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摘 要：运用比较分析法、结构分析法和趋势分析法等对A房地产公司的最近五年的资产负债表、利润表及现金流量表进行分析，并选取具有可比性的B房地产公司从偿债能力、营运能力和盈利能力进行横向对比分析，评价该公司的财务状况、经营成果及现金流量情况，发现该公司存在的财务问题并找出主要原因，进而提出改进措施。
关键词：财务报表 房地产公司 财务指标 偿债能力 营运能力 盈利能力
一、研究背景
2016 年在中央经济会议“去库存”背景下，房地产整体延续宽松政策环境，2 月 2 日央行发文下调不限购城市首套房首付比例最低至 20%，2 月19 日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》 ，进一步下调房地产交易环节契税、营业税，两会政府报告亦强调支持居民住房合理消费的税收、因城施策化解房地产库存等。在房地产市场如此火热的情况下，我们选取了A房地产公司进行财务报表分析，分析该公司作为房地产行业的龙头企业的经营情况和财务状况。
二、财务报表分析目的与方法
本文站在财务投资者的角度，通过对A上市房企三张主表以及财务指标的分析，理解公司的经营状况及存在的问题，为投资决策提供依据。本文拟从以下两个方面进行分析：（1）先从该房地产公司的资产负债表、利润表和现金流量表出发，分析该企业目前资产、负债、现金流量等重要项目的变动趋势和结构分布；（2）选取与该房地产公司实力相当的B房地产公司，从偿债能力、营运能力和盈利能力三个方面进行横向对比分析。
三、A房地产公司财务报表综合分析
1.资产负债表分析。
1.1趋势分析。首先分析A房地产公司资产负债表变动趋势。以2010年为基准，计算出2011-2015年表中重要项目的同比增长率， A房地产公司的总资产除了2014年，其它年份每年都保持着高于20%的增长率，说明A房地产公司的规模在这5年里保持着较高的增长速度，企业规模在不断扩大。其中，房地产企业至关重要的存货项目在2011-2014年间的增长率逐年降低，这与我国政府同期的宏观政策以及房地产行业状况吻合。而2015年又突然上升，也是由于2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
1.2结构分析。A公司资产项目中流动资产占比在2010-2012年都在95%以上，从2013年开始逐渐降低，但是也保持在90%左右，说明该公司整体的资产流动性很强，资产增值主要依赖于流动资产的增加，资产的变现能力较强。另外，资产中货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。资产中存货的比重最高，这与房地产行业的特征有关，大量的在建项目、待出售项目以及待开发地块，构成了房地产企业主要的存货。从存货占比可以看到，该公司存货项目从2011年开始逐渐降低，说明企业在去库存方面做得较好。但是不能忽视的是，该公司存货占比绝对值还是相当巨大的，这既是未来发展的保障，又是该公司风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受同期国家地产调控政策的影响，宏观政策调控是房地产开发企业最大的风险因素。建议该房地产公司应进一步优化存货结构，加强对存货的管理，适度控制好存货金额，并采取一定的促销手段，进一步减少库存。
2.利润表分析。A公司在近6年中销售收入和净利润快速稳定增长，且净利润和销售收入保持着相近的增长趋势。这说明该公司经营情况良好，盈利情况保持良性增长。2015年，销售收入和净利润大幅增长，这和2015年我国出台了一系列房地产市场利好的宏观调控政策有关，因此导致房地产市场全面升温，该公司也是宏观调控政策的受益者。
3.现金流量表分析。A公司经营活动现金净流量在2010-2013年整体平稳，而2014年大幅上升。通过对2014年报表附注进行查询，了解到2014年经营活动净现金流量大幅增加的主要原因是2014年存货增加量比2103年存货增加量减少了近700亿。造成这种现象的主要原因有以下4方面：（1）2013年国内房地产市场受到政府宏观调控影响，房地产市场低迷，房企库存积压；（2）2013年新开工项目及在建项目增长较多；（3）自 2014 年开始放开限购及“11.22”降息以来，房地产行业再次迎来行业及货币政策双宽松时期，2014年开始，房地产市场开始复苏；（4）2014年新开工项目及在建项目也比2013年少。
四、A房地产公司财务指标分析
1.偿债能力分析。
1.1短期偿债能力。
通多对比A公司、B公司2010年-2015年短期偿债能力指标发现，A、B房地产公司的流动比率近6年中也是均低于2，且B公司均值低于A房地产公司；速动比率、现金比率和现金流量比率也均低于A房地产公司。由此可见，A地产公司的这几项比率较低，但是与同行业相比还是比较乐观的。这很大程度与房地产行业的特点有关，我们不能用同一个标准来衡量所有企业。
1.2长期偿债能力。
