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从年初的“国十一条”到“9·29新政”，再到最近对销售价格的干预，市场正处于尚未走完的政策逻辑之中。虽然大家都在说，我们要保持市场化，但是，事实上，在目前的政策背景、舆论、社会的氛围里，针对地产市场的去市场化已经成为一种集体无意识。
在这样的情形下，预测未来房价的走势，是一件非常困难的事情。我最近很少谈房价，因为不知道按照什么逻辑来讲。
目前政府调控的逻辑还没有走完，在走完之前，房价是不能够用供求关系、经济学原理来解释的。往后看，住宅市场已经没有什么悬念了，按照目前的政策逻辑走，开发商会彻底解套，不仅道德解套，而且市场解套。政府会把自己套在里面，会越来越难受。最后，道德负担、财政负担以及市场的萎缩，所有的压力都会落在政府的头上。
另外，大家都在谈论通货膨胀，谈论它对于楼市新政的消解作用。在我看来，这个货币现象的背后，还是政府自己把自己套住的一个表现。政府发行了很多的货币，但把它发给民营企业、新兴制造业与创新产业，与发给“铁公基”的作用是不一样的。货币投放到一些缺乏效率的领域，结果消化不了，只能再次进入投机性的领域。
接下来的时间，对于决策者来说面临着抉择：是相信民间的创造力，相信市场能解决问题；还是相信国家的强制力，相信行政能解决问题；抑或是相信一个聪明的政府和一个勤奋的市场能够联手解决问题。我相信，这是对所有决策者最大的考验，在中国尤其这样。
未来，地产企业会经历一些行业变化。我认为，按照现有政策逻辑，未来地产界会有三种前景：在传统住宅领域，地产公司会逐渐变化成代建公司，利润空间会缩小，一些冲出来的大企业将继续成为明星，并在市场份额上有所加强；在商业地产领域，空间会越来越大，未来五年到十年，商用物业会成为新的明星；另外，将住宅与商用物业的优势集中在一起的立体城市将成为新的另类明星。
大住宅商的代建化前景
今后五年，住宅公司会变成代建公司。住宅领域的创新空间被大大压缩，规模的扩张的速度会得到抑制，但是少数已经冲出来的企业，比如万科，便成为有品牌的代建商。少数冲出来的企业没有什么大问题，但是，对于后面想追赶万科的这些企业而言，却是一个巨大的抑制，这是一个很有趣的现象。
由于住宅政策的去市场化，住宅公司可创新的空间大大减小。简单而言，政府有块地指定谁来做，你把它做完就完了，销售价格都由政府管了。现在企业账上的钱一半都动不了，都被政府用预售管理限制住了，所以未来五年，住宅公司逐渐地变成代建公司。
目前，即使连从事高端物业的绿城中国都开始做代建，当然这个代建是包括商用不动产，实际上是指项目全案管理，今后五年，很多公司会变成政府的代建公司。冲出来的企业中比如万科、中海、保利等，因为与地方政府关系好，政府本身也需要有品牌的代建公司，这些企业就会成为大型代建公司，规模还可以增长，但是它的利润空间就会被大大压缩，创新空间也会被压缩。正是看到这个趋势，万科现在准备拿出30％的资源去做商业地产。
最近出台了很多奇奇怪怪的关于预售的政策，按照这样的预售条件，企业家的功能就没有办法发挥，关于卖房子之类的本应该属于商业社会商业手段的东西全不用了。
因此，企业家必须有提前一步的思考，对于万通地产而言，我们坚持通过变革与创新去应对这些挑战。从未来看，我们还会进一步聚焦在商品房市场。过去我们积累了几万个客户，今年末到明年上半年，我们会陆续推出一些度假、养老健康甚至是纯投资型的物业。
另外，必须找到一种与现有的去市场化的管理方式有所区隔的生意空间。比如海外项目，大陆客户很喜欢，我们把这些海外产品卖到大陆来，然后，这些客户相当一部分可以实现在海外付款，这样就不会受到现有政策的约束。最终，我们既听了党的话，又实现了创新。
商用地产商的主流化前景
今后五年到十年，商用不动产将取代住宅成为新的行业明星。王健林的万达集团一旦上市，对于行业的转型将是一个标志性的事件，商用不动产将成为新的市场明星，在以往，这样的明星都是住宅。
未来的商用不动产会有一个非常大的发展空间，理由有二。其一，很多城市的人均GDP过了8000美元、10000美元了，确实到了一个发展转型的时间。其二，商用不动产的市场化程度比较好。市场化程度高，意味着创新发展的空间很大，企业家的能力才能够体现。企业家的工作就是来整合这些资源，在公共空间、功能上进行创新。因此，未来五年，中国地产新的行业明星一定是在商用物业中出现。
