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摘要：随着经济社会的不断发展，我国老年人占总人口比例也在不断上升，在这种形势下我国人口老龄化的趋势日渐严峻，社会养老的压力也与日俱增。同时，在城镇化进程的加快、老年人需求多元化、传统家庭养老功能弱化、养老保障体制改革等多重因素作用下，使得我国传统的养老模式已经无法满足当前社会老年人养老的现实需求。本文试图厘清以房养老的概念内涵与外延，同时梳理以房养老的相关理论学说。
关键词：以房养老； 概念界定； 理论基础
一、以房养老之概念界定
以房养老实质上是对以美国为代表的西方国家推行的房屋反向抵押贷款业务的一种理论形象化的总结。广义上讲以房养老就是通过多种方式将现有房产的价值进行重新组合，以实现养老目的的过程。实质上是基于房屋生命周期与家庭生命周期的不一致性，在消费生命周期理论的指导下，将个人拥有的房屋这一不动产，釆用多种配置形式，配合某种制度安排，现其价值的流动性，起到养老保障之效用，是一种家庭养老和社会养老的重要养老补充形式①。从狭义上讲， 以房养老实质上是住房反向抵押贷款的通俗名称，又称为倒按揭。指的是房屋产权的拥有者将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，这些相关机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等综合因素的基础上，每月给房主发放一笔固定的养老贷款，而房主可继续获得房屋的居住权并负责房屋的日常维护，这种按月固定的贷款发放一直延续到房主去世，在房主去世之后，相关机构将其房产出售获得的价款，用来偿还贷款本息，对于日后房产升值的部分，或归于抵押权人享有其利益，或由抵押人与贷款机构共同分享之②。
二、以房养老之理论探析
1.生命周期理论
20世纪60年代初由美国经济学家F.莫迪格利安尼（Franco·Mordigliani）和R.布伦伯格（Richard·Brumberg）等人提出的生命周期理论，也被称为消费与储蓄的生命周期假说。生命周期理论主要体现在莫迪格利安尼的两篇论文中，一篇是与布伦伯格合作的.《效用分析与消费函数：对横截面数据的一种解释》，另一篇是与安多（A·Ando）合作的《储蓄的生命周期假设》。该理论认为在相当长时间的跨度内人们会消费和储蓄行为进行筹划，试图在消费和投资之间将自己一生的全部收入的配置最优化，以便使得其收入获得最大效用③。一般来说，人在其青年和老年时收入相对较低，而中年时期收入就会比较丰厚，为了实现消费效用在其一生中保持一个效益最大化的水平，人往往在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下，尽可能的保持消费数额与能力的恒定。以房养老正是对于这一理论的实践性运用，将个人收入的形式转化为房屋，将其价值在其整个生命周期内合理配置。据有关资料统计，作为不动产的住房的价值一般可占个人家庭全部财富的一半以上。从家庭资源的合理配置与效用最大化与最优化的角度考虑，在人的生命周期中将资金筹集、金融理财、住房、养老等一系列消费与储蓄行为联系起来是非常必要的。
2.家庭代际财富传递理论
20世纪60年代澳大利亚著名人口学家考德威尔（Caldwell）教授提出了家庭代际财富传递理论， 认为现代化很大程度上会扭转家庭内部的代际财富流向，在这种背景下，父母对孩子的物质财富需求逐渐变弱。他认为家庭代际财富流向，即父辈与子女间的财富流动的净差额，是决定生育率转变、人口转型的最根本因素。在传统社会环境下，从小到大子女在为父母做大量的工作，所以从子女向父辈是当时家庭代际财富总体流向的传递方向，自然当时社会的生育率很高④。而在现代这样的时代环境下，受到相关社会环境、政策法规、教育背景等多重因素的影响，总体而言家庭代际财富传递方向是由父辈向子女的，这进一步促进了现代家庭生育意愿与行为模式的改变。传统社会背景下，家庭资源的代际转移主要通过家庭内部的相关转移形式为主，例如抚养、遗赠、赡养等。而在现代社会背景下，老年人更乐意利用自己的收入以及积累的财产来养老，通常不会依赖子女的赡养。所以在这种时代转变的形势下，家庭内部资源的代际转移已经逐步弱化，以社会养老保障为基础构建的社会资源的代际转移成为了财富代际转移的主导。以推动老年人将自己房屋的价值在晚年合理利用，而非将其作为遗产留给子女为主要思想的“以房养老”模式，是对于传统家庭代际财富传递模式的重大挑战。这种新型的养老模式一定程度上颠覆了我国养儿防老的传统思想，但是当我国社会主义改革开放处于进一步深化的改革深水期的今天，这种新型的养老模式，是否更适合社会发展规律，更有利于促进我国养老体系的构建，有重大的研究意义。
