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【摘要】近年来，随着我国不动产统一登记制度不断完善，农村宅基地和集体建设用地使用权越来越受到人们的关注。开展农村房地一体确权登记发证工作是维护农民切身利益的重要举措，有利于明晰农村宅基地和集体建设用地的产权，保护农民的合法权益，推动农村振兴，加快城乡发展。
【关键词】农村;房地一体;确权登记;动态管理;平台
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
1、农村房地一体确权基本理论及原则
“房地一体”是将宅基地的使用权与上附房屋所有权作为整体，两者在权属变动过程必须一同处分，在确权登记过程规定要求把对房屋的所有权和宅基地的使用权按照统一的整体，该项法规的制定最早起源于1990年国家发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确的条款“房随地走、地随房走”的原则。之后2007年的《物权法》《房屋登记办法》，以及2015年的《不动产权登记暂行条例》中也都明确了这一原则。
目前，农村房地产登记政策和管理部门在各种管理制度下频繁变动，导致房地产权利的不确定性，影响房地产市场交易，不利于维护农民的切身利益。在现阶段，政府控制在维持这一进程方面发挥着重要作用。通过对农村房地产产权的确认和登记，明确了土地及附属建筑物的界线，保障了房地产交易的实施，有效提高了农村房地产的流动性。另一方面，政府的调控也有利于优化农村房地产资源，重新确认闲置房地产的权利，并根据实际情况和市场需求进行重新配置，确保房地产的价值体现。
产权的意义包括：促进农村房地产产生更多的利益，保护农民在自身房地产中的权益;明确房地产权力主体，规范房地产产生的收入分配;将权力主体限制在自己不动产的法律范围内;在产权产生收益后，评价收益与产权成本的关系，明确产权带来的外部效应;避免因产权界定不清而引发的产权交易风险和法律纠纷，减少交易过程中可能出现的不确定性。
农村房屋所有權转移、变更的法律行为实质上是物权变动行为。《物权法》包括：物权变动的过程需要公示，农村房地产和宅基地需要登记才能产生相应的法律效力;农村房屋买卖过程中合同的失效和解除不影响房屋所有权的转移;房屋产权变动行为与债权行为不能捆绑在一起，需要独立界定。物权理论产生时，许多学者对其持反对态度。物权理论一方面对各种法律关系的界定和区分起到了积极的推动作用，另一方面也保障了交易的安全。目前，根据有限承认原则，我国的物权行为需要以涉及农村房屋所有权转移和抵押权的农村确认登记过程中的物权变动方式进行分析。明确物权的概念和物权行为，有利于梳理不动产与不动产权利确认登记一体化过程中的法律关系，促进权利确认登记过程中适用法律的实施。
2、总体设计
2.1房地一体确权登记“一件事”工作机制设计
（1）前期准备阶段，包括组织准备、工作底图制作、权属调查及资料收集和地类调查、已有权籍资料与登记信息套合比对等，其中，组织准备包括技术设计、宣传发动、队伍落实和人员培训等。在外业调查前，系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实际踏勘和套合比对已有权籍资料与登记信息等工作，为后期工作有序开展提供支持。
（2）外业调查测绘阶段，包括界址点、界线勘察与指界，房屋权属信息调查，地籍要素测量及房屋丈量和调查成果公示等，一方面要完成对无权源数据房屋的调查与测绘，另一方面要对已有登记信息的房屋进行复测，确保农村房地一体数据的准确性。
（3）内业数据整理阶段，包括调查数据内业转换和属性录入、绘制宗地图及房屋分层分户图、发证数据转绘和面积量算与汇总等。
（4）登记发证阶段，包括不动产登记申请、审核及公示，如果不存在异议，则发证，否则重新进行外业调查，最后将成果数据进行归档、建库，并通过平台进行展示。
2.2平台框架设计
（1）地图显示：在统一坐标系下，用户不仅可以查看地形图、高分辨率图像、地块图、房屋数据等二维地图数据，还可以浏览真实的三维模型数据。此外，还可以通过分屏对比查看房屋的二维和三维信息，从而实现二维和三维一体化显示。
（2）地图的基本操作，包括图层控制、地图放大、缩小、平移、测量和打印，可以满足用户对地图的操作。
（3）所有权管理可以在线编辑房屋所有权数据，修改业主信息、权属来源、建筑结构、竣工年份、批准用途和实际用途、批准面积和实际面积。
