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摘要：公共政策是对社会价值的权威性分配，公共政策的过程就是一个利益重新分配的过程，公共政策制定需要公正、公平，才能实现社会公共利益的有效配置，社会才能和谐发展。在公共政策的制定过程中，政府应该是社会公共利益的代表者、实现者和维护者。相对于政策制定者而言，政策的执行者和政策实施对象处于从属地位，是被动的接受和实行政策。他们都会为了自己的利益而想方设法地抵制政策的实施，甚至为了某种利益而结成联盟。这就要求政府要建立市场化、透明化、民主化的责任政府，建立和完善各利益群体的利益表达机制和利益协调机制。
关键词：公共政策；利益集团；博弈；房地产
中图分类号：D912.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2007)09-0158-03
公共政策是对社会价值所做的权威性分配，它直接关系到各不同集团的利益分配，因而公共政策的制定及执行各个环节都必然引起社会各利益集团的广泛参与。经济学中假设人的行为都是要追求自己利益的最大化。因此，利益追求是人类行为的动因，人们的一切努力都与自身的利益有关。但个人只有在集体或者社会中才能得到发展，利益才能得以实现，因而公共政策就成为实现利益的手段之一。利益的分配与公共政策的制定是一个动态的过程，也是各种利益群体把自己的利益要求投入到政策制定系统中，由政策的制定者依据自身的利益需求，对复杂的利益关系进行调整、综合和博弈的过程。在这个过程中，不同的利益主体为了各自利益的最大化而在政策的制定过程中相互博弈。
一、公共政策制定过程中的相关概念研究
(一)公共政策概念分析
公共政策是一个涉及面很广的概念，不同的研究者分析问题的角度不同给公共政策所下的定义也会有所差异。伍德罗·威尔逊认为：公共政策是具有立法权的政治家制定出来的由公共行政人员所执行的法律和法则；美国政治学家哈罗德·拉丝维尔认为，公共政策是一项含有目标、价值与策略的大型计划；政治学者戴维·伊斯顿认为，公共政策是对全社会的价值所作的权威性分配；政策理论研究者托马斯·戴伊认为，公共政策是涉及大量人力和资源或关系到很多人的政府决策，公共政策就是政府的作为或不作为。他还指出凡是政府决定做的或决定不做的事情都是公共政策。我国学者对公共政策这一概念的界定越来越深入，比较权威的有孙光在《政策科学》一书中认为，“政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则，它表现为对人们的利益进行分配和调节的政治措施和复杂过程。”胡宁生在《现代公共政策研究》一书中所认为的：“公共政策是以政府为主的公共机构，为确保社会朝着政治系统所确定、承诺的正确方向发展，通过广泛参与的和连续的抉择以及具体实施产生效果的途径，利用公共自愿达到解决社会公共问题，平衡、协调社会公众利益目的的公共管理活动过程。
以上有关公共政策的定义虽然表述不一，强调的重点也各不相同。仔细分析我们可以得到这样的认识，公共政策必然涉及社会公众利益的分配和调整，也就是各种利益集团的利益分配问题。在政策制定过程中，各个利益主体围绕具体利益安排和利益得失进行博弈，以期达到利益均衡的理想状态。但我们必须清楚地认识到，任何一项公共政策的制定，不可能完美，必然会使一部分人受益，而另一部分人的利益受损，或者使一部分人的受益大而另一部分人受益小。正因为如此，各个利益集团都会为了本身的利益进行激烈的竞争、冲突。在众多的利益冲突中，经济利益上的冲突是最主要的。实际上，其他领域的利益冲突最终都可以归结为经济利益的冲突。从一定意义上说，公共政策的制定过程就是对社会公众利益进行协调的过程，即对各个不同利益群体之间经济利益分配、调和的过程。
(二)公共政策制定过程中各相关主体
