论文部分内容阅读
【摘 要】 房地产的价格是影响社会经济的一个关键因素，而房地产成本是决定房地产价格的重要影响因素。因此，控制房地产的开发成本也就是控制房地产的价格，对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。本文对房地产开发项目成本控制中存在的问题作了探讨，并房地产项目开发前期、开发过程中以及期间费用的成本控制提出了一系列措施。
【关键词】 房地产；开发；项目管理；成本控制
引言：
房地产开发项目的成本控制主要表现在工程的设计与项目的施工过程两个阶段，景观工程建设成本主要用在工程项目的施工阶段，但是各种建安费用大小以及费用是否得到合理利用，在很大程度上还是由规划设计阶段所决定的。所以在控制工程项目成本时，应该从项目前期阶段开始着手，重点加强施工阶段的成本控制，对整个项目工程的成本管理实施全过程的动态管理模式。只有加强了房地产开发项目设计阶段以及项目建设阶段成本的控制，才能实现整个项目成本控制总目标。
一、房地产开发项目成本概念及内容
房地产开发项目的成本主要指房地产企业在开发一定数量商品房时所耗费的全部资金，根据其用途我们可以将其大致分成3类，即土地、土建以及施工设备所需费用等。这些都是房地产开发项目成本中最重要的内容，大概占整个工程成本的80%。在这里面最为重要的属于土地费用，它包含置换成本、动迁费用以及批租费用等。房地产开发商在决定是否开发一个工程项目前，一定要将预计所需土地费用结合土地面积与容积率进行换算，这样计算出来的每平方米的商品房所需要的费用跟市场标准进行对比，进而对项目可行性进行评估。
另外一方面所需费用为配套和其它收费支出费用，它包括水、电、煤气以及大市政以及公建配套费等。有些费用支出中属于押金性质，很难全部收回，比如档案保证金以及绿化保证金等，这些费用的种类比较多，而且收费标准也很不一样，很多项目都是非垄断性的企事业单位来执行的，所以具有很强的随意性，而且标准也比较高。配套和其它收费项目属于房地产开发成本里面很容易受到外界因素影响的一大块费用，通常会占到项目总体投资的10%到15%。除此之外还有管理费用以及筹资资本。房地产开发和其它的行业相比，由于建设周期比较长，投资数额比较大加上投资风险比较高等因素所致，很多房地产开发商都需要贷款才能满足资金需求，这样便会产生很大的利息支出，如果能将这部分费用充分核算好，对于整个房地产项目的成本控制将起着极其重要的作用。
二、房地产项目成本控制的措施
1、决策阶段的成本控制
首先，要关注国家的宏观经济形势及政策，做好投资环境的分析，这一点对于房地产开发企业尤为重要，如2007年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，对房地产项目的开发成本影响较大。其次，应认真编制投资估算并进行严格审查，充分考虑各种风险及不利状况、建设期间预留价格浮动系数，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。最后重视建设项目的经济评价，择优而行。
2、控制好设计阶段的成本
设计阶段属于整个房地产开发项目成本控制最为关键的环节，尽管整个设计阶段所需费用在整个工程全过程里所占的比例不大，通常为建筑安装整体成本的1.5%到2%，然而该阶段设计成本是否控制好给整个工程造价成本的影响却高达75%以上。工程设计质量的高低直接会影响到建设费用多少以及建设工期长短，也关系到能够在人力、物力以及财力上投入多少。所以做好设计阶段的成本控制会影响到整个房地产开放项目的投资，尤其是在设计阶段会对项目经济产生70%到95%的影响下，一旦设计文件批复后，如果发现了技术问题以及费用问题很不好解决，所以房地产开发商一定要加强设计阶段的成本控制，以免出现先天不足的现象。
3、控制好施工阶段的成本
施工阶段属于整个房地产开发项目中资金投入最大的阶段，这也是整个招投标工作的后续延伸工作，属于合同的进一步具体化。要加强施工阶段成本的控制，就必须加强对履约行为上的管理。房地产开发产业的诞生是伴随着社会主义市场经济的不断发展以及我国住房分配供给体系改革步伐的加快发展起来的，景观和基建项目在某种程度上存在着一定的共性，但是很难避免“三超”现象的出现，然而这种“三超”现象中的超额部分往往需要从企业盈利部分中进行弥补，一旦项目的成本控制失衡，就会给企业带来很大的损。所以房地产企业盈利目的直接决定了工程项目投资能否实现预期制定的目标，而这个阶段成本控制工作主要包含如下几个方面：
（1）建立完善的监理机制，达到有效控制项目投资的目的
房地产项目管理部门要结合工程项目监理规定以及实施细则，将员工的职责分工以及各方面的制度落实到位，进而能够从整个工程管理机制上将项目投资系统控制好，与此同时还要做好每个阅读工程项目的进度款审核工作，以免出现投资失控的现象。在审核工程进度款时，要清楚掌握监理部门规定的工程量，然后按照合同规定的计价标准，套用材料单价和费用定额，等到核价后还要按时支付所需的工程进度款。
