论文部分内容阅读
鼠年将至，新一年的房地产投资又成了大家关注的焦点。最近，在宏观政策调控的影响下，出现了广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，这使得众人质疑起房地产市场还有没有投资价值?在多轮调控之下，一些投资者对房产投资的前景感到迷茫，如何把握新一年投资的风向成为其关注的焦点。2008年的中国楼市将呈现一个怎样的发展态势，我们又应该如何把握这样一个趋势?
把握宏观调控脉搏
宏观调控不得不说是房地产走向中最重要的一环，使得房地产市场发展被打上了受制于宏观经济发展的烙印。房地产业经过多轮调控，2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国；5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情；紧接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。
根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，2007年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2％，涨幅比上季度高1.9个百分点。进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5％，比上月高出0.6个百分点。
从国有土地供应计划上看，2007年供应524.22万亩土地，其中73.16万亩来源于新增建设用地，451.06万亩来源于现有建设用地，未来盘活存量土地在土地出让中将占有很大比例。由于盘活存量土地的成本较高，另一方面，盘活存量土地的地块规模等限制条件较多，在土地供给量下降的情况下，土地成本将进一步提升。因此不可避免地会出现开发商捂盘惜售的现象。
中国社科院发布的2008年经济蓝皮书也做出了明确的预测，由于土地成本将进一步提升等因素，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。
从国家对土地的供给上看，未来2-3年商品房供给也将增加，但增速放缓。土地开发面积同比有所增加，但增速下降，2007年前10个月土地购置面积与土地开发面积的差额较历史同期有所扩大，开发商土地储备量增加，未来2-3年潜在商品房供给将略有增加。
另外，人民币升值也间接影响房地产行业，人民币升值通过币值变动带来的套利机会，这样就极大地吸引了国际资本进入房地产行业，寻求资产升值和投机套利，因为房地产业存在着很大的投机空间，在资本套利和房地产升值的驱动下，房地产业利用外资的规模显著增大。外资进入目的是为了赚钱，但同时也会为房地产业带来更多的投资和投机性需求。在人民币升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出台，令海外资本热血澎湃的中国楼市“淘金时代”即将宣告终结。但一年多来，国际资本并没放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进入。2007年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约在50％左右。
综上所述，从宏观层面看，推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩、通胀压力、利率、汇率的影响等。总的来说，宏观调控政策是行业最为不确定的因素和风险所在，2008年房地产业影响比较大的几个宏观调控政策可能包括几点，一是提高第二套房首付比例，在实际操作上由于银行的商业利益可能会流于形式，并且居民旺盛的购买力也使得政策本身影响有限；第二是加息对房地产行业的影响；另外，物业税明年可能在部分中小城市展开试点，全国推广的可能性不大，短期内对心理层面的影响将大于实际的影响，长期无法改变房价上涨的趋势。
楼市难现拐点
中国房地产市场的最大矛盾是需求过于旺盛，而这一点在2008年仍然难以得到改变，中国楼市难以出现人们所期盼中的价格拐点。
据统计，2007年1月份以来，逐月累计销售面积都为竣工面积的1.5倍以上，供求矛盾突出；2007年前三-季度，房地产业供小于求，商品房价格上涨。相应地，商品房价格呈上升趋势，尤其6月份以后上升速度加快，其中1-2月份，由于非住宅产品占比相对较多，故价格较高。总体来讲2007年前三季度，房地产市场最显著的现象是供求矛盾突出。近期和远期先行指标都显示，2008、2009年商品房供给将以更快的速度增加。
另外，我们看到在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展依然没有出现拐点，相反处于黄金时期。我们近年来的房地产投资也看出了一些趋势，包括从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区转移，由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”转变，从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇转变等。
目前的房价下跌到底是暂时的调整还是真实的拐点，尚且需要进一步观察才能确认。过分夸大房价短时间的调整反而容易误导决策层。2005年的房价调控效果不好，跟舆论对当时房价的短暂下跌过分夸大有着直接关系。价格拐点需要一定时间才能形成，尽管从某种层面上考虑，远远高出人民实际购买力的房价在持续上涨多年后出现稳步调整都是一件好事，但在炒房热持续高烧的情况下，调整必须在相关调控政策的外力作用下才能展开并持续下去。
在未来的房地产市场供求中，2008年商品房依然供小于求，仅从满足商品住宅角度考虑，商品住宅一直以来是供不应求，与存量需求消化的速度有很大关系。综合考虑各种因素，08年约有6.95亿平方米的购房需求，供给仅为5.59亿平方米，存在约1.36亿平方米的供求缺口。这还不包括投资性需求，如果加上投资性需求、商业产品和工业产品需求的情况下，2008年商品房严重的供不应求将会依然严重和突出。