首先，公共政策的制定者。从广义上讲，政党、利益集团等社会公共权威机构都可以成为公共政策的主体，我们这里主要是指政府，政府是国家社会公共利益的代表和管理者，也是整个社会利益、政治利益和自己部门利益的代表。从根本上讲，政府无论是作为公众利益的代表还是代表自身的利益，它的一切政策都是以自身利益的最大化为目的的。作为一个特殊且十分强势的利益集团，政府在政策制定的过程中起主导作用；其次，公共政策的执行者。执行者是指把政策内容付诸实施的人。这里的执行者可以是政策执行的相应部门、也可以是具体的个人。必须明确的是，在执行政策的过程中，政策的执行者会根据自身的实际情况和利益得失的考虑，按照自己的理解和目的，有意识地运用讨价还价、交易、变通等策略执行政策。因此，政策的执行者不一定与政策制定者的利益相一致。甚至有时会违背政策制定者的初衷；最后，政策的对象。它所涉及的对象很多，且十分复杂。针对不同的政策，其受益群体也各不相同。但当一个政策出台时，每一个相关群体都试图使自身成为该政策的最大受益者。
(三)利益集团概念的解析
在我国最近几年对于利益集团的研究发展迅速。一般认为，戴维·杜鲁门在《政府过程》中，指出利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上，并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。利益集团是自愿性的组织，由具有共同利益的人为了寻求某种目标而结合在一起。大多数利益集团只代表一部分人的利益，甚至仅代表一小部分人的利益。
在我国，随着现代化进程的加快，中国社会发生了巨大的变化，改革开放使之放权让利，就已经隐含着承认社会中存在着不同的利益主体，即中央与地方、政府与企业、国家与人民，等等。由于市场取向的改革使不同利益主体之间的利益实现更加依赖于自身，在这种背景下，原来在计划经济体制中仅表现为“自在的”利益集团已经变成“自为的”利益阶层，各利益阶层的成员越来越意识到本利益集团的利益共通性，并且越来越以联合的方式表达自己的利益诉求。由于各利益主体所处的地位不同、力量不同甚至非常悬殊，社会的公共决策就是要协调好各个利益集团的利益，以实现社会公益的最大化。
二、以房地产业为例分析各博弈主体的关系
由于各方利益不同，在制定公共政策过程中，他们都会为争夺自己的利益而在政策制定的过程中进行博弈。本文仅以房地产业为例，分析政策制定过程中，各利益集团的相互关系以及他们是如何博弈的。
(一)案例
房地产是今年以来中国利益博弈最典型的一个领域，房地产集团也是目前中国发展程度最高的一个利益群体。长期以来，我国房价居高不下，房地产市场投机炒作之风日盛，房地产市场供应不合理，商品住宅供应中，中低价住宅比例偏低。针对种种问题，政府出台了各种措施，对房地产市场进行宏观调控，自2004年10月银行加息、2005年3月国家提高住房贷款利率以来，政策接连出台，到2005年5月更是出台了一套一直房价飞涨的“组合拳”。主要有2005年3月26 日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(简称“国八条”)，明确了调控房价的责任在地方政府。2005年4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，进一步对加强房地产市场宏观调控提出了八项措施。2005年5月11日，国务院七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见》，使稳定住房价格的措施更加细化，更具可操作性。这一系列政策出台后，政策的制定者对政策的期望值很高，指出“政策‘组合拳’是能够造就理性的市场、理性的投资与开发以及合理的产品结构的”。
但是政策出台后实际是怎么样呢?针对这一系列政策的出台，上海房地局的一位副局长则表示“上海的房地产市场不会大起大落，政府会把握好调控力度”；而珠海市建设局则在珠海住房价格座谈会上表示，珠海市建设局在会上明确表态“珠海的房价还没有体现我市的价值”，给到场的该市房地产公司和物业公司老总们吃了一颗“定心丸”。有了地方政府这样的承诺，房地产商们有恃无恐，房价并没有很好的降低。
