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虽然他出身豪门，但曾孤身一人的求学经历，和像海鸥一样不断飞翔，突破自我的信念造就了瑞安的成功，也造就了属于他的那一片“新天地”。
“新天地”，每天都会数万的白领都会流连于此。踱步走在“新天地”，石库门青砖与红木搁窗映入眼帘，人们能感受到时光交错中的海派风情。然而，第一次来到这里的人不会想象到数十年之前，这里是如何的破旧不堪；他们也未必知道有这么一个人有着超前的远见卓识，开创了这片新天地，打造了一个商业地产的传奇。那个人就是“新天地”的创始人、香港瑞安集团有限公司董事局主席罗康瑞。
走出富豪家庭
在罗康瑞的经历中，有一本书或者一个故事很重要，那就是《海鸥乔纳森》：乔纳森是一只奇异的海鸥，它不甘心当一只在沙滩上抢食小鱼虾、面包屑的海鸥，它相信生活的意义不仅仅是为了填饱肚子……它不断练习飞翔，竭力突破自我的极限。
1980年代初，瑞安更换企业logo，海鸥成为其新的文化图腾，至今已经快三十年。其实，换一个角度看，有没有这本书，罗康瑞或许都会过得比这个世界上绝大多数人富裕殷实。因为1948年，罗康瑞出生于一个香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石。或许是要磨练这个儿子，15岁那年，父亲送他到澳大利亚念书。
6年间，父亲没有寄过一分钱给他，全靠他自己打工赚钱，而且，罗康瑞竟然没回过一次家。那段清苦岁月的磨练，却为罗康瑞日后自行创业奠定了重要基础。
1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学，学成回来后，罗康瑞在父亲的公司上班。由于不适应家族企业内的组织形式，两年后，在母亲的协调之下，父亲在约定还本付息后借给他10万港元，他开始自己创业。
说是创业，其实还是在父亲的卵翼下成长。因为罗康瑞开办了的工程承包企业——瑞安建筑在接下来的两三年里，他还是主要靠着父亲公司发包的建筑业务维持运转。直到他读到海鸥乔纳森的故事，当罗康瑞意识到只有坚持奋斗，才能在竞争激烈的环境中找到自己的未来时，瑞安也开始真正的飞翔。
罗康瑞在1974年顺利接到了第一个家族以外的工程。也是在这一年，罗康瑞连本带利还掉了父亲借给他的10万港币。从此，罗康瑞才真正走出了豪门。在创业的前7年，罗康瑞没有休过一天假，每天工作10多个小时，要看7份报纸，往往是工作到凌晨两点，第二天早上7点就起床继续干。瑞安的员工都说，老板很拼命，似乎每一分钟都在工作。“当时，我只有一个想法，我要让自己、让父亲相信，我是有能力的，我一定可以做好，我一定会成功！”最后，罗康瑞为自己拼出了一个未来：1984年，他的瑞安集团在香港上市。
1984年9月26日，中英两国政府签署《关于香港问题的联合声明》，香港将于1997年7月1日回归。大势既定，而且大陆的改革开放已经激活了市场。按照罗康瑞的判断，这里潜藏无数商机。1985年，罗康瑞与上海市团委合作兴建上海城市酒店，地点就在卢湾区，而且他也成为这儿的第一位投资的境外人士。虽然这个投资并不算大，但却为他新天地的功成名就埋下伏笔，也因为主要是在上海做投资，他被称为“上海姑爷”。
1994年，他开始在上海建造26层高的瑞安广场，1996年竣工。趁着当时办公楼出租市场的行情火爆，1997年初将此大楼全部出租。随后，瑞虹新城、城市公寓等项目一个接一个上马。也恰在他在内地大展宏图之时，亚洲金融危机却将他在香港那些熟悉的对手和伙伴们逼上窘境。这或许是基于幸运，也可能是基于远见。
构想、细节定成败
1996年，罗康瑞迎来了他人生中最大的一个机遇——上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地区地皮。就是在这里，罗康瑞建成了上海的新地标——新天地。
