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摘要:通过对PPP模式的内涵和特点进行分析，提出在大连市的公租房建设中引入PPP模式。对该模式的实施流程进行了设计，并提出了相应的保障措施。
关键词：大连市；公租房；PPP模式
中图分类号：TN711 文献标识码：A
引言
公共租赁住房是由政府筹划建设，主要面向城市外来务工人员、刚毕业的大学生等低收入群体，通过出租（低于市场价格）的形式解决该部分人群住房困难的问题。公共租赁住房作为我国保障性住房体系的重要组成部分，在一定程度上满足了低收入群体的住房需求，缓解了社会矛盾。
大连市的经济发展水平位居全国前列，在辽宁省位居第一位，2011年GDP占辽宁省的27.9%，与此同时，房价也位居全国前列，保障性住房建设日益迫切。大连市公租房从2010年起开工建设并作为试点年，各区共建1500套；2011年，己开建35000套；2012年，计划开建16500套，建设规模基本与2011年持平。未来三年计划再建设5万套，截止“十二五”末，达到12万套，力争保障覆盖面达到城镇居民家庭总户数20%以上。
大连市公共租赁房建设的资金主要来源于政府的财政拨款，由于公共租赁房的建设具有开发周期长、投入资金多、资金回收时间长的特点，在具体实施过程中出现资金缺乏、融资困难等问题。鉴于以上问题，建议将在国外基础设施建设过程中应用比较广泛的PPP模式运用到大连市的公共租赁住房建设中，拓宽融资渠道，满足日益增长的保障性住房需求。
1.PPP模式简介
1.1定义
PPP(Public-Private- Partnerships)模式，即公私合作伙伴关系。PPP模式在不同国家应用方式和侧重点各不相同，目前还没有统一的定义。结合美国、德国、加拿大等国给出的定义及公共租赁房的特点，可以将PPP模式定义如下：公共部门为弥补自身提供公共服务时的不足，引入私营部门，双方建立合作伙伴关系，在利益共享和风险分担方面达成一致的合作关系[1]。
在合理的协议条件下，双方的合作可以满足各自的需求，实现共赢。以公租房的建设为例，政府可以利用私有部门的资金和专业优势，在满足日益增长的保障房供应量的同时，提高资金的利用率、缓解资金压力、提高公租房的建设质量。私营部门通过与政府的合作，不仅获取了应有的投资回报和相关的政策优惠，而且在社会上树立了良好的企业形象。
1.2主要类型及其特点
根据公共部门和私营部门双方的合作形式划分，PPP模式的应用方式主要有以下8种：外包、租赁、特许经营、BOT、BOOT、DBFO及合资公司等模式[2]，如表1.1所示。
表1.1 PPP模式类型及特点
PPP类型 经营维护部门 投资部门 产权归属 商业风险
服务外包 公私合作 公共 公共 共公
BOT/BOO 私人 私人 公私合作 私人
管理外包 私人 公共 公共 公共
剝离 私人 私人 私人 私人
租赁 私人 公共 公共 共同
特许经营 私人 私人 公共 私人
2.大连市公租房PPP模式设计
由于大连市公租房建设任务量较重，必须在短时期内完成才能满足社会需求。通过对1.2进行比较分析，可以发现BOT模式比较适合，在该种模式下，私营部门与政府达成协议，主要负责公租房的投资建设，建成后享有一定期限的经营权以回收投资、获取利润，期满后所有权重归政府所有。
按照建设项目的全寿命周期可以将公租房PPP模式的实施流程划分为项目准备阶段、项目建设阶段、运营阶段及移交阶段，如图 2.1 所示。
图2.1公租房PPP模式的实施流程
2.1项目准备阶段
