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【摘 要】对于物业税，已然成为当下政府要员、各界人士、以及百姓生活的热点话题，全面深入了解物业税的内涵，探讨我国开征物业税的可行性、可操作性的难点并做进一步的深入研究与分析，在坚持公平公正透明的原则下，结合正确的科学发展观，着重解决物业税开征前后的难点问题是本文内容的基本概括。
【关键词】物业税；房地产税；问题；政府
对于物业税这个名词已在2003年十六届三中全会上被提出，紧接着会议进一步提出并且开展对于择机试点的推行与统一关于物业税的改革方面，这一深入全面的举措为物业税在我国现阶段稳步、稳定、全面的推行奠定了基础。
一、物业税的内涵及性质
（一）物业税的性质。
物业税在概念上主要针对土地、房屋等不动产方面，它的开征要求这些土地、房屋或者不动产的承租人或者业以年为单位定时定期缴纳一定数额的税款，并且物业税有其本身的特点就是对于应缴纳的税值在整个房地产市场中会随着不动产的价值升高而不断提高。在我国“物业”这两个字有着广泛的含义跟渊源，我国的物业税结合多方说法概括起来主要有三种观点：
首先，第一种观点，是把物业当成财产税，这一方面的观点借鉴了有些西方国家在关于对物业税的划分时所得到的一些实际经验为依据的，同时有些国家会在某些情况下将物业税纳入财产税的行列之中也并不是可见一斑的。
其次，第二种观点认为的是物业税等于房地产税，在本论文中也会着重分析物业税与房地产税的关系走向等方面，在本段不做过多解释。我国物业税的所属划分依照当今阶段的国际惯例是囊括在地方税里面的一个税种，同时在作用方面物业税保证了我国在收入方面尤其是财政方面的税源稳定。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”；有的称“财产税”；有的称“地方税”或“差饷”。
最后第三种观点认为物业税是指不动产，这个观点的囊括范围要远远大于之前两种观点因为不动产的范围就是远远大于物业的范围。
（二）物业税的性质。
物业税是组成我国财产体系的一个重要部分，有着鲜明的特点。
1.物业税属于地方税
根据研究，我国开征物业税之前对税基进行了调查发现其情况基本稳定，以至于物业税为地方政府提供充足的税收收入，另一方面由于房地產特殊特点，在对其进行管理的同时方便而且明确，因此物业税一旦开征便意味着中国开始为调节贫富差距开始有所作为，物业税逐渐成为地方主要税种。
2.物业税属于直接税
由于物业税不发生税负转嫁，其原因是因为物业税是直接对房产和土地所征收的一种税，是对财产累计环节的纳税，因此对于物业税来说纳税人就是负税人。这种直接发生在指定对象指定环节的性质也是物业税的一大特点。
3.长期性与稳定性
在21世纪浪潮下，在社会发展、人口增加迅速的社会因素背景下，人们对房屋的需求导致了房屋等不动产价值的不断攀升，社会发展迅速，人们生湖水平的提高，现阶段经济发展快，是房价不断升高的原因，由于物业税长期存在稳定的发展，与生活密不可分的条件使得其作为一项政府收入得以稳定。
二、开征物业税的必要性
（一）公共财政与我国税制的完善需要物业税的出台
对于我国目前来看，经过了几十年的发展与不断的完善，我国目前商品税制和所得税制基本上已经取得了稳定的进展，然而与此同时，财产税的税制建设确实有些落后，相对来说长期的滞后状态，是与我国目前财产税特别是对于私有财产的产权的维护与明确的说明不到位有着直接的关系，因此，我国目前已经完善并修改了宪法，并对私人财产保护领域的开展研究与保护项目也逐渐启动。
（二）土地制度的完善需要物业税的出台
政府很多情况下是无法参与到房地产增值收益的分配中的，这使政府作为一个投资主体却得不到应有的收益，并且由于现行制度的不完善，自然会引起政府投资积极性的缺失，所以在这种情况下，出台开征物业税在一定程度上解决这种现象的发生，使得地方政府拥有管理建设的积极性，更加精心建设良好的居住环境，这样一来，物业税也会不断攀升，地方政府收入也提高又能反过来接着开发建设，环环相扣，这种互补互惠的行为促使了政府加大环境方面的管理建设并且能够积极主动的完善设施等等。
