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在住宅市场萎靡不振的情况下，商业地产表面的光环大大刺激了开发商的神经。2011年，包括万科、招商地产、万通地产、中粮地产等数十个主流房企均宣布加大商业地产投入。就在大量资金涌入商业地产领域的时候，近期商业地产项目的转让却给部分急于进入商业地产领域的开发商敲响了一记警钟。
近期，美罗城转让的消息让业界一片哗然。美罗城购物中心仅经营四年就宣布易主，这对于普遍培育期较长的商业项目而言，并非正常现象。是什么原因导致了美罗城现在的局面?美罗城项目所在的东四环商业带存在哪些发展桎梏?记者将东四环商业带和美罗城项目进行全面调查，通过调查了解以下问题：1.美罗城的定位、业态组合是否科学、合理?运营中存在什么问题，为什么败走京城?2.商业怎样走过培育期?3.东四环商业带离真正的商圈有多远?4.如何盘活一个商业地产项目?
通过记者调查和采访商业地产专家，从各个角度剖析上述问题，希望会给近年呈“大跃进”发展的商业地产一些启示和警示。
美罗城退场
地处北京东四环的美罗城购物中心经过几年的苦撑之后，终于撑不下去了。6月1 9日，新加坡上市公司美罗控股有限公司发布公告表示，公司拟以6.886亿元人民币出让旗F的北京华茂置业50％的股权。
美罗控股于公告中介绍，北京华茂置业于2007年初完成了北京美罗城项目，但截至2011年3月31日，美罗城购物中心的出租率只有74.5％。据此，美罗控股表示，考虑到美罗城购物中心要成功调整将需要较长的时间，目前是转让北京美罗城项目权益的适当时机。
至此，美罗城这一品牌在北京商业领域即将画上句号。但美罗城的落幕，在某种程度上则成了北京商业地产的反面教材。美罗城转让的背后，也折射了商业地产的高风险性。一位商业地产专家甚至预言：
“商业地产最需要的是时间的检验。目前商业地产的开发量非常巨大，不可能每个项目都会火。未来几年，失败或者是走下坡路的商业地产项目一定不会少。”
美罗城转让始末
6月的北京已经开始炎热，而地处广渠路与东四环交汇处的美罗城购物中心却一副与气温不相符的冷清——除了百盛、沃尔玛及临街的肯德基、必胜客、屈臣氏和五层的部分餐厅还在继续营业外，其余店铺均已关门。
据记者了解，北京美罗城由新加坡美罗控股和中国工艺美术(集团)公司共同投资建立。其位于东四环大郊亭桥西南侧，商业经营面积约11万平方米，经营管理主体是北京华茂置业有限公司。有国美电器、沃尔玛、百盛购物中心等商家入驻，其东部还有红星美凯龙、法国迪卡侬品店等业态。该地区被称为CBD腹地，成为业内看好的东部商圈。美罗城B座2007年5月1日正式开业，A座2007年9月正式开业。早先美罗城开业之时，曾被定位为集服饰、体育用品、图书音像、家居、其他服务餐饮于一体的一站式综合型购物中心。
2009年5月初，曾定位中高端购物中心的美罗城，因生意惨淡全面停业。直到2009年6月末，美罗城才和北京沁春华美商业管理有限公司合作，准备变身“外贸大集”。他们召集广东、山东等地的外贸企业入驻，并引进几百家外贸企业进驻，以寻求定向消费和差异化经营。这也形成了北京首家规模化经营外贸商品的专营店。当年9月该商场才又重新进入营业状态。曾经负责美罗城外贸大集项目的商业策划人陈辉介绍，外贸大集进驻美罗城时间不长，但好的商铺一个月纯利润可达六七万元。虽然“外贸大集”曾给一直缺乏客流的美罗城带来了现金流，但其新加坡投资方认为该业态与购物中心的高端定位不符，于2010年9月份被新加坡方面提前3个月叫停。
之后，美罗城购物中心在运营中，曾多次尝试通过业态调整试图扭转现状，不过大多收效甚微。今年4月份，《今日楼市》记者在美罗城调查发现，当时因为大批零散商户准备撤离的原因，有些商家正在做最后的清仓甩卖，很多商品折扣很低。尽管如此，光顾的顾客仍然不是很多。虽然楼层的指示牌上还标着几十家品牌商户的名字，但其中绝大多数都已经撤离，只留下紧锁的玻璃门和里面空荡荡的货架及一地杂物。少数几家还在经营的商户也都在纷纷甩货为撤离做准备。在扶梯口，一家经营陶瓷器皿的商户更是打出了“紧急清仓”、“彻底甩卖”、“全场一折”的醒目标识。一层入口处，原本在二层经营的一些商户被集中起来摆起了地摊，正在处理库存商品。“我们在这儿经营都赔死了。这个商场根本没人气。偶尔来个人，也是来闲逛的，根本卖不出东西。”一家儿童用品店的经营人员抱怨。