该阶段公共部门主要负责项目的可行性研究及立项。由于公租房PPP建设模式主要依赖于项目建设的投融资及建成后的运营，政府部门需要制定可行的方案吸引民间资本的参与，如公租房的需求状况、项目的技术经济分析、相关的政策优惠、运营期的管理等。
在进行可行性分析之后，需要通过招标的形式选择合适的私营部门参与公租房的建设。公共部门根据投标单位提交的融资方案、建设方案（报价、技术条件）、运营方案等选择合适的私营部门。确定中标单位后，双方需要对利益分配、风险分担、经营管理期限及期满后的移交细节进行详细的谈判。
2.2项目建设阶段
公共部门与私营部门签订合同之后，私营部门可以成立相应的项目公司，由该公司负责公租房的投资建设与后期的运营管理。首先，项目公司可以利用自有资金或政府部门提供的相关优惠，获取相关金融机构的贷款，以保证项目开发需要的资金。在资金落实之后，项目公司可以自行开发或委托具有相应实力的开发企业进行开发。在开发建设过程中，项目公司需要对公租房建设的工期、质量进行控制，确保建设质量符合公共部门制定的建设标准。
2.3项目运营阶段
项目建成后，项目公司可以委托相应的专业机构或自身运营管理公租房。在此期间项目公司可以通过公租房的租金收入、相关配套设施的收入及政府相关的政策优惠获取现金流，并用来偿还本息或获取投资回报。政府在此期间需要对私营部门的运营管理进行监管，确保私营部门的运营管理达到相关的服务要求。
2.4项目移交阶段
在双方约定的经营期满后，私营部门需要将公租房移交给政府部门进行处置。公租房資产的评估、债务的清偿以及可能的利润分红等问题应在移交时经公私双方协商妥善解决[3]。移交后，公共部门可以对公租房继续进行运营管理、重建或买卖。
3.保障措施
（1）确定有效的风险分担机制
项目的风险贯穿于项目的全过程，单靠项目运营期的收入无法弥补。因此，双方在合作过程中需要加强风险的识别，制定风险分担、应对策略。为了使 PPP模式在大连市公租房建设中成功应用，可以按照以下风险分配原则：对于可识别的风险，由控制风险能力强的一方负责，对于不可抗力或外部风险由双方共同应对[4]。
（2）健全法律保障体系
根据大连市的实际情况，建立相应的法律法规是保证该模式成功应用于公租房建设的前提。由于该模式涉及风险分担、利益分配、监管等多方面的问题，需要一套比较完善和操作性强的法律法规对双方的和权利和义务做明确的规定[5]。良好的投资环境会吸引更多的民间资本参与到公租房的建设过程中。
（3）完善政府监管机制
在公共事业领域推行PPP模式，引入私营部门并不意味着政府无所作为[6]。政府一方面要保证公租房的建设符合社会需求，另一方面要保护私营部门的投资安全性。公租房的建设体现的是政府对低收入群体的关怀，其特殊属性决定了公租房的收益必然低于商品房，因此，政府良好的监管是确保投资人权利的良好保障。
4.结语
PPP模式在国外基础设施的建设过程中发挥了重要作用，大连市在公租房建设过程中可以尝试和应用该模式，对缓解日益增长的保障房需求、财政压力及提高服务质量具有重要意义。
参考文献
[1] 杨海彬. PPP模式在贵阳市廉租房建设中的探索应用分析[J]. 价值工程. 2012(31): 101-103.
[2] 王林秀，张洋，张辉. PPP模式在公租房项目建设中的应用[J]. 建筑经济. 2013(08): 90-93.
[3] 纪建悦，刘顺利. PPP融资模式在我国公共租赁房建设中的应用研究[J]. 金融发展研究. 2013(01): 28-31.
[4] 伍楠林，刘珏，秦祎. 哈尔滨市公租房引入PPP模式的研究[J]. 北方经贸. 2012(06): 31-32.
[5] 胡金州. 我国公共租赁房建设中引入PPP模式的研究[D]. 东北财经大学, 2012.
