楼市调控待解之局

来源 :财经国家周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:wysnl2009
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  5月以来,处在“限价+摇号”调控中的一些地方楼市躁动不安。
  据媒体报道,在成都,7万人排队抢1000套商品房,一手房出现房荒;在西安,以人为操作摇号结果方式违规销售106套商品房,涉事区长已辞职,35名公职人员受到处分;在深圳,一个新开楼盘要先交500万元“诚意金”才允许摇号……
  此前,住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市,强调坚持调控力度不放松,同时要求各地有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构。


  为何在“因城施策、持续调控”的政策基调下,一些地方的楼市仍然躁动不安?其背后究竟存在怎样的楼市调控困局?

限价令之下


  近期的楼市躁动缘于一道简单的算术题。
  5月下旬,杭州某楼盘开始摇号,预售证均价不到每平米1.9万元,而周边二手房的价格已经在每平米2.7万-2.8万元。如此巨额的价格剪刀差,吸引接近1.2万人通过审核参与抢房大战。
  这样的算术题不仅出现在杭州市众多热点楼盘所在区域,此前也曾在惠州、无锡、南京、西安等多个城市上演。
  有媒体认为,正是这些城市对新房的限价令,使得市场上一、二手房价倒挂,从而诱发了人们的投资热情,形成了某种“套利”。
  尽管住建部一再强调中央对房地产市场“房住不炒”的定位,但一些地方的调控措施显然与这个治理目标之间出现了不一致。
  一方面,限价令形成了事实上的房价“双轨”:新房由政府限价,二手房却是市场价。这既是对“买新房必赚”这种不合理的投资心态的变相鼓励,由此所造成的“套利”也扭曲了供求关系。
  另一方面,限价与限贷同时出现的副作用也很明显。限价令使开发商只能以快速回款来保现金流,本意在于稳定房价;但限贷却客观上提高了购房成本和资金量,因此而来的高首付甚至全款购房,使得能调动大量资金的人获得先机,对刚需者造成事实上的歧视和挤压。
  这些现象的深层次原因在于,面对中央的楼市调控要求,出于各种原因,一些地方开始试图博弈。此前楼市调控的钟摆式、运动式、治标不治本的弊病仍没有完全消除。
  可以说,楼市调控的深度困局在于,主动调控有时演化为被动调控,宏观和中观调控被迫成为微观调控;调控的非市场化手段日盛,长效机制的出台任重道远。
  以杭州为例,城市房价上涨既得益于共性常规要素,如省会和著名旅游城市的地位;也得益于个性突发利好,如成为G20峰会的举办地。而城市价值的成长势必反映在地价和房价上,因此当下出现“抢房”的城市大都是长短利好兼备、补课效应明显的城市,其最有力的判断标准,就是新房周边长期企稳的二手房价。
  以“堵”为特色的地方限价令与此相悖。由于舆论基本很少承认中国城市房价上涨的正当性,而是对房价上涨“谈虎色变”,也就缺乏适当的应对房价上涨的策略,甚至相对“正确”的说法。
  对中国楼市,人们总有“高房价”是炒上来的印象,认为这是“政策市”和“货币市”导致;却忽视了中国作为经济发展速度和成就惊人的大国,其楼市同时也是“价值市”。
  如果按某种方式排序,恐怕更有可能是,价值市第一,货币市第二,政策市第三。但人们往往只承认和强调后两点,而忽视前一点,限價令的出台也多多少少与这种心理认知有关。
  在强大的心理补偿作用下,舆论既不承认房价上涨有一定的合理性,有时也以偏概全地将房价上涨看作是一个全局问题。实际上,从数据看十多年来房价真正实现大幅上涨的,更多是一线城市,少数二三线城市房价上涨,则是在最近几年才有的现象。但在心理上,普遍涨价的印象容易被无限放大。