(二)针对案例分析房地产行业的利益主体之间的关系
依据上述案例，我们可以看出中央政府、地方政府和房地产商三方利益集团都会为自身的利益在政策制定过程中不断博弈。三者之间的博弈关系为图l所示。中央政府是代表整个社会利益，为增进社会福利而制定公共政策，它具有最高的权力和权威。它把制定好的公共政策转交给地方政府予以实行，而地方政府则是迫于中央政府的权威接受并执行政策。同时，地方政府为了获得更高的政绩，必定会加大经济的发展。随着房地产业的不断发展壮大，其在地方的地位在逐渐上升，地方政府为了自己经济利益的需要，会有选择地把政策下达给房地产商，房地产商在得到中央政府要实施相关政策的信息之后，为了得到地方政府的政策保护，也会尽力与地方政府达成一致，抵制中央的政策，这就形成了我们所常见的“联盟”形式。
(三)分析中央政府与地方政府和房地产商的利益博弈
分析之前我们必须假定各利益主体都是以“经济人”的身份出现。都处在一个为了自身利益最大化而不顾及其他干扰因素存在的理想状态之中。
公共政策制定的过程本身就是协调各方利益的过程。由于地方政府和房地产商结成联盟，所以可以假设中央政府只与一方博弈。双方都希望自己获得最大的利益，作为中央政府其博弈可能有两种选择方案：一种是强制执行公共政策；另一种是非强制执行。相对地方政府及房产商可以采取主动接受和不接受两种对策应对中央政府。其博弈关系见表1(中央政府为A，地方政府及房地产商为B)。
在策略组合一中，中央采取非强制的方式来执行政策，地方政府及房地产商也积极地配合实施此政策。政策得以快速、有效的实施，中央政府的办事效率提高，行政成本也较低。对于中央政府而言，这种策略组合是最理想的。
在策略组合二中，地方政府及房地产商不接受中央的政策，而中央政府也没有采取措施强制其执行，这样政策没有实行，中央的办事效率低下，但也没有浪费其人力、物力等行政资本。而地方政府和房地产商此项政策的下达，只是“虚惊一场”，不但获得了经济上的利益，其政治和社会资本也没有太大的损失。对于地方政府和房地产商来讲，这种策略组合是最理想的。
在策略组合三中，中央政府对地方政府及房产商采取强硬态度，强制执行其下达的公共政策，地方政府和房地产商选择接受。这样中央政府的政策可以有效的执行，收效好、办事效率高，而地方政府和房地产商由于执行了该政策，对本地房屋价格加以调控，其获得的经济利益减小，但由于很好的配合了上级部门的工作，社会影响力和政治资本得到了积累。
在策略四组合中，地方政府及房地产商选择不接受中央政府的政策。但是对于中央政府而言，它要采取强制性手段来实施此项政策，那么强制执行可以使政策得到实施，但强制执行必然会消耗人力、财力等资源。因此，强制执行的行政成本较高。而对于地方政府和房地产商来讲，中央强制执行后，作为下属部门只能被动接受政策，其经济利益受损的同时，得不到上级部门的认可，社会舆论也会对其加以批评。因此，这种方案是双方都不愿意选择的。
从以上分析中可以发现，中央政府与地方政府及房地产商之间的博弈中不存在纳什均衡，即不存在中央政府与地方政府及房地产商利益一致的情况。在这一博弈中，中央政府处于主动地位，中央采取强制或非强制的方式直接影响到地方与房地产商的选择。
(四)地方政府与房地产商利益博弈
在房地产调控中，一些地方政府和部门用明顶暗抗等方式参与博弈，试图抵制中央政府的政策。地方政府在全局中充当整合者的角色。房地产商作为发育程度最高的利益主体，较早以集体力量影响政府政策和社会风向的群体。为了更好地获取经济利益，在政治上有所保障，房地产商与地方政府结盟，共同获益。但是，这个联盟是相当的脆弱和不稳定。虽然利益的一致性使得地方政府在当初与房地产商“亲善”，但在博弈必须有牺牲者的时候，地方政府往往会背叛这个联盟。
