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【摘要】世界范围内,房地产业都是一个很特殊的行业,重工业、轻工业、金融业、服务业等等都与之链条般的紧密相关;而对于普通人来说,房地产最基本的功能是遮风挡雨的庇护所,其次才携有“投资工具”的光环。正因为此,上至联合国,下至每个政府都很关注和重视房屋建设及其住房保障制度。本文将对中、加两国住房保障制度进行比较,然后展开思索和讨论……
【关键词】中国,加拿大,住房保障制度比较, 思考
中图分类号:TU113.5+41 文献标识码:A 文章编号:
一、加拿大住房保障制度 VS.中国住房保障制度
1.1加拿大住房保障制度
近一百多年来,加拿大房地产业在学习欧美经验的同时,又有着自己的特色,呈现相比较于它们的大起大落,加拿大具备更为平稳的发展态势,这主要得益于以下主要因素的影响:地广人稀,技术和投资移民逐年不断有序地加入,稳定的来自石油、稀有矿产、自然资源的出口收入使得国家经济稳定,民间非盈利组织“房地产协会”和国有企业“房地产按揭住房公司”合作良好、力量稳固强大,房地产法律、法规比较健全完善,作为发展基础的信用、法制社会的业已形成,从业人员的高素质等等硬性指标。
加拿大鼓励居民依靠工作收入购买各种形式的房屋产权,他们推出了适合于本国居民的“经济适用房”制度,也就是加国的住房保障制度。全国大约有80%的家庭住房都是通过此类制度实现住房需求的。“经济适用房制度”的技术含义在加拿大是指由私人,公共部门提供的不以营利为目的房屋,它即包括临时性的住房也包括永久性的住房。 官方公布的更通俗解释是,加拿大的“经济适用房”是应用于临时应急避难场所的任何的连续性住房演變,从过渡性住房,保障性住房,补贴类住房,市场租赁类住房或到市场拥有类住房等性质的转换房屋组成[ http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/inpr/afhoce/afhoce_021.cfm], 可见加拿大首先是将住房看作避难所,其次才是可以流动的商品。这是与大多数亚洲国家很不相同的理念。我们也可以从他们相应的各类增税、金融服务方面的法律、法规上看出端倪。
在加拿大,住房的功能首先被还原到了它自身最基本、最纯粹的功能中来,全体加国居民所接受到的住房价值取向和理念是:住房无非是一个人或一个家庭的避风港,它应该是属于家庭负担得起的一类消费品,费用支出应该占家庭全部税前收入不到30%才算合理,其次的功能才是投资。“经济适用房制度”就是加政府在此理论基础上提出的一个广泛的可以适应于加国经济领域的保障性住房应用制度。近几十年来联邦政府每年都通过“加拿大按揭住房公司”投资约平均20亿美元到各种房屋新建、翻新方案和项目中,以帮助加拿大人获得可承受和负担得起的,健康的和适当的住房。“经济适用房制度”中意义最重大的是:联邦政府的投资和强有力的监督,这些最终导致加拿大被确认为在保障性住房制度上是世界最好的国家之一。
1.2中国的住房保障制度
毋庸置疑,中国保障性住房制度相对于加拿大和欧美,起步肯定更晚,我们可以从以下一些学者的研究数据中找到现在的大致状况。
2011年4月中国指数研究院发表了“2011保障房白皮书”,文中将中国的保障性住房的发展分为以下五个阶段:(1)“安居工程”起步阶段(1995-1997年) ;(2)保障性住房体系初步确立阶段(1998-2001年) (3)保障性安居工程全面萎缩阶段(2002-2006年); (4)保障性住房体系重新确立阶段(2007-2009年); (5)保障性住房体系逐步完善阶段(2010—2015年)。
在保障性住房类型方面,目前中国有着各式各样的不同类型:经济适用房、廉租住房、公共租赁房和限价商品房,还有棚户区改造住房,综合起来即为中央大力建设的保障性安居工程。
中国保障性住房的发展是随着改革开放的深入而进行的,应该说相当一部分保障性住房解决了一部分低收入家庭的住房问题,缓解了他们住房上的燃眉之急。 然后,在中国保障性住房制度建设过程中,很多在其他经济改革进程中发生的腐败、贪污等问题,也同样在它身上有所显现,比如“偷工减料的质量门”,保障房申请资格造假、骗购骗租、分配乱象导致的“房叔、房姐”的出现等等, 这些确实让广大老百姓很灰心。所以,也可以说在相当多的省份,保障性住房制度目前正面临着严峻考验。