（三）抑制投机行为净化房地产环境
物业税的事实很大程度上对于解决市场尤其是房地产市场里面的这种过度投机行为、解决低收入人群买房难的问题、对大环境下维持宏观经济的稳定有着极其重要的意义。开征物业税以后，在很大程度上抑制了这种不规范的行为，因为物业税的保有阶段增加了成本，严重打击了他们的积极性。
（四）调价收入分配、维护公平
对于国家来说，税收不仅仅是一种直接掌握的分配工具而且在社会再生产环节对于调节贫富差距分配收入等方面也有着很大作用，另一方面，由于中国人口的不断增多，各类资源包括土地资源、水资源、能源等都发生了严重短缺的现象，这样大量消耗能源的情况在物业税开征以后会相应的得到缓解，有效地抑制过度消费。
三、浅析我国开征物业税的存在的难点
物业税在目前我国来说是一个新的税种，即使物业税在很多方面的表现和积极作用比我国现行税制要良好，但不得不忽视的一个问题是物业税的开征从根本上在很大程度上波及到了我国现有房地产市场的根基，这样一个冲击使得物业税的开征必然会影响整个房地产市场的格局，下面对这些难点进行重点分析。
（一）纳税人权利保护问题
纳税人作为一个整体对我国税源收入的稳定和发展起着至关重要的作用，在我国开征物业税之前，中央政府必须明确要建立一个限度和一个保障来维护纳税人的合法权益，其目的是保证居民纳税人的基本生活的财产稳定不被征税，21世纪的中国，以目前的状况来看，不管是城市还是农村，房屋是对于广大民生来说是跟生活、学习、工作等密切分不开的，从这一基本需求来看也是物业税应达到的标准，就是一旦出台物业税不可为我国广大居民以及消费者带来额外的负担，应当时刻把民生考虑在前，时时刻刻心细民生。然而开征物业税虽然可能会降低买房的价格，但与此同时也增加了保有房产的成本，就是人们常说买得起房却养不起房的艰难现状。 （二）对于不同类型房屋的处理问题
我国住宅建设的形式繁多，由于土地使用形式的多样化，如何确定每种类型房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。不过这些问题要解决的唯一共同原则是，开征物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。
（三）物业税与在税种之中的地位和关系
上述提到我国要开征的物业税是囊括在财产税之中的，在众多税种之中，物业税的开征要保证必须与中国现行以及将来准备开征的财产税不得发生冲突，不得对其税种产生波及作用，以我国现有的税制以及将要改革的体质来说，物业税在开征出台之前必须要衡量是否拥有完整健全的设计格式跟搭配物业税玩呗的管理体制和征收模式等等众多繁杂的问题，要想把物业税的改革达到一个与我国国情相符、与各类税种不冲突、与民生为己任、做到科学健全，做到时刻保持我国的可持续发展。
（四）如何确定何时是开征物业税的最优时期
我国在理论与税制方面还存在着很多不足之处，比如不够完善的物业税征税理论与不够先进的税制设计这都是严重的需要完善的问题，尽管我国可以多方面借鉴外国对于开征物业税的经验，但是我国本土特有的土地制度以及许多与西方国家的种种不同之处，是无法照搬经验的。我国开征物业税在我国经济层面发展道路上来看是一项很重要的举措，需要谨慎不能轻视。
（五）物业税的不良作用
由于物业税是一个新税种，在各种复杂的经济背景下，断然会引起很多方面的一系列复杂的连锁反应，这些反应中，有积极的有消极的。
开征物业税从房地产改革预期效果来看，排除房价是否会下降这个因素，对于消费者而言，负担增加，就会在购房者是否能够承担得起；是否影响他们的购买意愿跟去向、是否会增加二娃的税负负担；甚至是否会引发潜在的未知的金融风险等方面无法确认；另一方面出现有失公正公平的现象。对于物业税开征在新旧住房方面的征收方面是不公平的。
（六）对已有住房的征收问题
