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[摘 要]本文通过房地产企业产品定位、客户定位、资金策划等方面的分析，对企业投资策略进行了分析，并通过及时掌握市场动态、灵活处理空置房产、实施分期开发和品牌战略等方面的策略研究，对企业经营工作进行了探究。
[关键词]房地产公司；投资策略；经营策略
中图分类号：F299.233.4；F272 文獻标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）25-0077-01
随着我国社会经济发展和城镇化进程不断加快，房地产行业逐步成为我国经济的支柱产业，不仅拉动了国民经济发展，还极大改善了居民生活条件。房地产开发项目作为投资较大的大型建设项目，对投资项目的房地产公司而言，需要做好投资策划等工作，并掌握科学的经营策略，这样才能确保企业获取最大的经济效益。
1 房地产企业的投资策划
1.1明确产品定位
房地产项目分为众多类型，包括商业楼和住宅楼，再细分可以有写字楼、多层住宅、高层住宅、别墅等，在投资开发伊始就要面临选择，是开发何种形式的项目。开发何种项目、项目档次的确定，必然会影响项目后期的收益。具体的投资管理中，要对项目所在地进行科学的调研分析，形成完整的数据体系进行科学的分析计算。但是，即使是相同位置同等档次的楼盘，不同公司的经营状况也存在一些差异。所以，要提前谋划确定产品的定位，房地产企业要坚持高点定位、长远策划，在充分市场调研的基础上，进行深层次的分析，并结合项目建设周期对区域内的房地产市场发展趋势进行系统研究，真正达到了解过去、掌握现在和预测未来的程度，从而为明确房地产项目定位奠定基础。
1.2明确客户定位
在进行房地产投资前，除了需要对当地的产品构成进行分析外，还需要掌握当地各类房地产项目的供求关系情况。比如供应量的调查，不仅要对当地楼盘资料进行整合，还要结合自身产品的定位进行精准的分析。比如对住宅类项目，一般都持续时间较长，对房地产市场供应量的调查，不仅要简单的考虑当前的供应量，还要对近年来的供应量进行综合分析，通过估算进行确定。要结合当地企业、职工数量，根据当地的经济发展水平和人均住宅面积等，乘以一定的调整系数进行供应量估算，并充分考虑居民中在过去已经形成的购买量、当前潜在购买量和未来购买量等，对估算结果进行修正，力求结果准确。
1.3明确资金来源
房地产项目投资规模较大，在产品定价中，要尽量确保在保持成本优势的基础上制定出被市场所接受的价格，实现自有资金的结余和利润的最大化，并能促进项目的顺利销售。在前期资金筹划方面，只要具备项目总投资的30%的资金，就可以开始进行建设，但要提前确定各阶段的资金使用计划，防止在项目建设中的资金链断裂等问题。同时，要提前进行回款速度估算，据此适当保留一定的流动资金，确保项目建设顺利实施、
2 房地产企业的经营策略
2.1及时掌握市场动态
房地产开发项目直接面对市场，市场接受程度关系到项目成败，要注重把握市场变化规律和市场需求，有针对性的进行开发。在经营中要坚持强化市场导向，一切工作都要以市场调查为依托，力求在全面了解项目所在地的经济状况、房地产供求状况、消费者需求状况和购房预期等，把握普遍性的规律。
当前我国房地产市场宏观调控政策调整频率加大，企业还要随时关注国家对房地产方面的投资动向、金融财税政策调整等，便于提前确定应对策略，进行相应的经营调整。当前我国的房地产市场分析大都是宏观上的分析，比如全国或是某个大中城市的市场分析，但是具体针对某一小区、某个城市某类房地产项目的权威性的分析还不够多，使得区域性房地产企业在开发中大多需要依靠宏观数据或经验进行开发，下步要逐步实现由宏观、简单的分析向精准化、微量分析转变，并注重进行单个类型房地产项目的定性和定量分析相结合。
2.2灵活处理空置房产