如果算上A股、海外上市的，以及国外上市在国内做的企业，中国大约有300家上市的地产公司。在目前的局势下，大约有100家企业的日子反而好过了。有高达三四千亿元的保险资金要进入商用不动产，这些资金一定会寻找明星地产公司，城市的快速发展也需要这些排名靠前的地产公司。相当一批地产商有前瞻性，创新能力强，在商用不动产上比较主动，公司布局上比较清醒，他们就能够从目前的局势中受益。我之所以强调创新，是由于你领先一小步，就能够活过来。
万通地产早在几年以前就开始商业地产的布局，争取让商业地产占到公司业务的一半以上。商业地产的核心是运营能力，所以这几年我们一直在苦练内功。以北京万通中心的持有经营为例，我们只用一年时间就达到了100％的满租，租金也是周边区域中一流的水平。
我们的酒店式服务公寓的出租率达到90％左右，租金同样也是周边区域中第一流的水平。此外，我们还在研发有特色的精品Mall。这将是未来我们在万通中心城市综合体上的核心运营能力。现在我们已经在杭州、成都、天津等多个地区同时启动万通中心项目，前景很好。
另类明星立体城市
万通（不在万通地产内）目前最大的一个创新是，将宜居城市、住宅与商务混合在一起，投资开发立体城市。这个产品可以将市场、创新、企业家能力、客户利益与公众利益很好地结合在一起，用很少量的土地，去创造一个未来理想城市的生活模式，解决中国城市化过程中土地、能源、产业与居住的问题。
城市化在“十二五”规划里边仍然是一个重头，所以我认为立体城市有可能在今后五年里，在中国城市化当中扮演一个很另类的明星——它既不是商用不动产，也不是住宅，但是它解决了这两方面单独都要解决的问题，这是我觉得未来五年，我们应该看到的一个方向。
由于一个立体城市可能有高达3.5万户的住户，因此，它将在短期内提升万通的规模。它的开发周期是在五年到七年内，建设600万平方米的建筑，而它的房屋售价可以控制在1万元/平方米以内。在选点方面，几个城市已经取得了实质性的进展，预计明年下半年开工。
目前，我们已经在新加坡设立了立体城市的研发基地。我们也在全球十几所著名高校中，开展立体城市的设计竞赛。根据中国的实际地貌情况，我们提供不同版本的立体城市，也有不同人口规模的立体城市。相关的公共政策研究、社会管理，我们已经委托机构做了详尽的研究。
一个立体城市有高达500多亿元的投资，是一个非常复杂的财务过程，但是这个过程并不加大万通本身的风险。因为，整个立体城市的思路将会非常好地体现万通的商业特色。□
在这样的情形下，预测未来房价的走势，是一件非常困难的事情。我最近很少谈房价，因为不知道按照什么逻辑来讲。
目前政府调控的逻辑还没有走完，在走完之前，房价是不能够用供求关系、经济学原理来解释的。往后看，住宅市场已经没有什么悬念了，按照目前的政策逻辑走，开发商会彻底解套，不仅道德解套，而且市场解套。政府会把自己套在里面，会越来越难受。最后，道德负担、财政负担以及市场的萎缩，所有的压力都会落在政府的头上。
另外，大家都在谈论通货膨胀，谈论它对于楼市新政的消解作用。在我看来，这个货币现象的背后，还是政府自己把自己套住的一个表现。政府发行了很多的货币，但把它发给民营企业、新兴制造业与创新产业，与发给“铁公基”的作用是不一样的。货币投放到一些缺乏效率的领域，结果消化不了，只能再次进入投机性的领域。
接下来的时间，对于决策者来说面临着抉择：是相信民间的创造力，相信市场能解决问题；还是相信国家的强制力，相信行政能解决问题；抑或是相信一个聪明的政府和一个勤奋的市场能够联手解决问题。我相信，这是对所有决策者最大的考验，在中国尤其这样。
未来，地产企业会经历一些行业变化。我认为，按照现有政策逻辑，未来地产界会有三种前景：在传统住宅领域，地产公司会逐渐变化成代建公司，利润空间会缩小，一些冲出来的大企业将继续成为明星，并在市场份额上有所加强；在商业地产领域，空间会越来越大，未来五年到十年，商用物业会成为新的明星；另外，将住宅与商用物业的优势集中在一起的立体城市将成为新的另类明星。
大住宅商的代建化前景
今后五年，住宅公司会变成代建公司。住宅领域的创新空间被大大压缩，规模的扩张的速度会得到抑制，但是少数已经冲出来的企业，比如万科，便成为有品牌的代建商。少数冲出来的企业没有什么大问题，但是，对于后面想追赶万科的这些企业而言，却是一个巨大的抑制，这是一个很有趣的现象。
由于住宅政策的去市场化，住宅公司可创新的空间大大减小。简单而言，政府有块地指定谁来做，你把它做完就完了，销售价格都由政府管了。现在企业账上的钱一半都动不了，都被政府用预售管理限制住了，所以未来五年，住宅公司逐渐地变成代建公司。
