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摘要：由于我国农村地区经济发展水平较城市地区较为落后，登记制度尚不发达，但如果立法上不明确规定登记的必要性以及对该种不动产物权变动的决定性意义，那么农村地区的登记制度永远不会有机会发迭起来。更重要的是，考虑到我国民法体系的统一性，我们有必要坚持登记要件主义并且通过各种辅助制度予以完善。
关键词：房屋登记；数字化；要件
一、承认登记是物权合意的外化存在是化解争议的前提
物权公示公信力所表征的主体出现错误或存在瑕疵，交易相对人由于善意与该公示主体进行交易是发生善意取得的原因。由于公示手段所导致的公信力效力强弱有别，动产和不动产善意取得实则为两条路径。
[1]在交易中对标的物进行“转移登记”是对债权合同的一种确认，登记是债权合同的一部分，是债权合同的自然延伸。更进一步，该理论将登记认定为一种政府公权力的确认，而非私法上市场主体间意思自治的法律行为。
[2]因此，有生效债权合同加上房屋产权转移登记完成，且满足其他构成要件，就可能会触发善意取得。而物权形式主义认为，物权变动是债权合同和物权意思合致共同作用的结果，登记乃是物权变动意思合致的外化表现形式，并借以登记公示所系载的公信力周知不特定多数人。
[3]因此在物权形式主义语境下解释房屋不动产善意取得中的“登记”要件就隐含了双方当事人有转移房屋所有权的合意，且该合意已经通过登记在形式上外化的含义。通过对比不难得出二者争议的焦点体现在：一是除交易主体达成债权合同外，在物权变动的过程中，是否还存在一个最终决定物权变动的独立意思合致；二是登记是交易相对人转移物权权属意思合致的外化表现形式，亦或是一种单纯的政府公权力确认。
二、笔者持物权形式主义的观点，理由如下：
（1）物权意思表示独立存在具有客观性。抛弃是最能直观体现处分物权时，独立意思表示客观存在的制度。这里首先应当明确的是抛弃是一种法律行为，因为抛弃需要一定行为能力的支撑，比如未成年人抛弃贵重物品的行为可能会被其法定代理人撤销，但是成年人一旦作出抛弃的意思表示即生效力。在法律行为项下，又有负担行为和处分行为的区分，订立债权合同属于典型负担行为，处分行为则包括物权行为。抛弃作为一种单方法律行为，一经做出即生物权变动的效力，故抛弃是一种物权行为。抛弃中放弃所有权的处分意思表示直接作用于抛弃之物，应然理解为物权意思表示而非有相对人承受的债权意思，如果法定代理人對其被监护人的抛弃行为加以撤销，撤销所指向的对象当然是被监护人的物权行为。在交易过程中，承认交易双方存在关于转移所有权的独立物权意思合致不仅符合现实情况，也具有积极意义。合同应当履行不能绝对地认为合同肯定会履行，债务人转移所有权是受自己意思与外部环境支配的结果，与合同效力无关。一旦债务无法履行甚至主动积极违约，合同自有违约责任救济。物权形式主义理论可同时兼容简单的即时交易与复杂的非即时交易；而反观债权形式主义则对复杂的非即时交易无法很好地兼容，与其削足适履不如实事求是地承认物权合意的独立存在。
（2）否认物权合意的独立价值会使支配权与请求权相混淆。物权的支配性与债权的请求性是两种不同权利的重要区分方式。支配权是指权利人将自己的独立意志直接作用于指向标的，就能获得支配利益的权利。相应的请求权顾名思义是指权利目的有赖于请求权利相对方的配合方可实现。物权支配性的核心体现在物权所有人能够以自己的独立意思，独断地对其权属物进行处分，故物权行为又被称为处分行为，支配权实现的前提是权利指向物存在，且已归权利人支配。而债权合同的请求性是指依据特定的债权合同关系，请求相对方履行合同义务的行为。债权请求性之于债务方为负担陛，故债权行为又被称作负担行为。为负担行为之人不必有处分权，但为处分行为之人对于处分权的标的物，则须有处分权。
（3）不能将登记视为是公权力作用的结果。债权形式主义在不承认物权合意的前提下，将不动产登记视为一种政府公权力的确认，将本属于私法自治的物权变动，错误地认为应当交由公权力确认，进而否认在房屋不动产交易中转移所有权是交易主体效果意思的推动。这显然忽视了不动产登记陛质的复合型，并且正当交易的完成必须经由行政权力的确认才能取得适法“权源”的观点也不符合市场经济思维。从法理上看，债权形式主义的标准模式为“物权变动=债权合同+不动产登记/动产交付”，前文已经分析过债权的性质是负担性，当事人是否愿意负担，负担什么，皆属法不禁止即自由。
笔者认为在我国应当实行登记要件主义，以维护交易安全、平衡当事人之间的利益关系，并且与我国物债二分的民法体系保持一致。有学者提出反对意见，认为对于动产抵押，登记生效主义将会大幅增加交易成本，并且我国也未限定抵押标的物的范围，在债权数额小而抵押物价值低时，将会加重登记机关的负担。在我国目前交易现状下，当事人一般都会选择价值相对大的标的物以担保债权实现，而对于债权数额本身就比较小的交易，当事人也不会选择抵押担保，因此对抵押标的物范围进行限定的必要性还有待探讨。另有学者提出，对于地役权、土地承包经营权以及宅基地使用权这种涉及农村土地的权利，采登记对抗主义较为合理，因为我国农村地区基本上仍属于典型的熟人社会，而且农村地区尚无完善的土地登记制度，如要求以登记为设立要件，则制度缺乏物质基础，势必使权利取得程序复杂化，加重农民负担。这些都是我们在设立制度的过程中需要思考的现实问题。
