论文部分内容阅读
2014年，注定是一个大象起舞的年份。
在房企的后千亿时代里，龙头企业已开始向两千亿时代迈进，排名靠前的房企也有望陆续达成千亿目标。行业洗牌加剧的同时，许多房企已经开始思考并重新确定了新的企业定位，越来越多房企开始进行战略结构调整和优化产业结构，而如何在海外市场分得一杯羹，也成为房企不得不考虑的问题。
其实，在市场竞争中，排名的变化和一时得失真的没有那么重要。在竞争格局突变的当下，如何提高房企自身的软实力并适应新环境，或许才是真正的关键所在。
后千亿时代
不是跟不上时代，只是世界变化太快。
继2011年万科跨入千亿房企后，2012年绿地和保利顺利跨入千亿阵营，而恒大、中海、碧桂园和万达也在2013年加盟千亿军团。就此有乐观的业内人士估计，去年业绩排名前10的房企，2014年都有机会冲刺千亿的销售额。
在近两年有关千亿房企的各种报道充斥于报端过后，还未经历“千亿”审美疲劳的房地产市场，或将在今年迎来两千亿时代。
2013年绿地销售金额达1625亿元，较上年增长53%，排名全国行业第二。日前，绿地集团董事长张玉良公开表示，“2014年绿地房地产业务销售收入有望达到2400亿元，如能达成这一目标，绿地有望超越万科，成为行业老大”。而作为一家世界500强企业，2013年绿地集团业务经营收入超过3300亿元。
与绿地一样期望跨越2000亿元大关的还有万达。1月11日，万达集团在其年度工作总结会议上公布了去年业绩，2013年万达商业地产收入1456亿元，同比增长32%。对于2014年，万达商业地产公司的业绩目标是1830亿元。
作为行业老大的万科尽管没有公开对外表态，但坊间的各种消息还是提供了足够的想象空间。据悉，去年许多区域公司均放缓了销售节奏，对于迎来30岁生日的万科，今年突破2000亿元理论上没有任何问题。
土地市场上的“凶猛”表现，也为各大房企完成销售目标提供了充裕的货值。数据显示，2013年保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海十大标杆房企去年拿地总金额接近3200亿元。值得注意的是，绿地的拿地投入近800亿元，与万科相当。
“巨无霸”体量不断提高的同时，百亿已然成为当前房企处境的“分水岭”。对比近几年全国房企排行榜，再结合2013年机构发布的数据排名来看，2013年，百亿房企军团扩大到71家。
多家研究机构指出，百亿以上房企将继续成为资本市场追捧的对象，而百亿以下的房企由于规模上的劣势，获取融资加速发展难度明显加大，强者恒强格局已难改变。
多元化整合
尽管房地产行业仍有巨大的发展空间，但不可否认的是，市场正逐步由增量转向存量转移，单纯依靠卖房的发展难度越来越大，如何保持企业长久稳步发展，已成为房企必须要面对的问题。
梳理近几年大型房企的发展可以发现，一些房企已经做出了前瞻性的战略布局，在这个任何两件事物都能轻易找到联系的大数据时代，整合发展也是房企的必然选择。
在跨行业发展方面，万达无疑是房企的典范。“万达文化旅游城”在武汉、哈尔滨、南昌、青岛等多个城市先后落地，为此先后收购了多家旅行社；万达电影院线亟待迅速扩张，为此收购了美国AMC并成功上市；万达广场百货类业态曾一度招商困难，为此创建了万达百货……正是这种多业态的全面发展，使万达集团连续8年增速超30%，并有望在未来几年，成为全球规模最大的不动产商。
在多个城市有空港产业城项目的绿地集团，同样在整合发展方面有不俗的成绩。据了解，目前绿地呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目先后签约开工，同时昆明、南昌、济南、哈尔滨等地空港产业城项目顺利推进，并积极整合各方产业资源，与东航、正大等多个行业龙头企业开展战略合作。绿地方面表示，2014年其产业地产将聚焦空港、金融、文化创意、高科技等产业方向。
“大的房地产企业都在思考自己的战略融合，万科正在研究怎么样从服务里头获得企业的发展。”日前的一次公开采访中，万科集团执行副总裁毛大庆曾如此表示。在实现了“A+H”布局和入股徽商银行之后，“做城市配套服务商”是万科的新定位。与此同时，多年专注于住宅的万科也正式进军商业地产，金融加商业的整合之路，已成为万科今后的重要发展方向。