由于缺乏有效客流，随着越来越多商户的离开，美罗城终于扛不住，在今年选择了转让。对于美罗城购物中心转让的原因，业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是自身经营不善。另一方面，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是中国工艺美术集团和新加坡美罗城北京公司各控股50％的合作企业。以股权对等的模式合作，也成为美罗城购物中心经营模式摇摆不定、导致人气低迷的重要原因。
反思美罗城
对于美罗城的结局，易铺网CEO陈建明接受《今日楼市》采访时表示，北京美罗城的经营不善，与其所在这个区域本身的位置有很大关系。美罗城所在的区域离北京最大的商圈CBD很近，因此美罗城在考虑商业定位时，本应该和CBD有很大的错位。但这有难度，因为CBD业态很广，中高档次都有。而住在四方新区的人很多都在CBD上班，白天在美罗城附近活动的人相对较少。在区域因素之外，北京美罗城也没有引进在其他商场找不到的独家品牌，这也让消费者找不到非去那里购物的理由。
大连万达商业地产股份有限公司总裁助理赖建燕早在2009年5月就对美罗城进行过深／kin查和研究，她认为美罗城之所以会经营不利导致转让，原因有多方面：
1.商业主力店布局方面：
商业主力店业态布局错误导致主力店不但对购物中心带来的人流贡献不大，反而造成很大杀伤力，使得商业主力店没有形成整体联动。美罗城以及与之毗邻的商业主力店有百盛百货、沃尔玛超市、国美电器、红星美凯龙、东都电影城，乐华美兰、法国迪卡侬运动品店等不同的商业业态。主力店数量不少，看上去很强大，但是由于商业业态布局的错误导致人为地阻断了消费人流的互动。
红星美凯龙是北京最大的体验式家居建材购物中心，虽然人流较好，但它的顾客都是带有特定目的的消费者，属于目的性消费群体，与旁边两栋楼在客户群上具有较大的差异。如果把位于中间的红星美凯龙与南边的华腾新天地调换一下位置，让业态与品牌之间更好地形成互动，会对提升人气、人流互动发挥很好的作用。
2.商业业态功能布局方面：
商业购物中心中餐饮业态是较为聚集人气的商业业态，但是北京美罗城内 餐饮业态较少，更缺乏较高档次的餐饮场所。到购物中心来的消费者如果没有一定数量的餐饮业态与之配合，必然影响到消费者的购物舒适程度，当然也就影响到以后再来的频率。所以缺乏餐饮业态的引入也是其经营惨淡的原因之一。尤其是有特色的餐饮业态的缺乏使之经营状况更加糟糕。
3.交通规划方面：
交通不便、快速路切割商圈，导致购物很不方便。商业项目首要的是解决交通问题，
“交通优先”意义重大。美罗城位于北京东四环交通快速路的旁边，快速过境通道从中穿过，犯了选址大忌。尽管看上去东四环快速路上车水马龙、来往穿梭，但是与美罗城没有关系，车不能方便地停下来，车主进入不到购物中心进行消费，生意当然不好。
即使开车沿着四环主路进入辅道后，则需要首先从南面的红星美凯龙穿过后才能到达美罗城，要想回到四环往北走的方向上，则要到很远的地方调头，很不方便。另外，美罗城的公共交通十分不发达，这也就限制了很多人的到来。快速车道从中穿过，等于把商圈切成了两半，东四环以东的顾客到美罗城购物就十分不便，等于无形中把一半的顾客挡在了商圈之外。
而东四环以西有几个老牌的商圈，竞争已经非常激烈。如果东四环商业带上的商业项目没什么特色，则很难吸引到大量人气，再加上周边高档楼盘入住率一直不高，也很大程度上影响了美罗城的人气。
4.单体建筑设计方面：
(1)主力店出入口设计不合理。
沃尔玛的出入口与商业精品店铺没有什么关系，倒是离停车场很近，超市的出入口没有对项目的人流起到贡献的作用。
(2)主力店与精品店的联系没有设计，导致主力店与精品店的人流无法互动与交流，人流动线被阻断，商业的连续性原则多处被打断。
(3)其他建筑空间尺度设计严重失调。如中庭，其平面尺度与剖面尺度都做得过于夸大而缺乏亲切感，再如百盛百货的层高过大，首层竟达8.2米之高。空问尺度比例失调，给人带来空旷感，使得本来人流稀少的百货内部更加显得精品店缺乏主动线设计。没有考虑到人在街上走的购物感受，甚至步行街上有结构柱，极大地影响了购物的舒适程度。
商业地产项目转让敲警钟
从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，而商业地产却进入高速发展期，各大开发企业纷纷大举进军，各方资金云集备战，各地商业地产物业销量爆棚、租金连连上涨……各种迹象显示，商业地产正在迎来黄金时代。但作为房地产行业技术含量最高的发展阶段，商业地产目前的超速发展背后暗藏的风险，已经引起部分业内人士的担心。目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。
