物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，它的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。科学规划的物流园区建设将分布于城乡各个角落的物流结点统一起来，通过功能整合、技术创新、规模运作，减少物流系统给城市发展造成的负面影响，改善城市的交通、生态环境、城市的景观和优化城市的功能布局。
　　
　　管理者的特征要素
　　
　　物流园区经营管理者的要素特征（如图1），其主要包括如下典型特征：
　　1.物流园区属于一种经济开发区性质，其直接市场客户或吸引入驻对象主要包括交通运输企业、物流服务商和物流密集型工贸企业。
　　2.经营管理者通过提供物流作业设施设备及技术手段为客户服务，具有比较强的地产经营和物业管理的业务特征。
　　3.经营管理者应推动各方的合作，为物流及相关企业搭建公共运作平台，通过其综合服务，依托其客户最终完成物流活动和实现物流服务，为实现在经济、生态和社会诸方面的既定目标作出贡献。
　　
　　发展的市场分析
　　
　　鉴于物流园区直接市场客户为物流企业的特点，下面从宏观和微观两个层面分析中国物流业与物流企业的发展形势。
　　1.经济繁荣促进物流发展
　　随着中国经济持续高速增长，与物流相关的几个指标—货运量、客运量和港口货物吞吐量等也有明显的增长，中国巨大的经济总量也产生了巨大的物流市场规模。按照国际货币基金组织的统计，1999年中国当年物流成本为13 867亿元人民币，第三方物流业务市场份额为4 618亿元人民币；按国际货币基金组织的统计为参考，并结合中国“十五”物流发展规划进行预测，2010年中国全社会的物流成本为28 505亿元人民币，第三方物流业务市场份额为11 972亿元人民币。由此可见，在短短的十多年间，中国的物流市场规模大约翻了一倍多。这给物流服务提供商特别是第三方物流企业创造了良好的发展空间。
　　2.企业竞争导致地区失衡
　　随着各种类型的物流企业不断涌现，物流市场的竞争越来越激烈。从目前物流市场格局看，主要有如下類型：一是以传统运输系统、仓储系统和邮政系统为支撑的物流企业。二是以新经济为口号应运而生的新兴物流企业。三是掌握业务需求的生产企业内部物流部门。四是在华的国际物流企业。虽然第三方物流业务的发展很快，市场规模每年以20%~30%的速度上升。但是，由于整体规模小，企业内部下属机构各自为战，国内单个物流企业所占的物流市场份额还非常小，很少有拥有超过2%市场份额的物流服务提供商。另外，物流市场的地域集中度很高，近80%的收益都来自长江三角洲和珠江三角洲地区。另外，物流企业的综合物流服务能力比较薄弱，约85%的收入还是来自基础性服务如仓储和运输，而增值性业务如重新包装、重新贴标签、商品退货、维修、财务服务等所带来的收入只占很小一部分。其主要原因有：
　　（1）资金缺乏是物流企业难以发展壮大的重要原因。物流业是一个资金密集型的行业。生产流通企业在要求物流企业提供服务时，不仅要求其支付一定数量的押金，而且付款周期很长，常常为3~6个月，甚至更长。这样，造成物流企业的资金周转很慢，年均周转速度达到4~5次就不错了。再加上国内融资渠道不畅，物流企业的经营颇为困难，很难快速成长。
　　（2）生产流通企业的恶性竞争给物流企业经营造成障碍。近两年跨国零售巨头齐奔中国，造成国内零售业的平均利润率大大低于国际水平，大型跨国零售企业依靠其雄厚的资金维持在中国的低利润竞争。
　　（3）资源分散利用，资源整合难度大。一些大型国有物流企业，虽具有良好的物流设施条件和资源优势，但企业往往是采取分散经营的模式，各所属物流中心在业务上并没有形成紧密的协作关系，使资源优势没有体现出来。而在华的大型国际物流企业在中国的业务刚刚开始，仓储、运输网络资源非常有限，因而造成服务成本相对较高、服务范围比较有限。
　　3.企业合并重组以求突破
　　由于建立一个高效的全球或全国性第三方物流企业所需资本的投入非常大，所以越来越多的第三方物流企业都用通过兼并和联合的方式来扩大服务能力的愿望。同时，中国国内一些拥有大量资金的上市公司也在积极寻找新的市场机会，有些公司通过横向整合和纵向整合作为进入物流行业的市场切入点。对于第三方物流企业而言，发展模式从大的方向说有两类：一是通过物流企业间的横向整合来实现物流的网络化和规模化，达到规模扩张。二是通过物流功能的纵向整合来增强物流服务一体化能力。纵向整合是把物流的各种功能整合成完整的物流系统，它是物流横向整合的基础。物流的横向整合是充分发挥各物流企业有效资源的作用，将个别企业的服务行为，转化为联盟整体的服务行为。
　　
　　发展的竞争分析
　　
