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摘要：目前越来越多的企业投入到租赁住房的运营市场中。本文试图通过实际案例解读，分析新近出台的《上海市租赁住房规划建设导则》对租赁住宅项目设计的影响，总结出一些设计建议，供致力于从事租赁住房设计的同行参考和借鉴。
关键词：公共租赁住房设计;
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-285
上海公共租赁住房是为了有效缓解大城市青年职工和来沪务工人员及其它常住人口的阶段性居住困难，满足其过渡性居住需求的保障性住房，是上海现阶段保障性住房的重要组成部分。
1、客研分析
根据《导则》的定义，租赁住房的服务对象为新市民在内的各类青年人才、公司白领、产业工人和城市公共服务人群等不同层次、不同人群。根据市场上租赁人群的住房面积需求和租金承受能力，可将租赁住房分为青年租赁住房、白领租赁住房、金领租赁住房等几大产品线。
青年租赁住房：针对高校毕业生、在校生，租金承受能力较低，对公共交通依赖度高，愿意牺牲部分私密空间和通勤时间换取低租金，产品强调小房型大空间，可以利用层高做文章，对新兴居住科技敏感度高。
白领租赁住房：客户群为已经拥有一定工作经验，工作稳定且有一定经济能力的白领人士，这类租户注重追求独立、整洁、舒适的私密空间，对居住空间品质要求较高，关注社区安保、运动健身，市场上需求量巨大。
金领租赁住房：面向追求高品质生活人群，该人群收入較高，关注装修品味，追求有品质的社交和相对静谧的会客空间，注重生活品质提升需求。
与普通的民宅租赁市场相比较，自持型租赁住房通常有更加相对稳定的租金，统一装修干净明亮的居住环境，相对完善的配套设施和高效完善的物业服务，还可提供定制化服务如上门保洁、宠物寄养等，成为租赁市场上的新宠。
2、定位分析
国韵宾馆项目位于上海市七宝古镇，距离虹桥交通枢纽直线距离4.6km，距离上海市中心直线距离14.7km。项目周边有9号线七宝站和11号线航中路站，且靠近外环高速和嘉闵高架，交通条件十分优越，周边有相对成熟的商业、教育资源。总用地面积5726㎡，航空限高40米，地块性质为100%自持式租赁住宅，地块总体考虑节能、节地设计，以高层建筑为主，根据地块东西向走势选择单元式、塔式或通廊式等布局形式。具体设计如图1所示。同时根据项目的交通条件、购物生活条件、教育条件，本项目定位为中高端精装交付的白领租赁住房，目标客户是有一定经济实力又没有买房的白领以及外企高管等暂时在上海工作无意买房的人以及家庭租户，单户租金水平约5k-6k，两居室租金水平约1.0-1.2w。
以往的租赁住房因没有具体发文及规范，一般是参照上海市保障性住房导则作为户型设计的依据，市面上产品多数设计为单元式和通廊式布局形式。单元式类似普通住宅模式，多为一梯多户的布局形式，较普通租赁民宅，因住户套型面积小套数多，公共空间尺度较为压抑。通廊式则类似市面上的公寓产品，呈板式或者塔楼围绕核心筒设计，由于居住人数众多，公共区域一般按照公建标准设计，交通空间、走道以及层高尺寸相对更舒适。结合《导则》，单元式住房对应住宅型租赁住房，通廊式对应宿舍型租赁住房，对两种类型的住房相应的疏散、防火、功能配置、尺寸要求都做了详细的规定，对项目设计具有明确的指导意义，两种租赁住房设计的主要区别总结如下表：
3、公共区域设计
租赁住房应当根据新增人口数量并结合地库或周边地区配套条件相应增加公共服务和市政基础设施。作为住宅类租赁住房，需要依据《上海市控制性详细规划技术准则》的相关标准要求配置物业及居委活动用房等。作为宿舍类租赁住房，则没有此类要求，重点建设租赁中心、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施，同时可以根据实际需求情况，引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。
国韵项目定位为高端的租赁住房，参考星级酒店模式，适当提高电梯配置数量，40户配置一部电梯，基本上达到了星级酒店标准。电梯厅全明设计，走道宽度2.4米尺度舒适，在公共区域或者标准层设置布草间，提供钟点清扫服务提升产品附加价值。
4、户型设计分析
1、单元型户型设计
