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【摘 要】在土地等资源要素需要节约利用、产业需要集群发展、企业需要集约经营的大背景下，都市核心区的楼宇经济应运而生，并赋予了城市蓬勃发展的时代特征，成为城市经济转型、产业升级、能级提升、低碳经济的新引擎。都市的核心区，汇聚了都市大部分的商务机构。就具体对策而言，都市要按照系统工程的思路，抓好楼宇经济的要素配置与协同配套，做大做强楼宇经济。
【关键词】都市核心区；楼宇经济；问题；措施
一、楼宇经济的内涵
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过招商引进各种企业，建立持续稳定的税源，以带动区域经济发展的一种经济形态。关于“楼宇”，顾名思义，城市的商务楼宇、商业楼宇、厂房等都可以称为“楼宇”，但楼宇经济的“楼宇”是广义上的，它还包括如科技研发楼宇、历史建筑（群）、标准厂房等现代产业发展中的新兴楼宇类型，以及城市功能区。
二、都市核心区楼宇经济发展存在的主要问题
（一）楼宇功能的缺失形成制约楼宇经济发展的瓶颈
随着现代服务业与现代都市工业的飞速发展，对楼宇功能的配套性与适应性的要求日益提升。鉴于规划缺乏前瞻性， 以及对业态对楼宇的功能考量，一些都市核心区的不少楼宇不适合现代服务业与现代都市工业的入驻， 不少高楼大厦仅仅是一栋栋“睡楼”，不少都市核心区成为了名副其实的“睡城”。都市核心区的产业“窗口效应”与“产业芯片”功能没有被充分激发出来。近年来，由于房地产经济的火爆，一些城市核心区的黄金地块，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。一些都市核心区缺乏足够的产业性楼宇，使得大量企业进入都市后，不能在楼宇经济领域大显身手，楼宇经济的长足发展存在瓶颈制约。
（二）楼宇平台载体偏小而形不成楼宇业态集群
楼宇的建筑规模反映出一个区域的楼宇业态的整合与业态集群高低。与现代服务业和现代都市工业的快速发展相比，当前都市核心区的楼宇建筑面积相对偏小，建筑超2 万平方米以上的并不多见，而超3 万平方米的则更少，而且单栋楼宇互不关联，没有形成集群，没有形成真正意义上的城市综合体，进而不能形成业态聚集的楼宇经济。
楼宇平台载体偏小势必直接限制大型现代服务类企业、大型现代都市工业类企业的入驻，从而错失楼宇经济发展良机。目前，内地都市核心区的许多楼宇里的入驻企业为中小型企业甚至是微型企业，呈现业态同构性、水平低度化的特征，总部经济业态偏少。这些企业虽然是未来都市现代服务业和现代都市工业增长的强劲动力，但明显呈现规模不经济和混生不集聚的问题。这些楼宇投资商中，本地中小企业占大多数，其在资金实力、经营理念、管理经验等方面与发达国家或地区以及沿海一线城市的楼宇经济存在量和质上的不小差距。
（三）基础设施的短板不利于楼宇经济做大做强
随着中西部大开发的方兴未艾，内地都市改革开放的步伐加快，以及在城市规划上某些短视，导致在交通高峰期，车辆进不去，出不来，要素存在流动上阻滞， 从而导致楼宇经济这种对要素协同性要求高、物流通畅性需求强、交通通讯基础设施完善度优的新型经济形态，不能做大做强。
另外，内地都市核心区的部分楼宇（以老旧楼宇为主）在硬件设施上存在档次水平不高、功能不齐，商务楼宇普遍还存在停车泊位紧缺、电梯容量不够等情况。在管理服务上还存在岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等不合理的现象（如楼宇开发商与物业管理企业工作衔接不够等），导致了服务平台缺乏、卫生保洁较差、餐饮服务欠缺，购物不方便、处理楼宇数据不及时、跟踪服务不够到位、缺乏长效工作机制等问题，这些都制约着楼宇经济做大做强。
（四）楼宇经济缺乏全面系统的政策促导机制
对发展楼宇经济， 政府还没有明确的政策促导。事实上， 在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业，需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此，一些企业都偏好在城市边缘圈地发展，以降低产业投入成本和交易费用。如果政策没有形成圈地约束和在都市核心区入驻的税费倾斜，楼宇经济不可能异军突起。目前，不少都市还并没有形成专业化的楼宇经济协会，专业化的高水平楼宇管理运营商，一些业态专业化组织对楼宇定位、规划设计上也有待改进。
四、做大做强都市核心区楼宇经济的对策
（一）优化楼宇经济发展规划和发展路径