实践中由于各种不同因素的作用，情况复杂。在此，我们仅从理论上对地方政府与房地产商的博弈关系进行探讨。两者关系见表2(A代表地方政府、B代表房地产商)。
地方政府与房地产商之间的博弈关系，类似“囚徒困境”。即在信息不对等的环境下，双方都最有可能背叛对方，来使自身的利益受损达最小的程度。因此，从长远来看，地方政府与房地产商之间的联盟是非常脆弱的。
在策略组合一中，地方政府与房地产商相互信任，达成一致协议，双方齐心协力共同应对中央的有关政策，使得中央政府对其束手无策，这样双方均可以得到其共同的利益，这是双方最理想的结果。但是，这需要双方对彼此都有足够的了解和信任，且两方都要信守承诺。在实践中，这种结果是极难达成的。
在策略组合二和三中，双方有一方背叛了盟约，和中央政府合作，合作的一方获得的利益超过其最大利益，超过的部分正是合作方所受到的利益损失(4，6)或(6，4)。一般来讲，地方政府在最大化自身利益的同时，它还要考虑到作为一个地方民众的代表，它要对人民负责。此外，在我国中央和地方是严格的隶属关系，地方必须服从中央的统一调配。一般来讲，中央政府在得知自己的政策没有得到很好的执行后，必定会采取强制行动打击这个联盟。而中央一旦出台打击策略，相对地方政府这是一种“可信性威胁”，充分考虑到利益得失之后，为保全其自身的政治地位，地方政府必定会选择服从中央的命令。这种情况在现实政治生活中是很常见的，相对于地方政府很显然这种选择虽然利益会有所损失，但其风险性较小。因此，也是其最理想和最现实的选择。
迫于种种外在压力，地方政府一般都认为会首先背弃盟约，与中央政府合作，执行中央政府下达的指令。同时，在信息不对称情况下，房地产商也会猜测出地方政府的不可靠性，他们希望能够提早想出对策来应对地方政府的背叛。因此，他们也可能会在自身利益受损最小的情况下尽早背离联盟，以使自己的损失达到最小。
策略组合四中，双方都不合作，那么就没有联盟的存在，故这种情况可以不予分析。
由上述分析可知，地方政府和房地产商虽然可以结成联盟，但其结盟都是在不损害自身利益的情况下，使自己能够获得更大的利益。尽管双方都清楚地认识到，双方相互信任，共同合作是其最佳选择。但实际上，这种建立在相对利益基础上的结盟是最不稳定的，一旦有危及到自身利益的事情出现，则会“明哲保身”，背叛联盟。
[责任编辑 杜娟]
关键词：公共政策；利益集团；博弈；房地产
中图分类号：D912.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2007)09-0158-03
公共政策是对社会价值所做的权威性分配，它直接关系到各不同集团的利益分配，因而公共政策的制定及执行各个环节都必然引起社会各利益集团的广泛参与。经济学中假设人的行为都是要追求自己利益的最大化。因此，利益追求是人类行为的动因，人们的一切努力都与自身的利益有关。但个人只有在集体或者社会中才能得到发展，利益才能得以实现，因而公共政策就成为实现利益的手段之一。利益的分配与公共政策的制定是一个动态的过程，也是各种利益群体把自己的利益要求投入到政策制定系统中，由政策的制定者依据自身的利益需求，对复杂的利益关系进行调整、综合和博弈的过程。在这个过程中，不同的利益主体为了各自利益的最大化而在政策的制定过程中相互博弈。
一、公共政策制定过程中的相关概念研究
(一)公共政策概念分析