从表中可以看到，B房地产公司的资产负债率略低于A房地产公司，同时，由于B房地产公司近几年正处于快速扩张期，2013-2015年经营活动现金净流量均为负数，所以现金流量债务比均为负数。此外，B房地产公司的利息保障倍数也是略低于A房地产公司。
综合来看，A房地产公司的长期偿债能力较弱，存在一定的财务风险，但是与同行业相比，还是比较乐观的。
2.营运能力分析。通过对A、B公司营运能力各项指标的分析，从计算结果可以看到，B房地产公司的应收账款周转率从2013年开始也是逐年降低，且2015年周转天数达到了47.6天，说明A房地产公司的应收账款管理能力在行业内还是比较好的。形成强烈对比的是B房地产公司的存货周转率，计算结果显示B房地产公司的平均存货周转天数只有719.622天，接近A房地产公司的一半，说明B房地产公司在存货管理方面比A房地产公司做得好，A房地产公司当前亟需消化自己的库存。其它三个指标，B房地产公司也均优于A房地产公司，说明A房地产公司的整体营运能力较弱，资产经营效率不高。企业管理层应该采取一系列有效的措施以提高各项资产的利用程度，消化库存，进而提高销售收入。
3.盈利能力分析。
从上表可以看到，B房地产公司的销售净利率也是呈逐年降低趋势，这和我国房地产行业的发展特点有关，当前整个房地产行业的利润率都在下降。B房地产公司2015年销售净利率降到了10%以内，这和B房地产公司采取的底价策略有关。同时对比A房地产公司，我们可以看到A房地产公司的净利率虽然也在下降，但是降幅没有B房地产公司这么大，仍然维持在13%以上，说明A房地产公司的盈利能力在行业中还是有一定优势的。
此外，总资产净利率和权益净利率两个指标，A房地产公司和B房地产公司差异较小，说明A房地产公司整体的盈利能力在房企中并不差。
五、结语
通过上述分析，A房地產公司主要存在以下三个问题：（1）受政府宏观调控政策影响较大；（2）存货较多，库存周转较慢，导致营运能力较弱；（3）企业财务杠杆较大，有一定的财务风险。
针对上述问题，我们提出以下建议：（1）要加强政府宏观政策及房地产周期规律的研究，加强企业应对系统风险把控的能力，制定合理的发展战略，加强风险预防，保障一定的资金量。（2）进一步强化存货周转率，加强营销手段，特别是需要制定房地产市场不利好情况下的营销策略，加速库存周转，这样才能提高企业的经营效率，获得更多的现金流，进而减少企业的财务风险。（3）财务杠杆较大，说明A房地产公司处于规模扩张期，但是该公司不能一味的大规模扩张，同时要关注由于扩张所面临的财务风险，合理进行资金借贷，加强对预收账款、银行贷款的管理，做到新项目建设与企业资金承受度的合理匹配。
参考文献：
[1]徐淑娟. 企业财务分析方法的探讨[J]. 商业经济， 2009，（03）.
[2]刘艳妮. 浅谈财务报表分析的方法[J]. 科技信息， 2009，（01）.
[3]施慧敏. 试论上市公司的财务指标分析要素[J]，市场周刊（理论研究）， 2009，（01）.
关键词：财务报表 房地产公司 财务指标 偿债能力 营运能力 盈利能力
一、研究背景
2016 年在中央经济会议“去库存”背景下，房地产整体延续宽松政策环境，2 月 2 日央行发文下调不限购城市首套房首付比例最低至 20%，2 月19 日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》 ，进一步下调房地产交易环节契税、营业税，两会政府报告亦强调支持居民住房合理消费的税收、因城施策化解房地产库存等。在房地产市场如此火热的情况下，我们选取了A房地产公司进行财务报表分析，分析该公司作为房地产行业的龙头企业的经营情况和财务状况。
二、财务报表分析目的与方法
本文站在财务投资者的角度，通过对A上市房企三张主表以及财务指标的分析，理解公司的经营状况及存在的问题，为投资决策提供依据。本文拟从以下两个方面进行分析：（1）先从该房地产公司的资产负债表、利润表和现金流量表出发，分析该企业目前资产、负债、现金流量等重要项目的变动趋势和结构分布；（2）选取与该房地产公司实力相当的B房地产公司，从偿债能力、营运能力和盈利能力三个方面进行横向对比分析。
三、A房地产公司财务报表综合分析
1.资产负债表分析。
1.1趋势分析。首先分析A房地产公司资产负债表变动趋势。以2010年为基准，计算出2011-2015年表中重要项目的同比增长率， A房地产公司的总资产除了2014年，其它年份每年都保持着高于20%的增长率，说明A房地产公司的规模在这5年里保持着较高的增长速度，企业规模在不断扩大。其中，房地产企业至关重要的存货项目在2011-2014年间的增长率逐年降低，这与我国政府同期的宏观政策以及房地产行业状况吻合。而2015年又突然上升，也是由于2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