（作者单位：浙江合创律师事务所）
关键词：房屋登记；数字化；要件
一、承认登记是物权合意的外化存在是化解争议的前提
物权公示公信力所表征的主体出现错误或存在瑕疵，交易相对人由于善意与该公示主体进行交易是发生善意取得的原因。由于公示手段所导致的公信力效力强弱有别，动产和不动产善意取得实则为两条路径。
[1]在交易中对标的物进行“转移登记”是对债权合同的一种确认，登记是债权合同的一部分，是债权合同的自然延伸。更进一步，该理论将登记认定为一种政府公权力的确认，而非私法上市场主体间意思自治的法律行为。
[2]因此，有生效债权合同加上房屋产权转移登记完成，且满足其他构成要件，就可能会触发善意取得。而物权形式主义认为，物权变动是债权合同和物权意思合致共同作用的结果，登记乃是物权变动意思合致的外化表现形式，并借以登记公示所系载的公信力周知不特定多数人。
[3]因此在物权形式主义语境下解释房屋不动产善意取得中的“登记”要件就隐含了双方当事人有转移房屋所有权的合意，且该合意已经通过登记在形式上外化的含义。通过对比不难得出二者争议的焦点体现在：一是除交易主体达成债权合同外，在物权变动的过程中，是否还存在一个最终决定物权变动的独立意思合致；二是登记是交易相对人转移物权权属意思合致的外化表现形式，亦或是一种单纯的政府公权力确认。
二、笔者持物权形式主义的观点，理由如下：
（1）物权意思表示独立存在具有客观性。抛弃是最能直观体现处分物权时，独立意思表示客观存在的制度。这里首先应当明确的是抛弃是一种法律行为，因为抛弃需要一定行为能力的支撑，比如未成年人抛弃贵重物品的行为可能会被其法定代理人撤销，但是成年人一旦作出抛弃的意思表示即生效力。在法律行为项下，又有负担行为和处分行为的区分，订立债权合同属于典型负担行为，处分行为则包括物权行为。抛弃作为一种单方法律行为，一经做出即生物权变动的效力，故抛弃是一种物权行为。抛弃中放弃所有权的处分意思表示直接作用于抛弃之物，应然理解为物权意思表示而非有相对人承受的债权意思，如果法定代理人對其被监护人的抛弃行为加以撤销，撤销所指向的对象当然是被监护人的物权行为。在交易过程中，承认交易双方存在关于转移所有权的独立物权意思合致不仅符合现实情况，也具有积极意义。合同应当履行不能绝对地认为合同肯定会履行，债务人转移所有权是受自己意思与外部环境支配的结果，与合同效力无关。一旦债务无法履行甚至主动积极违约，合同自有违约责任救济。物权形式主义理论可同时兼容简单的即时交易与复杂的非即时交易；而反观债权形式主义则对复杂的非即时交易无法很好地兼容，与其削足适履不如实事求是地承认物权合意的独立存在。
（2）否认物权合意的独立价值会使支配权与请求权相混淆。物权的支配性与债权的请求性是两种不同权利的重要区分方式。支配权是指权利人将自己的独立意志直接作用于指向标的，就能获得支配利益的权利。相应的请求权顾名思义是指权利目的有赖于请求权利相对方的配合方可实现。物权支配性的核心体现在物权所有人能够以自己的独立意思，独断地对其权属物进行处分，故物权行为又被称为处分行为，支配权实现的前提是权利指向物存在，且已归权利人支配。而债权合同的请求性是指依据特定的债权合同关系，请求相对方履行合同义务的行为。债权请求性之于债务方为负担陛，故债权行为又被称作负担行为。为负担行为之人不必有处分权，但为处分行为之人对于处分权的标的物，则须有处分权。
（3）不能将登记视为是公权力作用的结果。债权形式主义在不承认物权合意的前提下，将不动产登记视为一种政府公权力的确认，将本属于私法自治的物权变动，错误地认为应当交由公权力确认，进而否认在房屋不动产交易中转移所有权是交易主体效果意思的推动。这显然忽视了不动产登记陛质的复合型，并且正当交易的完成必须经由行政权力的确认才能取得适法“权源”的观点也不符合市场经济思维。从法理上看，债权形式主义的标准模式为“物权变动=债权合同+不动产登记/动产交付”，前文已经分析过债权的性质是负担性，当事人是否愿意负担，负担什么，皆属法不禁止即自由。
笔者认为在我国应当实行登记要件主义，以维护交易安全、平衡当事人之间的利益关系，并且与我国物债二分的民法体系保持一致。有学者提出反对意见，认为对于动产抵押，登记生效主义将会大幅增加交易成本，并且我国也未限定抵押标的物的范围，在债权数额小而抵押物价值低时，将会加重登记机关的负担。在我国目前交易现状下，当事人一般都会选择价值相对大的标的物以担保债权实现，而对于债权数额本身就比较小的交易，当事人也不会选择抵押担保，因此对抵押标的物范围进行限定的必要性还有待探讨。另有学者提出，对于地役权、土地承包经营权以及宅基地使用权这种涉及农村土地的权利，采登记对抗主义较为合理，因为我国农村地区基本上仍属于典型的熟人社会，而且农村地区尚无完善的土地登记制度，如要求以登记为设立要件，则制度缺乏物质基础，势必使权利取得程序复杂化，加重农民负担。这些都是我们在设立制度的过程中需要思考的现实问题。
（作者单位：浙江合创律师事务所）