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摘要：在房地产调控政策趋于“常态化”的背景下，传统住宅地产行业正受到不断的挤压，我国房地产市场的投资热点已逐渐由住宅市场转向商业地产市场。 但商业地产无论是在开发模式还是运营管理方面与住宅市场都有极大的区别。 本文通过分析目前国内商业地产的现状及存在的问题，剖析发达国家商业地产的运营管理模式，提出我国商业地产可持续发展的几点建议。
关键词：商业地产；存在问题；可持续发展
1、我国商业地产发展前景分析
随着经济发展、人民收入水平提高，我国商业地产的发展空间不断扩增。同时，由于房地产住宅市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，更多的资本选择进入商业地产。商业地产将成为国内房地产市场转型和突破的一个重要方向。
从房地产自身内部结构的角度来看， 统计局数据显示，2013年，我国商业地产的销售面积占全部商品房销售的12.2%左右，商业地产开发投资占全部商品房开发投资的20. 7% ，结构占比的数据显示，未来商业地产有很大增长空间。
从增速角度看商业地产，2010年以前，商业地产的年销售面积的增长速度一直低于住宅市场，但从2010 年开始，由于住宅的销售持续受宏观调控政策的影响，年增长速度低于10% ； 而反观商业地产，2010年的销售面积增长突破30% 。而在宏观调控很可能常态化的大背景下，房地产住宅市场的销售速度将明显放缓，商业地产市场有可能因此而受益。
2、新常态下我国商业地产发展中存在的问题
我国商业地产市场经历了10多年的发展，出现了万达、绿城等个别成功的模式，但整体的问题不容忽视。从商业地产从开发到运营的全过程看，目前我国商业地产存在的问题主要是在融资渠道、开发模式以及后期运营模式三个方面。
2.1 融资渠道不够多元化
融资渠道过于单一成为制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。商业地产是资金密集型的产业，资金链是商业地产发展的关键因素。在过去的开发中，除自有资金以外，银行贷款是商业地产开发的主要资金来源。银行贷款的比例一般达到70%～80%，其他社会投资，如市场基金等融资渠道则相对缺乏。这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，使得开发商极易受金融政策的影响，后期容易产生难以统一管理、无法开展统一运营等诸多问题，商业地产开发的风险相对较大。
2.2 开发模式不科学
2.2.1 开发程序不够合理
国内许多商业地产开发商是由开发住宅转变过来的，习惯用开发住宅的模式去开发商业地产。近几年，国内最常见的商业地产开发程序是“拿地—建设—定位—招商—运营”，这种开发程序没有从商业地产的角度开发，其实是延续了“拿地-建设-销售”的住宅开发思维去开发。不重视商业地产前期的业态规划和后期的经营管理的高度关联性，忽略商业地产开发的内在规律，极易导致商业地产后期的经营管理出现问题，一旦运营出现问题，项目基本失败。
2.2.2 前期规划不够重视
准确合理的前期规划是商业地产能否成功地的重要因素。但是国内许多商业地产开发商不重视深入、系统地市场调查，一味追求大规模， 在缺少详细合理的可行性规划设计方案的情况下，就盲目进行项目开发。当项目建成后，由于前期规划定位不准确，不符合市场的要求，不得不进行大幅度的改造，不仅提高了开发成本，也给后期的運营带来很多局限性。
2.3 后期运营管理不合理
商业地产后期运营的模式分为：只售不租、租售结合和只租不售。根据商业地产的运营规律，国际上较为成功的运营模式是只租不售。目前，我国商业地产普遍的运营管理模式是只售不租。
只售不租模式指商业地产项目在建成后通过商铺打散或产权分散后，分别出售给中小业主。这种模式使得开发商在项目开发过程中加快了资金流转速度，易形成"短、平、快”的节奏，很受国内商业地产商得青睐。但是，该种模式缺点也是致命的。 由于产权分散，无法进行业态的整体规划与管理，非常不利于后期的运营管理。
3、发达地区商业地产发展模式研究
目前国际上具有一定代表性的商业地产发展模式主要有两种： 一种是商业地产项目开发全过程都以开发企业为中心的“香港模式”； 另一种是以市场化资本运作为中心、注重专业化细分的“美国模式”。
3.1香港商业地产发展模式研究
香港模式是一条以商业地产开发商为中心的滚动开发模式。选址、定位、建设、招商、后期运营管理，都由一家大型财团化企业在内部专业化细分进行。这种全能型模式有利于形成产业巨头，行业集中度高，有利于资源的优化配置。
