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2010年以来，我国房地产调控呈现波浪形推进形态。第一波是以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波是以“国十条”为代表的打压型调控，第三波则是以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波调控组成了有史以来最严厉的调控大幕。然而，新政对象主要针对住宅市场，而商业地产则成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史最高。据统计，2010年至2012年底，我国商业营业用房和办公楼各年开发投资完成额均呈现同比增长，且增长幅度基本不低于20%。而在商业地产中，大型城市综合体又是其中的爆发点。大型城市综合体的优势主要体现在其规模体量庞大，通常以“购物+餐饮+娱乐休闲”的一站式购物为其开发思路，是当下商业地产项目的顶级产品。
成功的大型城市综合体通常有如下硬性需求：
（1）占地需大且优
大型城市综合体作为长期对外经营项目，地理位置必定是优中选优。同时，既然是大型地产项目，占地面积就不会太小。动辄几十万平方米的建筑面积注定了项目的占地面积至少数万平方米。这对于新开发新规划的新城区，取地难度并不大，关键在于是否能预判到新城区将来的交通枢纽所在，从而抢占发展先机。而在城市中心或者老城区启动新的大型城市综合体项目难度可就不是简单的事了。老城建筑动迁工作历来是开发单位头疼大事，这关系到项目的建设周期，投资周期等数个企业命脉，以至于往往为了项目能顺利启动，动迁使用资金就占据了项目全部资金的不小比重。故而在现在地产项目土地转让中，往往采用光地转让形式，由土地出让方负责地块的清理工作，如此可以使建设单位避免动迁风险。
但是，一块地光大还不能满足城市综合体的需求，还要地优。地的优劣可以从三个角度来判断，首先从宏观看该地块所在区域的城市尺度，也可表示为区域印象。即分析该区域在整个城市内的功能特征（经济实力，人文教育，产业类型）、认可度（区域形象、地域特性）以及该区域的发展规划趋势。区域印象则反映了该区域在人们心中的地位，指人们对该区域在整个城市发展历史中沉淀下来约定俗成的认识，这种认识通常直接地影响人们对该区域的整体概念，进而影响人们对该区域的价值评价。
其次，从中观分析该区域的环境、交通和相关配套条件。环境条件主要是指关注周边的地块功能、周边的重要公建或城市公共设施以及周边的自然环境、景观环境等。交通则主要关注可达性，交通方式、耗时、标志性等几种要素。对于商业项目的相关配套条件可以以用电、用水、用气、排污等市政配套成本来估算。
第三则是从微观角度评价该地块的优劣。主要包括规划条件、地块现状、地块开发条件和地块内外交通四个层面。其中，规划条件主要指用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、控制高度要求、红线范围、绿化率、车位数要求、人防面积要求等等。而地块现状需要评估的范围包括现有待拆建筑，需保留建筑、自然景观条件。地块开发条件指高差、四至、边界、地质等要素。而地块的内外交通则包括外部的临路性、出入口位置和内部的自身交通可行性。
经过如此多层次的判断才能确保一块地是否符合大型城市综合体的需要。
（2）资金需求庞大
大型城市综合体选址需注重日后的经营性，选址地点的土地价值自然稀贵，近年来的国内地王项目大多都是商业用地。除了土地耗资庞大外，商业地产在设计和建设中也需根据日后经营需要做出有别于住宅项目的设计和耗材，比如建筑层高、楼板承重、消防设置、幕墙铺设等等。投资需求大也是商业地产的一项为世人所津津乐道的特色。此外，在项目投资来源可以保证的情况下，大型城市综合体的投资回报还是漫长的。这主要是因为大型城市综合体通常是以纯租赁为主的。租赁经营的目的是为了保证项目可以集中经营，培养品牌，保证口碑。虽然现在有些地产企业会采用出售返租的集中经营模式，但是依旧难免会有小业主独立经营的情况，从而造成经营格局混乱。以租赁为主要经营收入的大型城市综合体自然在资金回笼速度要远慢于出售项目。而且新建的大型城市综合体为了吸引各类品牌店铺入驻，前几年的租金或有关费用都会有所优惠，这也进一步延缓了商业项目投资回收。投资回收慢除了租金原因外，日常经营开销也不是一个小数字。成功的大型城市综合体必定具有一份众口皆碑的好形象，而保持好的公众形象，宜人的温湿度，舒适的光暗度以及优质的客服都需要资金的支持。
（3）客流量需求大