二.分析、感悟与思考
2.1一点分析
我们知道,中国和加拿大无论是在国土面积、人口数量、还是在近现代经济发展史、国家性质、文化背景各方面都有着截然不同的特征,所以仅仅比较分析两国的住房保障制度的水平高低,意义并不是很大;虽然我们不得不承认加拿大住房保障制度相对于中国较为稳定,但是“罗马也不是一天就建成的”,它一定也经历了千辛万苦才有今天的局面。所以,如果我们能从比较中发掘自身问题之根本原因,或许能在中国房地产业未来发展的道路上帮助规避风险、减少错误。
我们先来看看两国在保障性住房名称上的不同,这也许能帮助我们从最浅显、最表象的差异中探明一些深层次的问题:保障性住房在中国有着多重的、较为复杂的类型,它囊括了 “经济适用房、限价房、棚户区改造住房、廉租房和公租房”等几重概念;在加拿大则只有一种:“经济适用房”。中国的复杂性冠名会使得普通民众需要花很多时间去寻找资料、渠道和专业人士,帮助研究判断自己属于哪一类,而资料的建立速度缓慢、渠道宣传的不太公开、不透明以及专业人士的培养体系还未完全跟上,就使得一件很简单的事情变得错综复杂起来,再加上中国“托人情、找关系”现象很普遍,更使得两项至关重要的环节:居民收入申报和审查处于“真空”状态,形同虚设。
此外,我们还看到一些保障性住房建设上存在的质量问题,监理单位的玩忽职守,法律、法规的不完善,最终导致弄虚作假的“房叔、房姐”现象大量出现,住房的保障性功能大打折扣,尽管各级政府不断完善、更新政策,并大量建造了经济性保障房,结果却有些不尽人意,作为代表个人资产一半左右权重的房地产,并没有很好地起到让普通老百姓觉得“幸福”的重要作用。
2.2 两方感悟
通过以上介绍和分析,我们从加拿大方面的住房保障制度至少能感悟到以下几点:
加拿大的住房保障制度是经过精心设计的,设计的理论基础是返璞归真地、更人性化地回归到房屋本身最基本的避风遮雨的功能上来,所有房地产的法律、法规,项目、方案,金融、税务政策都是围绕这个中心理论来巧妙设计,故而广得民心,房地产业也就能稳定、健康发展;
保障房制度政策在设计之处就本着“公平、公正”的基本理念,照顾全国人口,不论收入多少,只要你有一份稳定的工作,政府就能实际地为你提供一份“量身打造”的按揭贷款服务,政策不倾向任何特殊群体;
政策的执行者和操作者不会也不敢愚民,他们中有的是国家工作人员,这些人有着良好的为“纳税人服务”的理念;有的是考牌下来的经纪人,在房地产协会的严格控制和管理下,每个居民很容易从他们那里接触到最真实的房屋信息,不会被歧视对待;
信用和报税制度完善;加拿大是信誉至上的国家,“认真服务、真实报税”已经深入人心,这是一切福利的基础,也是简简单单申请住房的基础,更是国家经济良性循环的保障;
从中国方面看住房保障制度,我们也真切地感受到:
房地产业在发展之初是属于仓促上阵,符合了当时的国情以及国家政策,只要起到推动经济发展的作用就行,“白猫、黑猫抓到老鼠的是好猫,”房地产业完成了自己的历史使命,进入宏观调整期;
目前的政府住房保障政策的出台还停留在“头疼医头,脚疼医脚”的阶段,让准购房者、潜在购房者、从业人员和学者成天在揣度中跟踪中央政府的房地产政策信息;还有,地方政府和中央的政策时常还有出入,所以在每个地方的市场上常常充斥着谣言和误导信息,使得中国住房保障制度的声誉在老百姓心目中大打折扣;
房地产业内比较混乱,很多企业只想浑水摸鱼,并不关心行业的整体健康发展,整天想尽办法的只是如何多拿土地,把自己单方面做大、做强;业内各界群龙无首,更没有一套能说服中央政府,又符合普通老百姓人心和人性化的房地产建设、投资的理论基础,也就没有一套围绕基础理论推出的适合中国长远发展的房地产规划和保障房制度及其配套的法律法规,大家还在摸着石头过河;
中国的房地产从业人员也越来越多,这是和地方政府的土地开发经营状况密切相关。更多的人士都是被企业雇来就用,追求的多是企业或个人的业绩和收入,没有很正规的、统一的职业操守培训和认证,更没有权威级别的行业协会对他们的行为进行监督和管理,老百姓买到了有问题的保障房,常常投诉困难。
2.3 衍生思考