对于以上现象，地产专家马跃成接受本刊采访时表示，对于地产企业而言，商业地产对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些大型商场，动辄追求“亚洲第一、国内最大”，规模盲目扩大，完全脱离需求。商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，甚至出现全国一个模式、各地全是复制品的情况。
马跃成坦言，目前市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。“从有商业地产那一天开始，经验反复证明，商业地产从来不会随随便便成功，其难度和风险与住宅地产不可同日而语。”马跃成说。
易铺网CEO陈建明也向本刊记者表示，综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目。与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险更大。5月18日，央行再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率达到了21％，这直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。
“未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局，商业地产的竞争会白热化。在海内外资金蜂拥圈地商业地产之际，一线城市局部地区的商业地产已供过于求，定位失误、开发量过度形成市场泡沫的风险已成为需要高度警惕的问题。”陈建明的言语中充满了担忧。
问诊东四环商业带
北京美罗城败走京城让大家关注美罗城本身的同时，业界也将询问的目光投向了美罗城所在的区域——东四环商业带。随着百子湾、大郊亭桥等区域商业项目建成、运营，向南延伸到工大桥的燕莎奥特莱斯、伊利诺伊等商业项目，在东四环南部区域形成了一条大型商场相对集中的商业带。为什么与北京美罗城拥有同一个投资方的上海美罗城却取得了成功?本刊记者采访了徐伟成、马跃成、蔡宇翔等商业地产专家，他们指出，北京美罗城的败北除了北京美罗城自身存在的定位、管理等问题外，也与东四环商业带交通不便的窠臼和区域商业氛围不浓郁有关。
北京美罗城败走京城让大家关注美罗城本身的同时，业界也将询问的目光投向了美罗城所在的区域——东四环商业带。随着百子湾、大郊亭桥等区域商业项目建成、运营，向南延伸到工大桥的燕莎奥特莱斯、伊利诺伊等商业项目，在东四环南部区域形成了一条大型商场相对集中的商业带。为什么与北京美罗城拥有同一个投资方的上海美罗城却取得了成功?多位业内人士指出，北京美罗城的败北除了北京美罗城自身存在的定位、管理等问题外，与东四环商业带交通不便的窠臼和区域商业氛围不浓郁有关。
美罗城已经成为了往事，但在近年商业地产项目井喷的北京，如何在北京的商业版图中占据一席之地、形成自己的商圈，是地处东四环商业带的运营商们眼下不得不思考的问题。
东四环尚未形成聚集效应
在2002年燕莎奥特莱斯落户东四环工大桥之前，东四环沿线的商业几乎可以说是一片空白。之后的几年，随着东四环沿线珠江帝景、山水文园、东方世纪城、华瀚国际、万科蓝山等大型成熟的高档社区相继涌现，原本缺乏商业配套设施的东四环沿线商业气温骤升：红星美凯龙、美罗城、大成国际商业中心陆续开张营业，众多国际零售巨头纷纷抢驻，大规模兴建、租赁上万平方米的场地，大规模挺进北京商业市场，百盛、沃尔玛、迪卡侬百货、乐购、东都影院等超市、家电、运动、家居、娱乐等各类商业业态已经在东四环商业带内全数聚齐。
而记者通过调查发现，虽然在客观上商业带已经形成，但是其交通易达程度、辐射的客层、经营状况等方面还都不尽如人意。尤其是不同项目之间的关联性与互动较弱，还没有形成区域的整体形象与影响力，尚难称得上是真正的商圈。
6月26日，本刊记者走访发现，尽管商家卖力推销，但东四环商业带尚未迎来意想之中的滚滚客流。美罗城仍在营 业的百盛商场内顾客寥寥无几。一位入驻百盛的商户表示，在经营的半年中生意并不红火。“附近小区不少，但入住情况不尽如人意。”他说，附近的华侨城、珠江帝景等社区的入驻率直接关系到各大卖场的经营情况。而住在东四环的人很多都在CBD上班，白天在这一区域活动的人相对较少。同样，美罗城5层尚在营业的汉拿山虽然打出了特价牌——汉拿山烤肉正在做午餐拌饭半价的优惠活动，但来这里用餐的也多是附近数量有限的上班族，客源构成较为单一。这家韩式料理连锁店的工作人员告诉记者，这一促销仅针对美罗城一个门店，其位于新光天地、西直门等地点的分店人气都很旺。同是这一区域的乐购、东都影院等商业业态都不是很火。地产评论人马跃成认为，东四环商业带离北京最大的商圈CBD很近，因此东四环商业带在考虑定位时，应该和CBD有很大的错位、有自己的特色。