3.住房的使用价值和价值分离理论
马克思主义政治经济学的核心思想理论认为使用价值和价值是商品的双重属性。商品的使用价值就是商品本身有用性的体现，正是为了这种“有用性”，人们才会去花费一定的代价购买这种商品，使之在人们的生活中发挥实际效用。就普通商品而言，其使用价值和价值相对来说是一体的，然而对于房屋这种特殊的消费品，它的使用价值和价值是可以通过特殊的机制和手段实现彼此分离的。产权、居住权是指所有者对房屋的权力。表德姆塞茨和科斯作为西方产权学派和新制度学派的杰出代表人物将产权定义为“使人们受损、受益的权利”⑤。详细的来说，住房产权是房屋各项权益的总和，是依据国家法律规定的关于住房的一组排他性权利的集合体，是房屋所有者对房屋财产的一种权利，包括使用、收益、占优和处分。从本质上来说，以房养老首先保障了房主对房屋的使用权，在此基础上，全部或部分让渡房屋的所有权，也就是说房主拥有的是使用价值，房屋的价值已经被让渡出去。以“两权分离”理论为基础，老年人就可以在仍居住在原有房屋的前提下，占用房屋使用价值的同时将住宅的价值充分发挥、提前变现，用作养老支出，进而达到养老的目的。所以，两权分离理论在以房养老模式的运用上意义重大，是对该理论内涵与运用的丰富拓展。（作者单位：山东大学威海校区法学院）
参考文献：
[1]梁慧星：《物权法论》[M]，北京：法律出版社，2001年版。
[2]关涛：《我国不动产法律问题专论》[M]，北京：人民法院出版社，1999年版。
[3]胡志刚：《不动产物权新论》[M]，上海：学林出版社，2006年版。
[4]彭万林：《民法总论》[M]，北京：法律出版社，2003年版。
[5]王人已，姚玲珍：《房地产估价》[M]，上海：上海财经大学出版社，2003年版。
[6]李涌平：《树立金融投资养老的社会风俗》[J]，《人口与经济》2000年第5期。
[7]董汇蔽，柴效武：《住房资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨》[J]，《企业经济》2005年第5期。
注解：
①张艳，汪霄：《浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度》[J]，《经济师》2005年第10期。
②杨宗传：《居家养老与中国养老模式》[J]，《经济论坛》2000年第3期。
③管玺：《新加坡的退休人士房地产》[D]，上海交通大学硕士论文，2006年。
④鲁璇：《银行倒按揭业务的法学基础思考》[D]，中国政法大学硕士论文，2007 年。
⑤王人已，姚玲珍：《房地产估价》[M]，上海：上海财经大学出版社，2003年版。
关键词：以房养老； 概念界定； 理论基础
一、以房养老之概念界定
以房养老实质上是对以美国为代表的西方国家推行的房屋反向抵押贷款业务的一种理论形象化的总结。广义上讲以房养老就是通过多种方式将现有房产的价值进行重新组合，以实现养老目的的过程。实质上是基于房屋生命周期与家庭生命周期的不一致性，在消费生命周期理论的指导下，将个人拥有的房屋这一不动产，釆用多种配置形式，配合某种制度安排，现其价值的流动性，起到养老保障之效用，是一种家庭养老和社会养老的重要养老补充形式①。从狭义上讲， 以房养老实质上是住房反向抵押贷款的通俗名称，又称为倒按揭。指的是房屋产权的拥有者将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，这些相关机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等综合因素的基础上，每月给房主发放一笔固定的养老贷款，而房主可继续获得房屋的居住权并负责房屋的日常维护，这种按月固定的贷款发放一直延续到房主去世，在房主去世之后，相关机构将其房产出售获得的价款，用来偿还贷款本息，对于日后房产升值的部分，或归于抵押权人享有其利益，或由抵押人与贷款机构共同分享之②。
二、以房养老之理论探析
1.生命周期理论
20世纪60年代初由美国经济学家F.莫迪格利安尼（Franco·Mordigliani）和R.布伦伯格（Richard·Brumberg）等人提出的生命周期理论，也被称为消费与储蓄的生命周期假说。生命周期理论主要体现在莫迪格利安尼的两篇论文中，一篇是与布伦伯格合作的.《效用分析与消费函数：对横截面数据的一种解释》，另一篇是与安多（A·Ando）合作的《储蓄的生命周期假设》。该理论认为在相当长时间的跨度内人们会消费和储蓄行为进行筹划，试图在消费和投资之间将自己一生的全部收入的配置最优化，以便使得其收入获得最大效用③。一般来说，人在其青年和老年时收入相对较低，而中年时期收入就会比较丰厚，为了实现消费效用在其一生中保持一个效益最大化的水平，人往往在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下，尽可能的保持消费数额与能力的恒定。以房养老正是对于这一理论的实践性运用，将个人收入的形式转化为房屋，将其价值在其整个生命周期内合理配置。据有关资料统计，作为不动产的住房的价值一般可占个人家庭全部财富的一半以上。从家庭资源的合理配置与效用最大化与最优化的角度考虑，在人的生命周期中将资金筹集、金融理财、住房、养老等一系列消费与储蓄行为联系起来是非常必要的。