[6] 贾康，孙洁. 运用PPP机制提供廉租房和公租房的建议[J]. 中国财政. 2011(15): 43-45.
关键词：大连市；公租房；PPP模式
中图分类号：TN711 文献标识码：A
引言
公共租赁住房是由政府筹划建设，主要面向城市外来务工人员、刚毕业的大学生等低收入群体，通过出租（低于市场价格）的形式解决该部分人群住房困难的问题。公共租赁住房作为我国保障性住房体系的重要组成部分，在一定程度上满足了低收入群体的住房需求，缓解了社会矛盾。
大连市的经济发展水平位居全国前列，在辽宁省位居第一位，2011年GDP占辽宁省的27.9%，与此同时，房价也位居全国前列，保障性住房建设日益迫切。大连市公租房从2010年起开工建设并作为试点年，各区共建1500套；2011年，己开建35000套；2012年，计划开建16500套，建设规模基本与2011年持平。未来三年计划再建设5万套，截止“十二五”末，达到12万套，力争保障覆盖面达到城镇居民家庭总户数20%以上。
大连市公共租赁房建设的资金主要来源于政府的财政拨款，由于公共租赁房的建设具有开发周期长、投入资金多、资金回收时间长的特点，在具体实施过程中出现资金缺乏、融资困难等问题。鉴于以上问题，建议将在国外基础设施建设过程中应用比较广泛的PPP模式运用到大连市的公共租赁住房建设中，拓宽融资渠道，满足日益增长的保障性住房需求。
1.PPP模式简介
1.1定义
PPP(Public-Private- Partnerships)模式，即公私合作伙伴关系。PPP模式在不同国家应用方式和侧重点各不相同，目前还没有统一的定义。结合美国、德国、加拿大等国给出的定义及公共租赁房的特点，可以将PPP模式定义如下：公共部门为弥补自身提供公共服务时的不足，引入私营部门，双方建立合作伙伴关系，在利益共享和风险分担方面达成一致的合作关系[1]。
在合理的协议条件下，双方的合作可以满足各自的需求，实现共赢。以公租房的建设为例，政府可以利用私有部门的资金和专业优势，在满足日益增长的保障房供应量的同时，提高资金的利用率、缓解资金压力、提高公租房的建设质量。私营部门通过与政府的合作，不仅获取了应有的投资回报和相关的政策优惠，而且在社会上树立了良好的企业形象。
1.2主要类型及其特点
根据公共部门和私营部门双方的合作形式划分，PPP模式的应用方式主要有以下8种：外包、租赁、特许经营、BOT、BOOT、DBFO及合资公司等模式[2]，如表1.1所示。
表1.1 PPP模式类型及特点
PPP类型 经营维护部门 投资部门 产权归属 商业风险
服务外包 公私合作 公共 公共 共公
BOT/BOO 私人 私人 公私合作 私人
管理外包 私人 公共 公共 公共
剝离 私人 私人 私人 私人
租赁 私人 公共 公共 共同
特许经营 私人 私人 公共 私人
2.大连市公租房PPP模式设计
由于大连市公租房建设任务量较重，必须在短时期内完成才能满足社会需求。通过对1.2进行比较分析，可以发现BOT模式比较适合，在该种模式下，私营部门与政府达成协议，主要负责公租房的投资建设，建成后享有一定期限的经营权以回收投资、获取利润，期满后所有权重归政府所有。
按照建设项目的全寿命周期可以将公租房PPP模式的实施流程划分为项目准备阶段、项目建设阶段、运营阶段及移交阶段，如图 2.1 所示。
图2.1公租房PPP模式的实施流程
2.1项目准备阶段
该阶段公共部门主要负责项目的可行性研究及立项。由于公租房PPP建设模式主要依赖于项目建设的投融资及建成后的运营，政府部门需要制定可行的方案吸引民间资本的参与，如公租房的需求状况、项目的技术经济分析、相关的政策优惠、运营期的管理等。