明确都市核心区的规划。功能规划、产业规划、楼宇规划要根据科学发展观的指向，站得高、看得远，考量世界都市核心区的布局和都市历史、文化特色，兼顾生产与生活、经济与社会、人口资源与环境、内生与开放等，进行修订与完善。
制定楼宇经济发展规划。组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划及市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划，对楼宇群的布局规划、功能划分、产业导向、政策协调等作出长远安排。对规划和新建的楼宇项目提前介入，引导规划建设，优化功能定位，做好项目落地的全程服务工作。可以与开发商、楼宇业主以协议的形式，以确保楼宇产业定位、招商对象、企业档次等落到实处。
明确楼宇经济发展路径。都市要注重扶持现代新兴服务和以IT 产业为代表的现代都市工业， 放手发展电子商务、服务外包、数字新媒体等新兴服务业，努力拓宽服务半径和增长空间，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发外包机构、销售中心、财务中心， 以新型城市综合体为载体， 打造“MALL”、“总部楼”、“金融楼”、“信息楼”，培育形成国内外大企业总部的集聚区。
促进楼宇经济的产业集群效应。协调发展商务服务业、文化创意产业、会展产业、金融业、电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等相关服务业，建好中央商务区；按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚；以产业群、行业群、产品群进入楼宇，形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链。 （二）抓好楼宇资源的改造、建设与整合
深入考察都市核心区的楼宇经济现状，掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况及片区规划、配套政策等信息资源，建立楼宇档案信息数据库，定期分析楼宇经济现状与发展走势。
对某些楼宇进行功能性改造和高标准建设产业性楼宇，提升楼宇业态的品位和档次，着力打造“高端楼宇”、“精品楼宇”、“总部楼宇”。注重楼宇的“高品位”、入驻的“高门槛”、产出的“高效益”。以楼宇品质率、企业贡献率、单位产出率作为主要参考指标，筑楼引商、优楼留商、惜楼选商。
高效盘活商务楼、商业楼、产业大厦，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。对已建的楼宇，可通过产业置换、整治改造、出售转让、产权整合等进行“腾笼换鸟”，剔除一些不符合楼宇经济业态导向、结构不佳、效益不高的企业，以提高楼宇的单位产出率。
（三）构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系
制定对楼宇业主的奖励政策。在调查研究的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，招大引强，注重引进市外优势企业。
制订对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或入住商务楼宇。同时，约束企业的盲目圈地和摊大饼式的平面扩张。完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区级与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介参与楼宇的招商引资，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。
（四）改善楼宇经济的发展环境
完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由经协办、工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇经济管理与服务队伍，加强服务型政府建设，优化审批流程，抓好投资软环境整治，进一步完善大项目落地“直通车”式的跟踪服务机制，形成人性化、高效化的营商制度环境。
结语
总之，楼宇经济的形成与发展不但需要有城市经济、金融、交通、人才和社会等综合因素的支撑。更需要城市政府根据自身经济基础情况，把握好发展要素，准确选择城市楼宇经济产业的业态与形态，合理规划产业布局，制定主导产业发展战略，引导区域产业集聚区的形成，以保证楼宇经济的健康协调发展。
参考文献：
[1]杨继瑞，杨博维. 都市核心区楼宇经济实态及其困境摆脱[J]. 改革，2012，（06）.
