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我国是老年人口最多的国家，截至2012年底，60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿，2034年突破4亿。而到2050年，占比将超过30%，这意味着每3个人中就有1个老人。
另一方面，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构为4.4万个，拥有床位416.5万张。目前我国机构养老现状是全国每千名老年人拥有社会养老床位21.5张，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。
随着我国人口红利“关窗期”的日益临近，特殊的计划生育政策导致的“四二一”人口结构，无形中增添了每个家庭的养老压力。解决养老问题，不仅直接关系到社会三分之一人口的安定，还会影响到每个家庭进而关乎整个社会的和谐稳定。
保险业“试水”养老地产
8月16日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”；支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
专家认为，我国人口老龄化形势日益严峻，而养老服务业还处于发展初期，仅靠政府力量难以满足养老需求。鼓励和引导民间投资、境外资本进入养老服务业，不仅可以破解养老难题、改善民生，也是调整投资结构、拓展消费需求、推动经济转型升级的切入点和着力点。
面对进入“突然加速期”的人口老龄化，险资跃跃欲试，投资养老地产的步伐不断向前迈进。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
今年6月中旬，泰康人寿命名为泰康之家·燕园的养老社区实体模式正式在北京市昌平区揭幕，标志着首家由保险企业投资管理的养老社区正式亮相。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000名居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升如此表示。
陈东升介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。泰康人寿将投资700亿元在全国布局15所连锁养老社区，用10至15年时间，管理规模达到5万张床位。
“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。
很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。
与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。
而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。
圈地价格较为廉价
与自建办公楼所需用地相比，养老社区占地较大，动辄成百上千亩。因此保险公司在养老产业的圈地上，不同于一掷千金购置商业地产的策略，而是选择总体地价不贵但周边环境宜居配套相对健全的区域，保险公司在养老产业的圈地更倾向于大城市的郊区和郊县、二三线城市较为廉价的土地资源。
一保险资产管理公司人士表示，建设养老社区的地方，必须要考虑所处的区域，是否交通便利、地理环境是否优美宜居、医院等配套机构是否健全等。保险公司建造养老社区的投资金额大部分是用于配套资源的建设上，如果地价高则会导致总体成本过高，险企后期可能难以负荷。
合众在武汉蔡甸建造的健康社区就是在华中地区的二线城市，未来计划逐步在东北、华北、华中、华南等地区规划建设合众养老产业基地，构建全国性产业基地群。
养老地产的盈利来源一般来自开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。
由于国外政府对养老产业提供政策优惠，国外养老地产的回报率较高。以美国的养老地产为例，一般由政府投资60%，剩余部分由企业投资和慈善机构捐款组成，老人的入住方式则分为“全托制”和“半托制”两种，回报率达到了8%至11%。其中，保险公司的作用在于买断养老社区居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费，同时开发高端养老保险客户。
目前险企参与实务养老社区的方式主要是出租式。以目前国内几个较为有名的养老社区为例，均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等，但盈利模式亦各不相同。综合分析，目前运营的实务养老社区大致以会员制、会员制+销售制及只租不卖的出租式为主。
养老市场存万亿规模
对于险企布局养老地产的热情加码，申银万国在研报中指出，保险公司投资养老地产是大势所趋，一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人床位数在60 张左右，而中国目前仅有20张，仍有很大投资空间，养老市场规模在万亿级别。
另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度也高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励其投资于养老产业。
首都经贸大学教授庹国柱表示，养老产业包括养老社区、医疗护理、养老产品等等，保险公司可以通过投资养老地产、物业管理、相关养老保险产品开发等参与养老产业，在其中完成资源整合，打造一条完整的产业链，而且养老产业的投资期限亦匹配保险资金的久期。 业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。
再加上寿险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。
从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。”陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
申银万国保险业分析师孙婷认为，投资养老地产可带来保费收入和投资收益率的双重提升，并且乐观预计养老地产回报率10%以上，高于其他商业地产和长期投资收益率。
根据《中国高净值人群消费需求白皮书》统计，截止2011年末，个人 资产在600万元以上的人群数量约270万人。
申银万国称高净值人群选择高端社区养老的比例较高，假设为10%，件均保费200万元，则将合计为保险公司贡献5400亿元养老保费收入。
