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摘要：目前，就发展住房租赁市场而言，必须加快打通银行信贷支持的主通道，降低租赁企业融资成本。这就要求抓紧出台国家及地方的住房租赁条例以及相关的金融、税收等法律法规，金融管理部门跟进制定住房租赁类企业、项目的审批条件及监管方式，创造健康的营商环境。
关键词：住房租赁;房地产市场;营商环境
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）01-0037-39 收稿日期：2019-12-11
作者简介：周游，武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作领导小组，中国建设银行湖北省分行。
2017年，中央政府在全国选取了12个人口净流入的大中型城市，开展住房租賃试点工作。一方面，住房租赁作为热点行业，在产品服务、投融资形式上不断升级、创新，市场上迅速出现了一批租赁公寓，为新市民、年轻人、农民工等消费群体提供了大量高品质的租赁用房及高质量的配套服务。另一方面，市场发展中媒体相继曝光的“哄抬租金”“甲醛房”“违规租金贷”“企业暴仓跑路”等负面新闻，给住房租赁这个新兴行业带来了沉重的打击，压垮了一批跑步入场、过于自信、实力不济的“运动员”。其实，对于市场化住房租赁行业而言，成就其快速崛起的“矛”，就是与行业相适配的金融支持;而帮助其抵御风险的“盾”，也就是规范的金融防护。
1 坎坷的发展之路
2016年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”后，住房租赁行业便扛起了解决群众住房刚性需求的大旗。那些被挤出开发市场的资本，迅速瞄准了新兴的住房租赁市场，大大小小租赁企业应运而生。社会上大量闲散房源被这些租赁企业收集，在和业主签订长期租赁合同后，对房屋进行一次性装修投入，改造成受消费者青睐的公寓产品对外出租，同时提供维修、保洁、管家等配套服务。此类运营模式首先在北上广深这类租赁需求十分旺盛的地区。得到了快速的验证。2017年1月，长租公寓第一单ABS业务——魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌。随后，各类长租公寓类的ABS、CMBS产品相继成功发行。一时间，长租公寓的“REITS”产品发行以及企业上市成为各市场主体眼中近在咫尺的“美好明天”。全国各地纷纷开始关注并着力培育住房租赁市场，众多租赁企业也开始进行全国性布局和拓展。
可惜的是，没有等到完善的金融配套支持，租赁市场便遇到了全行业的第一轮大清洗。随着各路资金加速涌入租赁市场，一些租赁企业开始盲目扩张、野蛮生长。为了抓紧时间抢占市场份额，扩大底层资产规模，许多租赁企业不断增加杠杆比例，收储房源，并压缩装修时间，加快产出。更有不法分子，利用法律法规的漏洞，做起了高收低出，随时准备“跑路”的买卖。市面上逐渐出现的租金上涨、金融风险、空气质量问题等各类乱象，经由自媒体炒作发酵，引起社会的强烈反响以及监管部门的特别关注。各地房管部门纷纷出台针对此类市场乱象的整治措施，堵截了一批违法、违规行为。与此同时，各类市场主体也开始理性分析市场的现状及发展节奏，随着投资者们态度的转变，许多前期扩展过快的企业，陷入了融资困境，面对融资成本上升、甚至是抽贷的艰难处境。
2 没有铸成的“矛”