在融资渠道方面，除银行贷款外，香港地产开发商从销售住宅和楼花预售聚敛资本，出售型物业对持有型物业在现金流上起到平衡和回款的作用，在资金上基本满足了商业地产开发经营需求，不再需要多元化的融资渠道。
在开发模式方面，香港商业地产开发商在集团内部对拿地、建设、销售、经营管理等一系列开发过程进行专业化的细分。在开发顺序上，尤其注重先招商再规划， 通过前期数据信息调研得出项目定位、业态分配和招商，再进行规划设计。这种先定位招商再规划设计避免了设计与定位之间的矛盾，大大减少了商业的风险，保证项目的成功运作。
在经营模式方面，香港商业地产较多采取“租售结合”的经营模式。开发商通过合理的配置持有型商业地产和销售型住宅地产的比例，获得短期的资金聚敛和长期的项目租金，控制企业的财务风险。开发商在进行商业地产项目经营管理时，十分注重商业业态的多样性， 鼓励新型业态或跨业态，不同的商业业态互补产生了稳定的现金流和客户的新鲜感。
3.2美国商业地产发展模式研究
美国大型商业地产从融资、开发到经营管理都由行业内最专业的机构来操作。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 在融资渠道方面，美国商业地产资金来源渠道多元化。资金来源主要有自有资金、银行信贷、商业地产产业基金、REITs等多种渠道。银行信贷只占了10%，而其余 90% 的开发资金为自有资金和来自社会上的投资。商业地产产业基金和REITs，这两类社会投资是美国商业地产的主要融资渠道。融资渠道的多元化大大降低了开发商的风险。
在融资渠道方面，美国商业地产的开发遵循“先定位招商，再建设”的规律，并且十分重视项目的前期规划，除了参考项目本身的各项数据外还充分考虑了城市和区域的总体规划。通过前期规划的数据确定项目的投资规模、招商对象及运营模式等，最大程度保证项目的成功。
在经营模式方面，大多数美国商业地产项目的经营管理采取“只租不售”的模式，开发商选择长期持有物业，聘请专业的从事商业物业经营管理的公司作为项目的运营商。这种模式在相当大程度上减少了投资者的风险，增加了投资者的投资信心。
3.3香港和美国商业地产模式对比
香港模式是一条以商业地产开发商为核心的运作链，以土地为中心，通过企业内部的运营团队进行商业地产的全过程管理。美国模式是以开放成熟的资本市场为核心，通过资产证券化吸引其他市场资本，为商业地产项目的开发与运营提供多元化的资金，并通过聘请专业公司的运营管理，保障商业地产项目的成功运营。
4、新常态下我国商业地产可持续发展的对策建议
针对我国商业地产市场现现阶段存在的问题，借鉴香港和美国商业地产的开发运营模式，对我国商业地产的可持续发展提出几点建议。
4.1 寻找多元化的融资渠道
对于商业地产而言，充足的资金是项目成功运作的保证，这就得依靠多元化的融资渠道。目前国内的商业地产在融资渠道上过于依赖单一的银行贷款，这已成为制约我国商业地产发展的主要问题。要改善这样的现状，可从以下几个方面入手：推行房地产证券化、吸引保险资金、发行公司债券、吸引国外投资等。多元化的融资渠道不仅能帮助满足商业地产项目密集性的资金需求，还能解决开发商项目后期资金的退出机制问题，辅助整个商业地产持续健康的发展。
4.2 设定科学的商业地产开发模式
从我国商业地产很多失败的案例中，不难看出不科學的开发程序对项目的成功运营产生了很大的阻力。借鉴香港与美国的开发程序，结合国内的实际情况，商业地产开发商应重视项目的前期定位，只有在区域、规模等方面有了准确的定位，后续才能展开有目标的招商与运营；此外，注重对商业地产开发程序的一般性规律研究，不断创新科学合理的开发模式，例如：“选择区位—选择管理团队—招商—规划定位—建设—运营”。
4.3 选择合理的商业地产经营管理模式
由于商业地产的开发需要大量的资金，大部分国内商业地产开发商都采用“只售不租”的模式来加快资金流转速度，快速回笼资金。但这种模式十分不利于商业地产项目整体形象和后期的统一运营。从发达国家和地区的经验来看，按照“只租不售”的经营管理模式走品牌化的商业地产路线是最合理的商业地产经营管理模式。做到“产权、招商、管理”三统一，整合品牌优势，实现业态合理规划，避免商铺之间的恶性竞争。
参考文献：
[1]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者，2014，（14）：192.
[2]李永强，我国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报2011.Vol.27 No.3
[3]冀敏. 美国商业地产 REITs 对我国 REITs 实现路径的启示[J].管理学报，2010（ 4） ： 49 - 50
[4]许嘉和，刘攀.新形势下金融机构商业地产融资风险管理[J].现代管理科学，2016.3.
