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“以前的话,我是很少出来散步的。”正抱着孩子在公园散步的黄雄说。
黄雄是广东省佛山市南海区大沥镇联滘村村民。联滘村一带是国内著名的废旧物加工集聚地。3年前,黄雄和许多村民一样,帮人做废旧物加工,间或做点零散生意,再加上村里的分红,每月少则能赚到1000多元,多则近万元,“日子还过得去”。
但环境问题让村民忧心不已。“把塑料垃圾烧熔重塑,味道臭得很,环境又乱又差。后来,政府开始整治、淘汰废旧回收行业。现在,难闻的气味基本消失了,街面也变得整洁了。尤其是孩子出生后,我更感谢这次整治。”黄雄说。
2007年大沥镇开始的这场环境整治、产业升级,改变的不仅仅是黄雄们的生活。
“英国垃圾终点站”需翻越四道栏
9月16日,广东有色金属交易中心在大沥镇广佛国际商贸城中心区正式奠基。這一世界级交易平台项目占地约300亩,目前有6大项目入驻,总投资约28亿元。这被誉为大沥有色金属产业转型升级的前哨,以加快大沥镇乃至南海区经济社会转型速度、提升城市水平。
而在2007年,这块以联滘为主、涉及5个村的土地上,还密集分布着2000多家废旧塑料加工小作坊和厂企,厂房破旧、污水横流、废气熏天,垃圾成山,因为源源不断地接受从英国运来电子废旧物(废旧塑料),英国天空电视台曾评其为“英国垃圾终点站”。
在广(州)佛(山)同城化的背景下,“联滘未来必须融入城市,迫在眉睫的问题就是关停废旧塑料企业实现产业升级,实现产业升级的基础就是土地的规模经营。”大沥镇镇长吴绍秋说。
2007年1月,一场声势浩大的环保战役打响。佛山市南海区、大沥镇两级政府以取缔废旧塑料行业企业群为突破口,打响了行业铁腕治污的第一仗,彻底取缔了2000余家废旧塑料加工小作坊,腾出了1837亩土地。
怎么实现顺利拆迁呢?在大沥镇政府看来,关键是加大协调各方正当的利益诉求,让土地权属者认同土地规模化经营整合方案。
“比如联滘村,在废旧产业被取消之前,土地租金收入中,村里每个成年人每年的分红大约为4000元,未成年人减一半,而退休的老年人大概能拿到7000元左右。同时,废旧塑料产业也给村里人提供了各种赚钱的机会:自己开店铺,有的还能从中赚得不少收入;村民在工厂做工,每月收入基本也能保证在2000元～3000元左右……因此,在取消废旧塑料业后,这种收入期望,要获得了大家对拆迁的支持。”大沥镇拆迁工作相关负责人说。
大沥镇政府提出了6种可能方案,以便在合作开发谈判中,科学合理地平衡双方诉求,促成拆迁协议。
2008年7月,该区域西片区约1000亩的土地已完成90%的拆迁均。
根据规划,广佛商贸城中心区不仅是大沥镇的新中心,也是南海区新中心城区的“北核”。大沥镇党委书记陈有相曾表示:“如果说广佛商贸城中心区建设是一场跨栏跑的话,那么商贸城中心区完成开发需要跨越‘四道栏’:第一栏是拆迁;第二栏是确定土地经营模式;第三道栏即征地和返租土地重划;第四道栏则是招商引资和持续时间长达40年的项目管理”。
从自负盈亏到政府高标准开发
随着拆迁的顺利推进,2008年7月,确定土地开发模式便进入了大沥镇政府和相关村委会的工作日程。
起初谈判的自负盈亏型和政府引导型两种经营模式,都需要土地权属单位自行成立公司,对于村民来说需要独立承担一定的风险,因此村民代表大会经过多次商讨仍然难以通过。
联滘村大多数村民强烈反对政府采用征地的模式来解决用地问题,他们希望通过租金来获得长期稳定的经济收入,而在城市建设完成之前,他们更关注在这段空白期内自己的收入如何得到保障。对此,他们提出以土地差价入干股,由政府以略低于当前市场的价格将土地租下,村集体以实际租金和租价的差额作为干股入股建设项目,从而定期分得红利。
2008年8月,负责该片区发展规划的专家评审组调研后提出,由联滘等五个村委会按土地比例入股,自行组成股份公司。但金融危机突然而至,目睹经营风险的村民骤然改变了自行组建股份公司的想法,“政府征用和租赁土地,统一规划开发”的经营模式便进入了洽谈双方的视野。
这种经营模式主要是由政府和10多个土地权属单位签订协议,约1800亩的土地全部由政府统一进行土地开发经营管理。其中政府征用200亩土地用于建设广东有色金属交易中心,余下土地则由政府租赁。