通过以上分析，我们发现，未来楼市价格很难出现下跌的拐点。除此之外，人口结构的问题导致商品房需求将持续旺盛，人口结构带来对房地产业的刚性需求也导致中国楼市拐点难以出现。统计显示，20-55岁人群为潜在的主要购房者，2008年、2009年他们将处于高峰期。而30-55岁人群是主要的储蓄者，拥有大部分的社会财富，他们是购房的核心人群。远高于6.06亿平方米商品房竣工面积，导致2008、2009年商品房需求依然强烈。
未来中国家庭收入将越来越体现出多元化的趋势。而从投资的角度来看，受通胀预期和习惯思维的作用，很多居民也将房地产作为重要的保值增值手段。有数据显示，随着居民收入的提高，一方面会提高“安置型”住宅需求，另一方面，部分居民住房消费升级，进一步提高住房需求。 2007-2010年期间，未曾置业的存量住房需求和改善住房的需求将占据住房总需求的大部分，而80年代人群第一次住房需求和城市化带来的需求将进一步增加住房总需求。
“十一五”期间土地的供给将较多来自于存量土地。若5年内消化20％的未曾置业的存量需求，楼层必然增加，楼面地价也将上升。同时，除了商品房外，商业地产、工业地产等都需要土地供给，因此未来土地紧缺，土地价格将上升。而由于土地的短缺，将进一步造成住房供不应求。因此，土地价格的上升、楼面地价的上升和住房的供不应求等方面将决定未来住房价格上升。期盼着国家宏观调控而降温的房地产业，很难出现真正的价格下跌拐点，并且，在2007-2010年期间，为改善住房条件，换购住房的需求将占未来住房需求的很大比例，因此对未来住房建设质量的要求越来越高，中高档住宅的需求将比较强烈。
房地产投资攻略
房产兼具消费品和投资品两种特性，因为除了作为消费品，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机则不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段的产物，换句话说，只有在房价暴涨暴跌的时期才会有大量的投机者进入。比如温州炒房团，他们买房的目的不是为了自住而是为了赚取投资收益，用现在流行的话就是“炒房”，在房价低时购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100％的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。
一段时间以来，房地产业投机盛行，投资性购房之前，专家认为关键的问题是从“应该认清什么是真正的投资”开始，如一份调查显示，在投资性商品房中，近三成(28.5％)投资住宅在短期内就进行了转手取得收益；逾两成(23.5％)的投资住宅投入租赁市场“以租养房”；此外，有近五成(48％)则以空置的方式等待获利空间。除了最后一种情况的未知或不确定因素过多，专家称只有第二种情况是真正的投资，即买房不是自住或短期变现获利，而是为了获得长期的持续的收益。而第一种情况只能称之为投机，而不能算作真正意义上的投资。
实际上，在北京不少楼盘都有着极高的投资性购房比例，而且这一比例还在悄然之间呈现出了上升趋势。房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在监管漏洞，短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。所以投资者需要改变自己的投资策略，寻找房产投资的其他方式，投资者需要重新审视投资回报，充分认清房产的投资属于中长线投资，假如一套房产持有10年，每年的房价上涨为8％的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5％，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。
投资者可以充分利用房产，获得其多种价值。比如说租赁，事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。
另外，买房作为一项长期投资，投资者通过出租房子来赚取租金，而房子则作为不动产保值，这就是房产的长期储蓄功能。要实现房产投资增值，关键还须重视房产的长期储蓄功能。现在，投资者如仍期望房产像以前那样在短时间内就能马上升值出售，是不明智的，应该更多地考虑其长线的租金回报，房产保持增值的方法是出租而不是炒卖，这样体现了房产的储蓄功能，对稳定金融也有好处。对房地产行业本身而言，也为其有限资源向有实际需求的群体倾斜创造了条件和环境，也保证了房产的保值增值性以及实体性，而且风险很低。
那么在投资过程中，需要注意一些问题——地段与交通。地段本身的档次及其周围的交通是重要因素。从现实情况来看，道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响是很大的。同时要关注新区域与新规划，城乡一体化不是一个陌生的名词了，随着轨道交通的完善以及近郊城镇化，郊区置业是一个不错的选择。毕竟现在这些区域的房价比较市区而言还是便宜不少，多了解一下城市的规划、城市功能分区等信息，对于房产投资大有好处。同时还要关注一下周边环境。房产并不是独立存在的，它与周边的环境紧密关联。环境的变化会影响其未来投资的预期。如果你投资的房产附近未来有一片绿地或一个健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。而配套设施也是投资时需要考虑的因素，配套设施齐全的小区，房产增值潜力就大。因为从未来的发展看，在所住小区里就能满足生活的需要，这样的房子也比较容易租出去。
另外，要多样化投资。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。同时，需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如 “同名转按揭、循环授信”就被叫停了，但是这类业务肯定是会继续推出的，抵押消费贷款现在也需要指明用途。随着外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。