住房租赁作为房地产开发的三级市场，由于其行业的特殊性，至今仍未形成成熟的盈利闭环。一方面，建立房地产长效机制的政策方针快速地将住房租赁推到了房地产市场的中心位置。然而，住房租赁的法制建设却严重滞后，规范住房租赁行为的国家住房租赁条例迟迟难以出台。众多科技平台公司的深度参与、各类创新产品服务的推出、形式多变的违法现象闪现以及各地区市场的差异化特征，都为快速拟定合理、有效、可持续性的法律规范文件造成了障碍。上位法的缺失，导致了金融、税收、消防、治安等相关政策无法跟进匹配。因此，本该在经济发展中作为主要推动力的金融，却没能及时发挥出其“矛”的功能性作用。甚至被不法分子加以变相利用，成为引发市场振荡的“大黑锅”。
租赁住房运营与商品房开发相比，在投资成本、投资期限、产品服务、融资方式上存在着巨大的差异。目前，我国房价略高，而租金偏低，租售比严重不合理。世界上大多数城市租售比为250：1左右，我国大中城市大多则是在500：1以上。住房租赁市场最显著的特征是投资回收期较长、利润率较低。轻资产运营企业，在投入房屋装修改造后，一般的项目回收期在3年左右;而自持型租赁企业回收期更长，项目回收期基本都会达到40年以上。不管是买房还是租房都属于房地产市场的范畴，其产品价格和服务内容都会受到政府部门的高度关注和监管。有租房需求的群体往往对于市场租金的变动极度敏感，导致房屋租金受政策影响更加明显。如果是分散式的运营企业，还将面对产业上下游均为个人，违约概率高的市场风险。对于这样一类投资期限长，无资产抵押且政策风险、市场风险较高的行业，确实难以获得银行等金融机构低成本的资金支持。
2017年，武汉作为试点城市，推行“互联网+房管+金融”的发展模式，在全国率先试点以银行贷款的方式支持“蛋壳”“乐乎”等全国性品牌公寓在汉发展，同时对本地有一定规模且运营规范的“江寓”“纽宾凯”等优秀租赁企业提供银行金融支持。事实证明，贷款银行对于此类企业的贷前调查及贷后管理十分到位。企业也在因为获取了低成本的资金以及配合银行的监管，使得自身经营越来越规范，实现了更快更好发展。
各大银行的个人分期业务，已属于比较成熟的金融产品。针对当今人们消费习惯的变更，消费分期产品得到广大消费者的普遍认可。住房租赁同商品房买卖一样，同样有着广泛的分期付款需求。对于刚毕业的大学生、才入职的新市民而言，租房首月需缴交的押金、租金、服务费等费用合计起来是笔较大的支出，租金分期能有效解决这个问题，让这类人群能提前享受到美好的住房体验。
可惜的是，亟待金融支持的住房租赁却提前遭受了P2P、网贷资金等对租赁市场的肆意侵袭。银行等“正规部队”还没来得及正式入场，就被政策叫停，隔离至市场之外了。 3 更快出世的“盾”
2018年下半年以后，全国租赁市场迎来了一场寒冬。首先是“租金上涨”“甲醛超标”“被贷款”等负面报道接连不断，紧接着银行内部租金贷款类产品被叫停，社会资本市场迅速降温，部分资金先后撤离，随即便出现了“乐伽”公寓暴雷、“小家联行”跑路等各企业倒闭现象。随即，各公司资金链紧张的传闻不断，租赁市场上一片哗然。
针对市场的变化，政府监管部门积极响应，召集头部企业、行业专家、租户代表进行研讨，相继出台相应的监管政策，并对社会公众发布风险提示。与此同时，各级政府加快建立、完善住房租赁市场体制机制，规范住房租赁相关备案制度，搭建、改造信息化管理平台，探索开展限制企业杠杆率、资金监管等试点工作。这些应急措施，一定程度上规范了市场行为，堵住了部分违法行为发生的入口，但同时也导致了企业融资渠道的再次紧缩。有些高频“暴雷”地区甚至出台了资金监管、冻结部分现金流等更为严格的规定，使得租赁企业资金周转雪上加霜。前期已经超能力范围扩张的企业，如果没有强关联集团公司或资产公司的持续支持，也没有扎实的房屋出租运营能力，就只能因为资金流断链而“爆仓”。这也就是为什么2018年年底以来，全国有近30家长租公寓集中“爆仓”跑路的根本原因。
4 “矛”与“盾”的结合
