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近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。我国住房事立法工作却明显落后。我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。
一、美国住房法产生背景
美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。”1937年住房法案，规定由联邦政府向地方住房管理部门提供资金，为有孩子的低收入家庭、老人伤残者或生理上有障碍的人建造、经营和维修住宅。设立联邦平民建设总处（USHA），负责向地方政府提供建在公共住房的补助。地方政府则具体负责合标准的公共住房建设事宜。”这一法案保障的对象：“该法案规定公共住房住户必须是收入属于最低的1∕3的那一部分人。
这些法律政策是美国新政时期一项重要的成果，其初衷是希望通过政府出资建设公共住房解决就业。所以，从美国的历史經验可以看到，在就业形势严峻时通过建设公共住房可以拉动就业。目前我国各地政府正在推动经济适用房和廉租房建设，这对解决就业，尤其是对解决农民工就业是有帮助的。
从历史过程看，美国的公共住房建设并非一帆风顺，曾受到意识形态、战争等的干扰，甚至一度中断。而且，尽管美国公共住房管理存在这样或那样的问题，但是，作为一个面向低收入群体的重要民生项目，一直延续至今，并且在不断改进。我国正处于经济转型时期，对于无力在私人房地产市场购买住房的低收入阶层，提供公共住房的政策，应当坚持下去，并应不断完善。
二、第二次世界大战之后美国房产业法律政策
为了解决复员军人的住房问题和日益严重的贫民窟问题，美国在战后初期开始大力实施公共住宅计划。第二次世界大战结束，大批的军人复员结婚需要大量住房，战后美国政府开始致力于清理贫民窟也需要大量公共住房，所以需要一部新的住房法来促进公共住房建设。1949年住房法提出了‘让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境’的住房发展目标，并且制订了住房发展计划，计划在今后的6年内每年兴建135000个公共住宅单元。法律确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为促进住房建设的机构。主房法主要内容包括：“（1）贫民窟清理和社区发展及重建，在5年内拨款5亿美元另加1亿贷款来实施这一计划。(2)联邦住宅管理署增加抵押贷款金额。（3）低房租的公共住房建设，在6年内为低收入家庭提供81万套住房，为此每年至少投资联邦费用3.08亿美元。（4）住房研究。（5）农场住房。住房法通过以后，美国公共住房建设进入了一个高潮时期。该法案有效地缓解了战后美国城市房荒问题的加剧、刺激了私人企业投资低价住房建设的热情、在清理贫民窟与内城衰败区方面却取得了明显的进展。但这个法律却导致了大量的更新项目偏向于商业性建筑或豪华公寓住宅的建设。这些项目占用了大量地皮，真正留给公共住房建设的土地十分有限。
三、20世纪60年代之后美国住房法的完善
20世纪60年代是美国联邦政府公共住房政策的创新时期，联邦政府开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。20世纪70年代以来为了更好地解决住房问题，政府对住宅市场采取了有节制的干预政策，因此这一时期的住房法发生了变化。自20世纪70年代起，美国住房市场结构已经发生了重要变化，住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租相对其收入过高的问题。因此，政府援助的重点放在了房租支付援助上。
关于1974年《住房和社区发展法》的内容。姚玲珍提到了1974年《住房和社区发展法》第8条关于房租补贴的内容：“房租补贴由住房和城市发展部通过地方住房机构发放，用于补贴市场租金和租户收入25﹪之间的差额。为该法案“主要包括两项新计划：一项是社区发展的一揽子拨款计划；另一项是租金援助第8条款，该法案住房保障的重点变成了直接补贴需求者。
