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随着经济的发展，20世纪90年代以来，人们逐渐意识到大型都市开始变得不适宜步行街了。90年代后期，人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市。我国商业步行街进入了快速发展的时期，问题也接踵而来。
国内商业步行街道发展经历三个阶段。第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；第二阶段：体现对步行者的关怀；第三阶段：成为商业与文化活动中心。
国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在一些问题，如经营序列矛盾、商业利润下滑、商业功能单一，文化休闲功能不强、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异、交通系统滞后，内外部交通组织不畅等。
一、北京王府井
北方步行街以北京王府井为代表，为适应经济全球化和科技的高速发展，正在不断进行升级与完善，以期在功能、结构、档次、形象等方面的全面提升。
1.完善功能
从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。
2.调整结构
将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30%-35%，餐饮企业占20%-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%-40%。
3.提升档次
王府井要融入世界经济大潮中，只有引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，才能使王府井成为引领时尚潮流、展示世界名品的舞台。
4.营造环境
贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。
二、深圳东门商业步行街
深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最豐富、历史最悠久的商业旺区。由于东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。
东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来的。1998年，深圳市东门步行街改造工程正式启动，1999年10月1日完工。随着时代的发展，东门步行街的改造也在不断进行中。
1.交通改造
改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行。交通改造分两期：一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等的改造。二期主要包括公交换乘中心、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元。
2.拆除违法建筑，改造部分建筑设施
拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工；改造总面积达14500平方米的风貌街。
3.核心百货带动步行街繁荣，业态不断调整趋于合理
东门两个主要百货是茂业百货与太阳广场。茂业百货位于东门核心地段，东门中路的公共汽车站就在其附近。茂业百货于1996年开业，是主力百货店，总建筑面积3万多平方米，主要经营中低档百货商品，声誉卓著，年销售额8亿元左右，利润1亿元。太阳百货是后起之秀，位于东门步行街中心，基础设施比较先进，拥有电影院等现代购物中心设施，目前年销售额4亿元左右。
4.注重文化设施建设
东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。
东门商业步行街区改造后实现预期目标，取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次，节假日更高达50万人次至60万人次，年营业额40亿元—50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情，文化活动频繁，经济文化两相辉映，是深圳的形象代表之一。
当然，东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处：
（1）出入步行街的公共交通依旧拥挤，步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。
（2）改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。
（3）建筑物过于密集，通透性不好，绿地与绿色太少。
（4）与国外著名步行街相比步行街内经营者素质差距太大，对东门步行街的形象提升产生不利影响。
（5）步行街管理水平有提高，但是整体形象没有升级，步行街形象宣传推广有待加强。
笔者对东门步行街的未来发展战略提出以下意见：
（1）决心拆除全部违法建筑，留出空地，增加绿地。
（2）运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮的老式建筑，集中建设中高层建筑，多留出绿地，增强通透性。
（3）改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者进来，提升东门形象。
（4）加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。
国内商业步行街道发展经历三个阶段。第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；第二阶段：体现对步行者的关怀；第三阶段：成为商业与文化活动中心。
国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在一些问题，如经营序列矛盾、商业利润下滑、商业功能单一，文化休闲功能不强、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异、交通系统滞后，内外部交通组织不畅等。
一、北京王府井
北方步行街以北京王府井为代表，为适应经济全球化和科技的高速发展，正在不断进行升级与完善，以期在功能、结构、档次、形象等方面的全面提升。
1.完善功能
从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。
2.调整结构
将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30%-35%，餐饮企业占20%-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%-40%。
3.提升档次
王府井要融入世界经济大潮中，只有引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，才能使王府井成为引领时尚潮流、展示世界名品的舞台。
4.营造环境
贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。
二、深圳东门商业步行街
深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最豐富、历史最悠久的商业旺区。由于东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。
东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来的。1998年，深圳市东门步行街改造工程正式启动，1999年10月1日完工。随着时代的发展，东门步行街的改造也在不断进行中。
1.交通改造
改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行。交通改造分两期：一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等的改造。二期主要包括公交换乘中心、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元。
2.拆除违法建筑，改造部分建筑设施
拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工；改造总面积达14500平方米的风貌街。
3.核心百货带动步行街繁荣，业态不断调整趋于合理
东门两个主要百货是茂业百货与太阳广场。茂业百货位于东门核心地段，东门中路的公共汽车站就在其附近。茂业百货于1996年开业，是主力百货店，总建筑面积3万多平方米，主要经营中低档百货商品，声誉卓著，年销售额8亿元左右，利润1亿元。太阳百货是后起之秀，位于东门步行街中心，基础设施比较先进，拥有电影院等现代购物中心设施，目前年销售额4亿元左右。
4.注重文化设施建设
东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。
东门商业步行街区改造后实现预期目标，取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次，节假日更高达50万人次至60万人次，年营业额40亿元—50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情，文化活动频繁，经济文化两相辉映，是深圳的形象代表之一。
当然，东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处：
（1）出入步行街的公共交通依旧拥挤，步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。
（2）改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。
（3）建筑物过于密集，通透性不好，绿地与绿色太少。
（4）与国外著名步行街相比步行街内经营者素质差距太大，对东门步行街的形象提升产生不利影响。
（5）步行街管理水平有提高，但是整体形象没有升级，步行街形象宣传推广有待加强。
笔者对东门步行街的未来发展战略提出以下意见：
（1）决心拆除全部违法建筑，留出空地，增加绿地。
（2）运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮的老式建筑，集中建设中高层建筑，多留出绿地，增强通透性。
（3）改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者进来，提升东门形象。
（4）加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。