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摘要：本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托——代理关系，阐述了两者委托——代理关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。
关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托—代理
房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。
一、房地产中介服务业的委托——代理关系
委托代理理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托—代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（代理人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。
依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。
二、房地产中介服务业的委托—代理关系的经济学特征
房地产中介服务业的委托—代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托—代理关系的经济特征主要表现为：
（一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性
传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。
（二）中介服务结果的不确定性
房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。
（三）中介服务的非连续性和有偿性
房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。
三、房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型
房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售代理。
以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。
综上所述，房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型见图1所示
四、房地产中介服务业的委托—代理关系的基本问题
消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为代理人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托代理问题。
（一）逆向选择问题
消费者与房地产中介结构达成协议，其委托—代理关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得代理，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的代理，开发商并不了解代理营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，代理营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得代理营销任务，造成逆向选择问题。
（二）道德风险问题
消费者与房地产中介机构建立委托—代理关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即代理人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。
四、房地产中介服务业的委托—代理基本问题的几点解决措施
从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。
（一）解决逆向选择的措施
建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使代理人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断代理人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。
1．建立信号传递系统
信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于代理人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务（Multiple Listing Sevice , 简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。
2．建立信号筛选系统
信号筛选指委托人主动搜集和分析交易代理人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。
（二）解决道德风险的措施
1．加强行业标准化建设
加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。
2．建立代理人信用担保机制
为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。
3．加大败德处罚力度
明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，代理人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择——不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。
4．设计激励合同
契约是委托人和代理人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得代理人和委托人的目标函数趋于一致。
消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ（S-P） ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P 签订合同时，双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同，并约定完成服务后组织评审专家组（由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的，销售代理和经纪服务不需要专家的参与），根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分，从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。
当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C 基于房地产中介服务市场委托—代理关系而产生的种种问题，必须得到有效的治理，房地产中介服务市场才能繁荣发达，才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。
［参考文献］
[1] 候光明，李存金．管理博弈论[M]．北京：北京理工大学出版社，2004．
[2] 甘文成．关于发展我国房地产中介服务业的几点思考[J]． 中国房地产金融，2002，(8)．
[3] 黄英．信息共享——房地产经济业发展的必然趋势[J]．中国房地信息，2005，(8)．
[4] 王晓州．建设项目委托代理关系的经济学分析及激励与约束机制设计[J]．中国软科学，2004，（6）．
[5] 陈娴，奚蔚．当前房地产中介市场存在的问题及对策[J]．郑州航空工业管理学院学报，2004，22（4）．
关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托—代理
房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。
一、房地产中介服务业的委托——代理关系
委托代理理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托—代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（代理人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。
依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。
二、房地产中介服务业的委托—代理关系的经济学特征
房地产中介服务业的委托—代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托—代理关系的经济特征主要表现为：
（一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性
传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。
（二）中介服务结果的不确定性
房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。
（三）中介服务的非连续性和有偿性
房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。
三、房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型
房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售代理。
以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。
综上所述，房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型见图1所示
四、房地产中介服务业的委托—代理关系的基本问题
消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为代理人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托代理问题。
（一）逆向选择问题
消费者与房地产中介结构达成协议，其委托—代理关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得代理，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的代理，开发商并不了解代理营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，代理营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得代理营销任务，造成逆向选择问题。
（二）道德风险问题
消费者与房地产中介机构建立委托—代理关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即代理人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。
四、房地产中介服务业的委托—代理基本问题的几点解决措施
从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。
（一）解决逆向选择的措施
建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使代理人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断代理人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。
1．建立信号传递系统
信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于代理人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务（Multiple Listing Sevice , 简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。
2．建立信号筛选系统
信号筛选指委托人主动搜集和分析交易代理人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。
（二）解决道德风险的措施
1．加强行业标准化建设
加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。
2．建立代理人信用担保机制
为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。
3．加大败德处罚力度
明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，代理人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择——不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。
4．设计激励合同
契约是委托人和代理人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得代理人和委托人的目标函数趋于一致。
消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ（S-P） ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P
当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C
［参考文献］
[1] 候光明，李存金．管理博弈论[M]．北京：北京理工大学出版社，2004．
[2] 甘文成．关于发展我国房地产中介服务业的几点思考[J]． 中国房地产金融，2002，(8)．
[3] 黄英．信息共享——房地产经济业发展的必然趋势[J]．中国房地信息，2005，(8)．
[4] 王晓州．建设项目委托代理关系的经济学分析及激励与约束机制设计[J]．中国软科学，2004，（6）．
[5] 陈娴，奚蔚．当前房地产中介市场存在的问题及对策[J]．郑州航空工业管理学院学报，2004，22（4）．