自20世纪90年代以来，美国政府高度重视公共住房的建造质量、设计及配套生活设施的安排。在此之前，美国公共住房设计标准和居住条件经常受到公众指责，一些地方的公共住房管理水平也较差，20世纪90年代美国联邦政府直接接管芝加哥公共住房管理局。当美国政府意识到公共住房质量存在问题时，于1993年启动了“希望六号计划”，该计划是公共住房居住者的福音。按照该计划，大量的公共住房得到全面的改造，其密度也得到降低。我国在公共住房建设方面应吸取美国的经验教训，制定一个更好的长远规划，应在政府财力许可的条件下，尽量提高公共住房设计、建筑质量及配套设施等方面的标准，在起点上把好关，避免因质量不高重新改造的麻烦，因为那样的话，可能到时花费的成本更高。其中1990年通过了《全国可支付住宅法》的内容。该法律大规模减少联邦政府住房支出预算，采用税收支持计划、州和地方政府计划及私营部门参与来解决可支付住宅（Affordable Housing）问题。法案的运作方式一方面通过担保和信用证明方式为承租居民提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非盈利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。
四、结语
自20世纪70年代起，美国政府开始把灵活把握公共住房住户标准、分散低收入者住房、提高社区质量纳入公共住房政策，防止贫民窟的出现，防止公共住房范围内出现严重的社会问题。这方面的经验也值得我们借鉴。但在美国所有住房政策上，“公平住房”是执行最差、成效最少的一项政策。社会上对此政策的抵触情绪是强大的。对有色人种的歧视往往是隐蔽的、以种种藉口掩饰的。受害者虽有感觉，却很难以具体证据去起诉。联邦政府住房种族融合政策制定三十多年来以来，由于政策执行环节问题重重、白人群体对黑人自身素质尚待提高等种种因素，住房种族隔离仍然是美国社会中的一个普遍现象，而且成为美国种族融合最难对付的一个方面。美国实现种族居住融合任重道远。
[参考文献]
[1] 李玉虎 美国保障性住宅立法及其启示[J] 兰州学刊，2010，（10）
[2] 李莉 美国公共住房政策的演变[D] 厦门大学2008年博士学位论文
[3] 孙磊、林楠 美国公共住房制度对我国廉租房建设的启示[J] 理论界，2009（7）
[4] 李超民 美国社会保障制度[M] 上海：上海人民出版社，2009：441-442
一、美国住房法产生背景
美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。”1937年住房法案，规定由联邦政府向地方住房管理部门提供资金，为有孩子的低收入家庭、老人伤残者或生理上有障碍的人建造、经营和维修住宅。设立联邦平民建设总处（USHA），负责向地方政府提供建在公共住房的补助。地方政府则具体负责合标准的公共住房建设事宜。”这一法案保障的对象：“该法案规定公共住房住户必须是收入属于最低的1∕3的那一部分人。
这些法律政策是美国新政时期一项重要的成果，其初衷是希望通过政府出资建设公共住房解决就业。所以，从美国的历史經验可以看到，在就业形势严峻时通过建设公共住房可以拉动就业。目前我国各地政府正在推动经济适用房和廉租房建设，这对解决就业，尤其是对解决农民工就业是有帮助的。
从历史过程看，美国的公共住房建设并非一帆风顺，曾受到意识形态、战争等的干扰，甚至一度中断。而且，尽管美国公共住房管理存在这样或那样的问题，但是，作为一个面向低收入群体的重要民生项目，一直延续至今，并且在不断改进。我国正处于经济转型时期，对于无力在私人房地产市场购买住房的低收入阶层，提供公共住房的政策，应当坚持下去，并应不断完善。
二、第二次世界大战之后美国房产业法律政策