马跃成表示，一个商业圈的形成要看不同业态零售企业的聚集商店聚集状况。一是不同业态零售企业的聚集。这种聚集，企业之间一般不会产生直接的竞争，而会产生一定的聚集效应，产生更大的市场吸引力。二是同种业态购物中心的聚集。比如在同一商圈内有多个购物中心的聚集，像王府井大街的北京百货大楼和新东安市场等。这是指同种业态、同等规模的商店聚集在同一商业区，其结果使这一商业区商店之间既产生竞争，又产生一定的聚集效应，一方面使消费者能在同类型商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧企业之间的竞争，另一方面由于同类型商店的聚集，又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费者来商业区购物，从而有效地促进企业的销售。同类型商店在同一商业区决不能集聚过度，否则必然导致企业问竞争过度、几败俱伤。三是不同行业商业服务业的聚集。比如零售业与餐饮业、服务业、娱乐业以及银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地扩大该商业区的销售与服务商圈。
商业圈的形成必须有大型商业支撑，尤其是商业氛围和商务环境。该区域的商业氛围形成需要整体区域的共同烘托。第一太平戴维斯策划项目部总经理徐伟成认为，东四环还是一个快速交通的通道，没有商业设施留下足够的布局空间，所以必然形不成像王府井那样密集的城区商业商圈的形势。所以依附在这种以交通干线为主的商圈里面，必然是—种目的性非常强、选择性强的商业消费，这需要形成一定的规模效益才可以达到这种影响力。把脉东四环商业带
是什么原因造成了东四环商业带的如此状态呢?华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划一部项目经理苗均分析有以下原因：
1.四环路的阻隔效应大。众所周知，城市快速路为保证车辆的无障碍通过是全封闭的，这就势必造成道路两侧的人流、车流联系较弱，而这些都对道路两侧的商业互动不利，对比传统的城市“井”字路网，在营造商业群落上存在天然的劣势。为此二环路、三环路、长安街等封闭路段都采取架设过街天桥、开挖地下过街通道的方式引导客流，客观上促进了路两侧客流、商业上的联系。然而，东四环至今只在部分路段有少量的过街天桥，再加上区域内缺少东西向的道路穿过东四环而形成十字路口，东四环内外在实际上被分成了东西两片“隔离区”。
2.客群基础仍然薄弱。按照一般商业经验，一个4万平方米以上的百货店需要30万人以上的长期顾客才能正常生存。简单地按此类推：由于东四环商业带也以零售业项目为主，现状供应商业面积在47万平方米以上，需要长期顾客352万人以上，如果按三分之二为周边客层推算，区域附近的顾客应达到234万人以上。显然，现在东四环沿线区域的人口虽然经过了初步的置换，但在核心商圈内消费人口总量上仍然达不到沿线商业的需求。
3.“内功”不足，尚需苦练。在一个商业供应过剩的时代，在一个商业竞争“白刃战”的时代，所有的大型商业项目均需在招商、经营、管理等各方面走出自己特色的差异化竞争路线，同时符合项目所在区域的市场意志。可是，在东四环沿线的一些大型商场内，我们看到的仍然是“千店一面”、“品牌雷同”。这样如何能说服那些见惯了各类新奇商场的业主们放弃其他商店的顾客折扣卡、VIP金卡而转来这里消费呢?东四环商业带需要创新的商业运营思路。
虽然东四环商业带的许多商业项目现在遇到了这样那样的问题，但苗均对东四环商业带的前景表示乐观：—方面，随着区域城市功能“退二进三”，以及市政道路建设，区域城市功能在不断地更替与完善，必将会带来有效消费人口增加，也必将会促进区域消费市场规模扩大。另—方面，通过经营管理上不断的“精耕细作”、品牌招商上的不断调整，市场辐射范围将不断扩大。未来，东四环商业带的表现值得期待。
近期，美罗城转让的消息让业界一片哗然。美罗城购物中心仅经营四年就宣布易主，这对于普遍培育期较长的商业项目而言，并非正常现象。是什么原因导致了美罗城现在的局面?美罗城项目所在的东四环商业带存在哪些发展桎梏?记者将东四环商业带和美罗城项目进行全面调查，通过调查了解以下问题：1.美罗城的定位、业态组合是否科学、合理?运营中存在什么问题，为什么败走京城?2.商业怎样走过培育期?3.东四环商业带离真正的商圈有多远?4.如何盘活一个商业地产项目?
