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近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：
一、农村与城市分割的土地制度造成土地市场的“价格双轨制”。扭曲了市场功能
中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由政府进行征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后再将之再分配给城市使用者。这种土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖。由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
二、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题
近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整；在土地管理法下，土地的价值与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。
为进一步完善土地市场，建议从以下方面着手：
（一）进一步完善市场土地配给机制，限定政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明公开的土地市场。土地公有制从各方面来分析都是符合中国的基本国情的，应坚持土地公有制的地位毫不动摇。在此框架下要建立透明公开的土地市场，有效地制约部分地方政府的行为，减少违法违规行为的发生。在加强政府作为土地管理者地位的同时，要进一步发挥市场的基础作用，改革和完善土地税费改革，合理分配土地收益，强化土地实际占有者尤其是农民的权益。
1.以完善土地税费改革为途径，降低地方政府“经营土地”的冲动，将政府对公有土地的权利限制在合理的范围内。要界定国家征地的“公共利益”的范围，国土资源管理部门对此要进行明确规划，必须对政府强制性征地进行严格限制，对征地的目的和范围要有严格的界定，国家不能滥用征地权。这就需要对现行的土地税费进行改革，合理分配土地收益，一是对地方政府进行城市建设获得的稳定的收入来源进行制度安排，统一土地税费，统一征收土地财产税；二是统筹安排土地收益，协调各方面的利益，将更大比例的土地收益用于新农村建设；三是在完善规章制度的基础上，可考虑将农村集体土地直接进入市场。
2.进一步发育土地市场。城市各种建设用地更大范围地通过市场公开出让，完善推行土地“招拍挂”制度。严格划分土地利用的性质，对于经营性土地使用权必须实行“招拍挂”出让，防止国有土地资产的流失，加强对经营性土地使用权出让的管理。将采取协议出让的工业用地也开始采用“招拍挂”制度，允许和规范集体建设用地入市流转，农民集体所有土地转化用途时应该同城市土地“同地、同价、同权”。
（二）处理好土地合理利用、与可持续利用、集约利用的关系。土地可持续利用是人们接受了可持续发展观对过去土地利用方式的反思，是可持续发展理论在土地利用研究中的实际运用，包括土地开发、利用、整治和保护等内涵。可持续利用发展是土地集约利用的指导思想和重要依据。城市土地集约利用又是实现土地可持续利用的重要手段。土地合理利用则是在特定时期特定地区条件下，对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理，并通过组织、协调人的关系以及人与资源、环境的关系，以期经济效益、社会效益、生态效益达到最佳。
（三）改革深层次的体制缺陷以完善土地市场建设。当前土地市场、土地制度存在诸多问题，重要的原因在于存在体制缺陷，政府官员有追求政绩、扩大自己权利的冲动，这些偏好导致市场发育不充分甚至扭曲。因此改革体制缺陷也是土地市场发展的重要因素。一是改革现有的不合理的政绩考核体系和不完善的行政干部选拔任用制度。目前考核政绩的重要指标就是经济发展，有些地方简单地把经济发展等同于GDP增长，加剧了地方政府推动固定资产投资和城市建设的冲动。单纯追求GDP的增长速度同任用干部挂钩，导致地方政府一味追求政绩工程、形象工程。由于政府拥有最大的国有资源——土地，利用土地资源实现GDP增长就是实现其目的的重要手段，这必然促使地方政府过多地参与市场、经营土地获利以进行其他方面的建设或投资；二是改革现有事权、财权不匹配的财政体制，从制度上逐步消除地方政府对“土地财政”的过分依赖。
（四）进一步加强土地的法律框架建设，完善土地法规，对土地的开发利用建立在科学合理健全的法律制度基础之上科学合理健全的法律制度是保障市场良好运行的基础。要抓緊建立健全一批规范土地资源配给权益和具体操作方式的法律法规。为了解决土地法律框架与现实的差距，具体可从以下方面入手：首先是对土地征用法做出相应的改进，特别是对“公共利益”做出明确的法律界定，同时修改对农村集体土地的补偿标准；第二是完善实施条例，完善土地抵押法律，制定规制集体建设用地的法律框架；第三是加强法治建设，推动对农民的法律教育活动，推动农村地区的法律援助活动；第四是制定规制土地储备制度的法律框架，使得土地储备制度真正发挥调控土地供给、平衡市场的功能，免于其沦为地方政府炒作土地的工具。