（2）采取有效技术来控制房地产开发项目的投资
房地产开发项目的相关部门要制定出科学合理的施工技术方案，以此为论证基础，进而将新材料、新工艺以及新的施工技术以及机械设备应用到工程项目的实际施工中去，从而在技术上加强对工程项目成本投资的有效控制。从某种程度上来说，技术措施属于整个房地产开发项目投资的重要保证，根据相关方面的数据统计可知，材料所需费用一般会占到整个工程项目所需费用的70%左右，这个属于直接所需费用，其高低会直接关系到间接所需费用的高低，因而在选择合适的新工艺以及新材料时一定要提高劳动生产效率与缩短工期为前提保证。
（3）采取有效经济措施来控制房地产开发项目的投资
施工现场的各种经费以及总部管理费用一定要严格控制，对于广告策划费以及销售代理费等要尽可能的降低销售成本，从最大限度上将静态投资降低。比如一些占道费、绿化赔偿费用以及其它的补偿费用等都可以尽可能的减少甚至不需要有；对于大宗材料以及大型设备要结合合同直接提供，从而实现降低工程项目造价成本的目的。
4、严格控制竣工阶段的房地产开发项目成本
工程项目的竣工阶段属于整个成本控制工作的最后一个控制阶段，结合施工合同、预算、相关费用定额、竣工所需材料以及国家或者一些地方的相关法律法律，对工程款进行认真审核。另外在此期间要以政府部门相关政策法规为标准，对于送审的一些竣工决算的工程量进行认真核实，并且要落实每一个联系单以及签证所需费用，进而在整个审核结算阶段将工程项目的实际造价真正展示出来。
三、结束语
房地产开发的项目管理和成本控制的每一个环节都有着密不可分的关系，眼下房地产行业逐渐朝着资本化以及金融化的方向发展下去，相应的它们对资金的需求和依赖性也越来越大，所以做好房地产项目最为关键的一点在于对成本构成的研究。同时，一个好的工程设计直接影响到工程造价能否得到有效控制，所以我们要在精益求精的态度下，采用科学的方法，将房地产项目的工程造价成本控制在最低水平上，不断的将设计阶段质量提高，进而获取良好的施工效果，为房地产开发商创造巨大的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2012（18）.
[2]张金兰，纪鹏飞，董纪昌.基于价值工程的房地产项目管理应用研究[J].数学的实践与认识，2012（17）.
[3]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].財经界（学术版），2013（06）.
[4]闫晶.房地产企业目标成本管控问题与对策研究——以Y房地产开发公司为例[J].中国房地产，2012（12）.
【关键词】 房地产；开发；项目管理；成本控制
引言：
房地产开发项目的成本控制主要表现在工程的设计与项目的施工过程两个阶段，景观工程建设成本主要用在工程项目的施工阶段，但是各种建安费用大小以及费用是否得到合理利用，在很大程度上还是由规划设计阶段所决定的。所以在控制工程项目成本时，应该从项目前期阶段开始着手，重点加强施工阶段的成本控制，对整个项目工程的成本管理实施全过程的动态管理模式。只有加强了房地产开发项目设计阶段以及项目建设阶段成本的控制，才能实现整个项目成本控制总目标。
一、房地产开发项目成本概念及内容
房地产开发项目的成本主要指房地产企业在开发一定数量商品房时所耗费的全部资金，根据其用途我们可以将其大致分成3类，即土地、土建以及施工设备所需费用等。这些都是房地产开发项目成本中最重要的内容，大概占整个工程成本的80%。在这里面最为重要的属于土地费用，它包含置换成本、动迁费用以及批租费用等。房地产开发商在决定是否开发一个工程项目前，一定要将预计所需土地费用结合土地面积与容积率进行换算，这样计算出来的每平方米的商品房所需要的费用跟市场标准进行对比，进而对项目可行性进行评估。
另外一方面所需费用为配套和其它收费支出费用，它包括水、电、煤气以及大市政以及公建配套费等。有些费用支出中属于押金性质，很难全部收回，比如档案保证金以及绿化保证金等，这些费用的种类比较多，而且收费标准也很不一样，很多项目都是非垄断性的企事业单位来执行的，所以具有很强的随意性，而且标准也比较高。配套和其它收费项目属于房地产开发成本里面很容易受到外界因素影响的一大块费用，通常会占到项目总体投资的10%到15%。除此之外还有管理费用以及筹资资本。房地产开发和其它的行业相比，由于建设周期比较长，投资数额比较大加上投资风险比较高等因素所致，很多房地产开发商都需要贷款才能满足资金需求，这样便会产生很大的利息支出，如果能将这部分费用充分核算好，对于整个房地产项目的成本控制将起着极其重要的作用。
二、房地产项目成本控制的措施
1、决策阶段的成本控制