对于我国现有的房地产税制来说，极大一部分消费者所购房的房价里面已经包含有现行税法规定的土地税费，这样一来继续二次征收势必会造成重复征税的问题，这样一来，解决这个问题是开征物业税的一个重要步骤，因为不管是从不利于我国税制改革还是房地产环境的发展，都是不利的；另一方面这一现象存在不公平的问题，不仅使得纳税人负担加重也使得对于这种税制推广的抵触，在很大程度上不利于社会的稳定。
（七）调动各方参与的主动性
物业税的开征不仅需要中央政府的参与，同时也需要相关部门以及地方政府的积极参与与配合，所以如何调动他们的积极性也是一个棘手大问题。一方面，开征物业税并且发挥积极作用是存在很多正能量的，因为我国物业税制改革能够减轻多方面的压力与负担；另一方面也能使其保持稳定的收入来源，但是从短期发展的角度上来说，调动地方政府的积极性关系到弥补地方政府的财政赤字。最后，物业税的改革也需要调动纳税人的积极性，这个是毋庸置疑的，从发展我国经济和与世界接轨来看，对于物业税的健全改革与优良设计、对于我国现行税制以及未来改革的目标在基层的宣传是极其必要的。
对于开征物业税的分析从各个角度阐述实行的意义及其存在问题，纵观全世界的经验来看，对于我国是否应该开征物业税存在着诸多不确定因素已经不得不面临的待解决的问题。物业税的一旦出台勢必会给房地产市场带来重大波动和影响，牵一发动全身，物业税的开征必然波及到很多领域，因此物业税的出台需要慎重对待。物业税从构想到设计，到开征到最后的实行，是一个艰辛、漫长而又复杂的过程，需要各个部门的紧密配合，需要不断完善等诸多方面的努力。因此物业税的开征应当在结合我国国情的基础上，来做正确的进行，并且对于存在的问题以及未来会出现需要解决的问题也应做好及时应对的准备以来保证物业税的成功开征。
参考文献：
[1]戎灵生，中外地方税收比较，[M]，北京 中国经济出版社 2005.
[2]何振一，物业税与土地出让金之间不可替代性简论，[J]，税务研究，2004（9）.
[3]任志强，从开征物业起[J]， 2004.
[4]万婷，对我国开征物业税的理性思考[J]，2004（6）.
[5]李晶，香港的房地产税收政策[J]，辽宁财税，2003（8）.
[6]李海莲，税收经济学[M]，北京，对外贸易经济学出版社，2004.
作者简介：
张枫叶，1973年生，中级职称，单位：长春城投建设投资有限公司.
【关键词】物业税；房地产税；问题；政府
对于物业税这个名词已在2003年十六届三中全会上被提出，紧接着会议进一步提出并且开展对于择机试点的推行与统一关于物业税的改革方面，这一深入全面的举措为物业税在我国现阶段稳步、稳定、全面的推行奠定了基础。
一、物业税的内涵及性质
（一）物业税的性质。
物业税在概念上主要针对土地、房屋等不动产方面，它的开征要求这些土地、房屋或者不动产的承租人或者业以年为单位定时定期缴纳一定数额的税款，并且物业税有其本身的特点就是对于应缴纳的税值在整个房地产市场中会随着不动产的价值升高而不断提高。在我国“物业”这两个字有着广泛的含义跟渊源，我国的物业税结合多方说法概括起来主要有三种观点：
首先，第一种观点，是把物业当成财产税，这一方面的观点借鉴了有些西方国家在关于对物业税的划分时所得到的一些实际经验为依据的，同时有些国家会在某些情况下将物业税纳入财产税的行列之中也并不是可见一斑的。
其次，第二种观点认为的是物业税等于房地产税，在本论文中也会着重分析物业税与房地产税的关系走向等方面，在本段不做过多解释。我国物业税的所属划分依照当今阶段的国际惯例是囊括在地方税里面的一个税种，同时在作用方面物业税保证了我国在收入方面尤其是财政方面的税源稳定。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”；有的称“财产税”；有的称“地方税”或“差饷”。
最后第三种观点认为物业税是指不动产，这个观点的囊括范围要远远大于之前两种观点因为不动产的范围就是远远大于物业的范围。
（二）物业税的性质。
物业税是组成我国财产体系的一个重要部分，有着鲜明的特点。
1.物业税属于地方税