[5]邵丽.中国商业地产面临的问题及发展机遇评述[J].发展之道，2010（ 5） ：96
关键词：商业地产；存在问题；可持续发展
1、我国商业地产发展前景分析
随着经济发展、人民收入水平提高，我国商业地产的发展空间不断扩增。同时，由于房地产住宅市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，更多的资本选择进入商业地产。商业地产将成为国内房地产市场转型和突破的一个重要方向。
从房地产自身内部结构的角度来看， 统计局数据显示，2013年，我国商业地产的销售面积占全部商品房销售的12.2%左右，商业地产开发投资占全部商品房开发投资的20. 7% ，结构占比的数据显示，未来商业地产有很大增长空间。
从增速角度看商业地产，2010年以前，商业地产的年销售面积的增长速度一直低于住宅市场，但从2010 年开始，由于住宅的销售持续受宏观调控政策的影响，年增长速度低于10% ； 而反观商业地产，2010年的销售面积增长突破30% 。而在宏观调控很可能常态化的大背景下，房地产住宅市场的销售速度将明显放缓，商业地产市场有可能因此而受益。
2、新常态下我国商业地产发展中存在的问题
我国商业地产市场经历了10多年的发展，出现了万达、绿城等个别成功的模式，但整体的问题不容忽视。从商业地产从开发到运营的全过程看，目前我国商业地产存在的问题主要是在融资渠道、开发模式以及后期运营模式三个方面。
2.1 融资渠道不够多元化
融资渠道过于单一成为制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。商业地产是资金密集型的产业，资金链是商业地产发展的关键因素。在过去的开发中，除自有资金以外，银行贷款是商业地产开发的主要资金来源。银行贷款的比例一般达到70%～80%，其他社会投资，如市场基金等融资渠道则相对缺乏。这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，使得开发商极易受金融政策的影响，后期容易产生难以统一管理、无法开展统一运营等诸多问题，商业地产开发的风险相对较大。
2.2 开发模式不科学
2.2.1 开发程序不够合理
国内许多商业地产开发商是由开发住宅转变过来的，习惯用开发住宅的模式去开发商业地产。近几年，国内最常见的商业地产开发程序是“拿地—建设—定位—招商—运营”，这种开发程序没有从商业地产的角度开发，其实是延续了“拿地-建设-销售”的住宅开发思维去开发。不重视商业地产前期的业态规划和后期的经营管理的高度关联性，忽略商业地产开发的内在规律，极易导致商业地产后期的经营管理出现问题，一旦运营出现问题，项目基本失败。
2.2.2 前期规划不够重视
准确合理的前期规划是商业地产能否成功地的重要因素。但是国内许多商业地产开发商不重视深入、系统地市场调查，一味追求大规模， 在缺少详细合理的可行性规划设计方案的情况下，就盲目进行项目开发。当项目建成后，由于前期规划定位不准确，不符合市场的要求，不得不进行大幅度的改造，不仅提高了开发成本，也给后期的運营带来很多局限性。
2.3 后期运营管理不合理
商业地产后期运营的模式分为：只售不租、租售结合和只租不售。根据商业地产的运营规律，国际上较为成功的运营模式是只租不售。目前，我国商业地产普遍的运营管理模式是只售不租。
只售不租模式指商业地产项目在建成后通过商铺打散或产权分散后，分别出售给中小业主。这种模式使得开发商在项目开发过程中加快了资金流转速度，易形成"短、平、快”的节奏，很受国内商业地产商得青睐。但是，该种模式缺点也是致命的。 由于产权分散，无法进行业态的整体规划与管理，非常不利于后期的运营管理。
3、发达地区商业地产发展模式研究
目前国际上具有一定代表性的商业地产发展模式主要有两种： 一种是商业地产项目开发全过程都以开发企业为中心的“香港模式”； 另一种是以市场化资本运作为中心、注重专业化细分的“美国模式”。
3.1香港商业地产发展模式研究
香港模式是一条以商业地产开发商为中心的滚动开发模式。选址、定位、建设、招商、后期运营管理，都由一家大型财团化企业在内部专业化细分进行。这种全能型模式有利于形成产业巨头，行业集中度高，有利于资源的优化配置。
在融资渠道方面，除银行贷款外，香港地产开发商从销售住宅和楼花预售聚敛资本，出售型物业对持有型物业在现金流上起到平衡和回款的作用，在资金上基本满足了商业地产开发经营需求，不再需要多元化的融资渠道。