对大型城市综合体来说，客流量是其必须维持的生存之道，足够的人气才能支撑购买量。虽然距离是商业选址的首要因素，但是距离近远并不能百分之百地反映客流特征。古语就有云，一步差三市。意指虽然距离已经接近到只差一步，但是客流却可能存在三成差异，差距不可谓不大。客流差异主要是因为客流目的不同造成的。故而人气分析策略的主要方式即是分析客流的目的，然后有的放矢。比如，人群经过此地是为了购物消费，还是上下班路过，又或者是换车、散步、旅游；而不同的目的就会有不同的客流规律，学生有寒暑假期、职员有上下班时间、车站有进站间隔等等。
同时，对目标地区的既有客流进行统计是非常必要的。这不仅关系到项目建成后的经营压力，在项目前期亦有重要作用，它决定了项目的功能组成。如果客流量足够充裕，开发单位的功能选择面就将比较丰富，项目建成后的吸引力也将更为强力，由此甚至可以带动商圈的进一步升级。而如果既有客流并不足的情况下，项目注定需要在其组成中添加类似酒店、办公楼之类可以吸引额外客流的功能。对于有行政规划上限的地产项目来说，项目的丰富度将受到不小冲击，从而对项目的前景造成影响。
（4）经营功能需丰富
大型城市综合体项目可供选择的功能业态有很多，购物类的有商业步行街、购物中心、大卖场、专卖店、批发折扣店；休闲娱乐类的有餐饮店、电影院、KTV、游乐场、洗浴场；商务类的有办公楼、会展中心；住宿类的还有酒店、酒店式公寓等等。不同的功能搭配可以造就不同类型的地产项目。以大多城市中心的综合体为例，最常见的配搭是办公楼、酒店和购物中心三合一的组合方式。而次级地段以休闲为主，最常见的组合方式通常有购物中心、大卖场、电影院、再搭配大量餐饮店。
正因为大型城市综合体项目的功能众多，不同的配搭组合所产生的综合效益也是不同的。不同功能理论上都能独立存在，所谓的相互关系也只是体现在相互之间相对性上。通过整理归纳大致分为三种相互关系：互助关系、并列关系以及冲突关系。
互助关系主要指不同的功能业态之间存在相互关联的关系。这种关系可以体现为两种情况，一种是消费者在使用一项或一些功能的同时，带来了其它功能的参与延伸，而这些功能反过来又促进之前那部分功能的发展。具体情况比如：受停车场或餐饮吸引而来的消费者进行的购物消费，反之前来购物的消费者又进行的停车或饮食。另一种情况则是使用一项功能的同时，又参与了其它功能，比如购物的同时看了场电影。
并列关系指各功能业态之间并不存在必然关系或者关系较少，但是也不产生冲突关系。比如办公楼、商业零售、酒店等功能业态，各自都是相对独立的功能，并不存在相互必然性关联。不过它们也可以有一定的关联，例如办公人员在下班后到商场内购物；又或者办公楼里办理业务的出差人员晚上住宿在酒店。
冲突关系指各功能业态之间存在冲突关系。相互之间不止没有产生综合收益，反而影响各功能的无法正常运行。比如高端餐饮店铺开设在综合性批发市场旁，不谈噪音影响，仅交通组织上就可能会产生不小的冲突。
造在哪、客在哪、钱在哪以及造什么就是一个新建城市综合体想要成功所需要满足四项硬性需求。
成功的大型城市综合体通常有如下硬性需求：
（1）占地需大且优
大型城市综合体作为长期对外经营项目，地理位置必定是优中选优。同时，既然是大型地产项目，占地面积就不会太小。动辄几十万平方米的建筑面积注定了项目的占地面积至少数万平方米。这对于新开发新规划的新城区，取地难度并不大，关键在于是否能预判到新城区将来的交通枢纽所在，从而抢占发展先机。而在城市中心或者老城区启动新的大型城市综合体项目难度可就不是简单的事了。老城建筑动迁工作历来是开发单位头疼大事，这关系到项目的建设周期，投资周期等数个企业命脉，以至于往往为了项目能顺利启动，动迁使用资金就占据了项目全部资金的不小比重。故而在现在地产项目土地转让中，往往采用光地转让形式，由土地出让方负责地块的清理工作，如此可以使建设单位避免动迁风险。
但是，一块地光大还不能满足城市综合体的需求，还要地优。地的优劣可以从三个角度来判断，首先从宏观看该地块所在区域的城市尺度，也可表示为区域印象。即分析该区域在整个城市内的功能特征（经济实力，人文教育，产业类型）、认可度（区域形象、地域特性）以及该区域的发展规划趋势。区域印象则反映了该区域在人们心中的地位，指人们对该区域在整个城市发展历史中沉淀下来约定俗成的认识，这种认识通常直接地影响人们对该区域的整体概念，进而影响人们对该区域的价值评价。
其次，从中观分析该区域的环境、交通和相关配套条件。环境条件主要是指关注周边的地块功能、周边的重要公建或城市公共设施以及周边的自然环境、景观环境等。交通则主要关注可达性，交通方式、耗时、标志性等几种要素。对于商业项目的相关配套条件可以以用电、用水、用气、排污等市政配套成本来估算。