（4）数据查询与统计，包括空间查询与统计、属性查询与统计。其中，空间查询统计主要包括点查询统计、矩形查询统计和多边形查询统计。属性查询统计包括地名、交通等基本地理要素和房屋、职称等专业要素的查询统计。您可以单击以查看其详细信息。
2.3所有权结果的辅助管理
产权成果辅助管理系统基于C/S终端的开发，实现了产权成果数据的管理，具有土地边界导入、产权信息导入、产权数据审计、产权数据编辑、成果输出、专题地图制作等功能。
（1）对于权属信息的导入，按照统一的房屋权属调查表格式设计属性录入界面，通过GIS服务组件将权属调查数据库（Excel格式）中的数据直接录入到相应的房屋属性信息中，从而实现图文一体化管理。
（2）所有权数据审查包括输入所有权数据的内容和输入所有权数据的空间关系。审核确认后，录入并输出数据。如果数据错误，可以使用所有权数据编辑功能修改数据。
3、平台实现
3.1“一张图”管理
（1）地图显示：在统一坐标系下，用户不仅可以查看地形图、高分辨率图像、地块图、房屋数据等二维地图数据，还可以浏览真实的三维模型数据。此外，他们还可以通过分屏对比查看房屋的二维和三维信息，从而实现二维和三维一体化显示。
（2）地图的基本操作，包括图层控制、地图放大、缩小、平移、测量和打印，可以满足用户对地图的操作。 （3）权属管理可以在线编辑房屋权属数据，修改房屋的所有人、权属来源、建筑结构、竣工年份、核定用途和实际用途、核定面积和实际面积等信息。
（4）数据查询与统计，包括空间查询与统计、属性查询与统计。其中，空间查询统计主要包括点查询统计、矩形查询统计和多边形查询统计。属性查询统计包括地名、交通等基本地理要素和房屋、职称等专业要素的查询统计，可点击查看其详细信息。
3.2所有权结果的辅助管理
基于C/S终端的开发，产权成果辅助管理实现了产权成果数据的管理，具有地块边界导入、产权信息导入、产权数据审核、产权数据编辑、成果输出、专题地图制作等功能。
（1）对于权属信息的导入，按照统一的房屋权属调查表格式设计属性录入界面，通过GIS服务组件将权属调查数据库（Excel格式）中的数据直接录入到相应的房屋属性信息中，从而实现图文一体化管理。
（2）所有权数据审查包括输入的所有权数据的内容和输入的所有权数据的空间关系。审核确认后，录入并输出数据。如果数据错误，可以使用所有权数据编辑功能修改数据。
3.3不动产登记管理
按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，农村房地一体确权登记管理平台支持国家规定的不动产总登记、初始、转移、变更、注销、异议、更正和换证等不同登记方式，采用工作流技术，实现登记申请、受理、审核、公示、发证和归档等全流程的办理功能。工作流中间件支持业务人员进行各流程办理和发送，确保农村宅基地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权的登记和发证。
3.4权力下放，明确相关登记机关
根据相关条例规定，农村的房地都要在相应的不动产登记机关进行登记，然而我国很多地方农村位置较为偏远，乡村之间的间隔距离也非常大，村落的位置比较分散，如果都统一到不动产登记机关去进行登记，就会在很大程度上造成人力、物力和财力上面的浪费。因此应该采取移动服务窗口的办法对具体的问题进行解决，可以由不动产机关委派专门的工作人员对具体的偏远村落进行深入调查，并下放权力，由他们进行确权登记，而不动产登记机关需要对这些工作人员的工作进行审核和监督。在确权登记工作开展中，相关人员要采用先局部再整体的工作步骤，先从土地面积较少、人员较少的村落开始进行确权登记。现今是一个信息化时代，将权力下放到基层工作站，通过数据的传递减少人力的往返，可以大幅度节省人力、物力和财力，还可以提升人们对确权登记工作的满意度。
3.5利用信息技术，加强部门协作与信息共享
在农村很多的老房子缺少较为齐全的手续，很多的宅基地在登记时会涉及不同的部门，因此必须加强这些部门的沟通和协作。此外，要发挥国土资源部门的带头作用，完成资料对接工作，现今社会信息化程度很高，工作人员可以利用信息化技术建立完善的信息渠道。一方面，通过信息开放共享提升各个农村不动产权属资料的整合效率，加强对各个农村宅基地的了解，从而制定相应的工作方法;另一方面，通过政务信息资源共享，能够加快确权登记的进度，避免重复工作，还能够提升农民对不动产登记的满意度，为后期的沟通协调奠定良好的基础。
3.6完善法规政策，加大力度解决遗留问题
