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重庆房地产职业学院 重庆 401331
【摘 要】由于房地产的异质性，没有完全一样的两套房子，但房地产项目销售价目表应该遵循“性价比均衡”原则，不能使某些户型明显性价比高而热销，而某些明显性价比低而滞销。本文试图找到影响户型之间差异的影响因素，并通过判断这些因素对销售价格的影响力大小，运用房地产估价理论中的市场比较法的思想来进行销售价目表的制作。
【关键词】销售价目表；比较法；栋差；水平差；垂直差
房地产项目销售之前需要制定好对外销售价格表。在一个楼盘中，每套房的单价是有差异的，原因可以分为三个方面，一是由于空间布局上的不同造成楼栋之间景观面、便利性的不同，称为“楼栋差”或者“布局差”；二是在同一楼栋同一楼层，由于不同户型的日照通风条件、景观视角、户型功能设计等存在的差异，称为“水平差”。三是同一栋楼同一户型的不同楼层以及因为楼层不同而引起的景观、噪音等其它方面的差异，称为“垂直差”。
以高层为例，制作价格表的思路是：用市场类似楼盘比较法估算出整个楼盘高层的均价；分析比较各栋楼的位置等情况，制定出各栋楼的均价；分析比较同一栋楼同一楼层各户型的差异情况，确定水平方向的差异，制定出同一楼层各户型的单价；分析同一户型不同楼层的差异，制定同一户型各楼层的单价；再对特殊户型进行特殊调差，最后完成整个一栋楼的价格表。下面以某项目9栋高层为例进行阐述。
一、确定均价
楼盘均价的确定可以运用市场比较法的思路，具体操作步骤为①选择比较楼盘，②选择比较因素，③确定各因素权重或者分值，④给各比较楼盘评分，⑤计算本项目均价。根据计算确定某项目建面均价为6500元/㎡。
二、确定栋差
一个项目中，各栋楼由于位置不同，价格也会不同。栋差的影响因素有楼栋是否临近马路、离出入口的距离、与主体景观的距离等。一般而言，靠近主体景观或者是临近会所的楼栋较好；临近马路、社区出入口的楼栋较差。
1、例如某房地产项目总共有9栋高层，根据地块情况，选择噪音和出行方便程度作为影响1～9号楼价格影响因素，并将每栋楼的情况描述填入表1。
表1 某项目高层1～9号楼栋情况描述表
楼号 噪音 出行方便程度
1 离主干道最远，但两边临街 靠近小区主入口和次入口，进出方便
2 离主干道最远，单面临街，噪音最小 靠近次入口
3 离主干道居中，靠近小区车库入口 离出入口稍远
4 离主干道最远，单面临街，噪音最小 离出入口最远
5 离主干道较远，临近商业，靠近小区车库出口 离出入口稍远
6 临主干道和商业，噪音最大 靠近次入口
7 临主干道 靠近次入口
8 离主干道较远，单面临街， 离出入口稍远
9 离主干道居中，单面临街， 靠近小区主入口
2、根据表1对1～9号楼的描述，对各栋楼评分，填入表2。每个因素可以采用10分制或者100分制。这里选用100分制，并将9栋楼的差距控制在10%以内。打分时，条件相同的分数应该相同。9栋楼中条件最优的一栋或者几栋赋100，条件每降低一点分值减1分或2分。
3、分析各因素的影响程度给出各因素的权重，用加权平均法计算各栋楼的得分。
4、计算各栋楼的系数。首先取得分的中位数，系数设为1，其他系数计算方法为该栋楼的得分除以系数为1的得分。
5、计算各栋楼的均价。将第一步中计算出的楼盘的均价作为系数为1楼栋的均价，其他楼栋的均价用该均价乘以相应系数。
表2 某项目高层1～9号楼栋均价表
楼号 噪音 出行方便程度 得分 系数 建面单价
60% 40%
1 95 100 97 1.0083 6554
2 100 98 99.2 1.0312 6703
3 96 95 95.6 0.9938 6459
4 100 93 97.2 1.0104 6568