以上分析和感悟使得我们明白了中加两国住房保障制度方面的差距之所在,然而,“差距就意味着机会”,我们可以从差距中找到正能量的信息:或许我们可以从普通人对住房要求的本能的市场普遍性,结合中国的实际情况,找到并建立一套适合中国房地产业和保障房发展的基础理论? 或许我们也应该有一个更权威的、全国性的涵盖业界所有的行业协会,规范行业内的发展规则,大家团结起来影响行业走向? 或许我们也还可以建立一套完整的职业操守准则,在全国公布,让全体老百姓监督执行?还或许我们也来个“当年收入申报制”,(总要有第一次嘛?)因为没有全体人民的统一申报,哪来的公平,能申请到经济适用保障房?或许我们也可以学习“谷歌和百度现象”,把相关房地产信息和软件功能放在某一个互联网上免费使用,巨额的浏览量不仅使信息发挥它应该有的作用和功能,同时也可以提升房地产协会或企业的知名度,不仅带来凝聚力,巨额的收入和社会公益也会一键齐发吗?如果用心我们会发现有很多很多的事情可以做……帮助中国房地产业持续、健康、有序发展。
References
1.《中国统计年鉴2010》
2. http://bbs.hupu.com/4047209.html
3. http://wenku.baidu.com/view/888d63fcaef8941ea76e0595.html
4. http://finance.sina.com.cn/china/20130225/164214639474.shtml
5. http://www.crea.ca/
6.http://www.stats.gov.cn/tjgb/rkpcgb/qgrkpcgb/t20110429_402722510.htm
7. http://www3.sympatico.ca/goweezer/canada/canfacts.htm
8. http://news.sohu.com/20120118/n332509511.shtml
9. http://www.businessreviewcanada.ca/money_matters/canadian-real-estate-forecast-for-2012
10. http://www.doc88.com/p-990319039244.html
11. http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/seca/seca_001.cfm
12.胡錦涛 中共中央18大报告
13.2002-2012 以民为本:中国全面建设小康社会10年,社会科学文献出版社
14.中国经济出路在哪里?李国平著 浙江大学出版社
15.相关文献和文字及图片来自网络搜索
【关键词】中国,加拿大,住房保障制度比较, 思考
中图分类号:TU113.5+41 文献标识码:A 文章编号:
一、加拿大住房保障制度 VS.中国住房保障制度
1.1加拿大住房保障制度
近一百多年来,加拿大房地产业在学习欧美经验的同时,又有着自己的特色,呈现相比较于它们的大起大落,加拿大具备更为平稳的发展态势,这主要得益于以下主要因素的影响:地广人稀,技术和投资移民逐年不断有序地加入,稳定的来自石油、稀有矿产、自然资源的出口收入使得国家经济稳定,民间非盈利组织“房地产协会”和国有企业“房地产按揭住房公司”合作良好、力量稳固强大,房地产法律、法规比较健全完善,作为发展基础的信用、法制社会的业已形成,从业人员的高素质等等硬性指标。
加拿大鼓励居民依靠工作收入购买各种形式的房屋产权,他们推出了适合于本国居民的“经济适用房”制度,也就是加国的住房保障制度。全国大约有80%的家庭住房都是通过此类制度实现住房需求的。“经济适用房制度”的技术含义在加拿大是指由私人,公共部门提供的不以营利为目的房屋,它即包括临时性的住房也包括永久性的住房。 官方公布的更通俗解释是,加拿大的“经济适用房”是应用于临时应急避难场所的任何的连续性住房演變,从过渡性住房,保障性住房,补贴类住房,市场租赁类住房或到市场拥有类住房等性质的转换房屋组成[ http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/inpr/afhoce/afhoce_021.cfm], 可见加拿大首先是将住房看作避难所,其次才是可以流动的商品。这是与大多数亚洲国家很不相同的理念。我们也可以从他们相应的各类增税、金融服务方面的法律、法规上看出端倪。