区别于前几年一些小型房企对矿业的投资转型，当前几乎所有大型房企都有或横向或纵向的整合发展。例如恒大对文化产业的涉足，碧桂园投资邵氏集团，绿城、保利等对养老地产的持续加码，而在中海和中建整合之后，中海也已经延伸至房地产的基建产业。
变则通，通则久。从“泛地产”到多元化，经历过多次市场洗礼的房企，早就明白不能把鸡蛋全放在一个篮子里的道理，以多元化整合谋发展已成为市场的共识。
大航海模式
如果说此前几年房企的海外拓展只能算是“试水”的话，当前的房企布局已明确进入高举高打阶段。
据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。而仅2013年短短一年间，绿地海外业务布局四洲七国十一城，确定项目投资额超100亿美元。
“2013年已成为中国品牌房企出海年，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。
事实上，之所以说房企已经进入“大航海模式”，一个重要的标准便是，眼下已有部分海外项目开花结果。
据了解，去年8月，碧桂园位于马来西亚新山的碧桂园金海湾开盘后，首阶段推出6000套单位，已被订走超过5000套，订购额超90亿元人民币。而绿地济州绿地汉拿山小镇2013年实现销售额超10亿元，悉尼绿地中心实现预售近20亿元人民币。
对于今后的海外计划，张玉良表示，2014年在拥有较好前景的国家及城市将适时追加投资，另一方面仍将择机新辟市场，再进入包括加拿大、法国、新加坡等3到5个国家，形成更加优化合理的海外投资布局，全年计划新增海外投资50亿到80亿美元。绿地方面表示，加上计划开工并预售的洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目，预计2014年海外业务收入将一举突破130亿元。
此外，碧桂园集团总裁莫斌于近期也在公开场合表示，“海外市场在马来西亚蛮成功的，它的利润率的确是大于在国内的利率，我们会继续在马来西亚拓展。在美国、加拿大等其他国家，包括东南亚市场也会进入。”而在碧桂园的远期计划中，5年内海外市场业绩将占到集团的三成以上，10年内海外市场贡献率将达到一半左右。
在张宏伟看来，海外市场的拓展效果如何，也将直接影响房企的格局。
在房企的后千亿时代里，龙头企业已开始向两千亿时代迈进，排名靠前的房企也有望陆续达成千亿目标。行业洗牌加剧的同时，许多房企已经开始思考并重新确定了新的企业定位，越来越多房企开始进行战略结构调整和优化产业结构，而如何在海外市场分得一杯羹，也成为房企不得不考虑的问题。
其实，在市场竞争中，排名的变化和一时得失真的没有那么重要。在竞争格局突变的当下，如何提高房企自身的软实力并适应新环境，或许才是真正的关键所在。
后千亿时代
不是跟不上时代，只是世界变化太快。
继2011年万科跨入千亿房企后，2012年绿地和保利顺利跨入千亿阵营，而恒大、中海、碧桂园和万达也在2013年加盟千亿军团。就此有乐观的业内人士估计，去年业绩排名前10的房企，2014年都有机会冲刺千亿的销售额。
在近两年有关千亿房企的各种报道充斥于报端过后，还未经历“千亿”审美疲劳的房地产市场，或将在今年迎来两千亿时代。
2013年绿地销售金额达1625亿元，较上年增长53%，排名全国行业第二。日前，绿地集团董事长张玉良公开表示，“2014年绿地房地产业务销售收入有望达到2400亿元，如能达成这一目标，绿地有望超越万科，成为行业老大”。而作为一家世界500强企业，2013年绿地集团业务经营收入超过3300亿元。
与绿地一样期望跨越2000亿元大关的还有万达。1月11日，万达集团在其年度工作总结会议上公布了去年业绩，2013年万达商业地产收入1456亿元，同比增长32%。对于2014年，万达商业地产公司的业绩目标是1830亿元。
作为行业老大的万科尽管没有公开对外表态，但坊间的各种消息还是提供了足够的想象空间。据悉，去年许多区域公司均放缓了销售节奏，对于迎来30岁生日的万科，今年突破2000亿元理论上没有任何问题。
土地市场上的“凶猛”表现，也为各大房企完成销售目标提供了充裕的货值。数据显示，2013年保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海十大标杆房企去年拿地总金额接近3200亿元。值得注意的是，绿地的拿地投入近800亿元，与万科相当。