公共政策是一个涉及面很广的概念，不同的研究者分析问题的角度不同给公共政策所下的定义也会有所差异。伍德罗·威尔逊认为：公共政策是具有立法权的政治家制定出来的由公共行政人员所执行的法律和法则；美国政治学家哈罗德·拉丝维尔认为，公共政策是一项含有目标、价值与策略的大型计划；政治学者戴维·伊斯顿认为，公共政策是对全社会的价值所作的权威性分配；政策理论研究者托马斯·戴伊认为，公共政策是涉及大量人力和资源或关系到很多人的政府决策，公共政策就是政府的作为或不作为。他还指出凡是政府决定做的或决定不做的事情都是公共政策。我国学者对公共政策这一概念的界定越来越深入，比较权威的有孙光在《政策科学》一书中认为，“政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则，它表现为对人们的利益进行分配和调节的政治措施和复杂过程。”胡宁生在《现代公共政策研究》一书中所认为的：“公共政策是以政府为主的公共机构，为确保社会朝着政治系统所确定、承诺的正确方向发展，通过广泛参与的和连续的抉择以及具体实施产生效果的途径，利用公共自愿达到解决社会公共问题，平衡、协调社会公众利益目的的公共管理活动过程。
以上有关公共政策的定义虽然表述不一，强调的重点也各不相同。仔细分析我们可以得到这样的认识，公共政策必然涉及社会公众利益的分配和调整，也就是各种利益集团的利益分配问题。在政策制定过程中，各个利益主体围绕具体利益安排和利益得失进行博弈，以期达到利益均衡的理想状态。但我们必须清楚地认识到，任何一项公共政策的制定，不可能完美，必然会使一部分人受益，而另一部分人的利益受损，或者使一部分人的受益大而另一部分人受益小。正因为如此，各个利益集团都会为了本身的利益进行激烈的竞争、冲突。在众多的利益冲突中，经济利益上的冲突是最主要的。实际上，其他领域的利益冲突最终都可以归结为经济利益的冲突。从一定意义上说，公共政策的制定过程就是对社会公众利益进行协调的过程，即对各个不同利益群体之间经济利益分配、调和的过程。
(二)公共政策制定过程中各相关主体
首先，公共政策的制定者。从广义上讲，政党、利益集团等社会公共权威机构都可以成为公共政策的主体，我们这里主要是指政府，政府是国家社会公共利益的代表和管理者，也是整个社会利益、政治利益和自己部门利益的代表。从根本上讲，政府无论是作为公众利益的代表还是代表自身的利益，它的一切政策都是以自身利益的最大化为目的的。作为一个特殊且十分强势的利益集团，政府在政策制定的过程中起主导作用；其次，公共政策的执行者。执行者是指把政策内容付诸实施的人。这里的执行者可以是政策执行的相应部门、也可以是具体的个人。必须明确的是，在执行政策的过程中，政策的执行者会根据自身的实际情况和利益得失的考虑，按照自己的理解和目的，有意识地运用讨价还价、交易、变通等策略执行政策。因此，政策的执行者不一定与政策制定者的利益相一致。甚至有时会违背政策制定者的初衷；最后，政策的对象。它所涉及的对象很多，且十分复杂。针对不同的政策，其受益群体也各不相同。但当一个政策出台时，每一个相关群体都试图使自身成为该政策的最大受益者。
(三)利益集团概念的解析
在我国最近几年对于利益集团的研究发展迅速。一般认为，戴维·杜鲁门在《政府过程》中，指出利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上，并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。利益集团是自愿性的组织，由具有共同利益的人为了寻求某种目标而结合在一起。大多数利益集团只代表一部分人的利益，甚至仅代表一小部分人的利益。
在我国，随着现代化进程的加快，中国社会发生了巨大的变化，改革开放使之放权让利，就已经隐含着承认社会中存在着不同的利益主体，即中央与地方、政府与企业、国家与人民，等等。由于市场取向的改革使不同利益主体之间的利益实现更加依赖于自身，在这种背景下，原来在计划经济体制中仅表现为“自在的”利益集团已经变成“自为的”利益阶层，各利益阶层的成员越来越意识到本利益集团的利益共通性，并且越来越以联合的方式表达自己的利益诉求。由于各利益主体所处的地位不同、力量不同甚至非常悬殊，社会的公共决策就是要协调好各个利益集团的利益，以实现社会公益的最大化。
二、以房地产业为例分析各博弈主体的关系
由于各方利益不同，在制定公共政策过程中，他们都会为争夺自己的利益而在政策制定的过程中进行博弈。本文仅以房地产业为例，分析政策制定过程中，各利益集团的相互关系以及他们是如何博弈的。
