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【摘要】房地产业是国民经济的支柱产业之一，本文系统分析了房地产企业面临的融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种风险，并从主客观角度分析了造成这些风险的原因。
【关键词】房地产企业；财务风险；原因分析
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企业财务风险的概念
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。
投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。
收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。
三、房地产企业财务风险的产生原因
一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：
客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。
法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。
通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。
主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
【参考文献】
［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．
［2］龙胜平．房地产金融与投资［M］．上海人民出版社，2008．
［3］刘立群，田淑芬．房地产投资分析［M］．化学工业出版社，2010．
【作者简介】宋小欧：天津财经大学2011级MBA，天津福晟集团。
【关键词】房地产企业；财务风险；原因分析
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企业财务风险的概念
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。
投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。
收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。
三、房地产企业财务风险的产生原因
一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：
客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。
法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。
通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。
主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
【参考文献】
［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．
［2］龙胜平．房地产金融与投资［M］．上海人民出版社，2008．
［3］刘立群，田淑芬．房地产投资分析［M］．化学工业出版社，2010．
【作者简介】宋小欧：天津财经大学2011级MBA，天津福晟集团。