在进行可行性分析之后，需要通过招标的形式选择合适的私营部门参与公租房的建设。公共部门根据投标单位提交的融资方案、建设方案（报价、技术条件）、运营方案等选择合适的私营部门。确定中标单位后，双方需要对利益分配、风险分担、经营管理期限及期满后的移交细节进行详细的谈判。
2.2项目建设阶段
公共部门与私营部门签订合同之后，私营部门可以成立相应的项目公司，由该公司负责公租房的投资建设与后期的运营管理。首先，项目公司可以利用自有资金或政府部门提供的相关优惠，获取相关金融机构的贷款，以保证项目开发需要的资金。在资金落实之后，项目公司可以自行开发或委托具有相应实力的开发企业进行开发。在开发建设过程中，项目公司需要对公租房建设的工期、质量进行控制，确保建设质量符合公共部门制定的建设标准。
2.3项目运营阶段
项目建成后，项目公司可以委托相应的专业机构或自身运营管理公租房。在此期间项目公司可以通过公租房的租金收入、相关配套设施的收入及政府相关的政策优惠获取现金流，并用来偿还本息或获取投资回报。政府在此期间需要对私营部门的运营管理进行监管，确保私营部门的运营管理达到相关的服务要求。
2.4项目移交阶段
在双方约定的经营期满后，私营部门需要将公租房移交给政府部门进行处置。公租房資产的评估、债务的清偿以及可能的利润分红等问题应在移交时经公私双方协商妥善解决[3]。移交后，公共部门可以对公租房继续进行运营管理、重建或买卖。
3.保障措施
（1）确定有效的风险分担机制
项目的风险贯穿于项目的全过程，单靠项目运营期的收入无法弥补。因此，双方在合作过程中需要加强风险的识别，制定风险分担、应对策略。为了使 PPP模式在大连市公租房建设中成功应用，可以按照以下风险分配原则：对于可识别的风险，由控制风险能力强的一方负责，对于不可抗力或外部风险由双方共同应对[4]。
（2）健全法律保障体系
根据大连市的实际情况，建立相应的法律法规是保证该模式成功应用于公租房建设的前提。由于该模式涉及风险分担、利益分配、监管等多方面的问题，需要一套比较完善和操作性强的法律法规对双方的和权利和义务做明确的规定[5]。良好的投资环境会吸引更多的民间资本参与到公租房的建设过程中。
（3）完善政府监管机制
在公共事业领域推行PPP模式，引入私营部门并不意味着政府无所作为[6]。政府一方面要保证公租房的建设符合社会需求，另一方面要保护私营部门的投资安全性。公租房的建设体现的是政府对低收入群体的关怀，其特殊属性决定了公租房的收益必然低于商品房，因此，政府良好的监管是确保投资人权利的良好保障。
4.结语
PPP模式在国外基础设施的建设过程中发挥了重要作用，大连市在公租房建设过程中可以尝试和应用该模式，对缓解日益增长的保障房需求、财政压力及提高服务质量具有重要意义。
参考文献
[1] 杨海彬. PPP模式在贵阳市廉租房建设中的探索应用分析[J]. 价值工程. 2012(31): 101-103.
[2] 王林秀，张洋，张辉. PPP模式在公租房项目建设中的应用[J]. 建筑经济. 2013(08): 90-93.
[3] 纪建悦，刘顺利. PPP融资模式在我国公共租赁房建设中的应用研究[J]. 金融发展研究. 2013(01): 28-31.
[4] 伍楠林，刘珏，秦祎. 哈尔滨市公租房引入PPP模式的研究[J]. 北方经贸. 2012(06): 31-32.
[5] 胡金州. 我国公共租赁房建设中引入PPP模式的研究[D]. 东北财经大学, 2012.
[6] 贾康，孙洁. 运用PPP机制提供廉租房和公租房的建议[J]. 中国财政. 2011(15): 43-45.