以往租赁住房的户型各空间功能尺寸参考上海市保障性住房设计导则来设计。新规出台后，明确了住宅类租赁住房执行，住宅由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏空间、阳台等功能构成。
2、宿舍型户型设计
租赁住房单体套内按照住宅标准设计，因为人数众多疏散隐患大，公共区域按照公建提高设计标准，公寓型户型楼栋建议两侧布置住房中间走道，走道长度不超过60m，房间进深约8m，单体建筑进深约20m，围合式布置时可结合日照和周边建筑情况在转角处。成套型住宅可按照住宅按单元式楼栋设计，或按照多居室公寓模式设计为通廊型。走道宽度建议按照双面开启公寓走道宽度计算，电梯数量根据户数适当增加台数，电梯成组布置和楼梯及管井设置在核心筒内。
国韵项目主力户型之两室户，设计租户为一家三口或者二胎家庭五口之家，设计引进日本户型设计理念，整体动静分区设计，公共区域考虑储藏多样性需求，卫生间做三分离或者四分离，增加使用效率。
平面流线为：玄关-餐厨-卫生间-储藏-客厅-卧室。进门区域即是厨房和玄关区域，玄关设计多处大进深柜子，可以换存衣物和鞋子的同时，也可临时放置小孩出门的推车和玩具。厨房设计为开敞式设计，利用面宽增加了吧台设计，便于有小孩家庭在做家务时看兼顾看护小孩。卫生间为三分离设计，淋浴、马桶、洗漱分离设计，提高卫生间利用率，在户型中心采光不利区域增加了家务间、杂物储藏间，主卧里设计了衣帽间，保证住户居住环境能保持简洁整齐。
主力户型之一室户，一般是单身或新婚无子女新婚夫妻居住，面积较小但并不意味着生活居住质量的降低，相反更讲究平面布局与不同功能分区的关系，且对生活功能要求齐全，对生活流线设计要求更紧凑合理。尽可能的减少纯粹交通面积，增加居住附加空间。室内放置双人床，二人沙发，二人餐桌。厨房布置电磁炉及洗菜池，可以满足两口之家在家操作美食。厨房操作台面下设计嵌入式洗衣机，洗衣机靠近卫生间使用流线也相对流畅。起居空间是设计重点，在有限空间内设计两人餐厅兼书桌，双人沙发和电视，靠电视一侧墙设计通长储藏柜，可以灵活兼顾衣柜、电视柜、储藏柜、书柜功能。 5、消防疏散分析
按照导则的规定，住宅类租赁住房应按上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20及住宅建筑相关国家、行业、地方标准执行执行。宿舍类租赁住房应按《宿舍建筑设计规范》JGJ36中防火与安全疏散的设计要求。租赁住房公共部位均应设置灭火器，内部装修应分别满足《建筑内部装修设计防火规范》GB50222所规定的住宅和公共建筑的相关要求。
此规定最大影响是公共走道宽度，楼梯踏步数量设计，公区的面积占比会增加。高层住宅型租赁住房，要求建筑一個长边设置消防登高场地，而宿舍类租赁住房，则需要沿建筑四周设置消防车道，或者沿着建筑的两个长边设置消防车道。对总图设计来说，消防道路面积增大会导致绿地面积相应减低，在设计调整阶段需要统筹考虑，甚至可以通过设置屋顶绿化的方法来满足绿地率要求。
6、配套分析
在现阶段土地价值越来越高，用地越来越紧凑的大趋势下，应注重将小房型、大空间、科技感等创新元素融入到了设计之中，并引入人脸识别、自动售货、机器人餐厅、全天候幼托、穿梭巴士等措施，让在社区里的白领能享受到“10分钟工作生活圈”的便捷体验;改建租赁住房还可以将历史建筑与办公区域功能结合，使整个社区既具备创新气质，又有充满生活韵味。创造智慧生活场景，带来大数据、人工智能时代下的智慧生活体验，打造高品质智慧生活空间和创新生态社区。
7、总结
对于项目在进行设计及定位过程中，应首先对地块的定位及市政配套进行综合分析，分析潜在目标客户的类型和租金承受水平，对于居住空间的主要诉求点。对于设计而言，学无止境，新的规范往往带来新的设计挑战，也意味着更加规范化的市场。租赁住房可以学习市面上研究已经很成熟的公寓产品设计，注重收纳空间和个性空间挖掘，对内装设计要求温馨又有个性。同时可以适当的考虑户型结构的可变性，毕竟租赁住房是以几十年为周期的运营项目，在设计阶段尽可能的设计大空间，在后续市场环境改变情况下，能以最低的改造代价快速适应市场需求，为运营商创造价值，发挥土地最大价值。
参考文献
[1]陈艺文，上海市公共租赁住房户型的设计探索.城市建设理论研究[J]，2013（4）.