此外，前述研究报告还指出，养老地产的投资收益率预计在10%以上，保险公司投资非自用性不动地的比例最高可达总资产的15%。以5%的投资比例和10%的投资资收益率来测算，养老地产投资可提升保险资金整体投资收益率225基点。
商业模式尚待摸索
尽管保险业进军养老地产有诸多优势，但有分析人士表示，从未来发展过程来看，还是面临很多风险因素。
“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。
除此之外，孙婷还表示，另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”
此外，有分析称，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计，而保险公司推出的升级版的养老机构，是把养老地产视做商业地产项目长期经营，养老地产的商业模式有待研发。
一方面是险企布局养老地产的热情不断高涨，另一方面，在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。
业内人士指出，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这些对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。
作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家·燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%至90%可能又要三年。”
专家观点：“养老不能仅仅依靠政府”
中央财经大学社会保障系主任褚福灵
仅仅依靠政府的力量还不能完全解决近2亿老人的养老问题。政府目前关注的养老服务对象主要还是民政重点关注的“三无”、低保和特困老人，而对一般的社会老人还没有力量照顾到，所以必须和市场相结合，借助市场的力量达到社会资源的优化配置，让普通老人也能享受到较完善的养老服务。
相当一部分国外养老机构定位于我国中高端客户群体。社会养老体系的建设应以满足养老需求为出发点。从这个意义上讲，尽管外资养老机构的服务价位较高，受众较为有限，但有助于满足人们日益多层次、多元化的养老服务需求，可被看作我国社会养老体系的有益补充。”
外资进入我国养老服务业是瞄准了中国巨大的养老市场。外国投资者之所以看好这一产业，是看中了中国数量庞大且增长迅速的老龄人口和养老市场的缺口。
中国老龄科学研究中心副主任党俊武
这有助于厘清政府与市场在养老服务资源配置上的边界，明确政府的兜底职责，同时，为社会力量参与养老服务松绑。应充分发挥社会力量在养老服务业中的作用，依靠市场促进老龄服务供给的增加和服务水平的提高。
我国是世界上60岁以上老年人口最多的国家，失能老年人口和高龄老年人口的数量也是世界上最多的，这么大的服务需求，仅仅靠家庭、社区、政府是不能解决的，必须统筹发挥各个主体的作用。放开民间投资、境外资本进入养老服务业既能满足老年人多层次需求，改善民生，又能激发市场活力，补上行业发展“短板”。
中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军
养老不仅是重大社会问题，而且蕴含着巨大经济潜力。在政府保障基本养老服务的前提下，通过鼓励民间投资发展养老服务业，既可以引导投资进入短缺领域，又能培育新的有效需求，增强中国经济未来发展的动力。
另一方面，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构为4.4万个，拥有床位416.5万张。目前我国机构养老现状是全国每千名老年人拥有社会养老床位21.5张，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。
随着我国人口红利“关窗期”的日益临近，特殊的计划生育政策导致的“四二一”人口结构，无形中增添了每个家庭的养老压力。解决养老问题，不仅直接关系到社会三分之一人口的安定，还会影响到每个家庭进而关乎整个社会的和谐稳定。
保险业“试水”养老地产
8月16日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”；支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
专家认为，我国人口老龄化形势日益严峻，而养老服务业还处于发展初期，仅靠政府力量难以满足养老需求。鼓励和引导民间投资、境外资本进入养老服务业，不仅可以破解养老难题、改善民生，也是调整投资结构、拓展消费需求、推动经济转型升级的切入点和着力点。
面对进入“突然加速期”的人口老龄化，险资跃跃欲试，投资养老地产的步伐不断向前迈进。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
今年6月中旬，泰康人寿命名为泰康之家·燕园的养老社区实体模式正式在北京市昌平区揭幕，标志着首家由保险企业投资管理的养老社区正式亮相。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000名居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升如此表示。
陈东升介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。泰康人寿将投资700亿元在全国布局15所连锁养老社区，用10至15年时间，管理规模达到5万张床位。
“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。
很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。
与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。
而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。
圈地价格较为廉价
与自建办公楼所需用地相比，养老社区占地较大，动辄成百上千亩。因此保险公司在养老产业的圈地上，不同于一掷千金购置商业地产的策略，而是选择总体地价不贵但周边环境宜居配套相对健全的区域，保险公司在养老产业的圈地更倾向于大城市的郊区和郊县、二三线城市较为廉价的土地资源。
一保险资产管理公司人士表示，建设养老社区的地方，必须要考虑所处的区域，是否交通便利、地理环境是否优美宜居、医院等配套机构是否健全等。保险公司建造养老社区的投资金额大部分是用于配套资源的建设上，如果地价高则会导致总体成本过高，险企后期可能难以负荷。