(一)案例
房地产是今年以来中国利益博弈最典型的一个领域，房地产集团也是目前中国发展程度最高的一个利益群体。长期以来，我国房价居高不下，房地产市场投机炒作之风日盛，房地产市场供应不合理，商品住宅供应中，中低价住宅比例偏低。针对种种问题，政府出台了各种措施，对房地产市场进行宏观调控，自2004年10月银行加息、2005年3月国家提高住房贷款利率以来，政策接连出台，到2005年5月更是出台了一套一直房价飞涨的“组合拳”。主要有2005年3月26 日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(简称“国八条”)，明确了调控房价的责任在地方政府。2005年4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，进一步对加强房地产市场宏观调控提出了八项措施。2005年5月11日，国务院七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见》，使稳定住房价格的措施更加细化，更具可操作性。这一系列政策出台后，政策的制定者对政策的期望值很高，指出“政策‘组合拳’是能够造就理性的市场、理性的投资与开发以及合理的产品结构的”。
但是政策出台后实际是怎么样呢?针对这一系列政策的出台，上海房地局的一位副局长则表示“上海的房地产市场不会大起大落，政府会把握好调控力度”；而珠海市建设局则在珠海住房价格座谈会上表示，珠海市建设局在会上明确表态“珠海的房价还没有体现我市的价值”，给到场的该市房地产公司和物业公司老总们吃了一颗“定心丸”。有了地方政府这样的承诺，房地产商们有恃无恐，房价并没有很好的降低。
(二)针对案例分析房地产行业的利益主体之间的关系
依据上述案例，我们可以看出中央政府、地方政府和房地产商三方利益集团都会为自身的利益在政策制定过程中不断博弈。三者之间的博弈关系为图l所示。中央政府是代表整个社会利益，为增进社会福利而制定公共政策，它具有最高的权力和权威。它把制定好的公共政策转交给地方政府予以实行，而地方政府则是迫于中央政府的权威接受并执行政策。同时，地方政府为了获得更高的政绩，必定会加大经济的发展。随着房地产业的不断发展壮大，其在地方的地位在逐渐上升，地方政府为了自己经济利益的需要，会有选择地把政策下达给房地产商，房地产商在得到中央政府要实施相关政策的信息之后，为了得到地方政府的政策保护，也会尽力与地方政府达成一致，抵制中央的政策，这就形成了我们所常见的“联盟”形式。
(三)分析中央政府与地方政府和房地产商的利益博弈
分析之前我们必须假定各利益主体都是以“经济人”的身份出现。都处在一个为了自身利益最大化而不顾及其他干扰因素存在的理想状态之中。
公共政策制定的过程本身就是协调各方利益的过程。由于地方政府和房地产商结成联盟，所以可以假设中央政府只与一方博弈。双方都希望自己获得最大的利益，作为中央政府其博弈可能有两种选择方案：一种是强制执行公共政策；另一种是非强制执行。相对地方政府及房产商可以采取主动接受和不接受两种对策应对中央政府。其博弈关系见表1(中央政府为A，地方政府及房地产商为B)。
在策略组合一中，中央采取非强制的方式来执行政策，地方政府及房地产商也积极地配合实施此政策。政策得以快速、有效的实施，中央政府的办事效率提高，行政成本也较低。对于中央政府而言，这种策略组合是最理想的。
在策略组合二中，地方政府及房地产商不接受中央的政策，而中央政府也没有采取措施强制其执行，这样政策没有实行，中央的办事效率低下，但也没有浪费其人力、物力等行政资本。而地方政府和房地产商此项政策的下达，只是“虚惊一场”，不但获得了经济上的利益，其政治和社会资本也没有太大的损失。对于地方政府和房地产商来讲，这种策略组合是最理想的。