首先，要关注国家的宏观经济形势及政策，做好投资环境的分析，这一点对于房地产开发企业尤为重要，如2007年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，对房地产项目的开发成本影响较大。其次，应认真编制投资估算并进行严格审查，充分考虑各种风险及不利状况、建设期间预留价格浮动系数，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。最后重视建设项目的经济评价，择优而行。
2、控制好设计阶段的成本
设计阶段属于整个房地产开发项目成本控制最为关键的环节，尽管整个设计阶段所需费用在整个工程全过程里所占的比例不大，通常为建筑安装整体成本的1.5%到2%，然而该阶段设计成本是否控制好给整个工程造价成本的影响却高达75%以上。工程设计质量的高低直接会影响到建设费用多少以及建设工期长短，也关系到能够在人力、物力以及财力上投入多少。所以做好设计阶段的成本控制会影响到整个房地产开放项目的投资，尤其是在设计阶段会对项目经济产生70%到95%的影响下，一旦设计文件批复后，如果发现了技术问题以及费用问题很不好解决，所以房地产开发商一定要加强设计阶段的成本控制，以免出现先天不足的现象。
3、控制好施工阶段的成本
施工阶段属于整个房地产开发项目中资金投入最大的阶段，这也是整个招投标工作的后续延伸工作，属于合同的进一步具体化。要加强施工阶段成本的控制，就必须加强对履约行为上的管理。房地产开发产业的诞生是伴随着社会主义市场经济的不断发展以及我国住房分配供给体系改革步伐的加快发展起来的，景观和基建项目在某种程度上存在着一定的共性，但是很难避免“三超”现象的出现，然而这种“三超”现象中的超额部分往往需要从企业盈利部分中进行弥补，一旦项目的成本控制失衡，就会给企业带来很大的损。所以房地产企业盈利目的直接决定了工程项目投资能否实现预期制定的目标，而这个阶段成本控制工作主要包含如下几个方面：
（1）建立完善的监理机制，达到有效控制项目投资的目的
房地产项目管理部门要结合工程项目监理规定以及实施细则，将员工的职责分工以及各方面的制度落实到位，进而能够从整个工程管理机制上将项目投资系统控制好，与此同时还要做好每个阅读工程项目的进度款审核工作，以免出现投资失控的现象。在审核工程进度款时，要清楚掌握监理部门规定的工程量，然后按照合同规定的计价标准，套用材料单价和费用定额，等到核价后还要按时支付所需的工程进度款。
（2）采取有效技术来控制房地产开发项目的投资
房地产开发项目的相关部门要制定出科学合理的施工技术方案，以此为论证基础，进而将新材料、新工艺以及新的施工技术以及机械设备应用到工程项目的实际施工中去，从而在技术上加强对工程项目成本投资的有效控制。从某种程度上来说，技术措施属于整个房地产开发项目投资的重要保证，根据相关方面的数据统计可知，材料所需费用一般会占到整个工程项目所需费用的70%左右，这个属于直接所需费用，其高低会直接关系到间接所需费用的高低，因而在选择合适的新工艺以及新材料时一定要提高劳动生产效率与缩短工期为前提保证。
（3）采取有效经济措施来控制房地产开发项目的投资
施工现场的各种经费以及总部管理费用一定要严格控制，对于广告策划费以及销售代理费等要尽可能的降低销售成本，从最大限度上将静态投资降低。比如一些占道费、绿化赔偿费用以及其它的补偿费用等都可以尽可能的减少甚至不需要有；对于大宗材料以及大型设备要结合合同直接提供，从而实现降低工程项目造价成本的目的。
4、严格控制竣工阶段的房地产开发项目成本
工程项目的竣工阶段属于整个成本控制工作的最后一个控制阶段，结合施工合同、预算、相关费用定额、竣工所需材料以及国家或者一些地方的相关法律法律，对工程款进行认真审核。另外在此期间要以政府部门相关政策法规为标准，对于送审的一些竣工决算的工程量进行认真核实，并且要落实每一个联系单以及签证所需费用，进而在整个审核结算阶段将工程项目的实际造价真正展示出来。
三、结束语
房地产开发的项目管理和成本控制的每一个环节都有着密不可分的关系，眼下房地产行业逐渐朝着资本化以及金融化的方向发展下去，相应的它们对资金的需求和依赖性也越来越大，所以做好房地产项目最为关键的一点在于对成本构成的研究。同时，一个好的工程设计直接影响到工程造价能否得到有效控制，所以我们要在精益求精的态度下，采用科学的方法，将房地产项目的工程造价成本控制在最低水平上，不断的将设计阶段质量提高，进而获取良好的施工效果，为房地产开发商创造巨大的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2012（18）.
[2]张金兰，纪鹏飞，董纪昌.基于价值工程的房地产项目管理应用研究[J].数学的实践与认识，2012（17）.
[3]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].財经界（学术版），2013（06）.
[4]闫晶.房地产企业目标成本管控问题与对策研究——以Y房地产开发公司为例[J].中国房地产，2012（12）.