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摘要：房地产的开发涉及到人民住房这一民生问题，因而房地产是近几年比较频繁出现的话题。就如何提高施工现场的工程管理水平，文章从建筑房地产工程项目管理概述、意义和对策等几方面对房地产管理项目进行了分析与研究。
关键词：房地产开发；工程管理；分析研究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1．建筑房地产工程项目管理概述
房地产工程项目管理包含三个方面:开发管理、规划管理以及施工管理。开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。规划管理就是对规划设计过程的管理,房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。
2．房地产工程管理的意义
在房地产的整个过程中,房地产项目建设是房地产企业开发中的一个重要环节。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展,必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质,时刻维护自身的声誉。房地产开发项目工程建设内容广泛，事务繁多，又具有很强的专业性和技术性，必须有系统、有条理、有效能的管理，才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。项目工程管理是整个开发建设过程中的重要环节。
2.1它是整个项目建设过程中主要的职能工作
房地产开发项目投资建设的整个过程，在前期研究决策阶段、施工建造阶段、后期交付使用和营运阶段中，所有工作，都可纳入项目工程管理的范围，包括了项目在其正式实施过程中的全部职能活动。因此，项目工程管理是项目开发建设过程中主要的，也是工作量最多的职能工作。
2.2它是疏通项目建设过程中-切社会关系的枢纽
在项目建设期间，必须要与社会各有关企业或部门发生联系，以取得各方面的配合与支持。各个方面在项目建设过程中都要发挥不同的作用，不能缺少任何一个环节，它们都是建设整体的一个组成部分。而所有方方面面的关系，都要由项目工程管理人员去疏通联络，以保持与各方面良好合作关系，保证项目建设的完整性。
2.3它是整个项目建设过程中的综合性基础管理工作
项目工程管理是项目建设过程中第一线的现场管理，与项目工程施工建造的每一道工序、每-个环节、每-件作业相联系。第一线的管理工作具有极强的复杂性、综合性，要求管理员监督、检查和掌握现场施工作业的每一个过程，以保证项目工程管理的质量和效率。
3、房地产开发项目工程管理对策
3.1项目开发中的管理对策
在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本文做了以下三方面可行性分析：
第一，依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。
第二，与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。
第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。竞标中要重视建筑的美观程度和布局合理性等方面，做出公平、谨慎的选择。
3.2项目施工中的管理对策
房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。
3.21对施工合同的管理
施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
3.22施工质量的控制
房地产公司可以通过完善的項目管理来保障项目建设实施的质量。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：
第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下一道工序。
第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。
第三，对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。
3.23工期的控制
工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。在每一个计划的控制上，要配合监理人员对施工单位的各项检查。如若有偏差出现，要及时进行出现偏差的原因分析，并监督施工单位采取有效的补救措施，确保对工程工期的控制。
3.24成本的控制
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：
第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。
第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。
第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能签证给施工单位。做到层层审核，进行合理签证。
3.25安全的控制
工程部应建立全面、全员、全过程的现场管理模式，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性，进行现场质量检查与验收。
4.结语
总而言之，在这个施工周期较长，技术要求高综合性工程的房地产开发项目，在它的每一阶段都必须要严格执行工程管理。通过紧密协调建筑所包含的施工内容的多样性与繁杂性，建立一个完善的工程管理体系。
参考文献：
[1]王辉．房地产开发工程项目管理研究［Ｊ］．住宅产业，2010(08).
[2]焦永胜，李晓强.房地产开发工程管理浅议[J].致富时代，2011（5）.
[3]胡启亮，李强.房地产开发项目中的工程管理[J].商情，2010（39）.
[4]杨山.房地产开发项目设计管理概述[J].甘肃科技,2009(19):120～121.
关键词：房地产开发；工程管理；分析研究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1．建筑房地产工程项目管理概述
房地产工程项目管理包含三个方面:开发管理、规划管理以及施工管理。开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。规划管理就是对规划设计过程的管理,房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。
2．房地产工程管理的意义
在房地产的整个过程中,房地产项目建设是房地产企业开发中的一个重要环节。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展,必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质,时刻维护自身的声誉。房地产开发项目工程建设内容广泛，事务繁多，又具有很强的专业性和技术性，必须有系统、有条理、有效能的管理，才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。项目工程管理是整个开发建设过程中的重要环节。
2.1它是整个项目建设过程中主要的职能工作
房地产开发项目投资建设的整个过程，在前期研究决策阶段、施工建造阶段、后期交付使用和营运阶段中，所有工作，都可纳入项目工程管理的范围，包括了项目在其正式实施过程中的全部职能活动。因此，项目工程管理是项目开发建设过程中主要的，也是工作量最多的职能工作。
2.2它是疏通项目建设过程中-切社会关系的枢纽
在项目建设期间，必须要与社会各有关企业或部门发生联系，以取得各方面的配合与支持。各个方面在项目建设过程中都要发挥不同的作用，不能缺少任何一个环节，它们都是建设整体的一个组成部分。而所有方方面面的关系，都要由项目工程管理人员去疏通联络，以保持与各方面良好合作关系，保证项目建设的完整性。
2.3它是整个项目建设过程中的综合性基础管理工作
项目工程管理是项目建设过程中第一线的现场管理，与项目工程施工建造的每一道工序、每-个环节、每-件作业相联系。第一线的管理工作具有极强的复杂性、综合性，要求管理员监督、检查和掌握现场施工作业的每一个过程，以保证项目工程管理的质量和效率。
3、房地产开发项目工程管理对策
3.1项目开发中的管理对策
在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本文做了以下三方面可行性分析：
第一，依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。
第二，与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。
第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。竞标中要重视建筑的美观程度和布局合理性等方面，做出公平、谨慎的选择。
3.2项目施工中的管理对策
房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。
3.21对施工合同的管理
施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
3.22施工质量的控制
房地产公司可以通过完善的項目管理来保障项目建设实施的质量。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：
第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下一道工序。
第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。
第三，对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。
3.23工期的控制
工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。在每一个计划的控制上，要配合监理人员对施工单位的各项检查。如若有偏差出现，要及时进行出现偏差的原因分析，并监督施工单位采取有效的补救措施，确保对工程工期的控制。
3.24成本的控制
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：
第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。
第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。
第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能签证给施工单位。做到层层审核，进行合理签证。
3.25安全的控制
工程部应建立全面、全员、全过程的现场管理模式，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性，进行现场质量检查与验收。
4.结语
总而言之，在这个施工周期较长，技术要求高综合性工程的房地产开发项目，在它的每一阶段都必须要严格执行工程管理。通过紧密协调建筑所包含的施工内容的多样性与繁杂性，建立一个完善的工程管理体系。
参考文献：
[1]王辉．房地产开发工程项目管理研究［Ｊ］．住宅产业，2010(08).
[2]焦永胜，李晓强.房地产开发工程管理浅议[J].致富时代，2011（5）.
[3]胡启亮，李强.房地产开发项目中的工程管理[J].商情，2010（39）.
[4]杨山.房地产开发项目设计管理概述[J].甘肃科技,2009(19):120～121.