当前，农村房地一体确权登记存在的最大障碍就是相关历史遗留问题的解决，这部分历史问题包括“一户多宅”和面积超标等状况，然而当前的各种条例规章并没有具体的执行规范，也缺少对农村实际土地管理情况的适当办法，因此要处理好宅基地确权登记问题，首先要获得相关政策法规的指导。要根据农村的实际变化情况对各项法规进行有针对性的调整，要协调相关法规冲突的内容。此外，宅基地面积超标的现象非常普遍，因此在执行农村房地一体确权登记工作过程中必须严格遵照各项规章制度和政策，从而有利于历史遗留问题的解决。对于集体建设用地，可以通过“三级会商”的方式解决，也就是村民代表大会、政府和不动产登记部门三方会商来共同解决。同时，对于拥有合法使用权和经营许可证的“房地”需要发放特殊的不动产证，一方面能够保护购买宅基地的所有者的权利，另一方面也能够为外来人口购买农村宅基地、改善当地经济提供一定的通道。
3.7完善確权登记建议
需要严格执行国家政策来解决确权登记过程出现的问题，针对“一户多宅”现象无论是何种原因，都必须要按照“一户一宅”的政策实施，让宅基地所有人选择一处，其余宅基地如合规需要则按照法规进行保护，如不合规需要进行限制权利。同时为了保障农民合法财产权益，也要促进村镇之间的不动产流动，只要是户籍规划到某一集体宗户中，则可以有权购买所属村镇的不动产，并进行确权登记。
结论：
本文基于GIS和工作流技术，结合房地一体确权登记发证管理的实际需求，设计并实现集数据展示和编辑，不动产登记和发证，信息查询、分析和统计为一体的农村房地一体确权登记管理平台。目前，农村房地一体确权登记管理平台运行良好，满足了房产部门不动产登记的日常使用需求。农村房地一体确权登记管理平台实现了农村不动产登记管理监督服务一体化，有效地提高了农村房地一体登记发证的工作效率，推动了农村房地一体登记工作向精细化、科学化和规范化发展。
参考文献：
[1]卢志芸.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J].农村经济与科技，2020，31（4）：277-278.
[2]赵敏宁，姚玉妍，许晓婷.农村房地一体化项目确权登记问题浅析[J].南方农业，2019，13（29）：98-99.
[3]牛利斌，肖德明.榆中县农村房地一体确权登记建库方法探讨[J].地理空间信息，2018，16（7）：108-110.
[4]杨宏健，郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息，2018，41（12）：193-195.
[5]唐佳林.农村房地一体确权登记发证难点与对策研究：以武汉市为例[J].中国市场，2019（2）：53-54.
【关键词】农村;房地一体;确权登记;动态管理;平台
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
1、农村房地一体确权基本理论及原则
“房地一体”是将宅基地的使用权与上附房屋所有权作为整体，两者在权属变动过程必须一同处分，在确权登记过程规定要求把对房屋的所有权和宅基地的使用权按照统一的整体，该项法规的制定最早起源于1990年国家发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确的条款“房随地走、地随房走”的原则。之后2007年的《物权法》《房屋登记办法》，以及2015年的《不动产权登记暂行条例》中也都明确了这一原则。
目前，农村房地产登记政策和管理部门在各种管理制度下频繁变动，导致房地产权利的不确定性，影响房地产市场交易，不利于维护农民的切身利益。在现阶段，政府控制在维持这一进程方面发挥着重要作用。通过对农村房地产产权的确认和登记，明确了土地及附属建筑物的界线，保障了房地产交易的实施，有效提高了农村房地产的流动性。另一方面，政府的调控也有利于优化农村房地产资源，重新确认闲置房地产的权利，并根据实际情况和市场需求进行重新配置，确保房地产的价值体现。
产权的意义包括：促进农村房地产产生更多的利益，保护农民在自身房地产中的权益;明确房地产权力主体，规范房地产产生的收入分配;将权力主体限制在自己不动产的法律范围内;在产权产生收益后，评价收益与产权成本的关系，明确产权带来的外部效应;避免因产权界定不清而引发的产权交易风险和法律纠纷，减少交易过程中可能出现的不确定性。
农村房屋所有權转移、变更的法律行为实质上是物权变动行为。《物权法》包括：物权变动的过程需要公示，农村房地产和宅基地需要登记才能产生相应的法律效力;农村房屋买卖过程中合同的失效和解除不影响房屋所有权的转移;房屋产权变动行为与债权行为不能捆绑在一起，需要独立界定。物权理论产生时，许多学者对其持反对态度。物权理论一方面对各种法律关系的界定和区分起到了积极的推动作用，另一方面也保障了交易的安全。目前，根据有限承认原则，我国的物权行为需要以涉及农村房屋所有权转移和抵押权的农村确认登记过程中的物权变动方式进行分析。明确物权的概念和物权行为，有利于梳理不动产与不动产权利确认登记一体化过程中的法律关系，促进权利确认登记过程中适用法律的实施。