对于村民来说,这种模式最大的好处是风险由政府承担,几乎在“零风险”的情况下确保了长期的收益。从另一方面来说,由政府统一高标准、高起点开发,也保证了商贸城中心区的建设标准和项目水平,避免以往低附加值、高污染的低端产业出现重复建设。签订协议后,这片土地的平均收益较此前提高了30%以上。
2008年12月,这块土地的开发模式正式确定:由大沥镇政府组建项目开发公司租赁及征用村委会部分土地,统一开发中心区内土地,自行承担开发利益和风险,村委会不参与土地开发经营;从2009年1月1日起至2010年6月30日止,大沥镇政府将对广佛商贸城中心区内已签订租赁合同的村支付5000多万元的租金,且租金支出在未来40年内将以每三年10%的速度递增。
据了解,联滘村每年的股份分红已从土地返租前的4000多元增加到现在的6000多元,涨幅近50%。
打造有色金属“全产业链”
接踵而来的,是这片土地的整合和理顺。相关负责人表示,这片土地不只是权属单位多,而且以集体土地为主要构成,夹杂着私人购置的土地、长期租用的土地、插花地等多种情况;有的已办理土地证,有的有批文并已缴款但未办证,有的有批文但未缴款,还有的完全没有手续,要理顺工作量极大。
“佛山市、南海区专门成立了由规划、国土、经贸等职能部门组成的挂钩组,针对这里的土地整合问题进行了调研和对策研究,更幸运的是,市、区‘三旧’改造政策的及时出台,大大提高了土地整合理顺的速度。”该负责人表示。
具体到广佛国际商贸城中心区,大沥镇政府通过制定新政策,在多次调整让利的基础上,继续减少政府的收益,与土地相关权属单位深入商谈,确定租赁方式,统一注资开发公司,从而加快土地整合,并推进进入区土地储备中心公开流转。“所有的土地问题都是通过谈判解决,没有一个是用行政手段强制进行。”吴绍秋说。
正在建设的广东有色金属交易中心,从一开始就被赋予了高起点的战略定位——以行业企业总部建设为基点,打造集会展、电子商务、期货交易等多功能于一体的全方位、多体系综合性有色金属交易平台;并携手大沥西部的有色金属产业园,形成除原材料供应外的有色金属“全产业链”,实现传统支柱产业朝现代化转型。
黄雄是广东省佛山市南海区大沥镇联滘村村民。联滘村一带是国内著名的废旧物加工集聚地。3年前,黄雄和许多村民一样,帮人做废旧物加工,间或做点零散生意,再加上村里的分红,每月少则能赚到1000多元,多则近万元,“日子还过得去”。
但环境问题让村民忧心不已。“把塑料垃圾烧熔重塑,味道臭得很,环境又乱又差。后来,政府开始整治、淘汰废旧回收行业。现在,难闻的气味基本消失了,街面也变得整洁了。尤其是孩子出生后,我更感谢这次整治。”黄雄说。
2007年大沥镇开始的这场环境整治、产业升级,改变的不仅仅是黄雄们的生活。
“英国垃圾终点站”需翻越四道栏
9月16日,广东有色金属交易中心在大沥镇广佛国际商贸城中心区正式奠基。這一世界级交易平台项目占地约300亩,目前有6大项目入驻,总投资约28亿元。这被誉为大沥有色金属产业转型升级的前哨,以加快大沥镇乃至南海区经济社会转型速度、提升城市水平。
而在2007年,这块以联滘为主、涉及5个村的土地上,还密集分布着2000多家废旧塑料加工小作坊和厂企,厂房破旧、污水横流、废气熏天,垃圾成山,因为源源不断地接受从英国运来电子废旧物(废旧塑料),英国天空电视台曾评其为“英国垃圾终点站”。
在广(州)佛(山)同城化的背景下,“联滘未来必须融入城市,迫在眉睫的问题就是关停废旧塑料企业实现产业升级,实现产业升级的基础就是土地的规模经营。”大沥镇镇长吴绍秋说。
2007年1月,一场声势浩大的环保战役打响。佛山市南海区、大沥镇两级政府以取缔废旧塑料行业企业群为突破口,打响了行业铁腕治污的第一仗,彻底取缔了2000余家废旧塑料加工小作坊,腾出了1837亩土地。
怎么实现顺利拆迁呢?在大沥镇政府看来,关键是加大协调各方正当的利益诉求,让土地权属者认同土地规模化经营整合方案。