根据研究，我国开征物业税之前对税基进行了调查发现其情况基本稳定，以至于物业税为地方政府提供充足的税收收入，另一方面由于房地產特殊特点，在对其进行管理的同时方便而且明确，因此物业税一旦开征便意味着中国开始为调节贫富差距开始有所作为，物业税逐渐成为地方主要税种。
2.物业税属于直接税
由于物业税不发生税负转嫁，其原因是因为物业税是直接对房产和土地所征收的一种税，是对财产累计环节的纳税，因此对于物业税来说纳税人就是负税人。这种直接发生在指定对象指定环节的性质也是物业税的一大特点。
3.长期性与稳定性
在21世纪浪潮下，在社会发展、人口增加迅速的社会因素背景下，人们对房屋的需求导致了房屋等不动产价值的不断攀升，社会发展迅速，人们生湖水平的提高，现阶段经济发展快，是房价不断升高的原因，由于物业税长期存在稳定的发展，与生活密不可分的条件使得其作为一项政府收入得以稳定。
二、开征物业税的必要性
（一）公共财政与我国税制的完善需要物业税的出台
对于我国目前来看，经过了几十年的发展与不断的完善，我国目前商品税制和所得税制基本上已经取得了稳定的进展，然而与此同时，财产税的税制建设确实有些落后，相对来说长期的滞后状态，是与我国目前财产税特别是对于私有财产的产权的维护与明确的说明不到位有着直接的关系，因此，我国目前已经完善并修改了宪法，并对私人财产保护领域的开展研究与保护项目也逐渐启动。
（二）土地制度的完善需要物业税的出台
政府很多情况下是无法参与到房地产增值收益的分配中的，这使政府作为一个投资主体却得不到应有的收益，并且由于现行制度的不完善，自然会引起政府投资积极性的缺失，所以在这种情况下，出台开征物业税在一定程度上解决这种现象的发生，使得地方政府拥有管理建设的积极性，更加精心建设良好的居住环境，这样一来，物业税也会不断攀升，地方政府收入也提高又能反过来接着开发建设，环环相扣，这种互补互惠的行为促使了政府加大环境方面的管理建设并且能够积极主动的完善设施等等。
（三）抑制投机行为净化房地产环境
物业税的事实很大程度上对于解决市场尤其是房地产市场里面的这种过度投机行为、解决低收入人群买房难的问题、对大环境下维持宏观经济的稳定有着极其重要的意义。开征物业税以后，在很大程度上抑制了这种不规范的行为，因为物业税的保有阶段增加了成本，严重打击了他们的积极性。
（四）调价收入分配、维护公平
对于国家来说，税收不仅仅是一种直接掌握的分配工具而且在社会再生产环节对于调节贫富差距分配收入等方面也有着很大作用，另一方面，由于中国人口的不断增多，各类资源包括土地资源、水资源、能源等都发生了严重短缺的现象，这样大量消耗能源的情况在物业税开征以后会相应的得到缓解，有效地抑制过度消费。
三、浅析我国开征物业税的存在的难点
物业税在目前我国来说是一个新的税种，即使物业税在很多方面的表现和积极作用比我国现行税制要良好，但不得不忽视的一个问题是物业税的开征从根本上在很大程度上波及到了我国现有房地产市场的根基，这样一个冲击使得物业税的开征必然会影响整个房地产市场的格局，下面对这些难点进行重点分析。
（一）纳税人权利保护问题
纳税人作为一个整体对我国税源收入的稳定和发展起着至关重要的作用，在我国开征物业税之前，中央政府必须明确要建立一个限度和一个保障来维护纳税人的合法权益，其目的是保证居民纳税人的基本生活的财产稳定不被征税，21世纪的中国，以目前的状况来看，不管是城市还是农村，房屋是对于广大民生来说是跟生活、学习、工作等密切分不开的，从这一基本需求来看也是物业税应达到的标准，就是一旦出台物业税不可为我国广大居民以及消费者带来额外的负担，应当时刻把民生考虑在前，时时刻刻心细民生。然而开征物业税虽然可能会降低买房的价格，但与此同时也增加了保有房产的成本，就是人们常说买得起房却养不起房的艰难现状。 （二）对于不同类型房屋的处理问题
我国住宅建设的形式繁多，由于土地使用形式的多样化，如何确定每种类型房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。不过这些问题要解决的唯一共同原则是，开征物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。