2、总体设计
2.1房地一体确权登记“一件事”工作机制设计
（1）前期准备阶段，包括组织准备、工作底图制作、权属调查及资料收集和地类调查、已有权籍资料与登记信息套合比对等，其中，组织准备包括技术设计、宣传发动、队伍落实和人员培训等。在外业调查前，系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实际踏勘和套合比对已有权籍资料与登记信息等工作，为后期工作有序开展提供支持。
（2）外业调查测绘阶段，包括界址点、界线勘察与指界，房屋权属信息调查，地籍要素测量及房屋丈量和调查成果公示等，一方面要完成对无权源数据房屋的调查与测绘，另一方面要对已有登记信息的房屋进行复测，确保农村房地一体数据的准确性。
（3）内业数据整理阶段，包括调查数据内业转换和属性录入、绘制宗地图及房屋分层分户图、发证数据转绘和面积量算与汇总等。
（4）登记发证阶段，包括不动产登记申请、审核及公示，如果不存在异议，则发证，否则重新进行外业调查，最后将成果数据进行归档、建库，并通过平台进行展示。
2.2平台框架设计
（1）地图显示：在统一坐标系下，用户不仅可以查看地形图、高分辨率图像、地块图、房屋数据等二维地图数据，还可以浏览真实的三维模型数据。此外，还可以通过分屏对比查看房屋的二维和三维信息，从而实现二维和三维一体化显示。
（2）地图的基本操作，包括图层控制、地图放大、缩小、平移、测量和打印，可以满足用户对地图的操作。
（3）所有权管理可以在线编辑房屋所有权数据，修改业主信息、权属来源、建筑结构、竣工年份、批准用途和实际用途、批准面积和实际面积。
（4）数据查询与统计，包括空间查询与统计、属性查询与统计。其中，空间查询统计主要包括点查询统计、矩形查询统计和多边形查询统计。属性查询统计包括地名、交通等基本地理要素和房屋、职称等专业要素的查询统计。您可以单击以查看其详细信息。
2.3所有权结果的辅助管理
产权成果辅助管理系统基于C/S终端的开发，实现了产权成果数据的管理，具有土地边界导入、产权信息导入、产权数据审计、产权数据编辑、成果输出、专题地图制作等功能。
（1）对于权属信息的导入，按照统一的房屋权属调查表格式设计属性录入界面，通过GIS服务组件将权属调查数据库（Excel格式）中的数据直接录入到相应的房屋属性信息中，从而实现图文一体化管理。
（2）所有权数据审查包括输入所有权数据的内容和输入所有权数据的空间关系。审核确认后，录入并输出数据。如果数据错误，可以使用所有权数据编辑功能修改数据。
3、平台实现
3.1“一张图”管理
（1）地图显示：在统一坐标系下，用户不仅可以查看地形图、高分辨率图像、地块图、房屋数据等二维地图数据，还可以浏览真实的三维模型数据。此外，他们还可以通过分屏对比查看房屋的二维和三维信息，从而实现二维和三维一体化显示。
（2）地图的基本操作，包括图层控制、地图放大、缩小、平移、测量和打印，可以满足用户对地图的操作。 （3）权属管理可以在线编辑房屋权属数据，修改房屋的所有人、权属来源、建筑结构、竣工年份、核定用途和实际用途、核定面积和实际面积等信息。
（4）数据查询与统计，包括空间查询与统计、属性查询与统计。其中，空间查询统计主要包括点查询统计、矩形查询统计和多边形查询统计。属性查询统计包括地名、交通等基本地理要素和房屋、职称等专业要素的查询统计，可点击查看其详细信息。
3.2所有权结果的辅助管理
基于C/S终端的开发，产权成果辅助管理实现了产权成果数据的管理，具有地块边界导入、产权信息导入、产权数据审核、产权数据编辑、成果输出、专题地图制作等功能。
（1）对于权属信息的导入，按照统一的房屋权属调查表格式设计属性录入界面，通过GIS服务组件将权属调查数据库（Excel格式）中的数据直接录入到相应的房屋属性信息中，从而实现图文一体化管理。
（2）所有权数据审查包括输入的所有权数据的内容和输入的所有权数据的空间关系。审核确认后，录入并输出数据。如果数据错误，可以使用所有权数据编辑功能修改数据。
3.3不动产登记管理
