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摘 要：农村集体土地转让将农村土地规模经营，有效促进农村产业结构调整和农业产业化发展，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。因此，对农村集体土地转讓现状、存在问题、转让方式、政策等方面进行研究具有重要的意义。
关键词：农村集体土地；转让；方式；政策
1 农村集体土地转让发展现状
上世纪90年代之前，我国农村土地使用权转让的发生率相对较低。1995年的农业调查结果显示全国有 75.0%乡村进行了农地转让，但农地转让率仅为 3.0%。随着市场经济的不断发展完善，农业生产的规模化、专业化、产业化经营在不断地完善，农业产业结构进行了很大的调整。因此，农村集体土地转让的数量和规模也在增大。到了2006年，我国耕地的总转让面积为370.08hm2，占承包经营耕地的4.57%。
我国农村经济的快速发展，集聚地加快了我国土地转让的速度。在农村集体土地合理有序的转让过程中，政府出台的相关政策也具有强大的推动作用。1988年，《宪法》的修正案对第10条进行了修改，取消了土地不得出租的规定，并增加依照法律的规定可以对土地使用权进行转让的内容，这是第一次对农村土地转让的合法地位进行了规定。随着时代的进步，在不同的时期也对农村土地转让在法律上进行了逐步的完善。
2 农村集体土地转让存在的问题
2.1 转让操作不规范 目前，在农村集体土地转让中引起的纠纷案件频繁的发生，这主要是农村集体土地转让操作不当引起的。大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地转让程序。有的即使形成了协议，但内容也简单粗糙，合同标的、双方责、权、利关系也不明确，约束力不强。工商企业和经营大户在利益的驱动下，以强制性的手段对农民的土地进行大量的征收，而且其租赁期限、土地使用价格等也相对的不合理，直接对农民的切身利益造成危害。
2.2 相关法律法规不完整 由于缺乏透明度和完善的法律法规体系及相关政策，会在农村集体土地转让过程中产生一定的问题，从而制约农村经济的发展。
2.3 农村集体土地转让市场不完善
2.4 转让过程存在较大的风险 农村集体土地转让的过程中，必然会造成农民劳动力的剩余。农民为了去寻求好的生存方式，必然会外出务工，但这会存在一定的风险。
3 农村集体土地转让的方式
3.1 土地出租 土地出租是指在某一段时间内，将土地的经营权租赁给其他人，用于从事农业生产活动。土地出租后，其原土地所有权是不会发生改变的，土地所有者应继续履行原土地应该承担的权益和义务。承租方应该按照土地出租合同上的内容对出租者履行义务。
3.2 土地转让 土地转让是指由土地使用者将部分或全部土地的使用权利转让给其它人，并有其从事与农业相关的生产活动和履行相应的权利和义务。进行土地转让时，必须要经过发包方的同意，原土地使用者与其关系结束，相应的法律合同也终止。
3.3 土地转包 土地转包是指在集体所有制组织内部，土地承包经营权的租赁，主要是在农民之间进行。在土地转包的过程中，不需要发包人的许可，但需要发包人进行备案。它的具体含义是在一定的期限内，承包方将土地转给某一集体经济组织的其他农民，使其从事农业相关生产活动。
3.4 土地互换 为了达到土地使用方便和特殊需要，土地承包方之间进行的土地交易活动。当对同一集体经济组织的承包地块而言，其交换内容包括土地承包经营权的交换。
3.5 土地入股 土地入股的目的是为了农业经济的发展。承包方将土地承包经营权作为股权或将其量化为股权，以入股形式组成股份公司或者合作社等，进行农业相关生产活动。
4 促进农村集体土地转让的对策及建议
4.1 农村集体土地转让制度的规范化 农村集体土地转让工作范围广，涉及多方面的利益关系。因此，我们党政领导需要亲自抓，精心组织实施。通过对相关资料及实际情况的认真细致调查研究，对农村集体土地转让工作的途径进行积极探索研究，各部门要做到“三统一原则”。在对农村集体土地转让制度进行规范化的工程中，农村集体土地转让管理的规范、转让合同的规范和转让的微机化管理。
4.2 依法办理农村集体土地转让 为了农村集体土地使用权转让市场的健康发展，需要建立比较完备的管理和规范土地使用转让的法规体系。对于农村集体土地转让法律法规体系的建立过程，是一个逐渐发展的过程。为了实现土地资源的最佳配置及集体土地使用权依法转让的法律机制的完善，需要正确认识农村集体土地转让途径、原则和程序，正确应用法律形式规范政府职能，提高补偿标准，改变补偿方式，从而保障农民利益。
4.3 建立和完善农村集体社会保障体系 土地依然是农民生存的基础，使就业、生存和社会福利的唯一依赖。在农村集体土地转让的推进、规模经营适度化上及发展现代农业的过程中，都需要对农村社会保障体系改革进行推进。为了解决劳动、就业、养老、福利和医疗等农村社会保障的问题，就必须建立健全的农村事业保险体制机制。