在开发模式方面，香港商业地产开发商在集团内部对拿地、建设、销售、经营管理等一系列开发过程进行专业化的细分。在开发顺序上，尤其注重先招商再规划， 通过前期数据信息调研得出项目定位、业态分配和招商，再进行规划设计。这种先定位招商再规划设计避免了设计与定位之间的矛盾，大大减少了商业的风险，保证项目的成功运作。
在经营模式方面，香港商业地产较多采取“租售结合”的经营模式。开发商通过合理的配置持有型商业地产和销售型住宅地产的比例，获得短期的资金聚敛和长期的项目租金，控制企业的财务风险。开发商在进行商业地产项目经营管理时，十分注重商业业态的多样性， 鼓励新型业态或跨业态，不同的商业业态互补产生了稳定的现金流和客户的新鲜感。
3.2美国商业地产发展模式研究
美国大型商业地产从融资、开发到经营管理都由行业内最专业的机构来操作。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 在融资渠道方面，美国商业地产资金来源渠道多元化。资金来源主要有自有资金、银行信贷、商业地产产业基金、REITs等多种渠道。银行信贷只占了10%，而其余 90% 的开发资金为自有资金和来自社会上的投资。商业地产产业基金和REITs，这两类社会投资是美国商业地产的主要融资渠道。融资渠道的多元化大大降低了开发商的风险。
在融资渠道方面，美国商业地产的开发遵循“先定位招商，再建设”的规律，并且十分重视项目的前期规划，除了参考项目本身的各项数据外还充分考虑了城市和区域的总体规划。通过前期规划的数据确定项目的投资规模、招商对象及运营模式等，最大程度保证项目的成功。
在经营模式方面，大多数美国商业地产项目的经营管理采取“只租不售”的模式，开发商选择长期持有物业，聘请专业的从事商业物业经营管理的公司作为项目的运营商。这种模式在相当大程度上减少了投资者的风险，增加了投资者的投资信心。
3.3香港和美国商业地产模式对比
香港模式是一条以商业地产开发商为核心的运作链，以土地为中心，通过企业内部的运营团队进行商业地产的全过程管理。美国模式是以开放成熟的资本市场为核心，通过资产证券化吸引其他市场资本，为商业地产项目的开发与运营提供多元化的资金，并通过聘请专业公司的运营管理，保障商业地产项目的成功运营。
4、新常态下我国商业地产可持续发展的对策建议
针对我国商业地产市场现现阶段存在的问题，借鉴香港和美国商业地产的开发运营模式，对我国商业地产的可持续发展提出几点建议。
4.1 寻找多元化的融资渠道
对于商业地产而言，充足的资金是项目成功运作的保证，这就得依靠多元化的融资渠道。目前国内的商业地产在融资渠道上过于依赖单一的银行贷款，这已成为制约我国商业地产发展的主要问题。要改善这样的现状，可从以下几个方面入手：推行房地产证券化、吸引保险资金、发行公司债券、吸引国外投资等。多元化的融资渠道不仅能帮助满足商业地产项目密集性的资金需求，还能解决开发商项目后期资金的退出机制问题，辅助整个商业地产持续健康的发展。
4.2 设定科学的商业地产开发模式
从我国商业地产很多失败的案例中，不难看出不科學的开发程序对项目的成功运营产生了很大的阻力。借鉴香港与美国的开发程序，结合国内的实际情况，商业地产开发商应重视项目的前期定位，只有在区域、规模等方面有了准确的定位，后续才能展开有目标的招商与运营；此外，注重对商业地产开发程序的一般性规律研究，不断创新科学合理的开发模式，例如：“选择区位—选择管理团队—招商—规划定位—建设—运营”。
4.3 选择合理的商业地产经营管理模式
由于商业地产的开发需要大量的资金，大部分国内商业地产开发商都采用“只售不租”的模式来加快资金流转速度，快速回笼资金。但这种模式十分不利于商业地产项目整体形象和后期的统一运营。从发达国家和地区的经验来看，按照“只租不售”的经营管理模式走品牌化的商业地产路线是最合理的商业地产经营管理模式。做到“产权、招商、管理”三统一，整合品牌优势，实现业态合理规划，避免商铺之间的恶性竞争。
参考文献：
[1]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者，2014，（14）：192.
[2]李永强，我国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报2011.Vol.27 No.3
[3]冀敏. 美国商业地产 REITs 对我国 REITs 实现路径的启示[J].管理学报，2010（ 4） ： 49 - 50
[4]许嘉和，刘攀.新形势下金融机构商业地产融资风险管理[J].现代管理科学，2016.3.
[5]邵丽.中国商业地产面临的问题及发展机遇评述[J].发展之道，2010（ 5） ：96