当前，我国三四线城市大都面临“去库存”的问题，如果开发的项目中商品房库存量过高或闲置，会造成企业资金无法回款，影响经济效益。对项目的尾盘而言，大都可以通过降价、打折促销等方式进行清盘处理。但是，这无法从本质上解决房地产库存问题。究其根源，造成商品房挤压的原因，主要是位置不佳、房型不合理、配套不完善等因素。因此，要注重转变销售策略：可以探索先租后卖、转买为租等方式，缓解消费者难以承受高房价的问题，通过租赁收取租金也可获取收益；可以探索将商品房转化为廉租房或经济适用房，以及配合当前我国的棚改政策实施，探索用于回迁安置，通过实施一定的优惠政策，进行空置房的消化；同时，企业要对销售难度较大的住房进行房型等各方面信息分析，在后期开发中有针对性的进行调整，确保后期开发项目更符合市场需求，比如小面积的商品房可以开发成“错层房”。
2.3实施分期开发
房地产项目投资规模大、资金周转周期较差，所以开发中不能一蹴而就、贪大求全，要通过分期开发的方式避免经营风险。要在考虑当前效益的同时，注重考虑通过项目分期，在土地成本不变的前提下，获取更多地未来收益。房地产开发项目大多都有后续项目，可以是项目二期，也可能是新项目，通过这样有序的分期开发，实现了节约资金的目的，并能通过前期项目进行经验积累，更好地指导后续项目开发。
2.4实施品牌战略
房地产项目属于综合型商品，既可以自用，也可以进行投资，但由于信息不对称性等问题，消费者很难准确判断住房是否能够增值、是否能满足居住需求。这就需要打造房地产品牌，让消费者感受到企业开发的产品值得信赖，从而将良性信息传达给消费者。一般情况下，品牌认可度越高的房地产项目，往往会给企业带来额外的利润，以香港房地产市场为例，前10强房地产企业市场占有率在80%以上，说明品牌战略是房地产企业经营必不可少的战略。
3结论
综上所述，房地产企业投资规模大、回款周期长，只有掌握正确的经营策略，才能更好地立足于房地产市场竞争中，获取更多地利润，推动企业持续发展。
参考文献
[1]刘坤.我国城镇房地产业存在的问题及对策[J].当代经济，2009（10）.
[2]王翠红.房地产企业加强投资风险控制研究[J].经济研究导刊，2013（30）.
[关键词]房地产公司；投资策略；经营策略
中图分类号：F299.233.4；F272 文獻标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）25-0077-01
随着我国社会经济发展和城镇化进程不断加快，房地产行业逐步成为我国经济的支柱产业，不仅拉动了国民经济发展，还极大改善了居民生活条件。房地产开发项目作为投资较大的大型建设项目，对投资项目的房地产公司而言，需要做好投资策划等工作，并掌握科学的经营策略，这样才能确保企业获取最大的经济效益。
1 房地产企业的投资策划
1.1明确产品定位
房地产项目分为众多类型，包括商业楼和住宅楼，再细分可以有写字楼、多层住宅、高层住宅、别墅等，在投资开发伊始就要面临选择，是开发何种形式的项目。开发何种项目、项目档次的确定，必然会影响项目后期的收益。具体的投资管理中，要对项目所在地进行科学的调研分析，形成完整的数据体系进行科学的分析计算。但是，即使是相同位置同等档次的楼盘，不同公司的经营状况也存在一些差异。所以，要提前谋划确定产品的定位，房地产企业要坚持高点定位、长远策划，在充分市场调研的基础上，进行深层次的分析，并结合项目建设周期对区域内的房地产市场发展趋势进行系统研究，真正达到了解过去、掌握现在和预测未来的程度，从而为明确房地产项目定位奠定基础。
1.2明确客户定位
在进行房地产投资前，除了需要对当地的产品构成进行分析外，还需要掌握当地各类房地产项目的供求关系情况。比如供应量的调查，不仅要对当地楼盘资料进行整合，还要结合自身产品的定位进行精准的分析。比如对住宅类项目，一般都持续时间较长，对房地产市场供应量的调查，不仅要简单的考虑当前的供应量，还要对近年来的供应量进行综合分析，通过估算进行确定。要结合当地企业、职工数量，根据当地的经济发展水平和人均住宅面积等，乘以一定的调整系数进行供应量估算，并充分考虑居民中在过去已经形成的购买量、当前潜在购买量和未来购买量等，对估算结果进行修正，力求结果准确。