把握宏观调控脉搏
宏观调控不得不说是房地产走向中最重要的一环，使得房地产市场发展被打上了受制于宏观经济发展的烙印。房地产业经过多轮调控，2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国；5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情；紧接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。
根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，2007年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2％，涨幅比上季度高1.9个百分点。进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5％，比上月高出0.6个百分点。
从国有土地供应计划上看，2007年供应524.22万亩土地，其中73.16万亩来源于新增建设用地，451.06万亩来源于现有建设用地，未来盘活存量土地在土地出让中将占有很大比例。由于盘活存量土地的成本较高，另一方面，盘活存量土地的地块规模等限制条件较多，在土地供给量下降的情况下，土地成本将进一步提升。因此不可避免地会出现开发商捂盘惜售的现象。
中国社科院发布的2008年经济蓝皮书也做出了明确的预测，由于土地成本将进一步提升等因素，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。
从国家对土地的供给上看，未来2-3年商品房供给也将增加，但增速放缓。土地开发面积同比有所增加，但增速下降，2007年前10个月土地购置面积与土地开发面积的差额较历史同期有所扩大，开发商土地储备量增加，未来2-3年潜在商品房供给将略有增加。
另外，人民币升值也间接影响房地产行业，人民币升值通过币值变动带来的套利机会，这样就极大地吸引了国际资本进入房地产行业，寻求资产升值和投机套利，因为房地产业存在着很大的投机空间，在资本套利和房地产升值的驱动下，房地产业利用外资的规模显著增大。外资进入目的是为了赚钱，但同时也会为房地产业带来更多的投资和投机性需求。在人民币升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出台，令海外资本热血澎湃的中国楼市“淘金时代”即将宣告终结。但一年多来，国际资本并没放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进入。2007年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约在50％左右。
综上所述，从宏观层面看，推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩、通胀压力、利率、汇率的影响等。总的来说，宏观调控政策是行业最为不确定的因素和风险所在，2008年房地产业影响比较大的几个宏观调控政策可能包括几点，一是提高第二套房首付比例，在实际操作上由于银行的商业利益可能会流于形式，并且居民旺盛的购买力也使得政策本身影响有限；第二是加息对房地产行业的影响；另外，物业税明年可能在部分中小城市展开试点，全国推广的可能性不大，短期内对心理层面的影响将大于实际的影响，长期无法改变房价上涨的趋势。
楼市难现拐点
中国房地产市场的最大矛盾是需求过于旺盛，而这一点在2008年仍然难以得到改变，中国楼市难以出现人们所期盼中的价格拐点。
据统计，2007年1月份以来，逐月累计销售面积都为竣工面积的1.5倍以上，供求矛盾突出；2007年前三-季度，房地产业供小于求，商品房价格上涨。相应地，商品房价格呈上升趋势，尤其6月份以后上升速度加快，其中1-2月份，由于非住宅产品占比相对较多，故价格较高。总体来讲2007年前三季度，房地产市场最显著的现象是供求矛盾突出。近期和远期先行指标都显示，2008、2009年商品房供给将以更快的速度增加。
另外，我们看到在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展依然没有出现拐点，相反处于黄金时期。我们近年来的房地产投资也看出了一些趋势，包括从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区转移，由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”转变，从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇转变等。
目前的房价下跌到底是暂时的调整还是真实的拐点，尚且需要进一步观察才能确认。过分夸大房价短时间的调整反而容易误导决策层。2005年的房价调控效果不好，跟舆论对当时房价的短暂下跌过分夸大有着直接关系。价格拐点需要一定时间才能形成，尽管从某种层面上考虑，远远高出人民实际购买力的房价在持续上涨多年后出现稳步调整都是一件好事，但在炒房热持续高烧的情况下，调整必须在相关调控政策的外力作用下才能展开并持续下去。
在未来的房地产市场供求中，2008年商品房依然供小于求，仅从满足商品住宅角度考虑，商品住宅一直以来是供不应求，与存量需求消化的速度有很大关系。综合考虑各种因素，08年约有6.95亿平方米的购房需求，供给仅为5.59亿平方米，存在约1.36亿平方米的供求缺口。这还不包括投资性需求，如果加上投资性需求、商业产品和工业产品需求的情况下，2008年商品房严重的供不应求将会依然严重和突出。