第三则是从微观角度评价该地块的优劣。主要包括规划条件、地块现状、地块开发条件和地块内外交通四个层面。其中，规划条件主要指用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、控制高度要求、红线范围、绿化率、车位数要求、人防面积要求等等。而地块现状需要评估的范围包括现有待拆建筑，需保留建筑、自然景观条件。地块开发条件指高差、四至、边界、地质等要素。而地块的内外交通则包括外部的临路性、出入口位置和内部的自身交通可行性。
经过如此多层次的判断才能确保一块地是否符合大型城市综合体的需要。
（2）资金需求庞大
大型城市综合体选址需注重日后的经营性，选址地点的土地价值自然稀贵，近年来的国内地王项目大多都是商业用地。除了土地耗资庞大外，商业地产在设计和建设中也需根据日后经营需要做出有别于住宅项目的设计和耗材，比如建筑层高、楼板承重、消防设置、幕墙铺设等等。投资需求大也是商业地产的一项为世人所津津乐道的特色。此外，在项目投资来源可以保证的情况下，大型城市综合体的投资回报还是漫长的。这主要是因为大型城市综合体通常是以纯租赁为主的。租赁经营的目的是为了保证项目可以集中经营，培养品牌，保证口碑。虽然现在有些地产企业会采用出售返租的集中经营模式，但是依旧难免会有小业主独立经营的情况，从而造成经营格局混乱。以租赁为主要经营收入的大型城市综合体自然在资金回笼速度要远慢于出售项目。而且新建的大型城市综合体为了吸引各类品牌店铺入驻，前几年的租金或有关费用都会有所优惠，这也进一步延缓了商业项目投资回收。投资回收慢除了租金原因外，日常经营开销也不是一个小数字。成功的大型城市综合体必定具有一份众口皆碑的好形象，而保持好的公众形象，宜人的温湿度，舒适的光暗度以及优质的客服都需要资金的支持。
（3）客流量需求大
对大型城市综合体来说，客流量是其必须维持的生存之道，足够的人气才能支撑购买量。虽然距离是商业选址的首要因素，但是距离近远并不能百分之百地反映客流特征。古语就有云，一步差三市。意指虽然距离已经接近到只差一步，但是客流却可能存在三成差异，差距不可谓不大。客流差异主要是因为客流目的不同造成的。故而人气分析策略的主要方式即是分析客流的目的，然后有的放矢。比如，人群经过此地是为了购物消费，还是上下班路过，又或者是换车、散步、旅游；而不同的目的就会有不同的客流规律，学生有寒暑假期、职员有上下班时间、车站有进站间隔等等。
同时，对目标地区的既有客流进行统计是非常必要的。这不仅关系到项目建成后的经营压力，在项目前期亦有重要作用，它决定了项目的功能组成。如果客流量足够充裕，开发单位的功能选择面就将比较丰富，项目建成后的吸引力也将更为强力，由此甚至可以带动商圈的进一步升级。而如果既有客流并不足的情况下，项目注定需要在其组成中添加类似酒店、办公楼之类可以吸引额外客流的功能。对于有行政规划上限的地产项目来说，项目的丰富度将受到不小冲击，从而对项目的前景造成影响。
（4）经营功能需丰富
大型城市综合体项目可供选择的功能业态有很多，购物类的有商业步行街、购物中心、大卖场、专卖店、批发折扣店；休闲娱乐类的有餐饮店、电影院、KTV、游乐场、洗浴场；商务类的有办公楼、会展中心；住宿类的还有酒店、酒店式公寓等等。不同的功能搭配可以造就不同类型的地产项目。以大多城市中心的综合体为例，最常见的配搭是办公楼、酒店和购物中心三合一的组合方式。而次级地段以休闲为主，最常见的组合方式通常有购物中心、大卖场、电影院、再搭配大量餐饮店。
正因为大型城市综合体项目的功能众多，不同的配搭组合所产生的综合效益也是不同的。不同功能理论上都能独立存在，所谓的相互关系也只是体现在相互之间相对性上。通过整理归纳大致分为三种相互关系：互助关系、并列关系以及冲突关系。
互助关系主要指不同的功能业态之间存在相互关联的关系。这种关系可以体现为两种情况，一种是消费者在使用一项或一些功能的同时，带来了其它功能的参与延伸，而这些功能反过来又促进之前那部分功能的发展。具体情况比如：受停车场或餐饮吸引而来的消费者进行的购物消费，反之前来购物的消费者又进行的停车或饮食。另一种情况则是使用一项功能的同时，又参与了其它功能，比如购物的同时看了场电影。
并列关系指各功能业态之间并不存在必然关系或者关系较少，但是也不产生冲突关系。比如办公楼、商业零售、酒店等功能业态，各自都是相对独立的功能，并不存在相互必然性关联。不过它们也可以有一定的关联，例如办公人员在下班后到商场内购物；又或者办公楼里办理业务的出差人员晚上住宿在酒店。
冲突关系指各功能业态之间存在冲突关系。相互之间不止没有产生综合收益，反而影响各功能的无法正常运行。比如高端餐饮店铺开设在综合性批发市场旁，不谈噪音影响，仅交通组织上就可能会产生不小的冲突。
造在哪、客在哪、钱在哪以及造什么就是一个新建城市综合体想要成功所需要满足四项硬性需求。