲、地方政府经济增长模式和结构不合理、国内通货膨胀预期以及其他投资渠道匮乏是导致海南房地产热的主要原因。
　　除了房地产价格上涨外,酒店房价也在春节这个节骨眼上出现疯狂飙升。
　　记者从携程网上查询显示,大年初三至初五三亚亚龙湾地区的国际五星级酒店一间房一晚的价格,几乎全部突破万元。以初四初五的价格为例,喜来登是10120元/晚,丽思卡尔顿酒店更是达到了10350元/晚,而该酒店的丽水阁豪华海景房则飙至17480元/晚!此外,三亚的万豪、凯宾斯基、红树林、悦榕庄等,春节期间最低房价均过万元。除了五星级酒店外,一些海南三星级酒店一间客房在平日才200元,今年春节却飙升了6倍,要1200元!
　　“高房价确实是吓跑了不少希望到海南旅游的客人。”旅行社相关负责人表示,相比起往年春节假期4000—5000元的价位,今年春节三亚五星级酒店的房价足足飙升了超过100%甚至更高。
　　
　　警惕房地产泡沫覆辙
　　
　　海南房价一天涨数千的奇闻传出之后,人们开始担心上个世纪90年代初期,海南房地产泡沫破灭,导致海南经济特区建设彻底失败,使得海南连续十几年时间经济陷于停滞的惨景重现,覆辙重蹈。
　　海南领导层敏锐地发现了这种情况,并且多次下决心誓言不让上次房地产泡沫破裂危机重现。然而,事实证明,仅是口头决心、文字上的东西,彻底防止和杜绝重蹈覆辙的得力措施并没有。
　　如果将房地产定位为支柱产业的指导思想不改变,海南就不可能摆脱房地产泡沫的轨迹。而海南春节酒店房价一晚上万元甚至几万元的消息,又让国人不得不担心,海南国际旅游岛建设伊始败相已经显露出来。
　　天价酒店实际上是在砸国际旅游岛的招牌,是在破坏国际旅游島的声誉。仅仅因为海南国际旅游岛建设方案刚刚获得国家审批,酒店价格就坐直升机往上窜,这对海南建设国际旅游岛绝对没有好处。有游客说,如果仅酒店一晚就2万元,那么,一个星期在海南消费就可能达到二十几万元,这还不如到新马泰旅游,那里的海景风光胜过海南,而整个花费只是海南的不到五分之一。
　　刚刚从迪拜旅游归来的张先生告诉记者,他曾入住著名的迪拜帆船酒店,这个“七星级”酒店的价格,一个晚上是1.5万元左右,而1.5万元入住的是170平方米的复式房间。三亚的酒店已经与世界顶级酒店的价格接轨了。这说明什么呢?只能说明海南仅仅几个月时间,房地产泡沫就渗透到所有领域,不但在吹大房地产泡沫而且在吹大整个经济泡沫。
　　西南财经大学财税学院教授付志宇指出,海南与其他发达省市不一样,国际旅游岛的定位决定了房地产业的发展不是为了增加就业,不是为了促进生产,对就业和生产仅仅是带动作用。
　　付志宇还表示,房地产根据用途不同可区分为投资和消费两类,消费性住房的价格确实取决于市场供求,但投资性住房就不那么简单了,影响资本投资的各种因素,如资金状况、市场预期、心理承受力等,也会影响房地产的价格变化。
　　至于调控手段,要看到财税和信贷在功能上的差异。银根的收缩固然可以起到一定的抑制作用,但对于实力雄厚的投资者效果并不明显。要警惕海南房地产市场的投资已经不限于国内大城市的剩余资本,连国际游资也在试图进入。因此,加大财税政策的调控力度才是下一步的重心。
　　面对此情此景,就连提出国际旅游岛概念的中国(海南)改革发展研究院院长迟福林也不免担心,海南的国际旅游岛如果又以房地产开始,那不免再以泡沫告终。如果海南再次毁在了房地产泡沫上,那么,海南可能需要更长的时间来翻身。从当前迹象看,海南国际旅游岛还没有真正起步而危局已经初显。对此,应该引起海南当政者的高度重视。