互联网技术的日新月异为行业的发展增添了无数可能，但同时也带来了复杂多变的社会风险，新兴市场在迅速发展的过程中，必然要面对各种“新兴”问题。市场经济中行业的健康发展，必须持续深入地研究不断变化的市场环境，出台适度的“矛”与“盾”，对市场加以引导和调控。
目前，就发展住房租赁市场而言，必须加快打通银行信贷支持的主通道，降低租赁企业融资成本。这就要求抓紧出台国家及地方的住房租赁条例以及相关的金融、税收等法律法规，金融管理部门跟进制定住房租赁类企业、项目的审批条件及监管方式，让银行贷款成为租赁企业的主要融资渠道，降低行业融资成本，形成盈利闭环。并利用银行信贷审批、贷后监管等相关规定，培养企业规范经营的习惯，创造健康的营商环境。
就保护住房租赁市场而言，政府部门必须将投资人、企业主的市场预期拉回至发展初期阶段的定位，让市场主体的关注点回归至实体经济，重点培育和发展规范化运营的租赁机构。对于企业资金相关的监管，也应根据企业类别进行划分，针对不同主体进行区别，并配合市场监管体系、信用体系的建立，有节奏的推进实施。对于还未发展成熟的市场，不宜采取整体一刀切“断贷”“断流”的方式，这样极易造成市场的恐慌，导致来不及调整的企业大量破产倒闭，更会导致一些企业通过高进低出，让租户提前支付租金的方式维持运营，进而导致跑路的社会风险。租赁企业则需结合各地区的实际情况制定理性的发展规划，踏实做好租赁住房的运营服务，保证产品服务质量，不断提高品牌形象及行业口碑。同时，租赁企业应加强行业自律，配合管理部门相关工作，积极对接政府平台，实时上传相关市场数据，并及时上报业内违法违规行为，共建公平、透明、健康的市场环境。金融机构需根据市场实际，分类型的设计可落地、好实施的信贷产品及监管办法，并联动房管部门的备案信息系统，进行合理的贷款额度核算及贷后监管，并及时向房管部门推送企业的财务风险预警。另外，金融机构还应补充相应的租房分期产品，满足人民群众对提前享受美好租房生活的需求，并規范租金分期产品的申报程序，确保消费者自主、自愿选择该类金融服务。
关键词：住房租赁;房地产市场;营商环境
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）01-0037-39 收稿日期：2019-12-11
作者简介：周游，武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作领导小组，中国建设银行湖北省分行。
2017年，中央政府在全国选取了12个人口净流入的大中型城市，开展住房租賃试点工作。一方面，住房租赁作为热点行业，在产品服务、投融资形式上不断升级、创新，市场上迅速出现了一批租赁公寓，为新市民、年轻人、农民工等消费群体提供了大量高品质的租赁用房及高质量的配套服务。另一方面，市场发展中媒体相继曝光的“哄抬租金”“甲醛房”“违规租金贷”“企业暴仓跑路”等负面新闻，给住房租赁这个新兴行业带来了沉重的打击，压垮了一批跑步入场、过于自信、实力不济的“运动员”。其实，对于市场化住房租赁行业而言，成就其快速崛起的“矛”，就是与行业相适配的金融支持;而帮助其抵御风险的“盾”，也就是规范的金融防护。
1 坎坷的发展之路