通过记者调查和采访商业地产专家，从各个角度剖析上述问题，希望会给近年呈“大跃进”发展的商业地产一些启示和警示。
美罗城退场
地处北京东四环的美罗城购物中心经过几年的苦撑之后，终于撑不下去了。6月1 9日，新加坡上市公司美罗控股有限公司发布公告表示，公司拟以6.886亿元人民币出让旗F的北京华茂置业50％的股权。
美罗控股于公告中介绍，北京华茂置业于2007年初完成了北京美罗城项目，但截至2011年3月31日，美罗城购物中心的出租率只有74.5％。据此，美罗控股表示，考虑到美罗城购物中心要成功调整将需要较长的时间，目前是转让北京美罗城项目权益的适当时机。
至此，美罗城这一品牌在北京商业领域即将画上句号。但美罗城的落幕，在某种程度上则成了北京商业地产的反面教材。美罗城转让的背后，也折射了商业地产的高风险性。一位商业地产专家甚至预言：
“商业地产最需要的是时间的检验。目前商业地产的开发量非常巨大，不可能每个项目都会火。未来几年，失败或者是走下坡路的商业地产项目一定不会少。”
美罗城转让始末
6月的北京已经开始炎热，而地处广渠路与东四环交汇处的美罗城购物中心却一副与气温不相符的冷清——除了百盛、沃尔玛及临街的肯德基、必胜客、屈臣氏和五层的部分餐厅还在继续营业外，其余店铺均已关门。
据记者了解，北京美罗城由新加坡美罗控股和中国工艺美术(集团)公司共同投资建立。其位于东四环大郊亭桥西南侧，商业经营面积约11万平方米，经营管理主体是北京华茂置业有限公司。有国美电器、沃尔玛、百盛购物中心等商家入驻，其东部还有红星美凯龙、法国迪卡侬品店等业态。该地区被称为CBD腹地，成为业内看好的东部商圈。美罗城B座2007年5月1日正式开业，A座2007年9月正式开业。早先美罗城开业之时，曾被定位为集服饰、体育用品、图书音像、家居、其他服务餐饮于一体的一站式综合型购物中心。
2009年5月初，曾定位中高端购物中心的美罗城，因生意惨淡全面停业。直到2009年6月末，美罗城才和北京沁春华美商业管理有限公司合作，准备变身“外贸大集”。他们召集广东、山东等地的外贸企业入驻，并引进几百家外贸企业进驻，以寻求定向消费和差异化经营。这也形成了北京首家规模化经营外贸商品的专营店。当年9月该商场才又重新进入营业状态。曾经负责美罗城外贸大集项目的商业策划人陈辉介绍，外贸大集进驻美罗城时间不长，但好的商铺一个月纯利润可达六七万元。虽然“外贸大集”曾给一直缺乏客流的美罗城带来了现金流，但其新加坡投资方认为该业态与购物中心的高端定位不符，于2010年9月份被新加坡方面提前3个月叫停。
之后，美罗城购物中心在运营中，曾多次尝试通过业态调整试图扭转现状，不过大多收效甚微。今年4月份，《今日楼市》记者在美罗城调查发现，当时因为大批零散商户准备撤离的原因，有些商家正在做最后的清仓甩卖，很多商品折扣很低。尽管如此，光顾的顾客仍然不是很多。虽然楼层的指示牌上还标着几十家品牌商户的名字，但其中绝大多数都已经撤离，只留下紧锁的玻璃门和里面空荡荡的货架及一地杂物。少数几家还在经营的商户也都在纷纷甩货为撤离做准备。在扶梯口，一家经营陶瓷器皿的商户更是打出了“紧急清仓”、“彻底甩卖”、“全场一折”的醒目标识。一层入口处，原本在二层经营的一些商户被集中起来摆起了地摊，正在处理库存商品。“我们在这儿经营都赔死了。这个商场根本没人气。偶尔来个人，也是来闲逛的，根本卖不出东西。”一家儿童用品店的经营人员抱怨。
由于缺乏有效客流，随着越来越多商户的离开，美罗城终于扛不住，在今年选择了转让。对于美罗城购物中心转让的原因，业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是自身经营不善。另一方面，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是中国工艺美术集团和新加坡美罗城北京公司各控股50％的合作企业。以股权对等的模式合作，也成为美罗城购物中心经营模式摇摆不定、导致人气低迷的重要原因。
反思美罗城
