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摘 要：近年来，我国在农村探索通过林地经营权、土地承包经营權、农民住房财产权获取融资方面取得了一定成效，为解决农村发展问题和加快城乡统筹建设提供了宝贵经验。但与此同时，“三权”抵押贷款还面临法律、市场机制等方面的困境，如需进一步推广“三权”抵押贷款还应做如下尝试：修订相关法律制度，加快建立完善配套市场体系等。
关键词：“三权”;抵押贷款;土地承包经营权;林权;宅基地使用权;土地制度改革
一、“三权”抵押贷款的概念及意义
（一）概念
1.农村居民房屋产权抵押贷款。以借款人自身所有的建筑，在本市范围内集体土地上的农村居民所有的房屋作为抵押担保的贷款。
2.农村土地经营权抵押贷款。经济组织、农户自然人自愿以依法取得的土地经营权抵押发放的贷款。
3.农村林权抵押贷款。在不改变林地所有权及林地用途的前提下，经济组织、农户自然人自愿将其依法可以流转的森林、林木的所有权、使用权和林地使用权抵押发放的贷款。
（二）意义
“三权”抵押贷款是农村经济发展的有效融资平台，它可以有效盘活农村资源，提升农村金融活力，缓解农民贷款难，增加涉农投资，是促进百姓增收致富的重要途径。
二、“三权”抵押贷款的困境
（一）缺乏立法的支撑
由于“三权”抵押是一项开拓性的工作，除了林权改革较早之外，农村土地承包经营权和农村居民房屋权抵押都是属于农村领域的深水区，因《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规的约束，“三权”的处置存在一定的法律障碍，特别是农村居民房屋的抵押。
（二）市场机制不健全
一是土地价值还无法得到有效的评估，农民利益无法得到保障。当前农村并没有形成像城市那样成熟的土地评估制度，农村的土地还无法得到有效的评估。如果盲目地进行“三权”抵押贷款，必将对农民的土地利益造成不利影响，危害农民的切身利益和基本生活保障。二是二级市场尚未形成。目前三权流转基本停留在自发阶段，缺乏官方及公众认可的可供挂牌交易的三权流转交易机构，缺乏有效的信息及交易中介服务，流转信息渠道不畅，市场流转难度很大。
（三）农业保险体系滞后
自然灾害一直是危及涉农贷款安全的主要潜在因素， 但由于农业保险业务承保风险大、操作复杂、成本较高、赔付率高、长期亏损，保险公司不愿意开办此类保险业务，三权资源保险业务发展不够。
（四）土地市场交易平台发展受限，抵押变现较为困难
“三权”抵押是利用土地的利用价值作为信用担保进行信贷，一旦农民违约而无法偿还贷款时，银行要收回农民的土地。但如果农村土地无法变卖成现金时，则银行将蒙受巨大损失。因此，土地无法交易或交易较难也将约束银行对农村的“三权”抵押信贷业务。
（五）贷款利息高、放贷门槛高
商业银行认为农业生产周期长、见效慢、抗风险能力弱等，对贷款审核十分慎重，条件设置比较苛刻。
三、“三权”抵押贷款的对策研究
（一）修订相关法律制度
吸收各地农村“三权”抵押贷款的试点经验，适时修改《土地管理法》、《物权法》和《担保法》中关于抵押品的限制性条款，构建适合现代农业发展的“三权”流转法制平台。
（二）加快建立完善配套市场体系
1. 建立完善农村综合产权交易市场体系，促进农村“三权”资产自由合理流转。成立综合产权交易中心;建立一个多商品、多层次、多模式的全国性或区域性的大宗商品交易市场，推动农林产业融资融货。
2. 扩大参与金融机构范围。积极支持引导城市商业银行、村镇银行、小额贷款公司、担保公司等更多金融机构进入“三权”抵押贷款业务市场。同时推进农业保险、农业担保公司组建等配套建设，完善农业要素市场建设。
3. 坚持农村“三权”抵押贷款风险补偿政策，适当提高财政风险补偿比例，并对“三权”抵押贷款业务开展良好的银行给予财政补贴及奖励。同时，合理采取税收减免措施。
4. 加快建立健全与完善“三权”抵押专业评估中介机构，重点从“三权”价值评估、价值确认参准、收费比例以及收费监督等方面进行统一规范，严格评估机构操作行为。
（三）完善风险分散和补偿机制的建设
建立由市、县、乡、村四级组成的担保组织体系，参与对农村“三权”抵押贷款的担保服务。同时设置“三权”抵押贷款风险补偿专项基金、管理办法和应对风险处理工作流程，对“三权”抵押贷款形成的风险、非主观因素造成的担保损失，分别给予适当和合理补充。
（四）银行要合规经营、多法避险
1.合规经营：一是确保符合现行法律规定，规避法律风险。二是确保业务办理程序合规、内部信贷业务流程合规、抵押程序合规。三是确保贷款用途合规。
2.多法避险：一是鼓励组合担保。银行在做三权抵押融资时要将农户其他资产纳入抵押范畴，尽量采取组合担保方式，降低业务风险。二是协商要求农户购买保险，包括农户意外险、农业生产农业险等。
参考文献：
[1]孟全省.我国农户房屋抵押贷款融资方式的探讨[J].农业经济问题，2006，（6）：62-63.
[2]卫明，廖丹萍.我国农村“三权”抵押融资发展现状及对策建议[J].安徽农业科学，2011，39（20）：12499-12501.