为了解决复员军人的住房问题和日益严重的贫民窟问题，美国在战后初期开始大力实施公共住宅计划。第二次世界大战结束，大批的军人复员结婚需要大量住房，战后美国政府开始致力于清理贫民窟也需要大量公共住房，所以需要一部新的住房法来促进公共住房建设。1949年住房法提出了‘让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境’的住房发展目标，并且制订了住房发展计划，计划在今后的6年内每年兴建135000个公共住宅单元。法律确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为促进住房建设的机构。主房法主要内容包括：“（1）贫民窟清理和社区发展及重建，在5年内拨款5亿美元另加1亿贷款来实施这一计划。(2)联邦住宅管理署增加抵押贷款金额。（3）低房租的公共住房建设，在6年内为低收入家庭提供81万套住房，为此每年至少投资联邦费用3.08亿美元。（4）住房研究。（5）农场住房。住房法通过以后，美国公共住房建设进入了一个高潮时期。该法案有效地缓解了战后美国城市房荒问题的加剧、刺激了私人企业投资低价住房建设的热情、在清理贫民窟与内城衰败区方面却取得了明显的进展。但这个法律却导致了大量的更新项目偏向于商业性建筑或豪华公寓住宅的建设。这些项目占用了大量地皮，真正留给公共住房建设的土地十分有限。
三、20世纪60年代之后美国住房法的完善
20世纪60年代是美国联邦政府公共住房政策的创新时期，联邦政府开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。20世纪70年代以来为了更好地解决住房问题，政府对住宅市场采取了有节制的干预政策，因此这一时期的住房法发生了变化。自20世纪70年代起，美国住房市场结构已经发生了重要变化，住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租相对其收入过高的问题。因此，政府援助的重点放在了房租支付援助上。
关于1974年《住房和社区发展法》的内容。姚玲珍提到了1974年《住房和社区发展法》第8条关于房租补贴的内容：“房租补贴由住房和城市发展部通过地方住房机构发放，用于补贴市场租金和租户收入25﹪之间的差额。为该法案“主要包括两项新计划：一项是社区发展的一揽子拨款计划；另一项是租金援助第8条款，该法案住房保障的重点变成了直接补贴需求者。
自20世纪90年代以来，美国政府高度重视公共住房的建造质量、设计及配套生活设施的安排。在此之前，美国公共住房设计标准和居住条件经常受到公众指责，一些地方的公共住房管理水平也较差，20世纪90年代美国联邦政府直接接管芝加哥公共住房管理局。当美国政府意识到公共住房质量存在问题时，于1993年启动了“希望六号计划”，该计划是公共住房居住者的福音。按照该计划，大量的公共住房得到全面的改造，其密度也得到降低。我国在公共住房建设方面应吸取美国的经验教训，制定一个更好的长远规划，应在政府财力许可的条件下，尽量提高公共住房设计、建筑质量及配套设施等方面的标准，在起点上把好关，避免因质量不高重新改造的麻烦，因为那样的话，可能到时花费的成本更高。其中1990年通过了《全国可支付住宅法》的内容。该法律大规模减少联邦政府住房支出预算，采用税收支持计划、州和地方政府计划及私营部门参与来解决可支付住宅（Affordable Housing）问题。法案的运作方式一方面通过担保和信用证明方式为承租居民提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非盈利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。
四、结语
自20世纪70年代起，美国政府开始把灵活把握公共住房住户标准、分散低收入者住房、提高社区质量纳入公共住房政策，防止贫民窟的出现，防止公共住房范围内出现严重的社会问题。这方面的经验也值得我们借鉴。但在美国所有住房政策上，“公平住房”是执行最差、成效最少的一项政策。社会上对此政策的抵触情绪是强大的。对有色人种的歧视往往是隐蔽的、以种种藉口掩饰的。受害者虽有感觉，却很难以具体证据去起诉。联邦政府住房种族融合政策制定三十多年来以来，由于政策执行环节问题重重、白人群体对黑人自身素质尚待提高等种种因素，住房种族隔离仍然是美国社会中的一个普遍现象，而且成为美国种族融合最难对付的一个方面。美国实现种族居住融合任重道远。
[参考文献]
[1] 李玉虎 美国保障性住宅立法及其启示[J] 兰州学刊，2010，（10）
[2] 李莉 美国公共住房政策的演变[D] 厦门大学2008年博士学位论文
[3] 孙磊、林楠 美国公共住房制度对我国廉租房建设的启示[J] 理论界，2009（7）
[4] 李超民 美国社会保障制度[M] 上海：上海人民出版社，2009：441-442