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摘要近年来，随着社会经济的飞速发展和城市化建设进程的不断加快，城市房地产行业迅速崛起、房价飞涨，一些城市居民难以支付高额的城市房价，因此纷纷购买价格较低的小产权房。这种建设在集体土地之上的住房，虽然有买卖合同，但却因法律的明令禁止而失去了保护。具体规定是将在集体所有的土地上建造的房屋出售给本集体以外的人，则该买卖合同不受法律的保护。本文将对小产权房及其涉及到的法律问题进行研究，并对如何才能使小产权房得到法律的保护提出一些建议，以供参考。
关键词小产权房法律保护
作者简介：狄倩，中国电信江苏徐州分公司。
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)05-063-02
房地产行业的崛起，使城市的房价成倍的增加，这关系着人民的住房问题以及社会的稳定。为了能住上自己的房屋，城市居民纷纷选择购买价格相对较低的小产权房，但小产权房自身却存在着非常严重的弊端，日益成为当前一个非常棘手的问题。
一、小产权房及相关法律规定
房屋是人生存和发展的最基本条件，“居者有其屋”是“十七大”会议中提出的一项主要民生工程。面对当前居高不下的房价，城市中低收入人群将目光转向了建立在集体土地之上的小产权房，因其没有正式的法律保护而成为当前广为关注的问题。
1．小产权房。所谓小产权房，主要是指乡镇政府或者村委会牵头在集体土地之上联合开发建造的房屋，这些房屋只有乡镇政府或者村委会制作并发放的房屋所有权证，通过该权证来证明房屋的权属。从形式上看，小产权房具有以下几个方面的特征：第一，房屋建造所需用的土地来源于农村的集体土地，主要包括农用地、建设用地以及宅基地等类型；第二，房屋购买者呈现出多样化的特点，不只是本村的村民，还有城镇和外村的居民；第三，小产权房的权属没有经过国家房地产管理部门（机构）的统一登记，更没有国家统一的所有权凭证以及国有土地的使用权证，只有乡镇或者村委会制作发放的“小产权”凭证。由此可见，小产权房没有国家正式法律的保护，一旦出现权属纠纷，将很难诉诸法律来解决。
2．关于小产权房的法律规定。对于小产权房而言，它不仅涉及到集体的土地，而且还涉及到集体土地之上的建筑结构。小产权房买卖是否符合法律的规定，主要取决于法律法规中是否有可以在农村集体土地之上建造商品房的规定。从实践来看，农村集体土地存在着很多的类型，因此小产权房涉及到的法律问题也存在着差异性。第一，在基本农田上建造的小产权房。我国《土地管理法》中有规定，如果农村建设需要占用基本农田，则应当严格按照要求办理农用地转用审批手续；基本农田未经专用审查批准，一律不得转作它用。由此可见，在没有经过批准而占用基本农田农或者超过了批准数量而占用的基本农田之上，开发建造房屋是不合法的，更不用说小产权房的买卖。第二，在集体建设用地之上建造的小产权房。根据我国《土地管理法》的规定，任何单位、个人因建造建筑结构而需要使用国有土地，必须要经过申请批准，农村建设用地除外。据规定，农村集体所有的土地可用于本村的非农业建设，但其范围是否包括商品房的建造，法律没有明确的规定。2005年以来，在广东等8个省市开展了试点，虽然可以通过转让、出让或者出租的方式来获取集体的建设用地，但这种用地不能建造商品房等结构，而且該规定只在适用于特定的地域，没有普遍性，也无溯及力。第三，在宅基地上建造的小产权房。据《土地管理法》之规定，我国农村村民一家只能拥有一套宅基地，村民的住宅用地需经批准方可使用；若村民将自己的宅基地出卖或者出租以后，不得再申请宅基地。从该项法律规定可以看出，申请宅基地的主体只限于本村的村民，对于集体之外的单位和个人是否可以通过购买或租赁农民住房等问题，现行的《土地管理法》中并没有明确的规定。