在加拿大,住房的功能首先被还原到了它自身最基本、最纯粹的功能中来,全体加国居民所接受到的住房价值取向和理念是:住房无非是一个人或一个家庭的避风港,它应该是属于家庭负担得起的一类消费品,费用支出应该占家庭全部税前收入不到30%才算合理,其次的功能才是投资。“经济适用房制度”就是加政府在此理论基础上提出的一个广泛的可以适应于加国经济领域的保障性住房应用制度。近几十年来联邦政府每年都通过“加拿大按揭住房公司”投资约平均20亿美元到各种房屋新建、翻新方案和项目中,以帮助加拿大人获得可承受和负担得起的,健康的和适当的住房。“经济适用房制度”中意义最重大的是:联邦政府的投资和强有力的监督,这些最终导致加拿大被确认为在保障性住房制度上是世界最好的国家之一。
1.2中国的住房保障制度
毋庸置疑,中国保障性住房制度相对于加拿大和欧美,起步肯定更晚,我们可以从以下一些学者的研究数据中找到现在的大致状况。
2011年4月中国指数研究院发表了“2011保障房白皮书”,文中将中国的保障性住房的发展分为以下五个阶段:(1)“安居工程”起步阶段(1995-1997年) ;(2)保障性住房体系初步确立阶段(1998-2001年) (3)保障性安居工程全面萎缩阶段(2002-2006年); (4)保障性住房体系重新确立阶段(2007-2009年); (5)保障性住房体系逐步完善阶段(2010—2015年)。
在保障性住房类型方面,目前中国有着各式各样的不同类型:经济适用房、廉租住房、公共租赁房和限价商品房,还有棚户区改造住房,综合起来即为中央大力建设的保障性安居工程。
中国保障性住房的发展是随着改革开放的深入而进行的,应该说相当一部分保障性住房解决了一部分低收入家庭的住房问题,缓解了他们住房上的燃眉之急。 然后,在中国保障性住房制度建设过程中,很多在其他经济改革进程中发生的腐败、贪污等问题,也同样在它身上有所显现,比如“偷工减料的质量门”,保障房申请资格造假、骗购骗租、分配乱象导致的“房叔、房姐”的出现等等, 这些确实让广大老百姓很灰心。所以,也可以说在相当多的省份,保障性住房制度目前正面临着严峻考验。
二.分析、感悟与思考
2.1一点分析
我们知道,中国和加拿大无论是在国土面积、人口数量、还是在近现代经济发展史、国家性质、文化背景各方面都有着截然不同的特征,所以仅仅比较分析两国的住房保障制度的水平高低,意义并不是很大;虽然我们不得不承认加拿大住房保障制度相对于中国较为稳定,但是“罗马也不是一天就建成的”,它一定也经历了千辛万苦才有今天的局面。所以,如果我们能从比较中发掘自身问题之根本原因,或许能在中国房地产业未来发展的道路上帮助规避风险、减少错误。
我们先来看看两国在保障性住房名称上的不同,这也许能帮助我们从最浅显、最表象的差异中探明一些深层次的问题:保障性住房在中国有着多重的、较为复杂的类型,它囊括了 “经济适用房、限价房、棚户区改造住房、廉租房和公租房”等几重概念;在加拿大则只有一种:“经济适用房”。中国的复杂性冠名会使得普通民众需要花很多时间去寻找资料、渠道和专业人士,帮助研究判断自己属于哪一类,而资料的建立速度缓慢、渠道宣传的不太公开、不透明以及专业人士的培养体系还未完全跟上,就使得一件很简单的事情变得错综复杂起来,再加上中国“托人情、找关系”现象很普遍,更使得两项至关重要的环节:居民收入申报和审查处于“真空”状态,形同虚设。
此外,我们还看到一些保障性住房建设上存在的质量问题,监理单位的玩忽职守,法律、法规的不完善,最终导致弄虚作假的“房叔、房姐”现象大量出现,住房的保障性功能大打折扣,尽管各级政府不断完善、更新政策,并大量建造了经济性保障房,结果却有些不尽人意,作为代表个人资产一半左右权重的房地产,并没有很好地起到让普通老百姓觉得“幸福”的重要作用。
2.2 两方感悟
通过以上介绍和分析,我们从加拿大方面的住房保障制度至少能感悟到以下几点:
