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【摘 要】 在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。本文对房地产开发项目的可行性研究进行分析。
【关键词】 房地产开发项目；可行性；研究
房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。
一、房地产投资项目可行性研究
1、基本概述
在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。
2、根本依据
一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。
二、房地产开发项目的可行性研究中的问题
1、内容不完善
可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。
2、经济评价不客观
经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评价的人员为了达到房地产开发项目投资效益最大化，对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究的结论含糊其辞。
3、房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是開发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
4、房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大
造成房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目可行性研究得到的结果出现很大的偏差。
三、房地产开发项目的可行性研究
1、对房地产项目的市场需求分析
对市场需求分析建立在两大基础之上。第一，对相关政策的分析。不仅是对当前关乎经济情势、房地产业走势的政策进行分析，更要判断在不久的将来会出台哪些政策。在政策的指引下进行房地产可行性分析是大前提。第二，对市场数据的获取和资料的收集。对将要建设的房地产项目当地的市场进行信息收集、分析整理，综合判断。其中包括房地产项目开发成本、市场定位、价格定位、受众人群、开发周期等因素。科学、高效地做出合理的分析判断。
2、建立科学的指标评价体系
房地产开发项目指标评价体系是房地产开发项目可行性分析的重要组成部分，其中包括规划评价、市场定位评价、设计万案评价、经济评价等。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。
3、要严格房地产开发项目的审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
4、要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
5、要遵守可行性研究的方法和步骤
（1）前期准备阶段
房地产项目可行性研究需要有专门的人员来进行设计和计划。要组织建设房地产项目可行性研究团队，设计房地产项目可行性研究方案，并筹集团队需要的经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料搜集阶段
房地产项目可行性研究需要搜集与要开发土地相关的客观地理条件、经济社会条件和政策条件。资料搜集工作要做到全面、客观、真实、科学、有效。
（3）房地产项目可行性研究方案的设计阶段
设计阶段是要在前期工作准备就绪，掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上进行，综合考虑自然条件、政策因素、开发商实力等条件，制定出具体的房地产项目可行性开发方案。
（4）选择最优的房地产项目可行性研究方案
应用先进的技术分析方法，综合财务因素、自然因素、国民因素等选择可以使各方利益最大化的方案。
（5）对房地产项目可行性研究方案进行总结并报告
房地产项目可行性研究报告书内容需要完整，要包括房地产项目可行性研究的全过程，内容要真实详细。按照此报告细节内容的多少可以将报告分为以下三种：房地产项目投资机会研究报告、房地产项目初步可行性研究报告和房地产项目详细可行性研究报告。这三种报告的内容基本一致，均应该真实、科学、客观，但是报告的详细程度不同，一般包括房地产项目的技术可行性分析和重要性、必要性分析。
四、结束语
为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
参考文献：
[1]王海平.浅议投资项目可行性研究存在的问题及对策[J].商业经济，2012，08：45-47.
[2]李丽虹.房地产项目可行性研究存在的问题及对策[J].新经济，2014，08：74.
[3]李惠卿.可行性研究在房地产投资项目中的作用探析[J].现代商贸工业，2010
【关键词】 房地产开发项目；可行性；研究
房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。
一、房地产投资项目可行性研究
1、基本概述
在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。
2、根本依据
一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。
二、房地产开发项目的可行性研究中的问题
1、内容不完善
可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。
2、经济评价不客观
经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评价的人员为了达到房地产开发项目投资效益最大化，对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究的结论含糊其辞。
3、房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是開发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
4、房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大
造成房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目可行性研究得到的结果出现很大的偏差。
三、房地产开发项目的可行性研究
1、对房地产项目的市场需求分析
对市场需求分析建立在两大基础之上。第一，对相关政策的分析。不仅是对当前关乎经济情势、房地产业走势的政策进行分析，更要判断在不久的将来会出台哪些政策。在政策的指引下进行房地产可行性分析是大前提。第二，对市场数据的获取和资料的收集。对将要建设的房地产项目当地的市场进行信息收集、分析整理，综合判断。其中包括房地产项目开发成本、市场定位、价格定位、受众人群、开发周期等因素。科学、高效地做出合理的分析判断。
2、建立科学的指标评价体系
房地产开发项目指标评价体系是房地产开发项目可行性分析的重要组成部分，其中包括规划评价、市场定位评价、设计万案评价、经济评价等。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。
3、要严格房地产开发项目的审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
4、要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
5、要遵守可行性研究的方法和步骤
（1）前期准备阶段
房地产项目可行性研究需要有专门的人员来进行设计和计划。要组织建设房地产项目可行性研究团队，设计房地产项目可行性研究方案，并筹集团队需要的经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料搜集阶段
房地产项目可行性研究需要搜集与要开发土地相关的客观地理条件、经济社会条件和政策条件。资料搜集工作要做到全面、客观、真实、科学、有效。
（3）房地产项目可行性研究方案的设计阶段
设计阶段是要在前期工作准备就绪，掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上进行，综合考虑自然条件、政策因素、开发商实力等条件，制定出具体的房地产项目可行性开发方案。
（4）选择最优的房地产项目可行性研究方案
应用先进的技术分析方法，综合财务因素、自然因素、国民因素等选择可以使各方利益最大化的方案。
（5）对房地产项目可行性研究方案进行总结并报告
房地产项目可行性研究报告书内容需要完整，要包括房地产项目可行性研究的全过程，内容要真实详细。按照此报告细节内容的多少可以将报告分为以下三种：房地产项目投资机会研究报告、房地产项目初步可行性研究报告和房地产项目详细可行性研究报告。这三种报告的内容基本一致，均应该真实、科学、客观，但是报告的详细程度不同，一般包括房地产项目的技术可行性分析和重要性、必要性分析。
四、结束语
为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
参考文献：
[1]王海平.浅议投资项目可行性研究存在的问题及对策[J].商业经济，2012，08：45-47.
[2]李丽虹.房地产项目可行性研究存在的问题及对策[J].新经济，2014，08：74.
[3]李惠卿.可行性研究在房地产投资项目中的作用探析[J].现代商贸工业，2010