二、如何将小产权房置于法律的保护之下
基于以上分析，小产权房问题确实是当前非常棘手的问题，但也是关系着人民生产生活以及社会稳定的大事，就当前的法律法规之规定，如何才能使法律认可小产权房呢？
1．条件。对于部分小产权房的认可，说明法律可以允许集体外的单位和个人利用村里的集体土地，但是这种权利要受到一定的限制：第一，要符合土地总体规划的要求。集体土地的利用权是由国家确定的，对集体而言，权利人利用土地的形式取决于其利益的需要，但集体土地的利用也属于社会生产生活的一个部分，因此集体土地的利用要受到严格的限制。置于小产权房是否合法，主要取决于其是否严格按照国家总体规划的要求行事。第二，要符合乡镇有关土地规划之规定。农村土地的利用，应当将眼前的利益与长远的利益有机地结合在一起，对一定时期内的土地利用类型做一个比较科学而又长远的安排。对于集体建设用地而言，其利用应当服从乡镇规划的要求，小产权房是否合法，要看其与乡镇土地利用规划的要求是否一致。第三，要优先保障本村的居住需求。宅基地是村民的一项非常重要的财产，关系着村民的切身利益。在城市房价居高不下的今天，如果彻底放开宅基地交易，则农民会因经济实力难以与城镇居民抗衡而失去安身之所。由此可见，优先保障本村的居住需求是小产权房合法的重要条件。
2．对现有小产权房的处理。首先，对于在耕地上建造的小产权房，虽然因其违反了总体规划而不合法，但对这类小产权房应酌情处理。对于规模较大、中低收入家庭购买用于居住的小产权房，可按比例以政府征收的方式予以认可，但需要遵守的原则是一定要保证村内居住环境的平衡；对于规模较小、不能实现耕地平衡的小产权房，政府可用经济适用房来予以置换，随后拆除。第二，对于在建设用地上建造的小产权而言，短期内无开发建造计划或者无法开发集体建设土地，可暂时用于房地产开发。对于占用建设用地建造的小产权房，可对其集体土地的租赁权或者地上权进行确认，当村集体需要将这些土地收回时，村集体再适当给予补偿。第三，对于在宅基地上建造的小产权房而言，在保证集体村民居住需求的前提下，法律可以对小产权房的所有权与地上权进行确认，以保证现有小产权房能够在一定层面上置于法律的保护之下。
三、关于解决小产权房问题的几点建议
基于以上对目前我国小产权房问题分析，笔者认为，要从根本上解决小产权房的问题，可以从以下几个方面着手：
1．建立和完善有关小产权房的法律法规，提高法律条文的实际可操作性。从本质上说，正是因法律自身所存在的缺陷才引发了诸多小产权房问题，因此，“心病终须心药医”，有效的解决方法终归还是要落实在相关法律法规的建立和完善上。针对当前我国存在的小产权房问题，相关立法部门应当从实际出发，坚持以人为本的原则，及时制定出一些具有针对性的法律法规，以便解决实际问题。对于现行的法律法规，要进一步予以完善。正所谓“无规矩不成方圆。”只有建立健全相关的法律法规，才能保障有章可循、照章办事。同时，只有法律条文是不够的，还要保障这些法律条文能够充分发挥作用，即具有实际可操作性。
2．要正确对待小产权房问题。根据唯物辩证法的理论，我们应以辩证的观点来看待小产权房问题。由于不同的地区地理格局存在着一定的差异性，所以我们应当区别地对待小产权房问题，绝对不能千篇一律，采用相同的方法去应对。由于小产权房不仅涉及相关法律问题，而且还关系着整个社会的稳定，因此应坚持与时俱进，用发展的眼光来对待该问题，具体问题具体分析。对于现在已经存在的小产权房，如果不加区别地对待，一律按照违法建筑予以强行拆除，则将造成社会财富的严重损失，并对社会发展非常不利。针对目前我国存在的小产权房问题，笔者认为，可以从以下方面进行着手：第一，要进一步加大集体土地建设的审批力度，严厉打击非法占用基本农用地建设小产权房的行为，对占用农村耕地、参与小产权房开发谋利的开发商，政府及相干部门应及时向社会通报，必要时做出处罚。第二，现在小产权房问题之所以闹得沸沸扬扬，主要是因为城市里的商品房价格太高，很多中低收入群体居民无奈之下只能到农村去购买小产权房，然而小产权房又不登记发证，不能得到法律的保护。基于此，笔者认为政府相关部门应当出面收购小产权房，作为廉租房和经济适用房等保障性住房的补充。