对于美罗城的结局，易铺网CEO陈建明接受《今日楼市》采访时表示，北京美罗城的经营不善，与其所在这个区域本身的位置有很大关系。美罗城所在的区域离北京最大的商圈CBD很近，因此美罗城在考虑商业定位时，本应该和CBD有很大的错位。但这有难度，因为CBD业态很广，中高档次都有。而住在四方新区的人很多都在CBD上班，白天在美罗城附近活动的人相对较少。在区域因素之外，北京美罗城也没有引进在其他商场找不到的独家品牌，这也让消费者找不到非去那里购物的理由。
大连万达商业地产股份有限公司总裁助理赖建燕早在2009年5月就对美罗城进行过深／kin查和研究，她认为美罗城之所以会经营不利导致转让，原因有多方面：
1.商业主力店布局方面：
商业主力店业态布局错误导致主力店不但对购物中心带来的人流贡献不大，反而造成很大杀伤力，使得商业主力店没有形成整体联动。美罗城以及与之毗邻的商业主力店有百盛百货、沃尔玛超市、国美电器、红星美凯龙、东都电影城，乐华美兰、法国迪卡侬运动品店等不同的商业业态。主力店数量不少，看上去很强大，但是由于商业业态布局的错误导致人为地阻断了消费人流的互动。
红星美凯龙是北京最大的体验式家居建材购物中心，虽然人流较好，但它的顾客都是带有特定目的的消费者，属于目的性消费群体，与旁边两栋楼在客户群上具有较大的差异。如果把位于中间的红星美凯龙与南边的华腾新天地调换一下位置，让业态与品牌之间更好地形成互动，会对提升人气、人流互动发挥很好的作用。
2.商业业态功能布局方面：
商业购物中心中餐饮业态是较为聚集人气的商业业态，但是北京美罗城内 餐饮业态较少，更缺乏较高档次的餐饮场所。到购物中心来的消费者如果没有一定数量的餐饮业态与之配合，必然影响到消费者的购物舒适程度，当然也就影响到以后再来的频率。所以缺乏餐饮业态的引入也是其经营惨淡的原因之一。尤其是有特色的餐饮业态的缺乏使之经营状况更加糟糕。
3.交通规划方面：
交通不便、快速路切割商圈，导致购物很不方便。商业项目首要的是解决交通问题，
“交通优先”意义重大。美罗城位于北京东四环交通快速路的旁边，快速过境通道从中穿过，犯了选址大忌。尽管看上去东四环快速路上车水马龙、来往穿梭，但是与美罗城没有关系，车不能方便地停下来，车主进入不到购物中心进行消费，生意当然不好。
即使开车沿着四环主路进入辅道后，则需要首先从南面的红星美凯龙穿过后才能到达美罗城，要想回到四环往北走的方向上，则要到很远的地方调头，很不方便。另外，美罗城的公共交通十分不发达，这也就限制了很多人的到来。快速车道从中穿过，等于把商圈切成了两半，东四环以东的顾客到美罗城购物就十分不便，等于无形中把一半的顾客挡在了商圈之外。
而东四环以西有几个老牌的商圈，竞争已经非常激烈。如果东四环商业带上的商业项目没什么特色，则很难吸引到大量人气，再加上周边高档楼盘入住率一直不高，也很大程度上影响了美罗城的人气。
4.单体建筑设计方面：
(1)主力店出入口设计不合理。
沃尔玛的出入口与商业精品店铺没有什么关系，倒是离停车场很近，超市的出入口没有对项目的人流起到贡献的作用。
(2)主力店与精品店的联系没有设计，导致主力店与精品店的人流无法互动与交流，人流动线被阻断，商业的连续性原则多处被打断。
(3)其他建筑空间尺度设计严重失调。如中庭，其平面尺度与剖面尺度都做得过于夸大而缺乏亲切感，再如百盛百货的层高过大，首层竟达8.2米之高。空问尺度比例失调，给人带来空旷感，使得本来人流稀少的百货内部更加显得精品店缺乏主动线设计。没有考虑到人在街上走的购物感受，甚至步行街上有结构柱，极大地影响了购物的舒适程度。
商业地产项目转让敲警钟
从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，而商业地产却进入高速发展期，各大开发企业纷纷大举进军，各方资金云集备战，各地商业地产物业销量爆棚、租金连连上涨……各种迹象显示，商业地产正在迎来黄金时代。但作为房地产行业技术含量最高的发展阶段，商业地产目前的超速发展背后暗藏的风险，已经引起部分业内人士的担心。目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。
对于以上现象，地产专家马跃成接受本刊采访时表示，对于地产企业而言，商业地产对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些大型商场，动辄追求“亚洲第一、国内最大”，规模盲目扩大，完全脱离需求。商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，甚至出现全国一个模式、各地全是复制品的情况。