目前，即使连从事高端物业的绿城中国都开始做代建，当然这个代建是包括商用不动产，实际上是指项目全案管理，今后五年，很多公司会变成政府的代建公司。冲出来的企业中比如万科、中海、保利等，因为与地方政府关系好，政府本身也需要有品牌的代建公司，这些企业就会成为大型代建公司，规模还可以增长，但是它的利润空间就会被大大压缩，创新空间也会被压缩。正是看到这个趋势，万科现在准备拿出30％的资源去做商业地产。
最近出台了很多奇奇怪怪的关于预售的政策，按照这样的预售条件，企业家的功能就没有办法发挥，关于卖房子之类的本应该属于商业社会商业手段的东西全不用了。
因此，企业家必须有提前一步的思考，对于万通地产而言，我们坚持通过变革与创新去应对这些挑战。从未来看，我们还会进一步聚焦在商品房市场。过去我们积累了几万个客户，今年末到明年上半年，我们会陆续推出一些度假、养老健康甚至是纯投资型的物业。
另外，必须找到一种与现有的去市场化的管理方式有所区隔的生意空间。比如海外项目，大陆客户很喜欢，我们把这些海外产品卖到大陆来，然后，这些客户相当一部分可以实现在海外付款，这样就不会受到现有政策的约束。最终，我们既听了党的话，又实现了创新。
商用地产商的主流化前景
今后五年到十年，商用不动产将取代住宅成为新的行业明星。王健林的万达集团一旦上市，对于行业的转型将是一个标志性的事件，商用不动产将成为新的市场明星，在以往，这样的明星都是住宅。
未来的商用不动产会有一个非常大的发展空间，理由有二。其一，很多城市的人均GDP过了8000美元、10000美元了，确实到了一个发展转型的时间。其二，商用不动产的市场化程度比较好。市场化程度高，意味着创新发展的空间很大，企业家的能力才能够体现。企业家的工作就是来整合这些资源，在公共空间、功能上进行创新。因此，未来五年，中国地产新的行业明星一定是在商用物业中出现。
如果算上A股、海外上市的，以及国外上市在国内做的企业，中国大约有300家上市的地产公司。在目前的局势下，大约有100家企业的日子反而好过了。有高达三四千亿元的保险资金要进入商用不动产，这些资金一定会寻找明星地产公司，城市的快速发展也需要这些排名靠前的地产公司。相当一批地产商有前瞻性，创新能力强，在商用不动产上比较主动，公司布局上比较清醒，他们就能够从目前的局势中受益。我之所以强调创新，是由于你领先一小步，就能够活过来。
万通地产早在几年以前就开始商业地产的布局，争取让商业地产占到公司业务的一半以上。商业地产的核心是运营能力，所以这几年我们一直在苦练内功。以北京万通中心的持有经营为例，我们只用一年时间就达到了100％的满租，租金也是周边区域中一流的水平。
我们的酒店式服务公寓的出租率达到90％左右，租金同样也是周边区域中第一流的水平。此外，我们还在研发有特色的精品Mall。这将是未来我们在万通中心城市综合体上的核心运营能力。现在我们已经在杭州、成都、天津等多个地区同时启动万通中心项目，前景很好。
另类明星立体城市
万通（不在万通地产内）目前最大的一个创新是，将宜居城市、住宅与商务混合在一起，投资开发立体城市。这个产品可以将市场、创新、企业家能力、客户利益与公众利益很好地结合在一起，用很少量的土地，去创造一个未来理想城市的生活模式，解决中国城市化过程中土地、能源、产业与居住的问题。
城市化在“十二五”规划里边仍然是一个重头，所以我认为立体城市有可能在今后五年里，在中国城市化当中扮演一个很另类的明星——它既不是商用不动产，也不是住宅，但是它解决了这两方面单独都要解决的问题，这是我觉得未来五年，我们应该看到的一个方向。
由于一个立体城市可能有高达3.5万户的住户，因此，它将在短期内提升万通的规模。它的开发周期是在五年到七年内，建设600万平方米的建筑，而它的房屋售价可以控制在1万元/平方米以内。在选点方面，几个城市已经取得了实质性的进展，预计明年下半年开工。
目前，我们已经在新加坡设立了立体城市的研发基地。我们也在全球十几所著名高校中，开展立体城市的设计竞赛。根据中国的实际地貌情况，我们提供不同版本的立体城市，也有不同人口规模的立体城市。相关的公共政策研究、社会管理，我们已经委托机构做了详尽的研究。
一个立体城市有高达500多亿元的投资，是一个非常复杂的财务过程，但是这个过程并不加大万通本身的风险。因为，整个立体城市的思路将会非常好地体现万通的商业特色。□