“比如联滘村,在废旧产业被取消之前,土地租金收入中,村里每个成年人每年的分红大约为4000元,未成年人减一半,而退休的老年人大概能拿到7000元左右。同时,废旧塑料产业也给村里人提供了各种赚钱的机会:自己开店铺,有的还能从中赚得不少收入;村民在工厂做工,每月收入基本也能保证在2000元～3000元左右……因此,在取消废旧塑料业后,这种收入期望,要获得了大家对拆迁的支持。”大沥镇拆迁工作相关负责人说。
大沥镇政府提出了6种可能方案,以便在合作开发谈判中,科学合理地平衡双方诉求,促成拆迁协议。
2008年7月,该区域西片区约1000亩的土地已完成90%的拆迁均。
根据规划,广佛商贸城中心区不仅是大沥镇的新中心,也是南海区新中心城区的“北核”。大沥镇党委书记陈有相曾表示:“如果说广佛商贸城中心区建设是一场跨栏跑的话,那么商贸城中心区完成开发需要跨越‘四道栏’:第一栏是拆迁;第二栏是确定土地经营模式;第三道栏即征地和返租土地重划;第四道栏则是招商引资和持续时间长达40年的项目管理”。
从自负盈亏到政府高标准开发
随着拆迁的顺利推进,2008年7月,确定土地开发模式便进入了大沥镇政府和相关村委会的工作日程。
起初谈判的自负盈亏型和政府引导型两种经营模式,都需要土地权属单位自行成立公司,对于村民来说需要独立承担一定的风险,因此村民代表大会经过多次商讨仍然难以通过。
联滘村大多数村民强烈反对政府采用征地的模式来解决用地问题,他们希望通过租金来获得长期稳定的经济收入,而在城市建设完成之前,他们更关注在这段空白期内自己的收入如何得到保障。对此,他们提出以土地差价入干股,由政府以略低于当前市场的价格将土地租下,村集体以实际租金和租价的差额作为干股入股建设项目,从而定期分得红利。
2008年8月,负责该片区发展规划的专家评审组调研后提出,由联滘等五个村委会按土地比例入股,自行组成股份公司。但金融危机突然而至,目睹经营风险的村民骤然改变了自行组建股份公司的想法,“政府征用和租赁土地,统一规划开发”的经营模式便进入了洽谈双方的视野。
这种经营模式主要是由政府和10多个土地权属单位签订协议,约1800亩的土地全部由政府统一进行土地开发经营管理。其中政府征用200亩土地用于建设广东有色金属交易中心,余下土地则由政府租赁。
对于村民来说,这种模式最大的好处是风险由政府承担,几乎在“零风险”的情况下确保了长期的收益。从另一方面来说,由政府统一高标准、高起点开发,也保证了商贸城中心区的建设标准和项目水平,避免以往低附加值、高污染的低端产业出现重复建设。签订协议后,这片土地的平均收益较此前提高了30%以上。
2008年12月,这块土地的开发模式正式确定:由大沥镇政府组建项目开发公司租赁及征用村委会部分土地,统一开发中心区内土地,自行承担开发利益和风险,村委会不参与土地开发经营;从2009年1月1日起至2010年6月30日止,大沥镇政府将对广佛商贸城中心区内已签订租赁合同的村支付5000多万元的租金,且租金支出在未来40年内将以每三年10%的速度递增。
据了解,联滘村每年的股份分红已从土地返租前的4000多元增加到现在的6000多元,涨幅近50%。
打造有色金属“全产业链”
接踵而来的,是这片土地的整合和理顺。相关负责人表示,这片土地不只是权属单位多,而且以集体土地为主要构成,夹杂着私人购置的土地、长期租用的土地、插花地等多种情况;有的已办理土地证,有的有批文并已缴款但未办证,有的有批文但未缴款,还有的完全没有手续,要理顺工作量极大。
“佛山市、南海区专门成立了由规划、国土、经贸等职能部门组成的挂钩组,针对这里的土地整合问题进行了调研和对策研究,更幸运的是,市、区‘三旧’改造政策的及时出台,大大提高了土地整合理顺的速度。”该负责人表示。
具体到广佛国际商贸城中心区,大沥镇政府通过制定新政策,在多次调整让利的基础上,继续减少政府的收益,与土地相关权属单位深入商谈,确定租赁方式,统一注资开发公司,从而加快土地整合,并推进进入区土地储备中心公开流转。“所有的土地问题都是通过谈判解决,没有一个是用行政手段强制进行。”吴绍秋说。
正在建设的广东有色金属交易中心,从一开始就被赋予了高起点的战略定位——以行业企业总部建设为基点,打造集会展、电子商务、期货交易等多功能于一体的全方位、多体系综合性有色金属交易平台;并携手大沥西部的有色金属产业园,形成除原材料供应外的有色金属“全产业链”,实现传统支柱产业朝现代化转型。