按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，农村房地一体确权登记管理平台支持国家规定的不动产总登记、初始、转移、变更、注销、异议、更正和换证等不同登记方式，采用工作流技术，实现登记申请、受理、审核、公示、发证和归档等全流程的办理功能。工作流中间件支持业务人员进行各流程办理和发送，确保农村宅基地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权的登记和发证。
3.4权力下放，明确相关登记机关
根据相关条例规定，农村的房地都要在相应的不动产登记机关进行登记，然而我国很多地方农村位置较为偏远，乡村之间的间隔距离也非常大，村落的位置比较分散，如果都统一到不动产登记机关去进行登记，就会在很大程度上造成人力、物力和财力上面的浪费。因此应该采取移动服务窗口的办法对具体的问题进行解决，可以由不动产机关委派专门的工作人员对具体的偏远村落进行深入调查，并下放权力，由他们进行确权登记，而不动产登记机关需要对这些工作人员的工作进行审核和监督。在确权登记工作开展中，相关人员要采用先局部再整体的工作步骤，先从土地面积较少、人员较少的村落开始进行确权登记。现今是一个信息化时代，将权力下放到基层工作站，通过数据的传递减少人力的往返，可以大幅度节省人力、物力和财力，还可以提升人们对确权登记工作的满意度。
3.5利用信息技术，加强部门协作与信息共享
在农村很多的老房子缺少较为齐全的手续，很多的宅基地在登记时会涉及不同的部门，因此必须加强这些部门的沟通和协作。此外，要发挥国土资源部门的带头作用，完成资料对接工作，现今社会信息化程度很高，工作人员可以利用信息化技术建立完善的信息渠道。一方面，通过信息开放共享提升各个农村不动产权属资料的整合效率，加强对各个农村宅基地的了解，从而制定相应的工作方法;另一方面，通过政务信息资源共享，能够加快确权登记的进度，避免重复工作，还能够提升农民对不动产登记的满意度，为后期的沟通协调奠定良好的基础。
3.6完善法规政策，加大力度解决遗留问题
当前，农村房地一体确权登记存在的最大障碍就是相关历史遗留问题的解决，这部分历史问题包括“一户多宅”和面积超标等状况，然而当前的各种条例规章并没有具体的执行规范，也缺少对农村实际土地管理情况的适当办法，因此要处理好宅基地确权登记问题，首先要获得相关政策法规的指导。要根据农村的实际变化情况对各项法规进行有针对性的调整，要协调相关法规冲突的内容。此外，宅基地面积超标的现象非常普遍，因此在执行农村房地一体确权登记工作过程中必须严格遵照各项规章制度和政策，从而有利于历史遗留问题的解决。对于集体建设用地，可以通过“三级会商”的方式解决，也就是村民代表大会、政府和不动产登记部门三方会商来共同解决。同时，对于拥有合法使用权和经营许可证的“房地”需要发放特殊的不动产证，一方面能够保护购买宅基地的所有者的权利，另一方面也能够为外来人口购买农村宅基地、改善当地经济提供一定的通道。
3.7完善確权登记建议
需要严格执行国家政策来解决确权登记过程出现的问题，针对“一户多宅”现象无论是何种原因，都必须要按照“一户一宅”的政策实施，让宅基地所有人选择一处，其余宅基地如合规需要则按照法规进行保护，如不合规需要进行限制权利。同时为了保障农民合法财产权益，也要促进村镇之间的不动产流动，只要是户籍规划到某一集体宗户中，则可以有权购买所属村镇的不动产，并进行确权登记。
结论：
本文基于GIS和工作流技术，结合房地一体确权登记发证管理的实际需求，设计并实现集数据展示和编辑，不动产登记和发证，信息查询、分析和统计为一体的农村房地一体确权登记管理平台。目前，农村房地一体确权登记管理平台运行良好，满足了房产部门不动产登记的日常使用需求。农村房地一体确权登记管理平台实现了农村不动产登记管理监督服务一体化，有效地提高了农村房地一体登记发证的工作效率，推动了农村房地一体登记工作向精细化、科学化和规范化发展。
参考文献：
[1]卢志芸.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J].农村经济与科技，2020，31（4）：277-278.
[2]赵敏宁，姚玉妍，许晓婷.农村房地一体化项目确权登记问题浅析[J].南方农业，2019，13（29）：98-99.
[3]牛利斌，肖德明.榆中县农村房地一体确权登记建库方法探讨[J].地理空间信息，2018，16（7）：108-110.
[4]杨宏健，郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息，2018，41（12）：193-195.
[5]唐佳林.农村房地一体确权登记发证难点与对策研究：以武汉市为例[J].中国市场，2019（2）：53-54.