4.4 搞好统筹兼顾 在农村集体土地转让的过程中，需要维护转出和转让者的权益，因而需要 搞好统筹兼顾。搞好农村集体土地转让过程中统筹兼顾，需要树立科学发展观、规定合理的转让价格、坚持可持续发展等。可持续发展是我国发展的根本要求，在农村集体土地的转让过程中也要保持并坚守。
通讯作者：周晓涛
关键词：农村集体土地；转让；方式；政策
1 农村集体土地转让发展现状
上世纪90年代之前，我国农村土地使用权转让的发生率相对较低。1995年的农业调查结果显示全国有 75.0%乡村进行了农地转让，但农地转让率仅为 3.0%。随着市场经济的不断发展完善，农业生产的规模化、专业化、产业化经营在不断地完善，农业产业结构进行了很大的调整。因此，农村集体土地转让的数量和规模也在增大。到了2006年，我国耕地的总转让面积为370.08hm2，占承包经营耕地的4.57%。
我国农村经济的快速发展，集聚地加快了我国土地转让的速度。在农村集体土地合理有序的转让过程中，政府出台的相关政策也具有强大的推动作用。1988年，《宪法》的修正案对第10条进行了修改，取消了土地不得出租的规定，并增加依照法律的规定可以对土地使用权进行转让的内容，这是第一次对农村土地转让的合法地位进行了规定。随着时代的进步，在不同的时期也对农村土地转让在法律上进行了逐步的完善。
2 农村集体土地转让存在的问题
2.1 转让操作不规范 目前，在农村集体土地转让中引起的纠纷案件频繁的发生，这主要是农村集体土地转让操作不当引起的。大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地转让程序。有的即使形成了协议，但内容也简单粗糙，合同标的、双方责、权、利关系也不明确，约束力不强。工商企业和经营大户在利益的驱动下，以强制性的手段对农民的土地进行大量的征收，而且其租赁期限、土地使用价格等也相对的不合理，直接对农民的切身利益造成危害。
2.2 相关法律法规不完整 由于缺乏透明度和完善的法律法规体系及相关政策，会在农村集体土地转让过程中产生一定的问题，从而制约农村经济的发展。
2.3 农村集体土地转让市场不完善
2.4 转让过程存在较大的风险 农村集体土地转让的过程中，必然会造成农民劳动力的剩余。农民为了去寻求好的生存方式，必然会外出务工，但这会存在一定的风险。
3 农村集体土地转让的方式
3.1 土地出租 土地出租是指在某一段时间内，将土地的经营权租赁给其他人，用于从事农业生产活动。土地出租后，其原土地所有权是不会发生改变的，土地所有者应继续履行原土地应该承担的权益和义务。承租方应该按照土地出租合同上的内容对出租者履行义务。
3.2 土地转让 土地转让是指由土地使用者将部分或全部土地的使用权利转让给其它人，并有其从事与农业相关的生产活动和履行相应的权利和义务。进行土地转让时，必须要经过发包方的同意，原土地使用者与其关系结束，相应的法律合同也终止。
3.3 土地转包 土地转包是指在集体所有制组织内部，土地承包经营权的租赁，主要是在农民之间进行。在土地转包的过程中，不需要发包人的许可，但需要发包人进行备案。它的具体含义是在一定的期限内，承包方将土地转给某一集体经济组织的其他农民，使其从事农业相关生产活动。
3.4 土地互换 为了达到土地使用方便和特殊需要，土地承包方之间进行的土地交易活动。当对同一集体经济组织的承包地块而言，其交换内容包括土地承包经营权的交换。
3.5 土地入股 土地入股的目的是为了农业经济的发展。承包方将土地承包经营权作为股权或将其量化为股权，以入股形式组成股份公司或者合作社等，进行农业相关生产活动。
4 促进农村集体土地转让的对策及建议
4.1 农村集体土地转让制度的规范化 农村集体土地转让工作范围广，涉及多方面的利益关系。因此，我们党政领导需要亲自抓，精心组织实施。通过对相关资料及实际情况的认真细致调查研究，对农村集体土地转让工作的途径进行积极探索研究，各部门要做到“三统一原则”。在对农村集体土地转让制度进行规范化的工程中，农村集体土地转让管理的规范、转让合同的规范和转让的微机化管理。
4.2 依法办理农村集体土地转让 为了农村集体土地使用权转让市场的健康发展，需要建立比较完备的管理和规范土地使用转让的法规体系。对于农村集体土地转让法律法规体系的建立过程，是一个逐渐发展的过程。为了实现土地资源的最佳配置及集体土地使用权依法转让的法律机制的完善，需要正确认识农村集体土地转让途径、原则和程序，正确应用法律形式规范政府职能，提高补偿标准，改变补偿方式，从而保障农民利益。
4.3 建立和完善农村集体社会保障体系 土地依然是农民生存的基础，使就业、生存和社会福利的唯一依赖。在农村集体土地转让的推进、规模经营适度化上及发展现代农业的过程中，都需要对农村社会保障体系改革进行推进。为了解决劳动、就业、养老、福利和医疗等农村社会保障的问题，就必须建立健全的农村事业保险体制机制。
4.4 搞好统筹兼顾 在农村集体土地转让的过程中，需要维护转出和转让者的权益，因而需要 搞好统筹兼顾。搞好农村集体土地转让过程中统筹兼顾，需要树立科学发展观、规定合理的转让价格、坚持可持续发展等。可持续发展是我国发展的根本要求，在农村集体土地的转让过程中也要保持并坚守。
通讯作者：周晓涛