（三）物业税与在税种之中的地位和关系
上述提到我国要开征的物业税是囊括在财产税之中的，在众多税种之中，物业税的开征要保证必须与中国现行以及将来准备开征的财产税不得发生冲突，不得对其税种产生波及作用，以我国现有的税制以及将要改革的体质来说，物业税在开征出台之前必须要衡量是否拥有完整健全的设计格式跟搭配物业税玩呗的管理体制和征收模式等等众多繁杂的问题，要想把物业税的改革达到一个与我国国情相符、与各类税种不冲突、与民生为己任、做到科学健全，做到时刻保持我国的可持续发展。
（四）如何确定何时是开征物业税的最优时期
我国在理论与税制方面还存在着很多不足之处，比如不够完善的物业税征税理论与不够先进的税制设计这都是严重的需要完善的问题，尽管我国可以多方面借鉴外国对于开征物业税的经验，但是我国本土特有的土地制度以及许多与西方国家的种种不同之处，是无法照搬经验的。我国开征物业税在我国经济层面发展道路上来看是一项很重要的举措，需要谨慎不能轻视。
（五）物业税的不良作用
由于物业税是一个新税种，在各种复杂的经济背景下，断然会引起很多方面的一系列复杂的连锁反应，这些反应中，有积极的有消极的。
开征物业税从房地产改革预期效果来看，排除房价是否会下降这个因素，对于消费者而言，负担增加，就会在购房者是否能够承担得起；是否影响他们的购买意愿跟去向、是否会增加二娃的税负负担；甚至是否会引发潜在的未知的金融风险等方面无法确认；另一方面出现有失公正公平的现象。对于物业税开征在新旧住房方面的征收方面是不公平的。
（六）对已有住房的征收问题
对于我国现有的房地产税制来说，极大一部分消费者所购房的房价里面已经包含有现行税法规定的土地税费，这样一来继续二次征收势必会造成重复征税的问题，这样一来，解决这个问题是开征物业税的一个重要步骤，因为不管是从不利于我国税制改革还是房地产环境的发展，都是不利的；另一方面这一现象存在不公平的问题，不仅使得纳税人负担加重也使得对于这种税制推广的抵触，在很大程度上不利于社会的稳定。
（七）调动各方参与的主动性
物业税的开征不仅需要中央政府的参与，同时也需要相关部门以及地方政府的积极参与与配合，所以如何调动他们的积极性也是一个棘手大问题。一方面，开征物业税并且发挥积极作用是存在很多正能量的，因为我国物业税制改革能够减轻多方面的压力与负担；另一方面也能使其保持稳定的收入来源，但是从短期发展的角度上来说，调动地方政府的积极性关系到弥补地方政府的财政赤字。最后，物业税的改革也需要调动纳税人的积极性，这个是毋庸置疑的，从发展我国经济和与世界接轨来看，对于物业税的健全改革与优良设计、对于我国现行税制以及未来改革的目标在基层的宣传是极其必要的。
对于开征物业税的分析从各个角度阐述实行的意义及其存在问题，纵观全世界的经验来看，对于我国是否应该开征物业税存在着诸多不确定因素已经不得不面临的待解决的问题。物业税的一旦出台勢必会给房地产市场带来重大波动和影响，牵一发动全身，物业税的开征必然波及到很多领域，因此物业税的出台需要慎重对待。物业税从构想到设计，到开征到最后的实行，是一个艰辛、漫长而又复杂的过程，需要各个部门的紧密配合，需要不断完善等诸多方面的努力。因此物业税的开征应当在结合我国国情的基础上，来做正确的进行，并且对于存在的问题以及未来会出现需要解决的问题也应做好及时应对的准备以来保证物业税的成功开征。
参考文献：
[1]戎灵生，中外地方税收比较，[M]，北京 中国经济出版社 2005.
[2]何振一，物业税与土地出让金之间不可替代性简论，[J]，税务研究，2004（9）.
[3]任志强，从开征物业起[J]， 2004.
[4]万婷，对我国开征物业税的理性思考[J]，2004（6）.
[5]李晶，香港的房地产税收政策[J]，辽宁财税，2003（8）.
[6]李海莲，税收经济学[M]，北京，对外贸易经济学出版社，2004.
作者简介：
张枫叶，1973年生，中级职称，单位：长春城投建设投资有限公司.