1.2结构分析。A公司资产项目中流动资产占比在2010-2012年都在95%以上，从2013年开始逐渐降低，但是也保持在90%左右，说明该公司整体的资产流动性很强，资产增值主要依赖于流动资产的增加，资产的变现能力较强。另外，资产中货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。资产中存货的比重最高，这与房地产行业的特征有关，大量的在建项目、待出售项目以及待开发地块，构成了房地产企业主要的存货。从存货占比可以看到，该公司存货项目从2011年开始逐渐降低，说明企业在去库存方面做得较好。但是不能忽视的是，该公司存货占比绝对值还是相当巨大的，这既是未来发展的保障，又是该公司风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受同期国家地产调控政策的影响，宏观政策调控是房地产开发企业最大的风险因素。建议该房地产公司应进一步优化存货结构，加强对存货的管理，适度控制好存货金额，并采取一定的促销手段，进一步减少库存。
2.利润表分析。A公司在近6年中销售收入和净利润快速稳定增长，且净利润和销售收入保持着相近的增长趋势。这说明该公司经营情况良好，盈利情况保持良性增长。2015年，销售收入和净利润大幅增长，这和2015年我国出台了一系列房地产市场利好的宏观调控政策有关，因此导致房地产市场全面升温，该公司也是宏观调控政策的受益者。
3.现金流量表分析。A公司经营活动现金净流量在2010-2013年整体平稳，而2014年大幅上升。通过对2014年报表附注进行查询，了解到2014年经营活动净现金流量大幅增加的主要原因是2014年存货增加量比2103年存货增加量减少了近700亿。造成这种现象的主要原因有以下4方面：（1）2013年国内房地产市场受到政府宏观调控影响，房地产市场低迷，房企库存积压；（2）2013年新开工项目及在建项目增长较多；（3）自 2014 年开始放开限购及“11.22”降息以来，房地产行业再次迎来行业及货币政策双宽松时期，2014年开始，房地产市场开始复苏；（4）2014年新开工项目及在建项目也比2013年少。
四、A房地产公司财务指标分析
1.偿债能力分析。
1.1短期偿债能力。
通多对比A公司、B公司2010年-2015年短期偿债能力指标发现，A、B房地产公司的流动比率近6年中也是均低于2，且B公司均值低于A房地产公司；速动比率、现金比率和现金流量比率也均低于A房地产公司。由此可见，A地产公司的这几项比率较低，但是与同行业相比还是比较乐观的。这很大程度与房地产行业的特点有关，我们不能用同一个标准来衡量所有企业。
1.2长期偿债能力。
从表中可以看到，B房地产公司的资产负债率略低于A房地产公司，同时，由于B房地产公司近几年正处于快速扩张期，2013-2015年经营活动现金净流量均为负数，所以现金流量债务比均为负数。此外，B房地产公司的利息保障倍数也是略低于A房地产公司。
综合来看，A房地产公司的长期偿债能力较弱，存在一定的财务风险，但是与同行业相比，还是比较乐观的。
2.营运能力分析。通过对A、B公司营运能力各项指标的分析，从计算结果可以看到，B房地产公司的应收账款周转率从2013年开始也是逐年降低，且2015年周转天数达到了47.6天，说明A房地产公司的应收账款管理能力在行业内还是比较好的。形成强烈对比的是B房地产公司的存货周转率，计算结果显示B房地产公司的平均存货周转天数只有719.622天，接近A房地产公司的一半，说明B房地产公司在存货管理方面比A房地产公司做得好，A房地产公司当前亟需消化自己的库存。其它三个指标，B房地产公司也均优于A房地产公司，说明A房地产公司的整体营运能力较弱，资产经营效率不高。企业管理层应该采取一系列有效的措施以提高各项资产的利用程度，消化库存，进而提高销售收入。
3.盈利能力分析。
从上表可以看到，B房地产公司的销售净利率也是呈逐年降低趋势，这和我国房地产行业的发展特点有关，当前整个房地产行业的利润率都在下降。B房地产公司2015年销售净利率降到了10%以内，这和B房地产公司采取的底价策略有关。同时对比A房地产公司，我们可以看到A房地产公司的净利率虽然也在下降，但是降幅没有B房地产公司这么大，仍然维持在13%以上，说明A房地产公司的盈利能力在行业中还是有一定优势的。
此外，总资产净利率和权益净利率两个指标，A房地产公司和B房地产公司差异较小，说明A房地产公司整体的盈利能力在房企中并不差。
五、结语
通过上述分析，A房地產公司主要存在以下三个问题：（1）受政府宏观调控政策影响较大；（2）存货较多，库存周转较慢，导致营运能力较弱；（3）企业财务杠杆较大，有一定的财务风险。
针对上述问题，我们提出以下建议：（1）要加强政府宏观政策及房地产周期规律的研究，加强企业应对系统风险把控的能力，制定合理的发展战略，加强风险预防，保障一定的资金量。（2）进一步强化存货周转率，加强营销手段，特别是需要制定房地产市场不利好情况下的营销策略，加速库存周转，这样才能提高企业的经营效率，获得更多的现金流，进而减少企业的财务风险。（3）财务杠杆较大，说明A房地产公司处于规模扩张期，但是该公司不能一味的大规模扩张，同时要关注由于扩张所面临的财务风险，合理进行资金借贷，加强对预收账款、银行贷款的管理，做到新项目建设与企业资金承受度的合理匹配。
参考文献：
[1]徐淑娟. 企业财务分析方法的探讨[J]. 商业经济， 2009，（03）.
[2]刘艳妮. 浅谈财务报表分析的方法[J]. 科技信息， 2009，（01）.
[3]施慧敏. 试论上市公司的财务指标分析要素[J]，市场周刊（理论研究）， 2009，（01）.