虽然“新天地”现在给罗康瑞以及瑞安集团带来如日中天的名声，但是，“新天地”项目在最初动议时并不被人看好，甚至瑞安集团上上下下的员工都说“老板疯了”。
而且，万事开头难，瑞安房地产有限公司董事总经理、执行董事李进港告诉作者，他们当时去银行融资，很少有银行能够理解他们的计划。以至于在1999年借贷无门时，罗康瑞自掏了8亿多元。8亿多元当时对他来说不算小数字，而且当时的市场环境不是很理想，通胀水平很高，周边的商场也很少，但是罗康瑞坚信上海作为一个定位于国际金融中心的城市，必定需要中间的商务区来配合。
“新天地”中的石库门建筑是特定历史时期的产物，曾经在上海盛行一时。石库门里弄在最多的时候有9000多处，占上海市区全部住宅面积的六成以上。经过百多年的时间，它的空间结构不再适合现代人居住，渐渐消失在城市改建的大潮之中，取而代之的是一幢一幢的高楼。
罗康瑞经常去国外旅游，每到一个城市，都一定去看看这个城市的旧房子。他发现，这些颇具魅力的老建筑都很吸引游客。既然上海还没有这种风格，为什么不可以在上海做一个？于是，罗康瑞下定决心，要尽可能保留该地区的历史特色，同时让它对大公司和奢侈品牌具备商业上的吸引力。最后，他请来了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所，为自己出谋划策。
“新天地”的启示
2001年6月30日，上海新天地如期竣工。第二天，正好是中国共产党成立80周年庆典，当年10月份则是上海APEC会议。后来罗康瑞得意地说：“庆祝建党80周年，中央的高级领导都会到一大会址，不用宣传全国都会知道；APEC在上海开，各国总统元首会到上海来，有6000多名外国记者，不用宣传你也宣传了。”果然，除了中央的高级领导，俄罗斯前总统普京、新加坡前总理吴作栋都光临新天地。
一时间，上海新天地声名鹊起，引得投资者趋之若鹜。造价每平方米2万元的店铺，有人甚至出价3万、4万来买。美国《纽约时报》也曾撰文称“上海拭去粗陈之处”，足见其影响力。“新天地”的商业模式是上海乃至全国从未有过的尝试，运营后不久瑞安集团就尝到了成功的甜头，也让罗康瑞闻名四海。
2010年11月16日，新天地时尚购物中心开幕，罗康瑞携妻子朱玲玲前来为之剪彩，依然是一袭中式服装。这个中心也代表着罗康瑞最新的一些想法，它的特别之处在于它将上海新天地的街景引入室内，不同于普通商场的定位，新天地时尚旨在成为孕育中国设计师的摇篮，为中外设计师构建零距离对话平台，引进了不少国内外新锐设计师的品牌，并且给予这些新品牌一些租金上的优惠。
自瑞安的标志品牌“新天地”在上海一炮而响，成为老城改造的典范后，新天地的效应犹如湖面的涟漪，一波波的荡漾开去。罗康瑞已是中国最具知名度的“港产”开发商之一，国内有不少大城市邀请他“协助”旧城改造。目前瑞安集团已经在六个城市有九个开发项目，包括佛山岭南天地、杭州西湖天地、武汉天地、重庆天地、沈阳天地、大连天地等等。
“瑞安”后继何人？
2006年罗康瑞将瑞安房地产上市，高峰时市值一度接近五百亿。其后的一场全球金融海啸，几乎将他艰苦经营的地产王国彻底摧毁。
因为当时瑞安房地产有一笔总值三点七五亿美元可换股债券将到期，原本承诺为瑞房再融资的美资银行确临时反悔。与一般的银行借贷不同，可换股债券到期不实时偿还，公司随时有破产的可能。市场上又突然传出瑞安房地产资金链可能断裂，股价市值蒸发了近两百亿元。
最后，罗康瑞咬紧牙关，奔走各大银行，幸得汇丰和渣打出手相救，才免于没顶危机。绝境逢生，他同意公司要生存，一定要居安思危，大刀阔斧改革，还要从公司内部挑选接班人。
罗康瑞会选择禅让而不考虑自己子女？他坦言：“家庭式管理有其好处，但有很多不足地方，我已经跟仔女讲，若他们要加入瑞安，需要证明他们有能力及兴趣，否则还是做股东好了。”
那成为罗康瑞的继任人，要有哪些条件？“最重要是跟公司的价值观一致，好似我们发展地产，并不单纯赚了钱，拍拍屁股就走，我希望对社会有贡献。所以我的继任人要将公司价值，在每个项目中体现出来。”罗康瑞如是说，而香港媒体分析，李进港则是最有可能的接班人。