[2]张拴虎. 中心城市老城区发展楼宇经济的机制与模式[J]. 广东社会科学，2014，（03）.
[3]薛静. 楼宇经济产业形态与发展要素探析[J]. 中国商贸，2014，（31）.
【关键词】都市核心区；楼宇经济；问题；措施
一、楼宇经济的内涵
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过招商引进各种企业，建立持续稳定的税源，以带动区域经济发展的一种经济形态。关于“楼宇”，顾名思义，城市的商务楼宇、商业楼宇、厂房等都可以称为“楼宇”，但楼宇经济的“楼宇”是广义上的，它还包括如科技研发楼宇、历史建筑（群）、标准厂房等现代产业发展中的新兴楼宇类型，以及城市功能区。
二、都市核心区楼宇经济发展存在的主要问题
（一）楼宇功能的缺失形成制约楼宇经济发展的瓶颈
随着现代服务业与现代都市工业的飞速发展，对楼宇功能的配套性与适应性的要求日益提升。鉴于规划缺乏前瞻性， 以及对业态对楼宇的功能考量，一些都市核心区的不少楼宇不适合现代服务业与现代都市工业的入驻， 不少高楼大厦仅仅是一栋栋“睡楼”，不少都市核心区成为了名副其实的“睡城”。都市核心区的产业“窗口效应”与“产业芯片”功能没有被充分激发出来。近年来，由于房地产经济的火爆，一些城市核心区的黄金地块，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。一些都市核心区缺乏足够的产业性楼宇，使得大量企业进入都市后，不能在楼宇经济领域大显身手，楼宇经济的长足发展存在瓶颈制约。
（二）楼宇平台载体偏小而形不成楼宇业态集群
楼宇的建筑规模反映出一个区域的楼宇业态的整合与业态集群高低。与现代服务业和现代都市工业的快速发展相比，当前都市核心区的楼宇建筑面积相对偏小，建筑超2 万平方米以上的并不多见，而超3 万平方米的则更少，而且单栋楼宇互不关联，没有形成集群，没有形成真正意义上的城市综合体，进而不能形成业态聚集的楼宇经济。
楼宇平台载体偏小势必直接限制大型现代服务类企业、大型现代都市工业类企业的入驻，从而错失楼宇经济发展良机。目前，内地都市核心区的许多楼宇里的入驻企业为中小型企业甚至是微型企业，呈现业态同构性、水平低度化的特征，总部经济业态偏少。这些企业虽然是未来都市现代服务业和现代都市工业增长的强劲动力，但明显呈现规模不经济和混生不集聚的问题。这些楼宇投资商中，本地中小企业占大多数，其在资金实力、经营理念、管理经验等方面与发达国家或地区以及沿海一线城市的楼宇经济存在量和质上的不小差距。
（三）基础设施的短板不利于楼宇经济做大做强
随着中西部大开发的方兴未艾，内地都市改革开放的步伐加快，以及在城市规划上某些短视，导致在交通高峰期，车辆进不去，出不来，要素存在流动上阻滞， 从而导致楼宇经济这种对要素协同性要求高、物流通畅性需求强、交通通讯基础设施完善度优的新型经济形态，不能做大做强。
另外，内地都市核心区的部分楼宇（以老旧楼宇为主）在硬件设施上存在档次水平不高、功能不齐，商务楼宇普遍还存在停车泊位紧缺、电梯容量不够等情况。在管理服务上还存在岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等不合理的现象（如楼宇开发商与物业管理企业工作衔接不够等），导致了服务平台缺乏、卫生保洁较差、餐饮服务欠缺，购物不方便、处理楼宇数据不及时、跟踪服务不够到位、缺乏长效工作机制等问题，这些都制约着楼宇经济做大做强。
（四）楼宇经济缺乏全面系统的政策促导机制
对发展楼宇经济， 政府还没有明确的政策促导。事实上， 在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业，需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此，一些企业都偏好在城市边缘圈地发展，以降低产业投入成本和交易费用。如果政策没有形成圈地约束和在都市核心区入驻的税费倾斜，楼宇经济不可能异军突起。目前，不少都市还并没有形成专业化的楼宇经济协会，专业化的高水平楼宇管理运营商，一些业态专业化组织对楼宇定位、规划设计上也有待改进。
四、做大做强都市核心区楼宇经济的对策
（一）优化楼宇经济发展规划和发展路径
明确都市核心区的规划。功能规划、产业规划、楼宇规划要根据科学发展观的指向，站得高、看得远，考量世界都市核心区的布局和都市历史、文化特色，兼顾生产与生活、经济与社会、人口资源与环境、内生与开放等，进行修订与完善。