5 94 93 93.6 0.9730 6324
6 92 96 93.6 0.9730 6324
7 93 97 94.6 0.9834 6392
8 97 95 96.2 1.0000 6500
9 98 100 98.8 1.0270 6676
三、确定水平差
水平价差的影响因素有景观、朝向、采光、噪音、户型设计等。
朝向是指客厅的朝向及朝南房间的数量。一般认为朝向由优到劣依次为东南、南、东、西南、东北、西、西北、北。
采光包含三个方面，一是采光面的个数，即有无暗房、单面采光、两面采光、三面采光、四面采光；二是与邻屋栋距大小；三是面前有无遮挡物。
景观分析可以从以下方面进行：①有景观的房间数；②面临学校、公园或江景海景等自然景观、永久绿地（最佳、部分、少量）；③面临中庭园林景观（最佳、部分、少量）；④附近没有景观较差及环境污染较重的设施；⑤面对风水禁忌，如尖角煞、天斩煞、反光煞、医院煞、反弓煞等。
户型分析可以从以下方面进行：①格局方正、形状完整；②室内动线规划简明流畅的；③面积分配是否合理，有无浪费；④功能配置理想（私密性、有无储藏室、阳台）；⑤室内空气流通，室内开窗位置合理。
噪音分析可以从以下方面进行：①临主干道、高速路、地铁站等；②临娱乐场所；③临厂房。
水平差的制作方法与栋差一致。需要注意的是，因素不能重复考虑，如某户型卫生间为暗房，在采光中扣分后就不能在户型中再重复扣分。
四、确定垂直差
对于高层项目而言，根据对消费者的访问，以及对大量房地产项目的调查了解，各楼层各有优劣势。垂直价差有两种情况，一是越高越贵，二是中间层贵，上下便宜。底楼和顶楼有时价格最贵，有时最便宜。
多层住宅楼层少，各层条件相差不远，最低和最高价差一般在50～100元/平方米；高层住宅，最低和最高价差距为100～200元/平方米。
作者简介：韩华丽，1984年7月，山西洪洞人，重庆房地产职业学院讲师，土地资源管理硕士，房地产估价师，主要从事房地产经营与估价研究。
【摘 要】由于房地产的异质性，没有完全一样的两套房子，但房地产项目销售价目表应该遵循“性价比均衡”原则，不能使某些户型明显性价比高而热销，而某些明显性价比低而滞销。本文试图找到影响户型之间差异的影响因素，并通过判断这些因素对销售价格的影响力大小，运用房地产估价理论中的市场比较法的思想来进行销售价目表的制作。
【关键词】销售价目表；比较法；栋差；水平差；垂直差
房地产项目销售之前需要制定好对外销售价格表。在一个楼盘中，每套房的单价是有差异的，原因可以分为三个方面，一是由于空间布局上的不同造成楼栋之间景观面、便利性的不同，称为“楼栋差”或者“布局差”；二是在同一楼栋同一楼层，由于不同户型的日照通风条件、景观视角、户型功能设计等存在的差异，称为“水平差”。三是同一栋楼同一户型的不同楼层以及因为楼层不同而引起的景观、噪音等其它方面的差异，称为“垂直差”。
以高层为例，制作价格表的思路是：用市场类似楼盘比较法估算出整个楼盘高层的均价；分析比较各栋楼的位置等情况，制定出各栋楼的均价；分析比较同一栋楼同一楼层各户型的差异情况，确定水平方向的差异，制定出同一楼层各户型的单价；分析同一户型不同楼层的差异，制定同一户型各楼层的单价；再对特殊户型进行特殊调差，最后完成整个一栋楼的价格表。下面以某项目9栋高层为例进行阐述。
一、确定均价
楼盘均价的确定可以运用市场比较法的思路，具体操作步骤为①选择比较楼盘，②选择比较因素，③确定各因素权重或者分值，④给各比较楼盘评分，⑤计算本项目均价。根据计算确定某项目建面均价为6500元/㎡。
二、确定栋差
一个项目中，各栋楼由于位置不同，价格也会不同。栋差的影响因素有楼栋是否临近马路、离出入口的距离、与主体景观的距离等。一般而言，靠近主体景观或者是临近会所的楼栋较好；临近马路、社区出入口的楼栋较差。