多目标管理的楼市调控


  中国房地产和城市成长之间,有一个“补课”原理。即住宅开发先行,城市配套一般后补。在项目之初,开发商难免借重概念抬高价格,但房价只能托一时不能托一世,如果该城市没有支撑房价的长期、实质利好,那房价会被打回原形。也就是说,这课有补得上的,也有补不上的。
  其实,绝大多数中国城市,要么房价多年不涨,如将通胀因素考虑在内,还可能是下跌的;要么是试图炒作上涨,但最终不成功;还有炒作之后,不成功打回原形,后来又有了实质支撑,又成功补涨者,如北京的通州,当然最典型的例子是郑州的郑东新城。
  从开发商角度看,他们或是认为其他城市都可以复制在一线城市的成功经验,或是认为一线城市房价太高,风险太大,于是下沉到全国其他城市。但如上所述,总体上是失败的。只不过失败分两种,一是“温水煮青蛙”式的失败,这也是大多数开发商的结局;二是“崩塌式失败”。
  以我的家乡,一个三线半的东北工业老城为例。大约10年前,现今全国排名前三的房企就已进入,他们当初认为房价也是会上去的,所以开盘就奔每平米六七千元,但事实证明这是一厢情愿,后来不得不实质性降价。直到10年后的今天,房价才勉强达到他们当年的期望值。
  但现在情况有了新变化。一方面,一线城市受到了严厉的调控,使得购房人的目标区域下移。另一方面,部分秉赋优异的二三线城市,其本身价值亦有了长足进步;也就是说,能基本成功复制北上广深成功路径,能撑得住每平米数万元的房价。
  从社会和经济发展角度看,这是正常的,但却很难做到“正确”,也给楼市调控出了更大的难题。
  因为随着房价基准值不可避免地提高,调控也进入了多目标管理阶段。不仅是经济目标的管理,还是社会情绪的管理。调控目标之间出现了某种微妙关系:楼市不能大涨,亦不能大跌;银行和大型企业需要去杠杆,但整体又不能出系统性金融风险;城市的价值不断提升,应该用更高的房价反映,但又不符合中低收入群体的诉求;而中等收入群体的诉求也不仅是居者有其屋,更希望在资产升值的游戏中分一杯羹,或者至少资产不贬值。   其中最明显的矛盾,就是城市价值在提升,但对应的房价不能涨。这是限价令出台的直接原因。试想一下,按照这些城市提出的购房付款的相关规定,能掏出那么高首付的,除了套利者,会是到现在还没有买房的刚需人群吗?