制定楼宇经济发展规划。组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划及市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划，对楼宇群的布局规划、功能划分、产业导向、政策协调等作出长远安排。对规划和新建的楼宇项目提前介入，引导规划建设，优化功能定位，做好项目落地的全程服务工作。可以与开发商、楼宇业主以协议的形式，以确保楼宇产业定位、招商对象、企业档次等落到实处。
明确楼宇经济发展路径。都市要注重扶持现代新兴服务和以IT 产业为代表的现代都市工业， 放手发展电子商务、服务外包、数字新媒体等新兴服务业，努力拓宽服务半径和增长空间，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发外包机构、销售中心、财务中心， 以新型城市综合体为载体， 打造“MALL”、“总部楼”、“金融楼”、“信息楼”，培育形成国内外大企业总部的集聚区。
促进楼宇经济的产业集群效应。协调发展商务服务业、文化创意产业、会展产业、金融业、电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等相关服务业，建好中央商务区；按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚；以产业群、行业群、产品群进入楼宇，形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链。 （二）抓好楼宇资源的改造、建设与整合
深入考察都市核心区的楼宇经济现状，掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况及片区规划、配套政策等信息资源，建立楼宇档案信息数据库，定期分析楼宇经济现状与发展走势。
对某些楼宇进行功能性改造和高标准建设产业性楼宇，提升楼宇业态的品位和档次，着力打造“高端楼宇”、“精品楼宇”、“总部楼宇”。注重楼宇的“高品位”、入驻的“高门槛”、产出的“高效益”。以楼宇品质率、企业贡献率、单位产出率作为主要参考指标，筑楼引商、优楼留商、惜楼选商。
高效盘活商务楼、商业楼、产业大厦，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。对已建的楼宇，可通过产业置换、整治改造、出售转让、产权整合等进行“腾笼换鸟”，剔除一些不符合楼宇经济业态导向、结构不佳、效益不高的企业，以提高楼宇的单位产出率。
（三）构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系
制定对楼宇业主的奖励政策。在调查研究的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，招大引强，注重引进市外优势企业。
制订对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或入住商务楼宇。同时，约束企业的盲目圈地和摊大饼式的平面扩张。完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区级与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介参与楼宇的招商引资，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。
（四）改善楼宇经济的发展环境
完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由经协办、工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇经济管理与服务队伍，加强服务型政府建设，优化审批流程，抓好投资软环境整治，进一步完善大项目落地“直通车”式的跟踪服务机制，形成人性化、高效化的营商制度环境。
结语
总之，楼宇经济的形成与发展不但需要有城市经济、金融、交通、人才和社会等综合因素的支撑。更需要城市政府根据自身经济基础情况，把握好发展要素，准确选择城市楼宇经济产业的业态与形态，合理规划产业布局，制定主导产业发展战略，引导区域产业集聚区的形成，以保证楼宇经济的健康协调发展。
参考文献：
[1]杨继瑞，杨博维. 都市核心区楼宇经济实态及其困境摆脱[J]. 改革，2012，（06）.
[2]张拴虎. 中心城市老城区发展楼宇经济的机制与模式[J]. 广东社会科学，2014，（03）.
[3]薛静. 楼宇经济产业形态与发展要素探析[J]. 中国商贸，2014，（31）.