加拿大的住房保障制度是经过精心设计的,设计的理论基础是返璞归真地、更人性化地回归到房屋本身最基本的避风遮雨的功能上来,所有房地产的法律、法规,项目、方案,金融、税务政策都是围绕这个中心理论来巧妙设计,故而广得民心,房地产业也就能稳定、健康发展;
保障房制度政策在设计之处就本着“公平、公正”的基本理念,照顾全国人口,不论收入多少,只要你有一份稳定的工作,政府就能实际地为你提供一份“量身打造”的按揭贷款服务,政策不倾向任何特殊群体;
政策的执行者和操作者不会也不敢愚民,他们中有的是国家工作人员,这些人有着良好的为“纳税人服务”的理念;有的是考牌下来的经纪人,在房地产协会的严格控制和管理下,每个居民很容易从他们那里接触到最真实的房屋信息,不会被歧视对待;
信用和报税制度完善;加拿大是信誉至上的国家,“认真服务、真实报税”已经深入人心,这是一切福利的基础,也是简简单单申请住房的基础,更是国家经济良性循环的保障;
从中国方面看住房保障制度,我们也真切地感受到:
房地产业在发展之初是属于仓促上阵,符合了当时的国情以及国家政策,只要起到推动经济发展的作用就行,“白猫、黑猫抓到老鼠的是好猫,”房地产业完成了自己的历史使命,进入宏观调整期;
目前的政府住房保障政策的出台还停留在“头疼医头,脚疼医脚”的阶段,让准购房者、潜在购房者、从业人员和学者成天在揣度中跟踪中央政府的房地产政策信息;还有,地方政府和中央的政策时常还有出入,所以在每个地方的市场上常常充斥着谣言和误导信息,使得中国住房保障制度的声誉在老百姓心目中大打折扣;
房地产业内比较混乱,很多企业只想浑水摸鱼,并不关心行业的整体健康发展,整天想尽办法的只是如何多拿土地,把自己单方面做大、做强;业内各界群龙无首,更没有一套能说服中央政府,又符合普通老百姓人心和人性化的房地产建设、投资的理论基础,也就没有一套围绕基础理论推出的适合中国长远发展的房地产规划和保障房制度及其配套的法律法规,大家还在摸着石头过河;
中国的房地产从业人员也越来越多,这是和地方政府的土地开发经营状况密切相关。更多的人士都是被企业雇来就用,追求的多是企业或个人的业绩和收入,没有很正规的、统一的职业操守培训和认证,更没有权威级别的行业协会对他们的行为进行监督和管理,老百姓买到了有问题的保障房,常常投诉困难。
2.3 衍生思考
以上分析和感悟使得我们明白了中加两国住房保障制度方面的差距之所在,然而,“差距就意味着机会”,我们可以从差距中找到正能量的信息:或许我们可以从普通人对住房要求的本能的市场普遍性,结合中国的实际情况,找到并建立一套适合中国房地产业和保障房发展的基础理论? 或许我们也应该有一个更权威的、全国性的涵盖业界所有的行业协会,规范行业内的发展规则,大家团结起来影响行业走向? 或许我们也还可以建立一套完整的职业操守准则,在全国公布,让全体老百姓监督执行?还或许我们也来个“当年收入申报制”,(总要有第一次嘛?)因为没有全体人民的统一申报,哪来的公平,能申请到经济适用保障房?或许我们也可以学习“谷歌和百度现象”,把相关房地产信息和软件功能放在某一个互联网上免费使用,巨额的浏览量不仅使信息发挥它应该有的作用和功能,同时也可以提升房地产协会或企业的知名度,不仅带来凝聚力,巨额的收入和社会公益也会一键齐发吗?如果用心我们会发现有很多很多的事情可以做……帮助中国房地产业持续、健康、有序发展。
References
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5. http://www.crea.ca/
6.http://www.stats.gov.cn/tjgb/rkpcgb/qgrkpcgb/t20110429_402722510.htm
7. http://www3.sympatico.ca/goweezer/canada/canfacts.htm
8. http://news.sohu.com/20120118/n332509511.shtml
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12.胡錦涛 中共中央18大报告
13.2002-2012 以民为本:中国全面建设小康社会10年,社会科学文献出版社
14.中国经济出路在哪里?李国平著 浙江大学出版社
15.相关文献和文字及图片来自网络搜索