[2]宋宏春，自持型租赁住宅设计要点分析[J]，住宅与房地产，2019（8）.
上海中森建筑与工程设计顾问有限公司 200333
关键词：公共租赁住房设计;
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-285
上海公共租赁住房是为了有效缓解大城市青年职工和来沪务工人员及其它常住人口的阶段性居住困难，满足其过渡性居住需求的保障性住房，是上海现阶段保障性住房的重要组成部分。
1、客研分析
根据《导则》的定义，租赁住房的服务对象为新市民在内的各类青年人才、公司白领、产业工人和城市公共服务人群等不同层次、不同人群。根据市场上租赁人群的住房面积需求和租金承受能力，可将租赁住房分为青年租赁住房、白领租赁住房、金领租赁住房等几大产品线。
青年租赁住房：针对高校毕业生、在校生，租金承受能力较低，对公共交通依赖度高，愿意牺牲部分私密空间和通勤时间换取低租金，产品强调小房型大空间，可以利用层高做文章，对新兴居住科技敏感度高。
白领租赁住房：客户群为已经拥有一定工作经验，工作稳定且有一定经济能力的白领人士，这类租户注重追求独立、整洁、舒适的私密空间，对居住空间品质要求较高，关注社区安保、运动健身，市场上需求量巨大。
金领租赁住房：面向追求高品质生活人群，该人群收入較高，关注装修品味，追求有品质的社交和相对静谧的会客空间，注重生活品质提升需求。
与普通的民宅租赁市场相比较，自持型租赁住房通常有更加相对稳定的租金，统一装修干净明亮的居住环境，相对完善的配套设施和高效完善的物业服务，还可提供定制化服务如上门保洁、宠物寄养等，成为租赁市场上的新宠。
2、定位分析
国韵宾馆项目位于上海市七宝古镇，距离虹桥交通枢纽直线距离4.6km，距离上海市中心直线距离14.7km。项目周边有9号线七宝站和11号线航中路站，且靠近外环高速和嘉闵高架，交通条件十分优越，周边有相对成熟的商业、教育资源。总用地面积5726㎡，航空限高40米，地块性质为100%自持式租赁住宅，地块总体考虑节能、节地设计，以高层建筑为主，根据地块东西向走势选择单元式、塔式或通廊式等布局形式。具体设计如图1所示。同时根据项目的交通条件、购物生活条件、教育条件，本项目定位为中高端精装交付的白领租赁住房，目标客户是有一定经济实力又没有买房的白领以及外企高管等暂时在上海工作无意买房的人以及家庭租户，单户租金水平约5k-6k，两居室租金水平约1.0-1.2w。
以往的租赁住房因没有具体发文及规范，一般是参照上海市保障性住房导则作为户型设计的依据，市面上产品多数设计为单元式和通廊式布局形式。单元式类似普通住宅模式，多为一梯多户的布局形式，较普通租赁民宅，因住户套型面积小套数多，公共空间尺度较为压抑。通廊式则类似市面上的公寓产品，呈板式或者塔楼围绕核心筒设计，由于居住人数众多，公共区域一般按照公建标准设计，交通空间、走道以及层高尺寸相对更舒适。结合《导则》，单元式住房对应住宅型租赁住房，通廊式对应宿舍型租赁住房，对两种类型的住房相应的疏散、防火、功能配置、尺寸要求都做了详细的规定，对项目设计具有明确的指导意义，两种租赁住房设计的主要区别总结如下表：
3、公共区域设计
租赁住房应当根据新增人口数量并结合地库或周边地区配套条件相应增加公共服务和市政基础设施。作为住宅类租赁住房，需要依据《上海市控制性详细规划技术准则》的相关标准要求配置物业及居委活动用房等。作为宿舍类租赁住房，则没有此类要求，重点建设租赁中心、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施，同时可以根据实际需求情况，引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。
国韵项目定位为高端的租赁住房，参考星级酒店模式，适当提高电梯配置数量，40户配置一部电梯，基本上达到了星级酒店标准。电梯厅全明设计，走道宽度2.4米尺度舒适，在公共区域或者标准层设置布草间，提供钟点清扫服务提升产品附加价值。
4、户型设计分析
1、单元型户型设计
以往租赁住房的户型各空间功能尺寸参考上海市保障性住房设计导则来设计。新规出台后，明确了住宅类租赁住房执行，住宅由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏空间、阳台等功能构成。