合众在武汉蔡甸建造的健康社区就是在华中地区的二线城市，未来计划逐步在东北、华北、华中、华南等地区规划建设合众养老产业基地，构建全国性产业基地群。
养老地产的盈利来源一般来自开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。
由于国外政府对养老产业提供政策优惠，国外养老地产的回报率较高。以美国的养老地产为例，一般由政府投资60%，剩余部分由企业投资和慈善机构捐款组成，老人的入住方式则分为“全托制”和“半托制”两种，回报率达到了8%至11%。其中，保险公司的作用在于买断养老社区居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费，同时开发高端养老保险客户。
目前险企参与实务养老社区的方式主要是出租式。以目前国内几个较为有名的养老社区为例，均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等，但盈利模式亦各不相同。综合分析，目前运营的实务养老社区大致以会员制、会员制+销售制及只租不卖的出租式为主。
养老市场存万亿规模
对于险企布局养老地产的热情加码，申银万国在研报中指出，保险公司投资养老地产是大势所趋，一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人床位数在60 张左右，而中国目前仅有20张，仍有很大投资空间，养老市场规模在万亿级别。
另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度也高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励其投资于养老产业。
首都经贸大学教授庹国柱表示，养老产业包括养老社区、医疗护理、养老产品等等，保险公司可以通过投资养老地产、物业管理、相关养老保险产品开发等参与养老产业，在其中完成资源整合，打造一条完整的产业链，而且养老产业的投资期限亦匹配保险资金的久期。 业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。
再加上寿险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。
从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。”陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
申银万国保险业分析师孙婷认为，投资养老地产可带来保费收入和投资收益率的双重提升，并且乐观预计养老地产回报率10%以上，高于其他商业地产和长期投资收益率。
根据《中国高净值人群消费需求白皮书》统计，截止2011年末，个人 资产在600万元以上的人群数量约270万人。
申银万国称高净值人群选择高端社区养老的比例较高，假设为10%，件均保费200万元，则将合计为保险公司贡献5400亿元养老保费收入。
此外，前述研究报告还指出，养老地产的投资收益率预计在10%以上，保险公司投资非自用性不动地的比例最高可达总资产的15%。以5%的投资比例和10%的投资资收益率来测算，养老地产投资可提升保险资金整体投资收益率225基点。
商业模式尚待摸索
尽管保险业进军养老地产有诸多优势，但有分析人士表示，从未来发展过程来看，还是面临很多风险因素。
“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。
除此之外，孙婷还表示，另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”
此外，有分析称，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计，而保险公司推出的升级版的养老机构，是把养老地产视做商业地产项目长期经营，养老地产的商业模式有待研发。
一方面是险企布局养老地产的热情不断高涨，另一方面，在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。
业内人士指出，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这些对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。
作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家·燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%至90%可能又要三年。”
专家观点：“养老不能仅仅依靠政府”
中央财经大学社会保障系主任褚福灵
仅仅依靠政府的力量还不能完全解决近2亿老人的养老问题。政府目前关注的养老服务对象主要还是民政重点关注的“三无”、低保和特困老人，而对一般的社会老人还没有力量照顾到，所以必须和市场相结合，借助市场的力量达到社会资源的优化配置，让普通老人也能享受到较完善的养老服务。
相当一部分国外养老机构定位于我国中高端客户群体。社会养老体系的建设应以满足养老需求为出发点。从这个意义上讲，尽管外资养老机构的服务价位较高，受众较为有限，但有助于满足人们日益多层次、多元化的养老服务需求，可被看作我国社会养老体系的有益补充。”
外资进入我国养老服务业是瞄准了中国巨大的养老市场。外国投资者之所以看好这一产业，是看中了中国数量庞大且增长迅速的老龄人口和养老市场的缺口。
中国老龄科学研究中心副主任党俊武
这有助于厘清政府与市场在养老服务资源配置上的边界，明确政府的兜底职责，同时，为社会力量参与养老服务松绑。应充分发挥社会力量在养老服务业中的作用，依靠市场促进老龄服务供给的增加和服务水平的提高。
我国是世界上60岁以上老年人口最多的国家，失能老年人口和高龄老年人口的数量也是世界上最多的，这么大的服务需求，仅仅靠家庭、社区、政府是不能解决的，必须统筹发挥各个主体的作用。放开民间投资、境外资本进入养老服务业既能满足老年人多层次需求，改善民生，又能激发市场活力，补上行业发展“短板”。
中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军
养老不仅是重大社会问题，而且蕴含着巨大经济潜力。在政府保障基本养老服务的前提下，通过鼓励民间投资发展养老服务业，既可以引导投资进入短缺领域，又能培育新的有效需求，增强中国经济未来发展的动力。