3．要建立一套科学完善的居民住房保障体系。除法律问题外，造成小产权房问题的又一原因是住房保障体系还不够完善，只有解决了居民的基本住房问题，小产权房问题自然迎刃而解，社会才能稳定、经济才能发展。事实上，小产权问题早在二十多年前就已经出现了，至今才被社会所广泛关注，细究之，主要是因房价的不断攀升使得城里中低收入家庭难以接受而最终爆发。同时，小产权房问题，也充分暴露了我国住房保障体系中存在的严重缺漏。加强保障性房屋工程建设，是解决这一问题的关键所在。因此，改革现行的住房保障机制，扩大居民的保障性住房面积，进一步明确保障性住房申请条件、增加保障性住房的发放透明度，对保障性住房加强监管，只有这样才能解决小产权房问题，才能保障国家和社会的长治久安。
四、结语
总而言之，小产权房问题关系着社会的稳定和国民经济的发展，对构建社会主义和谐社会具有重大的影响。因此，政府和相关部门要从实际出发，制定一套切实可行性治理方案，统筹协调相关主体之间的关系，使各方的利益达到一种均衡的状态，这对促进农村的经济发展、保障城市居民的生存与发展，最终实现社会的稳定具有至关重要的作用。
参考文献：
[1]闫翠丽．关于“小产权房”问题的思考．商业文化：学术版．2011（11）．
[2]操小娟．“小产权房”的法律问题及相关制度的完善．华中科技大学学报(社会科学版)．2008（6）．
[3]肖浩．从民商法角度试析“小产权房”存在的法律问题及对策．消费导刊．2011（16）．
[4]霍玉菲，张钰菲．小产权房法律问题的探讨．商业文化：学术版．2011（12）．
[5]李长健，卞晓伟，孙舟燕．“小产权”房的法律问题探究．福建政法管理干部学院学报．2009（1）．
[6]郑恕．小产权房相关法律问题的探讨．管理观察．2011（22）．
[7]谢自力，邵海勇．“小产权房”的法律问题．中国土地．2010（7）．
关键词小产权房法律保护
作者简介：狄倩，中国电信江苏徐州分公司。
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)05-063-02
房地产行业的崛起，使城市的房价成倍的增加，这关系着人民的住房问题以及社会的稳定。为了能住上自己的房屋，城市居民纷纷选择购买价格相对较低的小产权房，但小产权房自身却存在着非常严重的弊端，日益成为当前一个非常棘手的问题。
一、小产权房及相关法律规定
房屋是人生存和发展的最基本条件，“居者有其屋”是“十七大”会议中提出的一项主要民生工程。面对当前居高不下的房价，城市中低收入人群将目光转向了建立在集体土地之上的小产权房，因其没有正式的法律保护而成为当前广为关注的问题。
1．小产权房。所谓小产权房，主要是指乡镇政府或者村委会牵头在集体土地之上联合开发建造的房屋，这些房屋只有乡镇政府或者村委会制作并发放的房屋所有权证，通过该权证来证明房屋的权属。从形式上看，小产权房具有以下几个方面的特征：第一，房屋建造所需用的土地来源于农村的集体土地，主要包括农用地、建设用地以及宅基地等类型；第二，房屋购买者呈现出多样化的特点，不只是本村的村民，还有城镇和外村的居民；第三，小产权房的权属没有经过国家房地产管理部门（机构）的统一登记，更没有国家统一的所有权凭证以及国有土地的使用权证，只有乡镇或者村委会制作发放的“小产权”凭证。由此可见，小产权房没有国家正式法律的保护，一旦出现权属纠纷，将很难诉诸法律来解决。