2、宿舍型户型设计
租赁住房单体套内按照住宅标准设计，因为人数众多疏散隐患大，公共区域按照公建提高设计标准，公寓型户型楼栋建议两侧布置住房中间走道，走道长度不超过60m，房间进深约8m，单体建筑进深约20m，围合式布置时可结合日照和周边建筑情况在转角处。成套型住宅可按照住宅按单元式楼栋设计，或按照多居室公寓模式设计为通廊型。走道宽度建议按照双面开启公寓走道宽度计算，电梯数量根据户数适当增加台数，电梯成组布置和楼梯及管井设置在核心筒内。
国韵项目主力户型之两室户，设计租户为一家三口或者二胎家庭五口之家，设计引进日本户型设计理念，整体动静分区设计，公共区域考虑储藏多样性需求，卫生间做三分离或者四分离，增加使用效率。
平面流线为：玄关-餐厨-卫生间-储藏-客厅-卧室。进门区域即是厨房和玄关区域，玄关设计多处大进深柜子，可以换存衣物和鞋子的同时，也可临时放置小孩出门的推车和玩具。厨房设计为开敞式设计，利用面宽增加了吧台设计，便于有小孩家庭在做家务时看兼顾看护小孩。卫生间为三分离设计，淋浴、马桶、洗漱分离设计，提高卫生间利用率，在户型中心采光不利区域增加了家务间、杂物储藏间，主卧里设计了衣帽间，保证住户居住环境能保持简洁整齐。
主力户型之一室户，一般是单身或新婚无子女新婚夫妻居住，面积较小但并不意味着生活居住质量的降低，相反更讲究平面布局与不同功能分区的关系，且对生活功能要求齐全，对生活流线设计要求更紧凑合理。尽可能的减少纯粹交通面积，增加居住附加空间。室内放置双人床，二人沙发，二人餐桌。厨房布置电磁炉及洗菜池，可以满足两口之家在家操作美食。厨房操作台面下设计嵌入式洗衣机，洗衣机靠近卫生间使用流线也相对流畅。起居空间是设计重点，在有限空间内设计两人餐厅兼书桌，双人沙发和电视，靠电视一侧墙设计通长储藏柜，可以灵活兼顾衣柜、电视柜、储藏柜、书柜功能。 5、消防疏散分析
按照导则的规定，住宅类租赁住房应按上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20及住宅建筑相关国家、行业、地方标准执行执行。宿舍类租赁住房应按《宿舍建筑设计规范》JGJ36中防火与安全疏散的设计要求。租赁住房公共部位均应设置灭火器，内部装修应分别满足《建筑内部装修设计防火规范》GB50222所规定的住宅和公共建筑的相关要求。
此规定最大影响是公共走道宽度，楼梯踏步数量设计，公区的面积占比会增加。高层住宅型租赁住房，要求建筑一個长边设置消防登高场地，而宿舍类租赁住房，则需要沿建筑四周设置消防车道，或者沿着建筑的两个长边设置消防车道。对总图设计来说，消防道路面积增大会导致绿地面积相应减低，在设计调整阶段需要统筹考虑，甚至可以通过设置屋顶绿化的方法来满足绿地率要求。
6、配套分析
在现阶段土地价值越来越高，用地越来越紧凑的大趋势下，应注重将小房型、大空间、科技感等创新元素融入到了设计之中，并引入人脸识别、自动售货、机器人餐厅、全天候幼托、穿梭巴士等措施，让在社区里的白领能享受到“10分钟工作生活圈”的便捷体验;改建租赁住房还可以将历史建筑与办公区域功能结合，使整个社区既具备创新气质，又有充满生活韵味。创造智慧生活场景，带来大数据、人工智能时代下的智慧生活体验，打造高品质智慧生活空间和创新生态社区。
7、总结
对于项目在进行设计及定位过程中，应首先对地块的定位及市政配套进行综合分析，分析潜在目标客户的类型和租金承受水平，对于居住空间的主要诉求点。对于设计而言，学无止境，新的规范往往带来新的设计挑战，也意味着更加规范化的市场。租赁住房可以学习市面上研究已经很成熟的公寓产品设计，注重收纳空间和个性空间挖掘，对内装设计要求温馨又有个性。同时可以适当的考虑户型结构的可变性，毕竟租赁住房是以几十年为周期的运营项目，在设计阶段尽可能的设计大空间，在后续市场环境改变情况下，能以最低的改造代价快速适应市场需求，为运营商创造价值，发挥土地最大价值。
参考文献
[1]陈艺文，上海市公共租赁住房户型的设计探索.城市建设理论研究[J]，2013（4）.
[2]宋宏春，自持型租赁住宅设计要点分析[J]，住宅与房地产，2019（8）.
上海中森建筑与工程设计顾问有限公司 200333