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土地增值税在房地产开发中占据重要地位，不仅能够对房地产和土地的交易活动进行规范和约束，而且对于土地的增值效益具有积极作用。本文从土地增值税的概念出发，对房地产土地增值税清算过程中存在的问题进行分析，并提出几点解决策略。
土地或者建筑物的持有者，将土地的使用权或者建筑物进行转让，在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分，按照国家规定，需要交纳增值税，也就是常说的土地增值税。关于增值税的多少，需要按照固定公式计算，即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益。早在2003年，我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定，但是房地产企业在开发项目的过程中，不断出现新问题、新情况，给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题。
1 房地产企业土地增值税清算过程存在的问题
1.1 土地增值税清算单位复杂
为了满足客户的不同需求，房地产开发形式越来越多样化，商业用房、普通商品房、普通住宅以及经济适用房，都属于房地产企业的开发项目，增加了清算单位工作的难度。根据土地增值税计算方法，清算单位需要对数据进行严格审查，一旦确认有误，增值额计算必然不正确，房地产企业缴纳的土地增值税数目也就不准确。其实，土地增值税的计算具有明确规定，清算单位只需要将行政管理部门审批的开发项目作为依据进行相关核算即可，如果该开发项目属于分期进行，需要按照分期开发进行清算即可。但是，当前我国对于房地产市场缺乏有效管理，导致开发项目混乱，出现了很多捆绑开发项目，例如商业项目与市政公益项目捆绑、盈利项目与亏损项目捆绑等，这样一来，项目种类的确认比较困难，最终增添了清算单位的复杂性。
1.2 开发项目费用扣除票据混乱
在计算房地产企业应缴土地增税税额的时候，必然离不开房地产开发项目的费用扣除这一关键内容，而开发项目费用扣除的多少取决于房地产企业是否具备这些费用的正规发票，如果发票不合法，或者发票不正规，均不能得到有效认可，在计算土地增值税时也就无法被扣除。但是，房地产企业在项目开发的过程中，涉及很多类型的单位，例如企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户，这些不同单位在给房地产企业开具发票的时候，都是按照各个企业的性质进行的，导致房地产企业收到的票据各种各样，部分发票在土地增值税时，可能被认定为不正规发票，不能将其扣除。
1.3 开发项目收入确认违规
由土地增值税的定义可以看出，土地增值税清算是建立在房地产企业开发项目收入的基础之上的，也就是说，没有收入，增值税就无从谈起。并且我国也对开发项目收入的准确值做出了相关规定，即开发项目的收入包括开发相关过程中所收到的一切经济利益，该经济利益可以以货币的形式出现，也可以以物体的形式出现，同时那种变价折款形式的收入也应当被认定为房地产企业的实际收入当中。不过，开发项目的准确收入有时会因为开发商想要逃避税款或者政策规定不明等原因，存在一定程度的确认违规。
1.4 开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目成本费用涉及的范围比较广，例如开发费用、建筑安装工程费用、公共配套设施成本费用等，都需要计算到成本费用当中，这种情况下，造成扣除项目种类增多。部分房地产企业为了减少土地增值税金额，往往将扣除项目的金额和范围扩大，导致土地增值税清算结果不准确。例如，与承包商勾结，在建筑安装工程成本费用上弄虚作假，随意增加成本开支；任意将一些小区基础设施归结到公共设施以减少纳税项目。开发商的纳税项目减少在行业内非常严重，将纳税项目检查到位，并核算清款项是税务局一个重要的任务。
2 房地产企业土地增值税清算对策分析
2.1 事先筹划，早做安排
清算房地产企业土地增值税，应当关注房地产开发项目的整个过程，从土地拆迁、建筑房屋、装修房屋，最后到房屋销售完毕，每个环节都直接影响着土地增值税的清算过程。例如，对拆迁过程进行规定，哪些款项属于扣除项，哪些款项不属于扣除项，并且扣除项需要出具相关证明才予以扣除；某些房地产开发项目在开发的过程中，地方政府可能会给予一定的补贴或返还，这种情况在土地增值税清算是应该怎样处理，应该做出明确规定；针对一些分期开发项目或一些商住混合项目，应该按照哪种开发和竣工方案进行土地增值税的清算也应当做出相应规定。作为房地产企业，则需要严格按照相关规定进行系统安排，确保最终的核算结果不影响企业的实际效益。
2.2 规范土地使用权