“新天地”，每天都会数万的白领都会流连于此。踱步走在“新天地”，石库门青砖与红木搁窗映入眼帘，人们能感受到时光交错中的海派风情。然而，第一次来到这里的人不会想象到数十年之前，这里是如何的破旧不堪；他们也未必知道有这么一个人有着超前的远见卓识，开创了这片新天地，打造了一个商业地产的传奇。那个人就是“新天地”的创始人、香港瑞安集团有限公司董事局主席罗康瑞。
走出富豪家庭
在罗康瑞的经历中，有一本书或者一个故事很重要，那就是《海鸥乔纳森》：乔纳森是一只奇异的海鸥，它不甘心当一只在沙滩上抢食小鱼虾、面包屑的海鸥，它相信生活的意义不仅仅是为了填饱肚子……它不断练习飞翔，竭力突破自我的极限。
1980年代初，瑞安更换企业logo，海鸥成为其新的文化图腾，至今已经快三十年。其实，换一个角度看，有没有这本书，罗康瑞或许都会过得比这个世界上绝大多数人富裕殷实。因为1948年，罗康瑞出生于一个香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石。或许是要磨练这个儿子，15岁那年，父亲送他到澳大利亚念书。
6年间，父亲没有寄过一分钱给他，全靠他自己打工赚钱，而且，罗康瑞竟然没回过一次家。那段清苦岁月的磨练，却为罗康瑞日后自行创业奠定了重要基础。
1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学，学成回来后，罗康瑞在父亲的公司上班。由于不适应家族企业内的组织形式，两年后，在母亲的协调之下，父亲在约定还本付息后借给他10万港元，他开始自己创业。
说是创业，其实还是在父亲的卵翼下成长。因为罗康瑞开办了的工程承包企业——瑞安建筑在接下来的两三年里，他还是主要靠着父亲公司发包的建筑业务维持运转。直到他读到海鸥乔纳森的故事，当罗康瑞意识到只有坚持奋斗，才能在竞争激烈的环境中找到自己的未来时，瑞安也开始真正的飞翔。
罗康瑞在1974年顺利接到了第一个家族以外的工程。也是在这一年，罗康瑞连本带利还掉了父亲借给他的10万港币。从此，罗康瑞才真正走出了豪门。在创业的前7年，罗康瑞没有休过一天假，每天工作10多个小时，要看7份报纸，往往是工作到凌晨两点，第二天早上7点就起床继续干。瑞安的员工都说，老板很拼命，似乎每一分钟都在工作。“当时，我只有一个想法，我要让自己、让父亲相信，我是有能力的，我一定可以做好，我一定会成功！”最后，罗康瑞为自己拼出了一个未来：1984年，他的瑞安集团在香港上市。
1984年9月26日，中英两国政府签署《关于香港问题的联合声明》，香港将于1997年7月1日回归。大势既定，而且大陆的改革开放已经激活了市场。按照罗康瑞的判断，这里潜藏无数商机。1985年，罗康瑞与上海市团委合作兴建上海城市酒店，地点就在卢湾区，而且他也成为这儿的第一位投资的境外人士。虽然这个投资并不算大，但却为他新天地的功成名就埋下伏笔，也因为主要是在上海做投资，他被称为“上海姑爷”。
1994年，他开始在上海建造26层高的瑞安广场，1996年竣工。趁着当时办公楼出租市场的行情火爆，1997年初将此大楼全部出租。随后，瑞虹新城、城市公寓等项目一个接一个上马。也恰在他在内地大展宏图之时，亚洲金融危机却将他在香港那些熟悉的对手和伙伴们逼上窘境。这或许是基于幸运，也可能是基于远见。
构想、细节定成败
1996年，罗康瑞迎来了他人生中最大的一个机遇——上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地区地皮。就是在这里，罗康瑞建成了上海的新地标——新天地。
虽然“新天地”现在给罗康瑞以及瑞安集团带来如日中天的名声，但是，“新天地”项目在最初动议时并不被人看好，甚至瑞安集团上上下下的员工都说“老板疯了”。