1、例如某房地产项目总共有9栋高层，根据地块情况，选择噪音和出行方便程度作为影响1～9号楼价格影响因素，并将每栋楼的情况描述填入表1。
表1 某项目高层1～9号楼栋情况描述表
楼号 噪音 出行方便程度
1 离主干道最远，但两边临街 靠近小区主入口和次入口，进出方便
2 离主干道最远，单面临街，噪音最小 靠近次入口
3 离主干道居中，靠近小区车库入口 离出入口稍远
4 离主干道最远，单面临街，噪音最小 离出入口最远
5 离主干道较远，临近商业，靠近小区车库出口 离出入口稍远
6 临主干道和商业，噪音最大 靠近次入口
7 临主干道 靠近次入口
8 离主干道较远，单面临街， 离出入口稍远
9 离主干道居中，单面临街， 靠近小区主入口
2、根据表1对1～9号楼的描述，对各栋楼评分，填入表2。每个因素可以采用10分制或者100分制。这里选用100分制，并将9栋楼的差距控制在10%以内。打分时，条件相同的分数应该相同。9栋楼中条件最优的一栋或者几栋赋100，条件每降低一点分值减1分或2分。
3、分析各因素的影响程度给出各因素的权重，用加权平均法计算各栋楼的得分。
4、计算各栋楼的系数。首先取得分的中位数，系数设为1，其他系数计算方法为该栋楼的得分除以系数为1的得分。
5、计算各栋楼的均价。将第一步中计算出的楼盘的均价作为系数为1楼栋的均价，其他楼栋的均价用该均价乘以相应系数。
表2 某项目高层1～9号楼栋均价表
楼号 噪音 出行方便程度 得分 系数 建面单价
60% 40%
1 95 100 97 1.0083 6554
2 100 98 99.2 1.0312 6703
3 96 95 95.6 0.9938 6459
4 100 93 97.2 1.0104 6568
5 94 93 93.6 0.9730 6324
6 92 96 93.6 0.9730 6324
7 93 97 94.6 0.9834 6392
8 97 95 96.2 1.0000 6500
9 98 100 98.8 1.0270 6676
三、确定水平差
水平价差的影响因素有景观、朝向、采光、噪音、户型设计等。
朝向是指客厅的朝向及朝南房间的数量。一般认为朝向由优到劣依次为东南、南、东、西南、东北、西、西北、北。
采光包含三个方面，一是采光面的个数，即有无暗房、单面采光、两面采光、三面采光、四面采光；二是与邻屋栋距大小；三是面前有无遮挡物。
景观分析可以从以下方面进行：①有景观的房间数；②面临学校、公园或江景海景等自然景观、永久绿地（最佳、部分、少量）；③面临中庭园林景观（最佳、部分、少量）；④附近没有景观较差及环境污染较重的设施；⑤面对风水禁忌，如尖角煞、天斩煞、反光煞、医院煞、反弓煞等。
户型分析可以从以下方面进行：①格局方正、形状完整；②室内动线规划简明流畅的；③面积分配是否合理，有无浪费；④功能配置理想（私密性、有无储藏室、阳台）；⑤室内空气流通，室内开窗位置合理。
噪音分析可以从以下方面进行：①临主干道、高速路、地铁站等；②临娱乐场所；③临厂房。
水平差的制作方法与栋差一致。需要注意的是，因素不能重复考虑，如某户型卫生间为暗房，在采光中扣分后就不能在户型中再重复扣分。
四、确定垂直差
对于高层项目而言，根据对消费者的访问，以及对大量房地产项目的调查了解，各楼层各有优劣势。垂直价差有两种情况，一是越高越贵，二是中间层贵，上下便宜。底楼和顶楼有时价格最贵，有时最便宜。
多层住宅楼层少，各层条件相差不远，最低和最高价差一般在50～100元/平方米；高层住宅，最低和最高价差距为100～200元/平方米。
作者简介：韩华丽，1984年7月，山西洪洞人，重庆房地产职业学院讲师，土地资源管理硕士，房地产估价师，主要从事房地产经营与估价研究。