2．关于小产权房的法律规定。对于小产权房而言，它不仅涉及到集体的土地，而且还涉及到集体土地之上的建筑结构。小产权房买卖是否符合法律的规定，主要取决于法律法规中是否有可以在农村集体土地之上建造商品房的规定。从实践来看，农村集体土地存在着很多的类型，因此小产权房涉及到的法律问题也存在着差异性。第一，在基本农田上建造的小产权房。我国《土地管理法》中有规定，如果农村建设需要占用基本农田，则应当严格按照要求办理农用地转用审批手续；基本农田未经专用审查批准，一律不得转作它用。由此可见，在没有经过批准而占用基本农田农或者超过了批准数量而占用的基本农田之上，开发建造房屋是不合法的，更不用说小产权房的买卖。第二，在集体建设用地之上建造的小产权房。根据我国《土地管理法》的规定，任何单位、个人因建造建筑结构而需要使用国有土地，必须要经过申请批准，农村建设用地除外。据规定，农村集体所有的土地可用于本村的非农业建设，但其范围是否包括商品房的建造，法律没有明确的规定。2005年以来，在广东等8个省市开展了试点，虽然可以通过转让、出让或者出租的方式来获取集体的建设用地，但这种用地不能建造商品房等结构，而且該规定只在适用于特定的地域，没有普遍性，也无溯及力。第三，在宅基地上建造的小产权房。据《土地管理法》之规定，我国农村村民一家只能拥有一套宅基地，村民的住宅用地需经批准方可使用；若村民将自己的宅基地出卖或者出租以后，不得再申请宅基地。从该项法律规定可以看出，申请宅基地的主体只限于本村的村民，对于集体之外的单位和个人是否可以通过购买或租赁农民住房等问题，现行的《土地管理法》中并没有明确的规定。
二、如何将小产权房置于法律的保护之下
基于以上分析，小产权房问题确实是当前非常棘手的问题，但也是关系着人民生产生活以及社会稳定的大事，就当前的法律法规之规定，如何才能使法律认可小产权房呢？
1．条件。对于部分小产权房的认可，说明法律可以允许集体外的单位和个人利用村里的集体土地，但是这种权利要受到一定的限制：第一，要符合土地总体规划的要求。集体土地的利用权是由国家确定的，对集体而言，权利人利用土地的形式取决于其利益的需要，但集体土地的利用也属于社会生产生活的一个部分，因此集体土地的利用要受到严格的限制。置于小产权房是否合法，主要取决于其是否严格按照国家总体规划的要求行事。第二，要符合乡镇有关土地规划之规定。农村土地的利用，应当将眼前的利益与长远的利益有机地结合在一起，对一定时期内的土地利用类型做一个比较科学而又长远的安排。对于集体建设用地而言，其利用应当服从乡镇规划的要求，小产权房是否合法，要看其与乡镇土地利用规划的要求是否一致。第三，要优先保障本村的居住需求。宅基地是村民的一项非常重要的财产，关系着村民的切身利益。在城市房价居高不下的今天，如果彻底放开宅基地交易，则农民会因经济实力难以与城镇居民抗衡而失去安身之所。由此可见，优先保障本村的居住需求是小产权房合法的重要条件。
2．对现有小产权房的处理。首先，对于在耕地上建造的小产权房，虽然因其违反了总体规划而不合法，但对这类小产权房应酌情处理。对于规模较大、中低收入家庭购买用于居住的小产权房，可按比例以政府征收的方式予以认可，但需要遵守的原则是一定要保证村内居住环境的平衡；对于规模较小、不能实现耕地平衡的小产权房，政府可用经济适用房来予以置换，随后拆除。第二，对于在建设用地上建造的小产权而言，短期内无开发建造计划或者无法开发集体建设土地，可暂时用于房地产开发。对于占用建设用地建造的小产权房，可对其集体土地的租赁权或者地上权进行确认，当村集体需要将这些土地收回时，村集体再适当给予补偿。第三，对于在宅基地上建造的小产权房而言，在保证集体村民居住需求的前提下，法律可以对小产权房的所有权与地上权进行确认，以保证现有小产权房能够在一定层面上置于法律的保护之下。
三、关于解决小产权房问题的几点建议