马跃成坦言，目前市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。“从有商业地产那一天开始，经验反复证明，商业地产从来不会随随便便成功，其难度和风险与住宅地产不可同日而语。”马跃成说。
易铺网CEO陈建明也向本刊记者表示，综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目。与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险更大。5月18日，央行再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率达到了21％，这直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。
“未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局，商业地产的竞争会白热化。在海内外资金蜂拥圈地商业地产之际，一线城市局部地区的商业地产已供过于求，定位失误、开发量过度形成市场泡沫的风险已成为需要高度警惕的问题。”陈建明的言语中充满了担忧。
问诊东四环商业带
北京美罗城败走京城让大家关注美罗城本身的同时，业界也将询问的目光投向了美罗城所在的区域——东四环商业带。随着百子湾、大郊亭桥等区域商业项目建成、运营，向南延伸到工大桥的燕莎奥特莱斯、伊利诺伊等商业项目，在东四环南部区域形成了一条大型商场相对集中的商业带。为什么与北京美罗城拥有同一个投资方的上海美罗城却取得了成功?本刊记者采访了徐伟成、马跃成、蔡宇翔等商业地产专家，他们指出，北京美罗城的败北除了北京美罗城自身存在的定位、管理等问题外，也与东四环商业带交通不便的窠臼和区域商业氛围不浓郁有关。
北京美罗城败走京城让大家关注美罗城本身的同时，业界也将询问的目光投向了美罗城所在的区域——东四环商业带。随着百子湾、大郊亭桥等区域商业项目建成、运营，向南延伸到工大桥的燕莎奥特莱斯、伊利诺伊等商业项目，在东四环南部区域形成了一条大型商场相对集中的商业带。为什么与北京美罗城拥有同一个投资方的上海美罗城却取得了成功?多位业内人士指出，北京美罗城的败北除了北京美罗城自身存在的定位、管理等问题外，与东四环商业带交通不便的窠臼和区域商业氛围不浓郁有关。
美罗城已经成为了往事，但在近年商业地产项目井喷的北京，如何在北京的商业版图中占据一席之地、形成自己的商圈，是地处东四环商业带的运营商们眼下不得不思考的问题。
东四环尚未形成聚集效应
在2002年燕莎奥特莱斯落户东四环工大桥之前，东四环沿线的商业几乎可以说是一片空白。之后的几年，随着东四环沿线珠江帝景、山水文园、东方世纪城、华瀚国际、万科蓝山等大型成熟的高档社区相继涌现，原本缺乏商业配套设施的东四环沿线商业气温骤升：红星美凯龙、美罗城、大成国际商业中心陆续开张营业，众多国际零售巨头纷纷抢驻，大规模兴建、租赁上万平方米的场地，大规模挺进北京商业市场，百盛、沃尔玛、迪卡侬百货、乐购、东都影院等超市、家电、运动、家居、娱乐等各类商业业态已经在东四环商业带内全数聚齐。
而记者通过调查发现，虽然在客观上商业带已经形成，但是其交通易达程度、辐射的客层、经营状况等方面还都不尽如人意。尤其是不同项目之间的关联性与互动较弱，还没有形成区域的整体形象与影响力，尚难称得上是真正的商圈。
6月26日，本刊记者走访发现，尽管商家卖力推销，但东四环商业带尚未迎来意想之中的滚滚客流。美罗城仍在营 业的百盛商场内顾客寥寥无几。一位入驻百盛的商户表示，在经营的半年中生意并不红火。“附近小区不少，但入住情况不尽如人意。”他说，附近的华侨城、珠江帝景等社区的入驻率直接关系到各大卖场的经营情况。而住在东四环的人很多都在CBD上班，白天在这一区域活动的人相对较少。同样，美罗城5层尚在营业的汉拿山虽然打出了特价牌——汉拿山烤肉正在做午餐拌饭半价的优惠活动，但来这里用餐的也多是附近数量有限的上班族，客源构成较为单一。这家韩式料理连锁店的工作人员告诉记者，这一促销仅针对美罗城一个门店，其位于新光天地、西直门等地点的分店人气都很旺。同是这一区域的乐购、东都影院等商业业态都不是很火。地产评论人马跃成认为，东四环商业带离北京最大的商圈CBD很近，因此东四环商业带在考虑定位时，应该和CBD有很大的错位、有自己的特色。