2.家庭代际财富传递理论
20世纪60年代澳大利亚著名人口学家考德威尔（Caldwell）教授提出了家庭代际财富传递理论， 认为现代化很大程度上会扭转家庭内部的代际财富流向，在这种背景下，父母对孩子的物质财富需求逐渐变弱。他认为家庭代际财富流向，即父辈与子女间的财富流动的净差额，是决定生育率转变、人口转型的最根本因素。在传统社会环境下，从小到大子女在为父母做大量的工作，所以从子女向父辈是当时家庭代际财富总体流向的传递方向，自然当时社会的生育率很高④。而在现代这样的时代环境下，受到相关社会环境、政策法规、教育背景等多重因素的影响，总体而言家庭代际财富传递方向是由父辈向子女的，这进一步促进了现代家庭生育意愿与行为模式的改变。传统社会背景下，家庭资源的代际转移主要通过家庭内部的相关转移形式为主，例如抚养、遗赠、赡养等。而在现代社会背景下，老年人更乐意利用自己的收入以及积累的财产来养老，通常不会依赖子女的赡养。所以在这种时代转变的形势下，家庭内部资源的代际转移已经逐步弱化，以社会养老保障为基础构建的社会资源的代际转移成为了财富代际转移的主导。以推动老年人将自己房屋的价值在晚年合理利用，而非将其作为遗产留给子女为主要思想的“以房养老”模式，是对于传统家庭代际财富传递模式的重大挑战。这种新型的养老模式一定程度上颠覆了我国养儿防老的传统思想，但是当我国社会主义改革开放处于进一步深化的改革深水期的今天，这种新型的养老模式，是否更适合社会发展规律，更有利于促进我国养老体系的构建，有重大的研究意义。
3.住房的使用价值和价值分离理论
马克思主义政治经济学的核心思想理论认为使用价值和价值是商品的双重属性。商品的使用价值就是商品本身有用性的体现，正是为了这种“有用性”，人们才会去花费一定的代价购买这种商品，使之在人们的生活中发挥实际效用。就普通商品而言，其使用价值和价值相对来说是一体的，然而对于房屋这种特殊的消费品，它的使用价值和价值是可以通过特殊的机制和手段实现彼此分离的。产权、居住权是指所有者对房屋的权力。表德姆塞茨和科斯作为西方产权学派和新制度学派的杰出代表人物将产权定义为“使人们受损、受益的权利”⑤。详细的来说，住房产权是房屋各项权益的总和，是依据国家法律规定的关于住房的一组排他性权利的集合体，是房屋所有者对房屋财产的一种权利，包括使用、收益、占优和处分。从本质上来说，以房养老首先保障了房主对房屋的使用权，在此基础上，全部或部分让渡房屋的所有权，也就是说房主拥有的是使用价值，房屋的价值已经被让渡出去。以“两权分离”理论为基础，老年人就可以在仍居住在原有房屋的前提下，占用房屋使用价值的同时将住宅的价值充分发挥、提前变现，用作养老支出，进而达到养老的目的。所以，两权分离理论在以房养老模式的运用上意义重大，是对该理论内涵与运用的丰富拓展。（作者单位：山东大学威海校区法学院）
参考文献：
[1]梁慧星：《物权法论》[M]，北京：法律出版社，2001年版。
[2]关涛：《我国不动产法律问题专论》[M]，北京：人民法院出版社，1999年版。
[3]胡志刚：《不动产物权新论》[M]，上海：学林出版社，2006年版。
[4]彭万林：《民法总论》[M]，北京：法律出版社，2003年版。
[5]王人已，姚玲珍：《房地产估价》[M]，上海：上海财经大学出版社，2003年版。
[6]李涌平：《树立金融投资养老的社会风俗》[J]，《人口与经济》2000年第5期。
[7]董汇蔽，柴效武：《住房资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨》[J]，《企业经济》2005年第5期。
注解：
①张艳，汪霄：《浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度》[J]，《经济师》2005年第10期。
②杨宗传：《居家养老与中国养老模式》[J]，《经济论坛》2000年第3期。
③管玺：《新加坡的退休人士房地产》[D]，上海交通大学硕士论文，2006年。
④鲁璇：《银行倒按揭业务的法学基础思考》[D]，中国政法大学硕士论文，2007 年。
⑤王人已，姚玲珍：《房地产估价》[M]，上海：上海财经大学出版社，2003年版。