2016年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”后，住房租赁行业便扛起了解决群众住房刚性需求的大旗。那些被挤出开发市场的资本，迅速瞄准了新兴的住房租赁市场，大大小小租赁企业应运而生。社会上大量闲散房源被这些租赁企业收集，在和业主签订长期租赁合同后，对房屋进行一次性装修投入，改造成受消费者青睐的公寓产品对外出租，同时提供维修、保洁、管家等配套服务。此类运营模式首先在北上广深这类租赁需求十分旺盛的地区。得到了快速的验证。2017年1月，长租公寓第一单ABS业务——魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌。随后，各类长租公寓类的ABS、CMBS产品相继成功发行。一时间，长租公寓的“REITS”产品发行以及企业上市成为各市场主体眼中近在咫尺的“美好明天”。全国各地纷纷开始关注并着力培育住房租赁市场，众多租赁企业也开始进行全国性布局和拓展。
可惜的是，没有等到完善的金融配套支持，租赁市场便遇到了全行业的第一轮大清洗。随着各路资金加速涌入租赁市场，一些租赁企业开始盲目扩张、野蛮生长。为了抓紧时间抢占市场份额，扩大底层资产规模，许多租赁企业不断增加杠杆比例，收储房源，并压缩装修时间，加快产出。更有不法分子，利用法律法规的漏洞，做起了高收低出，随时准备“跑路”的买卖。市面上逐渐出现的租金上涨、金融风险、空气质量问题等各类乱象，经由自媒体炒作发酵，引起社会的强烈反响以及监管部门的特别关注。各地房管部门纷纷出台针对此类市场乱象的整治措施，堵截了一批违法、违规行为。与此同时，各类市场主体也开始理性分析市场的现状及发展节奏，随着投资者们态度的转变，许多前期扩展过快的企业，陷入了融资困境，面对融资成本上升、甚至是抽贷的艰难处境。
2 没有铸成的“矛”
住房租赁作为房地产开发的三级市场，由于其行业的特殊性，至今仍未形成成熟的盈利闭环。一方面，建立房地产长效机制的政策方针快速地将住房租赁推到了房地产市场的中心位置。然而，住房租赁的法制建设却严重滞后，规范住房租赁行为的国家住房租赁条例迟迟难以出台。众多科技平台公司的深度参与、各类创新产品服务的推出、形式多变的违法现象闪现以及各地区市场的差异化特征，都为快速拟定合理、有效、可持续性的法律规范文件造成了障碍。上位法的缺失，导致了金融、税收、消防、治安等相关政策无法跟进匹配。因此，本该在经济发展中作为主要推动力的金融，却没能及时发挥出其“矛”的功能性作用。甚至被不法分子加以变相利用，成为引发市场振荡的“大黑锅”。
租赁住房运营与商品房开发相比，在投资成本、投资期限、产品服务、融资方式上存在着巨大的差异。目前，我国房价略高，而租金偏低，租售比严重不合理。世界上大多数城市租售比为250：1左右，我国大中城市大多则是在500：1以上。住房租赁市场最显著的特征是投资回收期较长、利润率较低。轻资产运营企业，在投入房屋装修改造后，一般的项目回收期在3年左右;而自持型租赁企业回收期更长，项目回收期基本都会达到40年以上。不管是买房还是租房都属于房地产市场的范畴，其产品价格和服务内容都会受到政府部门的高度关注和监管。有租房需求的群体往往对于市场租金的变动极度敏感，导致房屋租金受政策影响更加明显。如果是分散式的运营企业，还将面对产业上下游均为个人，违约概率高的市场风险。对于这样一类投资期限长，无资产抵押且政策风险、市场风险较高的行业，确实难以获得银行等金融机构低成本的资金支持。
2017年，武汉作为试点城市，推行“互联网+房管+金融”的发展模式，在全国率先试点以银行贷款的方式支持“蛋壳”“乐乎”等全国性品牌公寓在汉发展，同时对本地有一定规模且运营规范的“江寓”“纽宾凯”等优秀租赁企业提供银行金融支持。事实证明，贷款银行对于此类企业的贷前调查及贷后管理十分到位。企业也在因为获取了低成本的资金以及配合银行的监管，使得自身经营越来越规范，实现了更快更好发展。
各大银行的个人分期业务，已属于比较成熟的金融产品。针对当今人们消费习惯的变更，消费分期产品得到广大消费者的普遍认可。住房租赁同商品房买卖一样，同样有着广泛的分期付款需求。对于刚毕业的大学生、才入职的新市民而言，租房首月需缴交的押金、租金、服务费等费用合计起来是笔较大的支出，租金分期能有效解决这个问题，让这类人群能提前享受到美好的住房体验。