　　现货商品交易市场与物流园区既有相似之处，也有区别。首先，它们都是众多企业聚集的场所，具有开发园区的性质，在经营管理上具有类似之处。其次，在现货商品交易市场中，主体企业是商业（贸易型）企业，其业务性质由商品交易与物流配送综合构成，而物流园区中主体企业是物流服务企业，其业务主体是物流配送。第三，两者都涉及到大规模的商品流通与物流配送。特别是随着其业务的创新和不断发展，它们之间的界限越来越模糊、重叠度越来越大。因此，物流园区的市场竞争主要表现为两个方面：一是不同地区或同一地区的不同物流园区之间的竞争。二是物流园区与现货商品交易市场之间的竞争。在中国的现实实践中，大多数的物流园区处于规划阶段。所以，物流园区经营和发展的主要竞争对手应该是现货商品交易市场。2000年前后现货商品交易市场开始实现由数量型扩张转变为质量效益型发展，一些商品交易市场迅速实现“交易创新和管理升级”。据国家统计局统计显示，2002年中国有各类商品交易市场8.9万多家，成交额34 772亿元，相当于当年GDP的33.95%，相当于社会消费品零售总额的84.99%。其中，年成交额突破200亿元的市场有3家，比上年增加2家；年成交额100亿~200亿元的有20家，比上年增加4家；年成交额在10亿元以上的大型市场达到414家，比上年增加70家，其中成交额在10亿~20亿元和30亿~40亿元的市场发展尤为迅速。2004年，中国超亿元的大型交易市场有3 365个，交易额26 102亿元。中国的现货商品交易市场发展迅猛，并且主要集中在东部沿海及经济发展较快的地区。同时，随着经济的发展，现货商品交易市场的职能也在不断的丰富，物流配送功能逐步增强。由于历史的原因，大多数企业仍拘泥于传统的经营方式。即主要表现在两个方面：一是企业的物流运作仍维持在传统的运输和仓储功能上，企业自身的物流功能没能有效集成。二是整个供应链上的物流资源没能得到有效整合和利用，资源浪费严重。近年来兴起的协作物流以管理高度信息化为保障，以信息共享、物流资源的协同调度为手段，通过优势互补使各参与方协作共进。组成协作物流网络的协作伙伴不仅包括一条供应链中的上下游合作企业，也会包括竞争对手。在现货商品交易市场与物流园区的作业层面上，如何提高物流配送服务的效率和降低运营成本，建设协作型的物流服务体系，成为这两种园区形态共同关注的焦点问题。
　　
　　发展的业务创新
　　
　　物流园区发展的历程必定是一个业务模式不断创新的过程，通过实现物流、商流、资金流、信息流的结合与统一，为客户带来规模效益和多功能的配套服务，由此成为商品集散中心。在这种发展过程中，综合服务创新、物流交易创新和物流金融创新将是物流园区业务创新的三大方向。
　　1.综合服务创新
　　物流园区最能体现现代物流特点的就是服务功能的整合，可以充分发挥其对各种物流活动进行组织、协调、衔接的功能，将原本可能在几个物流节点完成的服务在一个物流园区空间范围内有机地整合起来，通过物流业务功能的空间集聚，为客户提供多功能的综合一体化服务。
　　2.物流交易创新
　　交易是产生物流服务需求的源头。物流园区依托已有的物流运作平台，拓展电子商务、构筑交易平台，有利于将分散交易双方复杂的交易程序和操作过程，转化为集中化、规模化和程序化的运作，可以使货物流通更加快捷和顺畅，有利于形成覆盖全国的网上分销网络系统，并最终形成一定规模和统一服务标准的社会化物流大系统。在大宗商品交易市场的基础上衍生的挂牌交易、竞价交易、远期交易、专场交易等电子交易模式为物流园区拓展电子商务提供了良好的经验借鉴。2004年中国亿元以上商品交易市场发展呈现三个特点：市场总体规模进一步扩大，超大型商品交易市场发展迅速；综合市场趋于缩减，专业市场继续扩大；亿元商品交易市场批发经营特点越来越明显。
　　3.物流金融創新
　　在中国物流企业的发展过程中，资金制约的问题尤为突出。近年来中国兴起的物流金融业务成为物流与金融领域结合的典型代表和创新性领域。物流金融业务与银行以往的不动产抵押贷款不同，主要包括基于库存商品融资的动产质押业务和基于定单融资的权利质押业务等。例如，库存商品融资业务专门针对企业以自身经营项目采用动产质押的模式获得金融贷款服务。在其发展过程中，逐渐改变了传统金融贷款过程中银行——申请贷款企业双方面的责权关系，也完全不同于担保贷款中担保方承担联带赔偿责任的三方关系。它越来越倚重于第三方物流企业，目前主要表现为仓储企业的配套管理和服务，形成了银行—物流企业—贷款企业的三方密切合作关系。根据中国物流金融业务的特性和物流园区的实际特点，有两种类型的业务模式值得深入研究和拓展：以银行（资金出借方）、生产流通企业（资金需求方）、物流企业+物流园区（中介方）为主体的库存商品融资业务，通过直接解决生产流通企业的资金从而带动物流园区和物流企业的发展；以银行（资金出借方）、物流企业（资金需求方）、物流园区（中介方）为主体的订单融资业务，通过直接解决物流企业的资金从而促进生产流通企业和物流园区的共同发展。
　　
　　发展的深远意义
　　
　　1.区域经济的增长是物流业发展的重要基础。中国宏观经济的快速发展给物流业带来了光明的前景，从而给物流园区的发展提供了广阔的市场空间。
　　2.区域经济的不平衡造成了物流企业发展和布局的不平衡，而且国内物流企业实际经营能力弱小的现状，都给物流园区的发展和运营带来了巨大的挑战。东部沿海和经济发达地区的物流园区将会有更多的发展机会，而中西部以及经济欠发达地区在物流园区建设上应慎重而行。
　　3.港口是连接水上运输和陆路运输重要的货物集散地，往往涉及海关通关业务。以中国快速增长的港口业务为依托港口而兴建的物流园区提供了良好的发展条件。
　　4.在中国的实际实践中，具有中国特色的、颇具生命力的现货商品交易市场将成为物流园区经营和发展的主要竞争对手。同时，现货商品交易市场不断创新的商业模式及其经验教训非常值得物流园区借鉴。
　　5.经济的发展靠创新。物流园区发展的历程必定是一个业务模式不断创新的过程。综合服务创新、物流交易创新和物流金融创新将是物流园区业务创新的三大方向。