通过以上分析，我们发现，未来楼市价格很难出现下跌的拐点。除此之外，人口结构的问题导致商品房需求将持续旺盛，人口结构带来对房地产业的刚性需求也导致中国楼市拐点难以出现。统计显示，20-55岁人群为潜在的主要购房者，2008年、2009年他们将处于高峰期。而30-55岁人群是主要的储蓄者，拥有大部分的社会财富，他们是购房的核心人群。远高于6.06亿平方米商品房竣工面积，导致2008、2009年商品房需求依然强烈。
未来中国家庭收入将越来越体现出多元化的趋势。而从投资的角度来看，受通胀预期和习惯思维的作用，很多居民也将房地产作为重要的保值增值手段。有数据显示，随着居民收入的提高，一方面会提高“安置型”住宅需求，另一方面，部分居民住房消费升级，进一步提高住房需求。 2007-2010年期间，未曾置业的存量住房需求和改善住房的需求将占据住房总需求的大部分，而80年代人群第一次住房需求和城市化带来的需求将进一步增加住房总需求。
“十一五”期间土地的供给将较多来自于存量土地。若5年内消化20％的未曾置业的存量需求，楼层必然增加，楼面地价也将上升。同时，除了商品房外，商业地产、工业地产等都需要土地供给，因此未来土地紧缺，土地价格将上升。而由于土地的短缺，将进一步造成住房供不应求。因此，土地价格的上升、楼面地价的上升和住房的供不应求等方面将决定未来住房价格上升。期盼着国家宏观调控而降温的房地产业，很难出现真正的价格下跌拐点，并且，在2007-2010年期间，为改善住房条件，换购住房的需求将占未来住房需求的很大比例，因此对未来住房建设质量的要求越来越高，中高档住宅的需求将比较强烈。
房地产投资攻略
房产兼具消费品和投资品两种特性，因为除了作为消费品，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机则不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段的产物，换句话说，只有在房价暴涨暴跌的时期才会有大量的投机者进入。比如温州炒房团，他们买房的目的不是为了自住而是为了赚取投资收益，用现在流行的话就是“炒房”，在房价低时购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100％的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。
一段时间以来，房地产业投机盛行，投资性购房之前，专家认为关键的问题是从“应该认清什么是真正的投资”开始，如一份调查显示，在投资性商品房中，近三成(28.5％)投资住宅在短期内就进行了转手取得收益；逾两成(23.5％)的投资住宅投入租赁市场“以租养房”；此外，有近五成(48％)则以空置的方式等待获利空间。除了最后一种情况的未知或不确定因素过多，专家称只有第二种情况是真正的投资，即买房不是自住或短期变现获利，而是为了获得长期的持续的收益。而第一种情况只能称之为投机，而不能算作真正意义上的投资。
实际上，在北京不少楼盘都有着极高的投资性购房比例，而且这一比例还在悄然之间呈现出了上升趋势。房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在监管漏洞，短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。所以投资者需要改变自己的投资策略，寻找房产投资的其他方式，投资者需要重新审视投资回报，充分认清房产的投资属于中长线投资，假如一套房产持有10年，每年的房价上涨为8％的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5％，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。
投资者可以充分利用房产，获得其多种价值。比如说租赁，事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。
另外，买房作为一项长期投资，投资者通过出租房子来赚取租金，而房子则作为不动产保值，这就是房产的长期储蓄功能。要实现房产投资增值，关键还须重视房产的长期储蓄功能。现在，投资者如仍期望房产像以前那样在短时间内就能马上升值出售，是不明智的，应该更多地考虑其长线的租金回报，房产保持增值的方法是出租而不是炒卖，这样体现了房产的储蓄功能，对稳定金融也有好处。对房地产行业本身而言，也为其有限资源向有实际需求的群体倾斜创造了条件和环境，也保证了房产的保值增值性以及实体性，而且风险很低。
那么在投资过程中，需要注意一些问题——地段与交通。地段本身的档次及其周围的交通是重要因素。从现实情况来看，道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响是很大的。同时要关注新区域与新规划，城乡一体化不是一个陌生的名词了，随着轨道交通的完善以及近郊城镇化，郊区置业是一个不错的选择。毕竟现在这些区域的房价比较市区而言还是便宜不少，多了解一下城市的规划、城市功能分区等信息，对于房产投资大有好处。同时还要关注一下周边环境。房产并不是独立存在的，它与周边的环境紧密关联。环境的变化会影响其未来投资的预期。如果你投资的房产附近未来有一片绿地或一个健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。而配套设施也是投资时需要考虑的因素，配套设施齐全的小区，房产增值潜力就大。因为从未来的发展看，在所住小区里就能满足生活的需要，这样的房子也比较容易租出去。
另外，要多样化投资。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。同时，需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如 “同名转按揭、循环授信”就被叫停了，但是这类业务肯定是会继续推出的，抵押消费贷款现在也需要指明用途。随着外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。