基于以上对目前我国小产权房问题分析，笔者认为，要从根本上解决小产权房的问题，可以从以下几个方面着手：
1．建立和完善有关小产权房的法律法规，提高法律条文的实际可操作性。从本质上说，正是因法律自身所存在的缺陷才引发了诸多小产权房问题，因此，“心病终须心药医”，有效的解决方法终归还是要落实在相关法律法规的建立和完善上。针对当前我国存在的小产权房问题，相关立法部门应当从实际出发，坚持以人为本的原则，及时制定出一些具有针对性的法律法规，以便解决实际问题。对于现行的法律法规，要进一步予以完善。正所谓“无规矩不成方圆。”只有建立健全相关的法律法规，才能保障有章可循、照章办事。同时，只有法律条文是不够的，还要保障这些法律条文能够充分发挥作用，即具有实际可操作性。
2．要正确对待小产权房问题。根据唯物辩证法的理论，我们应以辩证的观点来看待小产权房问题。由于不同的地区地理格局存在着一定的差异性，所以我们应当区别地对待小产权房问题，绝对不能千篇一律，采用相同的方法去应对。由于小产权房不仅涉及相关法律问题，而且还关系着整个社会的稳定，因此应坚持与时俱进，用发展的眼光来对待该问题，具体问题具体分析。对于现在已经存在的小产权房，如果不加区别地对待，一律按照违法建筑予以强行拆除，则将造成社会财富的严重损失，并对社会发展非常不利。针对目前我国存在的小产权房问题，笔者认为，可以从以下方面进行着手：第一，要进一步加大集体土地建设的审批力度，严厉打击非法占用基本农用地建设小产权房的行为，对占用农村耕地、参与小产权房开发谋利的开发商，政府及相干部门应及时向社会通报，必要时做出处罚。第二，现在小产权房问题之所以闹得沸沸扬扬，主要是因为城市里的商品房价格太高，很多中低收入群体居民无奈之下只能到农村去购买小产权房，然而小产权房又不登记发证，不能得到法律的保护。基于此，笔者认为政府相关部门应当出面收购小产权房，作为廉租房和经济适用房等保障性住房的补充。
3．要建立一套科学完善的居民住房保障体系。除法律问题外，造成小产权房问题的又一原因是住房保障体系还不够完善，只有解决了居民的基本住房问题，小产权房问题自然迎刃而解，社会才能稳定、经济才能发展。事实上，小产权问题早在二十多年前就已经出现了，至今才被社会所广泛关注，细究之，主要是因房价的不断攀升使得城里中低收入家庭难以接受而最终爆发。同时，小产权房问题，也充分暴露了我国住房保障体系中存在的严重缺漏。加强保障性房屋工程建设，是解决这一问题的关键所在。因此，改革现行的住房保障机制，扩大居民的保障性住房面积，进一步明确保障性住房申请条件、增加保障性住房的发放透明度，对保障性住房加强监管，只有这样才能解决小产权房问题，才能保障国家和社会的长治久安。
四、结语
总而言之，小产权房问题关系着社会的稳定和国民经济的发展，对构建社会主义和谐社会具有重大的影响。因此，政府和相关部门要从实际出发，制定一套切实可行性治理方案，统筹协调相关主体之间的关系，使各方的利益达到一种均衡的状态，这对促进农村的经济发展、保障城市居民的生存与发展，最终实现社会的稳定具有至关重要的作用。
参考文献：
[1]闫翠丽．关于“小产权房”问题的思考．商业文化：学术版．2011（11）．
[2]操小娟．“小产权房”的法律问题及相关制度的完善．华中科技大学学报(社会科学版)．2008（6）．
[3]肖浩．从民商法角度试析“小产权房”存在的法律问题及对策．消费导刊．2011（16）．
[4]霍玉菲，张钰菲．小产权房法律问题的探讨．商业文化：学术版．2011（12）．
[5]李长健，卞晓伟，孙舟燕．“小产权”房的法律问题探究．福建政法管理干部学院学报．2009（1）．
[6]郑恕．小产权房相关法律问题的探讨．管理观察．2011（22）．
[7]谢自力，邵海勇．“小产权房”的法律问题．中国土地．2010（7）．