可惜的是，亟待金融支持的住房租赁却提前遭受了P2P、网贷资金等对租赁市场的肆意侵袭。银行等“正规部队”还没来得及正式入场，就被政策叫停，隔离至市场之外了。 3 更快出世的“盾”
2018年下半年以后，全国租赁市场迎来了一场寒冬。首先是“租金上涨”“甲醛超标”“被贷款”等负面报道接连不断，紧接着银行内部租金贷款类产品被叫停，社会资本市场迅速降温，部分资金先后撤离，随即便出现了“乐伽”公寓暴雷、“小家联行”跑路等各企业倒闭现象。随即，各公司资金链紧张的传闻不断，租赁市场上一片哗然。
针对市场的变化，政府监管部门积极响应，召集头部企业、行业专家、租户代表进行研讨，相继出台相应的监管政策，并对社会公众发布风险提示。与此同时，各级政府加快建立、完善住房租赁市场体制机制，规范住房租赁相关备案制度，搭建、改造信息化管理平台，探索开展限制企业杠杆率、资金监管等试点工作。这些应急措施，一定程度上规范了市场行为，堵住了部分违法行为发生的入口，但同时也导致了企业融资渠道的再次紧缩。有些高频“暴雷”地区甚至出台了资金监管、冻结部分现金流等更为严格的规定，使得租赁企业资金周转雪上加霜。前期已经超能力范围扩张的企业，如果没有强关联集团公司或资产公司的持续支持，也没有扎实的房屋出租运营能力，就只能因为资金流断链而“爆仓”。这也就是为什么2018年年底以来，全国有近30家长租公寓集中“爆仓”跑路的根本原因。
4 “矛”与“盾”的结合
互联网技术的日新月异为行业的发展增添了无数可能，但同时也带来了复杂多变的社会风险，新兴市场在迅速发展的过程中，必然要面对各种“新兴”问题。市场经济中行业的健康发展，必须持续深入地研究不断变化的市场环境，出台适度的“矛”与“盾”，对市场加以引导和调控。
目前，就发展住房租赁市场而言，必须加快打通银行信贷支持的主通道，降低租赁企业融资成本。这就要求抓紧出台国家及地方的住房租赁条例以及相关的金融、税收等法律法规，金融管理部门跟进制定住房租赁类企业、项目的审批条件及监管方式，让银行贷款成为租赁企业的主要融资渠道，降低行业融资成本，形成盈利闭环。并利用银行信贷审批、贷后监管等相关规定，培养企业规范经营的习惯，创造健康的营商环境。
就保护住房租赁市场而言，政府部门必须将投资人、企业主的市场预期拉回至发展初期阶段的定位，让市场主体的关注点回归至实体经济，重点培育和发展规范化运营的租赁机构。对于企业资金相关的监管，也应根据企业类别进行划分，针对不同主体进行区别，并配合市场监管体系、信用体系的建立，有节奏的推进实施。对于还未发展成熟的市场，不宜采取整体一刀切“断贷”“断流”的方式，这样极易造成市场的恐慌，导致来不及调整的企业大量破产倒闭，更会导致一些企业通过高进低出，让租户提前支付租金的方式维持运营，进而导致跑路的社会风险。租赁企业则需结合各地区的实际情况制定理性的发展规划，踏实做好租赁住房的运营服务，保证产品服务质量，不断提高品牌形象及行业口碑。同时，租赁企业应加强行业自律，配合管理部门相关工作，积极对接政府平台，实时上传相关市场数据，并及时上报业内违法违规行为，共建公平、透明、健康的市场环境。金融机构需根据市场实际，分类型的设计可落地、好实施的信贷产品及监管办法，并联动房管部门的备案信息系统，进行合理的贷款额度核算及贷后监管，并及时向房管部门推送企业的财务风险预警。另外，金融机构还应补充相应的租房分期产品，满足人民群众对提前享受美好租房生活的需求，并規范租金分期产品的申报程序，确保消费者自主、自愿选择该类金融服务。