“巨无霸”体量不断提高的同时，百亿已然成为当前房企处境的“分水岭”。对比近几年全国房企排行榜，再结合2013年机构发布的数据排名来看，2013年，百亿房企军团扩大到71家。
多家研究机构指出，百亿以上房企将继续成为资本市场追捧的对象，而百亿以下的房企由于规模上的劣势，获取融资加速发展难度明显加大，强者恒强格局已难改变。
多元化整合
尽管房地产行业仍有巨大的发展空间，但不可否认的是，市场正逐步由增量转向存量转移，单纯依靠卖房的发展难度越来越大，如何保持企业长久稳步发展，已成为房企必须要面对的问题。
梳理近几年大型房企的发展可以发现，一些房企已经做出了前瞻性的战略布局，在这个任何两件事物都能轻易找到联系的大数据时代，整合发展也是房企的必然选择。
在跨行业发展方面，万达无疑是房企的典范。“万达文化旅游城”在武汉、哈尔滨、南昌、青岛等多个城市先后落地，为此先后收购了多家旅行社；万达电影院线亟待迅速扩张，为此收购了美国AMC并成功上市；万达广场百货类业态曾一度招商困难，为此创建了万达百货……正是这种多业态的全面发展，使万达集团连续8年增速超30%，并有望在未来几年，成为全球规模最大的不动产商。
在多个城市有空港产业城项目的绿地集团，同样在整合发展方面有不俗的成绩。据了解，目前绿地呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目先后签约开工，同时昆明、南昌、济南、哈尔滨等地空港产业城项目顺利推进，并积极整合各方产业资源，与东航、正大等多个行业龙头企业开展战略合作。绿地方面表示，2014年其产业地产将聚焦空港、金融、文化创意、高科技等产业方向。
“大的房地产企业都在思考自己的战略融合，万科正在研究怎么样从服务里头获得企业的发展。”日前的一次公开采访中，万科集团执行副总裁毛大庆曾如此表示。在实现了“A+H”布局和入股徽商银行之后，“做城市配套服务商”是万科的新定位。与此同时，多年专注于住宅的万科也正式进军商业地产，金融加商业的整合之路，已成为万科今后的重要发展方向。
区别于前几年一些小型房企对矿业的投资转型，当前几乎所有大型房企都有或横向或纵向的整合发展。例如恒大对文化产业的涉足，碧桂园投资邵氏集团，绿城、保利等对养老地产的持续加码，而在中海和中建整合之后，中海也已经延伸至房地产的基建产业。
变则通，通则久。从“泛地产”到多元化，经历过多次市场洗礼的房企，早就明白不能把鸡蛋全放在一个篮子里的道理，以多元化整合谋发展已成为市场的共识。
大航海模式
如果说此前几年房企的海外拓展只能算是“试水”的话，当前的房企布局已明确进入高举高打阶段。
据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。而仅2013年短短一年间，绿地海外业务布局四洲七国十一城，确定项目投资额超100亿美元。
“2013年已成为中国品牌房企出海年，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。
事实上，之所以说房企已经进入“大航海模式”，一个重要的标准便是，眼下已有部分海外项目开花结果。
据了解，去年8月，碧桂园位于马来西亚新山的碧桂园金海湾开盘后，首阶段推出6000套单位，已被订走超过5000套，订购额超90亿元人民币。而绿地济州绿地汉拿山小镇2013年实现销售额超10亿元，悉尼绿地中心实现预售近20亿元人民币。
对于今后的海外计划，张玉良表示，2014年在拥有较好前景的国家及城市将适时追加投资，另一方面仍将择机新辟市场，再进入包括加拿大、法国、新加坡等3到5个国家，形成更加优化合理的海外投资布局，全年计划新增海外投资50亿到80亿美元。绿地方面表示，加上计划开工并预售的洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目，预计2014年海外业务收入将一举突破130亿元。
此外，碧桂园集团总裁莫斌于近期也在公开场合表示，“海外市场在马来西亚蛮成功的，它的利润率的确是大于在国内的利率，我们会继续在马来西亚拓展。在美国、加拿大等其他国家，包括东南亚市场也会进入。”而在碧桂园的远期计划中，5年内海外市场业绩将占到集团的三成以上，10年内海外市场贡献率将达到一半左右。
在张宏伟看来，海外市场的拓展效果如何，也将直接影响房企的格局。