一、农村与城市分割的土地制度造成土地市场的“价格双轨制”。扭曲了市场功能
中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由政府进行征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后再将之再分配给城市使用者。这种土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖。由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
二、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题
近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整；在土地管理法下，土地的价值与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。
为进一步完善土地市场，建议从以下方面着手：
（一）进一步完善市场土地配给机制，限定政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明公开的土地市场。土地公有制从各方面来分析都是符合中国的基本国情的，应坚持土地公有制的地位毫不动摇。在此框架下要建立透明公开的土地市场，有效地制约部分地方政府的行为，减少违法违规行为的发生。在加强政府作为土地管理者地位的同时，要进一步发挥市场的基础作用，改革和完善土地税费改革，合理分配土地收益，强化土地实际占有者尤其是农民的权益。
1.以完善土地税费改革为途径，降低地方政府“经营土地”的冲动，将政府对公有土地的权利限制在合理的范围内。要界定国家征地的“公共利益”的范围，国土资源管理部门对此要进行明确规划，必须对政府强制性征地进行严格限制，对征地的目的和范围要有严格的界定，国家不能滥用征地权。这就需要对现行的土地税费进行改革，合理分配土地收益，一是对地方政府进行城市建设获得的稳定的收入来源进行制度安排，统一土地税费，统一征收土地财产税；二是统筹安排土地收益，协调各方面的利益，将更大比例的土地收益用于新农村建设；三是在完善规章制度的基础上，可考虑将农村集体土地直接进入市场。
2.进一步发育土地市场。城市各种建设用地更大范围地通过市场公开出让，完善推行土地“招拍挂”制度。严格划分土地利用的性质，对于经营性土地使用权必须实行“招拍挂”出让，防止国有土地资产的流失，加强对经营性土地使用权出让的管理。将采取协议出让的工业用地也开始采用“招拍挂”制度，允许和规范集体建设用地入市流转，农民集体所有土地转化用途时应该同城市土地“同地、同价、同权”。
（二）处理好土地合理利用、与可持续利用、集约利用的关系。土地可持续利用是人们接受了可持续发展观对过去土地利用方式的反思，是可持续发展理论在土地利用研究中的实际运用，包括土地开发、利用、整治和保护等内涵。可持续利用发展是土地集约利用的指导思想和重要依据。城市土地集约利用又是实现土地可持续利用的重要手段。土地合理利用则是在特定时期特定地区条件下，对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理，并通过组织、协调人的关系以及人与资源、环境的关系，以期经济效益、社会效益、生态效益达到最佳。
（三）改革深层次的体制缺陷以完善土地市场建设。当前土地市场、土地制度存在诸多问题，重要的原因在于存在体制缺陷，政府官员有追求政绩、扩大自己权利的冲动，这些偏好导致市场发育不充分甚至扭曲。因此改革体制缺陷也是土地市场发展的重要因素。一是改革现有的不合理的政绩考核体系和不完善的行政干部选拔任用制度。目前考核政绩的重要指标就是经济发展，有些地方简单地把经济发展等同于GDP增长，加剧了地方政府推动固定资产投资和城市建设的冲动。单纯追求GDP的增长速度同任用干部挂钩，导致地方政府一味追求政绩工程、形象工程。由于政府拥有最大的国有资源——土地，利用土地资源实现GDP增长就是实现其目的的重要手段，这必然促使地方政府过多地参与市场、经营土地获利以进行其他方面的建设或投资；二是改革现有事权、财权不匹配的财政体制，从制度上逐步消除地方政府对“土地财政”的过分依赖。
（四）进一步加强土地的法律框架建设，完善土地法规，对土地的开发利用建立在科学合理健全的法律制度基础之上科学合理健全的法律制度是保障市场良好运行的基础。要抓緊建立健全一批规范土地资源配给权益和具体操作方式的法律法规。为了解决土地法律框架与现实的差距，具体可从以下方面入手：首先是对土地征用法做出相应的改进，特别是对“公共利益”做出明确的法律界定，同时修改对农村集体土地的补偿标准；第二是完善实施条例，完善土地抵押法律，制定规制集体建设用地的法律框架；第三是加强法治建设，推动对农民的法律教育活动，推动农村地区的法律援助活动；第四是制定规制土地储备制度的法律框架，使得土地储备制度真正发挥调控土地供给、平衡市场的功能，免于其沦为地方政府炒作土地的工具。