未来局面如何


  各地楼市调控已然很难,未来会怎样?
  首先,限价令继续使用的空间逼仄,急需调整。但其价值本身就在于控制房价,如何调整才能达到预期目标,这是个问题。
  其次,房地产市场长效机制中,房地产税依法征收的时机是否合适,以前不征而现在征收,是否会造成更棘手的局面,也是个问题。另外,保障房和租赁市场能否在资产大幅升值的预期中,形成对拥有产权住房的替代,能否做成不亏本的生意形成可持续发展,这也是问题。
  再次,楼市调控政策的“监管从严”是主基调,不会轻易改变。但目前局部性的稳定价格、限制流动性的做法,可不可能全部铺开,如果铺开,会不会造成全国性的流动性枯竭和交易萎缩,从而引发整个市场塌方,这也是问题。
  此外,中国各地发展不平衡的现状决定了房价不大可能按年份平均上涨,也不大可能在所有区域同时上涨。所以楼市管理和调控措施也是一种结构性管理、流动性管理和总量管理。以前像时钟钟摆,几年松,几年紧;但现在像空间钟摆,东边日出,西边雨。
  正因如此,才有了现在的因城施策的差异化调控,相当于将住房购买力在全国再分配。目前的状态是:一线城市严控,三、四、五线级城市加杠杆去库存,二线城市则介乎两者之间,从而达到某种均衡。但近期出现了变味的摇号抢房,上述均衡会不会被打破,这也是问题。
  在这些问题没有回答清楚之前,人们无法预测接下来会怎样。
  各地楼市调控已进行数年,但看上去市场交易热点只是转移,并未消失。一线城市房价虽企稳,二三线城市房价却有上涨趋势,因此 2018年调控的主基调是不会改变的。
  不过,外部因素特别是贸易战阴影,却给调控带来了很大的不确定性。
  一年前,政策还在稳房价、降杠杆和控污染三方面加码重锤,因为之前两年的经济增长率达到预期甚至超预期,其中外贸增长起到了重要作用。但今年以来外部环境出现一系列不确定性因素,就经济增长贡献率来说,外贸能起到多大的作用,尚未可知。
  如果宏觀经济形势出现不好的迹象,各地的楼市调控措施,诸如限价限贷等手段,是否还会一如既往严厉?这个不好预测。但一种“极乐观”的推断是,此轮地方楼市调控有可能在2018年下半年有所变化,房价则可能随之在次年出现报复性上涨。
  之所以说“极乐观”,一是因为外部环境不支持这种情况,美联储正处在加息缩表周期中,流动性收缩是大概率事件;二是其他条件不具备的情况下,国内银根放松的实际作用,会变相刺激房地产行业;三是目前房价调整的空间变小,起码在一线城市,房价已脱离普通人群的承受值,再升高会触碰到社会情绪的“红线”。
  综上所述,当下楼市调控面临不少待解之局。破解这些局面,主管部门和地方官员显然需要发挥更高超的智慧,运用更丰富的手段,而不仅仅是限价和约谈。
其他文献
中国改革开放40年,国有企业改革也是40年,且仍在进行时。在纪念中国改革40年之际,从现代企业理论和中国国企改革实践两个方面对改革进行深度研究有非常重要的意义。  党的十八届三中全会关于国企改革有个三方面值得特别注意,一是管资本为主,二是划拨部分国有资本充实社保基金,三是发展混合所有制。其中“管资本为主”的改革处于基础地位。“管资本”是深化国企改革的突破口  1992年党的十四大确立社会主义市场经
期刊
编制金锣价格指数,对于生猪养殖户、加工企业、行业市场都有重要意义。  猪周期的形成有多种原因,猪肉价格的暴涨暴跌和“超强猪周期”的出现,是我国生猪养殖产业转型升级过程中不可避免的阵痛。    在这种背景下,有些大型肉制品企业开始积极探索应对之策。  2012年8月份,在山东省临沂市委、市政府的领导下,山东金锣集团按照临沂市物价局工作部署和要求,编制了“金锣价格指数”,2014年已经完成了发布。  
期刊
在质量和市场发生冲突时,遵循“质量一票否决”的原则。  在牵动着大众神经的药品质量安全方面,扬子江药业表现不俗。    在国内,荣获“中国质量奖提名奖”,获得全国医药行业QC成果发表一等奖总数“十四连冠”,还是全国医药行业唯一赢得“质量之光——质量标杆企业”称号的企业;在海外,先后斩获“全球卓越绩效奖”“国际QC金奖”等一批世界级奖项。  这一切,与其对药品质量数十年如一日的不懈追求密不可分。  
期刊
1739年和1741年的两次中国之行,哥德堡号都能为瑞典带来相当于一年GDP的货值。    1745年9月12日,瑞典哥德堡港。风和日丽,人山人海。人们聚集在码头,翘首等候着航海英雄凯旋的身影。哥德堡号商船结束了它第三次对中国的访问,满载茶叶、丝绸和瓷器,即将回到这里。  距离码头还有900米,船员们已经看到了久别的陆地和亲人,也似乎看到了赚取大把银元的希望,喜悦之情写在了每个海员的脸上。  就在
期刊
银行系金融科技子公司相继入场,“银行+科技”又掀浪潮。  5月25日,中国民生银行发起设立金融科技子公司——民生科技有限公司(下称“民生科技”),注册资本2亿元,由民生置业有限公司全资认缴。这是继建设银行、兴业银行、平安银行、招商银行、光大银行之后成立的第6家银行系金融科技子公司。  安永发布《中国上市银行2017年回顾及未来展望》指出,金融与科技已不仅是技术层面的合作,更体现为思维、理念、业务模
期刊
各国监管者应从保护投资者权益和普通公民信息安全的角度出发,设置相应技术门槛,并着手制定标准框架。    当前,区块链技术在全球极为火热。在过去的2017年,全球区块链市场估值已飙升至超过2000亿美元。  随着比特币、去中心化、分布式记账、加密算法等成为与该项技术绑定的关键词,各行各业也掀起竞相挖掘该技术应用价值的热潮:身份防伪、识别骗保、跨境支付、健康数据收录及智慧医疗、快速跨境支付等一系列新鲜
期刊
“我们的开放是希望通过金融合作,为伙伴带来盈利,助力伙伴自身不断迭代创新。”    亲历百度AI开发者大会,眼见百度AI技术在各个领域强势“秀肌肉”,许多券商近期纷纷上调百度评级。显然,“All in AI”的战略已取得阶段性成果,AI成了百度新的通行证。  作为百度AI生态的第一个“毕业生”,百度金融独立之后,以度小满金融的身份首次公开亮相于今年7月的开发者大会,强势吸睛。大家不只关注百度这个互
期刊
一直固守传统内燃机的马自达,终于向新能源“妥协”了。  近日,在“Zoom-Zoom可持续发展战略2030”说明会上,马自达常务执行董事渡部宣彦透露,马自达计划在2020年内向中国市场投放专门针对中国市场研发的新能源车型。  在5月初结束的2018北京车展上,马自达方面也曾表示,将与合作伙伴携手共进,探讨共同研发新能源车型的可能性。  在新能源大趋势下,马自达是迄今为止为数不多还坚持走内燃机路线的
期刊
猪周期频繁爆发的根源在于信息不对称。  “价高伤民,价贱伤农”。    猪肉价格周期性的暴涨暴跌不仅让行业为之苦恼,同时也影响着国民生活质量。  据《财经国家周刊》调研了解,由于猪肉行业是国内市场化程度相对较高的行业,想要破解猪周期,一方面需要顺应市场规律,顺势而为;另一方面需要继续鼓励规模化养殖、完善养殖户补贴、提供预警信号,并整合规模以上生猪养殖、肉制品加工企业的大数据,使得信息的采集更广、更
期刊
构建欧亚命运共同体是人类命运共同体建设的重要组成部分。亚欧大陆拥有40多亿人口,国内生产总值(GDP)总量超过世界一半,贸易总量接近全球七成,是推动世界经济增长、确保世界和平稳定的中坚力量。  自2001年成立以来,在“上海精神”指引下,上合组织不断发展壮大,已经成为地区与国际合作睦邻友好、高效合作、开放共赢的典范,在促进欧亚大陆相互了解、对话、稳定和共同发展方面发挥了重要作用。  2017年上合
期刊