关于土地的使用权，相关部分需要做出明确规定，一旦发现违法使用土地的行为，必须严惩不贷。众所周知，土地交易是国土部门的职责，因此，国土部门应定期对土地资源进行监督和检查，避免土地被多次违规转让的现象出现。同时，土地开发商在进行开发前，相关部门必须对其进行严格审查，确认该开发商具有开发资格，否则不办理开发手续。工商管理部门为开发商办理股权转移时，应该要求开发商提供相关的涉税事宜审批手续。
2.3 注重成本管理
作为土地增值税征收的主要部门，税务部门需要将房地产企业的成本费用管理作为自己的日常工作，而不仅仅是在需要清算土地增值税的时候才开始清查房地产企业的建设成本。而且，相关税务人员应当及时跟进房地产开发项目的进程，对其开发成本的构成做细致了解，避免土地增值税的清算结果出现错误。
2.4 明确计税价格
某些开发商的开发项目，可能比较新颖，很难在市场上找到相似建筑，这样的项目市场价格估算很难同时满足纳税人和税务部门的意愿。在这种无法找到相似纳税项目比对标准的时候，双方都不想失利，过高纳税人不愿意，过低税务局不认可。这种情况发生时，就要求税务部门能够根据科学的标准去逐步核算总体的纳税比率。这不但涉及此次项目的纳税收入，也影响到日后相近项目的纳税数额。纳税核算人员对核算确认无误后，需要找纳税人洽谈，可以将计算过程一一列举，通过一个明确的数额核算清单给纳税人一个满意的答复，让纳税人不会觉得冤枉，这时才能让纳税人顺利纳税并给后期项目一个借鉴的依据。
2.5 聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构
为确保房地产企业的经济利益，房地产企业应当提高对土地增值税的认识程度，聘请专业化人才，并将其充分运用到房地产的开发项目过程中，确保相关单位房地产企业开具的各项费用发票符合土地增值税清算规定，实现房地产经济利益的最大化。而且，房地产企业最好将土地增值税作为企业的基础工作认真对待，尤其是一些大型项目及分期项目，开发用土地增值税应作为专项工作来做，避免出现税务不清。专业人才团队可以作为税务开发的一个研发单位，针对新建的没有前例的项目进行税务核算标准开发，也可以与一些税务代理单位联合开发，尤其是年终税务清算时，可以加快效率，让纳税人和收税单位都满意。
3 结语
综上所述，税务部门在清算房地产企业土地增值税的时候，需要确认清算单位、成本费用、扣除项目等多项内容。作为房地产企业，则应当对清算程序和清算标准进行了解，向税务部门提供必要的清算材料。也就是说，土地增值税清算需要房地产企业和税务部门共同配合。虽然当前土地增值税清算执行中出现了很多问题，但是国家在土地增值税清算方面的制度肯定会越来越完善，土地增值税清算工作也会越来越顺畅。
收稿日期：2016-09-07
土地或者建筑物的持有者，将土地的使用权或者建筑物进行转让，在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分，按照国家规定，需要交纳增值税，也就是常说的土地增值税。关于增值税的多少，需要按照固定公式计算，即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益。早在2003年，我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定，但是房地产企业在开发项目的过程中，不断出现新问题、新情况，给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题。
1 房地产企业土地增值税清算过程存在的问题
1.1 土地增值税清算单位复杂
为了满足客户的不同需求，房地产开发形式越来越多样化，商业用房、普通商品房、普通住宅以及经济适用房，都属于房地产企业的开发项目，增加了清算单位工作的难度。根据土地增值税计算方法，清算单位需要对数据进行严格审查，一旦确认有误，增值额计算必然不正确，房地产企业缴纳的土地增值税数目也就不准确。其实，土地增值税的计算具有明确规定，清算单位只需要将行政管理部门审批的开发项目作为依据进行相关核算即可，如果该开发项目属于分期进行，需要按照分期开发进行清算即可。但是，当前我国对于房地产市场缺乏有效管理，导致开发项目混乱，出现了很多捆绑开发项目，例如商业项目与市政公益项目捆绑、盈利项目与亏损项目捆绑等，这样一来，项目种类的确认比较困难，最终增添了清算单位的复杂性。
1.2 开发项目费用扣除票据混乱
在计算房地产企业应缴土地增税税额的时候，必然离不开房地产开发项目的费用扣除这一关键内容，而开发项目费用扣除的多少取决于房地产企业是否具备这些费用的正规发票，如果发票不合法，或者发票不正规，均不能得到有效认可，在计算土地增值税时也就无法被扣除。但是，房地产企业在项目开发的过程中，涉及很多类型的单位，例如企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户，这些不同单位在给房地产企业开具发票的时候，都是按照各个企业的性质进行的，导致房地产企业收到的票据各种各样，部分发票在土地增值税时，可能被认定为不正规发票，不能将其扣除。