1.3明确资金来源
房地产项目投资规模较大，在产品定价中，要尽量确保在保持成本优势的基础上制定出被市场所接受的价格，实现自有资金的结余和利润的最大化，并能促进项目的顺利销售。在前期资金筹划方面，只要具备项目总投资的30%的资金，就可以开始进行建设，但要提前确定各阶段的资金使用计划，防止在项目建设中的资金链断裂等问题。同时，要提前进行回款速度估算，据此适当保留一定的流动资金，确保项目建设顺利实施、
2 房地产企业的经营策略
2.1及时掌握市场动态
房地产开发项目直接面对市场，市场接受程度关系到项目成败，要注重把握市场变化规律和市场需求，有针对性的进行开发。在经营中要坚持强化市场导向，一切工作都要以市场调查为依托，力求在全面了解项目所在地的经济状况、房地产供求状况、消费者需求状况和购房预期等，把握普遍性的规律。
当前我国房地产市场宏观调控政策调整频率加大，企业还要随时关注国家对房地产方面的投资动向、金融财税政策调整等，便于提前确定应对策略，进行相应的经营调整。当前我国的房地产市场分析大都是宏观上的分析，比如全国或是某个大中城市的市场分析，但是具体针对某一小区、某个城市某类房地产项目的权威性的分析还不够多，使得区域性房地产企业在开发中大多需要依靠宏观数据或经验进行开发，下步要逐步实现由宏观、简单的分析向精准化、微量分析转变，并注重进行单个类型房地产项目的定性和定量分析相结合。
2.2灵活处理空置房产
当前，我国三四线城市大都面临“去库存”的问题，如果开发的项目中商品房库存量过高或闲置，会造成企业资金无法回款，影响经济效益。对项目的尾盘而言，大都可以通过降价、打折促销等方式进行清盘处理。但是，这无法从本质上解决房地产库存问题。究其根源，造成商品房挤压的原因，主要是位置不佳、房型不合理、配套不完善等因素。因此，要注重转变销售策略：可以探索先租后卖、转买为租等方式，缓解消费者难以承受高房价的问题，通过租赁收取租金也可获取收益；可以探索将商品房转化为廉租房或经济适用房，以及配合当前我国的棚改政策实施，探索用于回迁安置，通过实施一定的优惠政策，进行空置房的消化；同时，企业要对销售难度较大的住房进行房型等各方面信息分析，在后期开发中有针对性的进行调整，确保后期开发项目更符合市场需求，比如小面积的商品房可以开发成“错层房”。
2.3实施分期开发
房地产项目投资规模大、资金周转周期较差，所以开发中不能一蹴而就、贪大求全，要通过分期开发的方式避免经营风险。要在考虑当前效益的同时，注重考虑通过项目分期，在土地成本不变的前提下，获取更多地未来收益。房地产开发项目大多都有后续项目，可以是项目二期，也可能是新项目，通过这样有序的分期开发，实现了节约资金的目的，并能通过前期项目进行经验积累，更好地指导后续项目开发。
2.4实施品牌战略
房地产项目属于综合型商品，既可以自用，也可以进行投资，但由于信息不对称性等问题，消费者很难准确判断住房是否能够增值、是否能满足居住需求。这就需要打造房地产品牌，让消费者感受到企业开发的产品值得信赖，从而将良性信息传达给消费者。一般情况下，品牌认可度越高的房地产项目，往往会给企业带来额外的利润，以香港房地产市场为例，前10强房地产企业市场占有率在80%以上，说明品牌战略是房地产企业经营必不可少的战略。
3结论
综上所述，房地产企业投资规模大、回款周期长，只有掌握正确的经营策略，才能更好地立足于房地产市场竞争中，获取更多地利润，推动企业持续发展。
参考文献
[1]刘坤.我国城镇房地产业存在的问题及对策[J].当代经济，2009（10）.
[2]王翠红.房地产企业加强投资风险控制研究[J].经济研究导刊，2013（30）.