而且，万事开头难，瑞安房地产有限公司董事总经理、执行董事李进港告诉作者，他们当时去银行融资，很少有银行能够理解他们的计划。以至于在1999年借贷无门时，罗康瑞自掏了8亿多元。8亿多元当时对他来说不算小数字，而且当时的市场环境不是很理想，通胀水平很高，周边的商场也很少，但是罗康瑞坚信上海作为一个定位于国际金融中心的城市，必定需要中间的商务区来配合。
“新天地”中的石库门建筑是特定历史时期的产物，曾经在上海盛行一时。石库门里弄在最多的时候有9000多处，占上海市区全部住宅面积的六成以上。经过百多年的时间，它的空间结构不再适合现代人居住，渐渐消失在城市改建的大潮之中，取而代之的是一幢一幢的高楼。
罗康瑞经常去国外旅游，每到一个城市，都一定去看看这个城市的旧房子。他发现，这些颇具魅力的老建筑都很吸引游客。既然上海还没有这种风格，为什么不可以在上海做一个？于是，罗康瑞下定决心，要尽可能保留该地区的历史特色，同时让它对大公司和奢侈品牌具备商业上的吸引力。最后，他请来了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所，为自己出谋划策。
“新天地”的启示
2001年6月30日，上海新天地如期竣工。第二天，正好是中国共产党成立80周年庆典，当年10月份则是上海APEC会议。后来罗康瑞得意地说：“庆祝建党80周年，中央的高级领导都会到一大会址，不用宣传全国都会知道；APEC在上海开，各国总统元首会到上海来，有6000多名外国记者，不用宣传你也宣传了。”果然，除了中央的高级领导，俄罗斯前总统普京、新加坡前总理吴作栋都光临新天地。
一时间，上海新天地声名鹊起，引得投资者趋之若鹜。造价每平方米2万元的店铺，有人甚至出价3万、4万来买。美国《纽约时报》也曾撰文称“上海拭去粗陈之处”，足见其影响力。“新天地”的商业模式是上海乃至全国从未有过的尝试，运营后不久瑞安集团就尝到了成功的甜头，也让罗康瑞闻名四海。
2010年11月16日，新天地时尚购物中心开幕，罗康瑞携妻子朱玲玲前来为之剪彩，依然是一袭中式服装。这个中心也代表着罗康瑞最新的一些想法，它的特别之处在于它将上海新天地的街景引入室内，不同于普通商场的定位，新天地时尚旨在成为孕育中国设计师的摇篮，为中外设计师构建零距离对话平台，引进了不少国内外新锐设计师的品牌，并且给予这些新品牌一些租金上的优惠。
自瑞安的标志品牌“新天地”在上海一炮而响，成为老城改造的典范后，新天地的效应犹如湖面的涟漪，一波波的荡漾开去。罗康瑞已是中国最具知名度的“港产”开发商之一，国内有不少大城市邀请他“协助”旧城改造。目前瑞安集团已经在六个城市有九个开发项目，包括佛山岭南天地、杭州西湖天地、武汉天地、重庆天地、沈阳天地、大连天地等等。
“瑞安”后继何人？
2006年罗康瑞将瑞安房地产上市，高峰时市值一度接近五百亿。其后的一场全球金融海啸，几乎将他艰苦经营的地产王国彻底摧毁。
因为当时瑞安房地产有一笔总值三点七五亿美元可换股债券将到期，原本承诺为瑞房再融资的美资银行确临时反悔。与一般的银行借贷不同，可换股债券到期不实时偿还，公司随时有破产的可能。市场上又突然传出瑞安房地产资金链可能断裂，股价市值蒸发了近两百亿元。
最后，罗康瑞咬紧牙关，奔走各大银行，幸得汇丰和渣打出手相救，才免于没顶危机。绝境逢生，他同意公司要生存，一定要居安思危，大刀阔斧改革，还要从公司内部挑选接班人。
罗康瑞会选择禅让而不考虑自己子女？他坦言：“家庭式管理有其好处，但有很多不足地方，我已经跟仔女讲，若他们要加入瑞安，需要证明他们有能力及兴趣，否则还是做股东好了。”
那成为罗康瑞的继任人，要有哪些条件？“最重要是跟公司的价值观一致，好似我们发展地产，并不单纯赚了钱，拍拍屁股就走，我希望对社会有贡献。所以我的继任人要将公司价值，在每个项目中体现出来。”罗康瑞如是说，而香港媒体分析，李进港则是最有可能的接班人。