马跃成表示，一个商业圈的形成要看不同业态零售企业的聚集商店聚集状况。一是不同业态零售企业的聚集。这种聚集，企业之间一般不会产生直接的竞争，而会产生一定的聚集效应，产生更大的市场吸引力。二是同种业态购物中心的聚集。比如在同一商圈内有多个购物中心的聚集，像王府井大街的北京百货大楼和新东安市场等。这是指同种业态、同等规模的商店聚集在同一商业区，其结果使这一商业区商店之间既产生竞争，又产生一定的聚集效应，一方面使消费者能在同类型商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧企业之间的竞争，另一方面由于同类型商店的聚集，又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费者来商业区购物，从而有效地促进企业的销售。同类型商店在同一商业区决不能集聚过度，否则必然导致企业问竞争过度、几败俱伤。三是不同行业商业服务业的聚集。比如零售业与餐饮业、服务业、娱乐业以及银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地扩大该商业区的销售与服务商圈。
商业圈的形成必须有大型商业支撑，尤其是商业氛围和商务环境。该区域的商业氛围形成需要整体区域的共同烘托。第一太平戴维斯策划项目部总经理徐伟成认为，东四环还是一个快速交通的通道，没有商业设施留下足够的布局空间，所以必然形不成像王府井那样密集的城区商业商圈的形势。所以依附在这种以交通干线为主的商圈里面，必然是—种目的性非常强、选择性强的商业消费，这需要形成一定的规模效益才可以达到这种影响力。把脉东四环商业带
是什么原因造成了东四环商业带的如此状态呢?华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划一部项目经理苗均分析有以下原因：
1.四环路的阻隔效应大。众所周知，城市快速路为保证车辆的无障碍通过是全封闭的，这就势必造成道路两侧的人流、车流联系较弱，而这些都对道路两侧的商业互动不利，对比传统的城市“井”字路网，在营造商业群落上存在天然的劣势。为此二环路、三环路、长安街等封闭路段都采取架设过街天桥、开挖地下过街通道的方式引导客流，客观上促进了路两侧客流、商业上的联系。然而，东四环至今只在部分路段有少量的过街天桥，再加上区域内缺少东西向的道路穿过东四环而形成十字路口，东四环内外在实际上被分成了东西两片“隔离区”。
2.客群基础仍然薄弱。按照一般商业经验，一个4万平方米以上的百货店需要30万人以上的长期顾客才能正常生存。简单地按此类推：由于东四环商业带也以零售业项目为主，现状供应商业面积在47万平方米以上，需要长期顾客352万人以上，如果按三分之二为周边客层推算，区域附近的顾客应达到234万人以上。显然，现在东四环沿线区域的人口虽然经过了初步的置换，但在核心商圈内消费人口总量上仍然达不到沿线商业的需求。
3.“内功”不足，尚需苦练。在一个商业供应过剩的时代，在一个商业竞争“白刃战”的时代，所有的大型商业项目均需在招商、经营、管理等各方面走出自己特色的差异化竞争路线，同时符合项目所在区域的市场意志。可是，在东四环沿线的一些大型商场内，我们看到的仍然是“千店一面”、“品牌雷同”。这样如何能说服那些见惯了各类新奇商场的业主们放弃其他商店的顾客折扣卡、VIP金卡而转来这里消费呢?东四环商业带需要创新的商业运营思路。
虽然东四环商业带的许多商业项目现在遇到了这样那样的问题，但苗均对东四环商业带的前景表示乐观：—方面，随着区域城市功能“退二进三”，以及市政道路建设，区域城市功能在不断地更替与完善，必将会带来有效消费人口增加，也必将会促进区域消费市场规模扩大。另—方面，通过经营管理上不断的“精耕细作”、品牌招商上的不断调整，市场辐射范围将不断扩大。未来，东四环商业带的表现值得期待。