在策略组合三中，中央政府对地方政府及房产商采取强硬态度，强制执行其下达的公共政策，地方政府和房地产商选择接受。这样中央政府的政策可以有效的执行，收效好、办事效率高，而地方政府和房地产商由于执行了该政策，对本地房屋价格加以调控，其获得的经济利益减小，但由于很好的配合了上级部门的工作，社会影响力和政治资本得到了积累。
在策略四组合中，地方政府及房地产商选择不接受中央政府的政策。但是对于中央政府而言，它要采取强制性手段来实施此项政策，那么强制执行可以使政策得到实施，但强制执行必然会消耗人力、财力等资源。因此，强制执行的行政成本较高。而对于地方政府和房地产商来讲，中央强制执行后，作为下属部门只能被动接受政策，其经济利益受损的同时，得不到上级部门的认可，社会舆论也会对其加以批评。因此，这种方案是双方都不愿意选择的。
从以上分析中可以发现，中央政府与地方政府及房地产商之间的博弈中不存在纳什均衡，即不存在中央政府与地方政府及房地产商利益一致的情况。在这一博弈中，中央政府处于主动地位，中央采取强制或非强制的方式直接影响到地方与房地产商的选择。
(四)地方政府与房地产商利益博弈
在房地产调控中，一些地方政府和部门用明顶暗抗等方式参与博弈，试图抵制中央政府的政策。地方政府在全局中充当整合者的角色。房地产商作为发育程度最高的利益主体，较早以集体力量影响政府政策和社会风向的群体。为了更好地获取经济利益，在政治上有所保障，房地产商与地方政府结盟，共同获益。但是，这个联盟是相当的脆弱和不稳定。虽然利益的一致性使得地方政府在当初与房地产商“亲善”，但在博弈必须有牺牲者的时候，地方政府往往会背叛这个联盟。
实践中由于各种不同因素的作用，情况复杂。在此，我们仅从理论上对地方政府与房地产商的博弈关系进行探讨。两者关系见表2(A代表地方政府、B代表房地产商)。
地方政府与房地产商之间的博弈关系，类似“囚徒困境”。即在信息不对等的环境下，双方都最有可能背叛对方，来使自身的利益受损达最小的程度。因此，从长远来看，地方政府与房地产商之间的联盟是非常脆弱的。
在策略组合一中，地方政府与房地产商相互信任，达成一致协议，双方齐心协力共同应对中央的有关政策，使得中央政府对其束手无策，这样双方均可以得到其共同的利益，这是双方最理想的结果。但是，这需要双方对彼此都有足够的了解和信任，且两方都要信守承诺。在实践中，这种结果是极难达成的。
在策略组合二和三中，双方有一方背叛了盟约，和中央政府合作，合作的一方获得的利益超过其最大利益，超过的部分正是合作方所受到的利益损失(4，6)或(6，4)。一般来讲，地方政府在最大化自身利益的同时，它还要考虑到作为一个地方民众的代表，它要对人民负责。此外，在我国中央和地方是严格的隶属关系，地方必须服从中央的统一调配。一般来讲，中央政府在得知自己的政策没有得到很好的执行后，必定会采取强制行动打击这个联盟。而中央一旦出台打击策略，相对地方政府这是一种“可信性威胁”，充分考虑到利益得失之后，为保全其自身的政治地位，地方政府必定会选择服从中央的命令。这种情况在现实政治生活中是很常见的，相对于地方政府很显然这种选择虽然利益会有所损失，但其风险性较小。因此，也是其最理想和最现实的选择。
迫于种种外在压力，地方政府一般都认为会首先背弃盟约，与中央政府合作，执行中央政府下达的指令。同时，在信息不对称情况下，房地产商也会猜测出地方政府的不可靠性，他们希望能够提早想出对策来应对地方政府的背叛。因此，他们也可能会在自身利益受损最小的情况下尽早背离联盟，以使自己的损失达到最小。
策略组合四中，双方都不合作，那么就没有联盟的存在，故这种情况可以不予分析。
由上述分析可知，地方政府和房地产商虽然可以结成联盟，但其结盟都是在不损害自身利益的情况下，使自己能够获得更大的利益。尽管双方都清楚地认识到，双方相互信任，共同合作是其最佳选择。但实际上，这种建立在相对利益基础上的结盟是最不稳定的，一旦有危及到自身利益的事情出现，则会“明哲保身”，背叛联盟。
[责任编辑 杜娟]