1.3 开发项目收入确认违规
由土地增值税的定义可以看出，土地增值税清算是建立在房地产企业开发项目收入的基础之上的，也就是说，没有收入，增值税就无从谈起。并且我国也对开发项目收入的准确值做出了相关规定，即开发项目的收入包括开发相关过程中所收到的一切经济利益，该经济利益可以以货币的形式出现，也可以以物体的形式出现，同时那种变价折款形式的收入也应当被认定为房地产企业的实际收入当中。不过，开发项目的准确收入有时会因为开发商想要逃避税款或者政策规定不明等原因，存在一定程度的确认违规。
1.4 开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目成本费用涉及的范围比较广，例如开发费用、建筑安装工程费用、公共配套设施成本费用等，都需要计算到成本费用当中，这种情况下，造成扣除项目种类增多。部分房地产企业为了减少土地增值税金额，往往将扣除项目的金额和范围扩大，导致土地增值税清算结果不准确。例如，与承包商勾结，在建筑安装工程成本费用上弄虚作假，随意增加成本开支；任意将一些小区基础设施归结到公共设施以减少纳税项目。开发商的纳税项目减少在行业内非常严重，将纳税项目检查到位，并核算清款项是税务局一个重要的任务。
2 房地产企业土地增值税清算对策分析
2.1 事先筹划，早做安排
清算房地产企业土地增值税，应当关注房地产开发项目的整个过程，从土地拆迁、建筑房屋、装修房屋，最后到房屋销售完毕，每个环节都直接影响着土地增值税的清算过程。例如，对拆迁过程进行规定，哪些款项属于扣除项，哪些款项不属于扣除项，并且扣除项需要出具相关证明才予以扣除；某些房地产开发项目在开发的过程中，地方政府可能会给予一定的补贴或返还，这种情况在土地增值税清算是应该怎样处理，应该做出明确规定；针对一些分期开发项目或一些商住混合项目，应该按照哪种开发和竣工方案进行土地增值税的清算也应当做出相应规定。作为房地产企业，则需要严格按照相关规定进行系统安排，确保最终的核算结果不影响企业的实际效益。
2.2 规范土地使用权
关于土地的使用权，相关部分需要做出明确规定，一旦发现违法使用土地的行为，必须严惩不贷。众所周知，土地交易是国土部门的职责，因此，国土部门应定期对土地资源进行监督和检查，避免土地被多次违规转让的现象出现。同时，土地开发商在进行开发前，相关部门必须对其进行严格审查，确认该开发商具有开发资格，否则不办理开发手续。工商管理部门为开发商办理股权转移时，应该要求开发商提供相关的涉税事宜审批手续。
2.3 注重成本管理
作为土地增值税征收的主要部门，税务部门需要将房地产企业的成本费用管理作为自己的日常工作，而不仅仅是在需要清算土地增值税的时候才开始清查房地产企业的建设成本。而且，相关税务人员应当及时跟进房地产开发项目的进程，对其开发成本的构成做细致了解，避免土地增值税的清算结果出现错误。
2.4 明确计税价格
某些开发商的开发项目，可能比较新颖，很难在市场上找到相似建筑，这样的项目市场价格估算很难同时满足纳税人和税务部门的意愿。在这种无法找到相似纳税项目比对标准的时候，双方都不想失利，过高纳税人不愿意，过低税务局不认可。这种情况发生时，就要求税务部门能够根据科学的标准去逐步核算总体的纳税比率。这不但涉及此次项目的纳税收入，也影响到日后相近项目的纳税数额。纳税核算人员对核算确认无误后，需要找纳税人洽谈，可以将计算过程一一列举，通过一个明确的数额核算清单给纳税人一个满意的答复，让纳税人不会觉得冤枉，这时才能让纳税人顺利纳税并给后期项目一个借鉴的依据。
2.5 聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构
为确保房地产企业的经济利益，房地产企业应当提高对土地增值税的认识程度，聘请专业化人才，并将其充分运用到房地产的开发项目过程中，确保相关单位房地产企业开具的各项费用发票符合土地增值税清算规定，实现房地产经济利益的最大化。而且，房地产企业最好将土地增值税作为企业的基础工作认真对待，尤其是一些大型项目及分期项目，开发用土地增值税应作为专项工作来做，避免出现税务不清。专业人才团队可以作为税务开发的一个研发单位，针对新建的没有前例的项目进行税务核算标准开发，也可以与一些税务代理单位联合开发，尤其是年终税务清算时，可以加快效率，让纳税人和收税单位都满意。
3 结语
综上所述，税务部门在清算房地产企业土地增值税的时候，需要确认清算单位、成本费用、扣除项目等多项内容。作为房地产企业，则应当对清算程序和清算标准进行了解，向税务部门提供必要的清算材料。也就是说，土地增值税清算需要房地产企业和税务部门共同配合。虽然当前土地增值税清算执行中出现了很多问题，但是国家在土地增值税清算方面的制度肯定会越来越完善，土地增值税清算工作也会越来越顺畅。
收稿日期：2016-09-07