[3]吴远来.农村宅基地产权制度研究[M].长沙：湖南人民出版社，2010年.
作者简介：张嘉林（1994–），男，汉族，山东曲阜人，学士，西南大学经济管理学院，研究方向：金融学。
关键词：“三权”;抵押贷款;土地承包经营权;林权;宅基地使用权;土地制度改革
一、“三权”抵押贷款的概念及意义
（一）概念
1.农村居民房屋产权抵押贷款。以借款人自身所有的建筑，在本市范围内集体土地上的农村居民所有的房屋作为抵押担保的贷款。
2.农村土地经营权抵押贷款。经济组织、农户自然人自愿以依法取得的土地经营权抵押发放的贷款。
3.农村林权抵押贷款。在不改变林地所有权及林地用途的前提下，经济组织、农户自然人自愿将其依法可以流转的森林、林木的所有权、使用权和林地使用权抵押发放的贷款。
（二）意义
“三权”抵押贷款是农村经济发展的有效融资平台，它可以有效盘活农村资源，提升农村金融活力，缓解农民贷款难，增加涉农投资，是促进百姓增收致富的重要途径。
二、“三权”抵押贷款的困境
（一）缺乏立法的支撑
由于“三权”抵押是一项开拓性的工作，除了林权改革较早之外，农村土地承包经营权和农村居民房屋权抵押都是属于农村领域的深水区，因《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规的约束，“三权”的处置存在一定的法律障碍，特别是农村居民房屋的抵押。
（二）市场机制不健全
一是土地价值还无法得到有效的评估，农民利益无法得到保障。当前农村并没有形成像城市那样成熟的土地评估制度，农村的土地还无法得到有效的评估。如果盲目地进行“三权”抵押贷款，必将对农民的土地利益造成不利影响，危害农民的切身利益和基本生活保障。二是二级市场尚未形成。目前三权流转基本停留在自发阶段，缺乏官方及公众认可的可供挂牌交易的三权流转交易机构，缺乏有效的信息及交易中介服务，流转信息渠道不畅，市场流转难度很大。
（三）农业保险体系滞后
自然灾害一直是危及涉农贷款安全的主要潜在因素， 但由于农业保险业务承保风险大、操作复杂、成本较高、赔付率高、长期亏损，保险公司不愿意开办此类保险业务，三权资源保险业务发展不够。
（四）土地市场交易平台发展受限，抵押变现较为困难
“三权”抵押是利用土地的利用价值作为信用担保进行信贷，一旦农民违约而无法偿还贷款时，银行要收回农民的土地。但如果农村土地无法变卖成现金时，则银行将蒙受巨大损失。因此，土地无法交易或交易较难也将约束银行对农村的“三权”抵押信贷业务。
（五）贷款利息高、放贷门槛高
商业银行认为农业生产周期长、见效慢、抗风险能力弱等，对贷款审核十分慎重，条件设置比较苛刻。
三、“三权”抵押贷款的对策研究
（一）修订相关法律制度
吸收各地农村“三权”抵押贷款的试点经验，适时修改《土地管理法》、《物权法》和《担保法》中关于抵押品的限制性条款，构建适合现代农业发展的“三权”流转法制平台。
（二）加快建立完善配套市场体系
1. 建立完善农村综合产权交易市场体系，促进农村“三权”资产自由合理流转。成立综合产权交易中心;建立一个多商品、多层次、多模式的全国性或区域性的大宗商品交易市场，推动农林产业融资融货。
2. 扩大参与金融机构范围。积极支持引导城市商业银行、村镇银行、小额贷款公司、担保公司等更多金融机构进入“三权”抵押贷款业务市场。同时推进农业保险、农业担保公司组建等配套建设，完善农业要素市场建设。
3. 坚持农村“三权”抵押贷款风险补偿政策，适当提高财政风险补偿比例，并对“三权”抵押贷款业务开展良好的银行给予财政补贴及奖励。同时，合理采取税收减免措施。
4. 加快建立健全与完善“三权”抵押专业评估中介机构，重点从“三权”价值评估、价值确认参准、收费比例以及收费监督等方面进行统一规范，严格评估机构操作行为。
（三）完善风险分散和补偿机制的建设
建立由市、县、乡、村四级组成的担保组织体系，参与对农村“三权”抵押贷款的担保服务。同时设置“三权”抵押贷款风险补偿专项基金、管理办法和应对风险处理工作流程，对“三权”抵押贷款形成的风险、非主观因素造成的担保损失，分别给予适当和合理补充。
（四）银行要合规经营、多法避险
1.合规经营：一是确保符合现行法律规定，规避法律风险。二是确保业务办理程序合规、内部信贷业务流程合规、抵押程序合规。三是确保贷款用途合规。
2.多法避险：一是鼓励组合担保。银行在做三权抵押融资时要将农户其他资产纳入抵押范畴，尽量采取组合担保方式，降低业务风险。二是协商要求农户购买保险，包括农户意外险、农业生产农业险等。
参考文献：
[1]孟全省.我国农户房屋抵押贷款融资方式的探讨[J].农业经济问题，2006，（6）：62-63.
[2]卫明，廖丹萍.我国农村“三权”抵押融资发展现状及对策建议[J].安徽农业科学，2011，39（20）：12499-12501.
[3]吴远来.农村宅基地产权制度研究[M].长沙：湖南人民出版社，2010年.
作者简介：张嘉林（1994–），男，汉族，山东曲阜人，学士，西南大学经济管理学院，研究方向：金融学。