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摘 要：本文主要对出现在执行异议之诉实践中的两个问题进行了分析：对于商品房认购协议是否可以将其认定为合法有效的书面这一问题，本文认为根据认购协议的内容是否具有商品房买卖合同的基本内容来判断其性质更为合理；对于商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗这一问题，本文认为商品房消费者的物权期待权要优于建设工程价款优先受偿权、抵押权与债权。
关键词：商品房消费者；执行异议之诉；物权期待权
随着买房热潮高涨，关于商品房买卖的纠纷也开始增多：商品房消费者登记在房地产开发商企业名下的房屋被法院强制执行而导致房屋无法交付时，商品房消费者提起执行异议之诉，就是一种典型商品房买卖纠纷。商品房消费者提起执行异议之诉涉及到商品房消费者的物权期待权与申请执行人的法定权利。由于问题的复杂性，在实践中对于该纠纷的处理存在着争议，故需对涉及该纠纷的争议进行研究，以期可为司法实践所服务。
一、商品房消费者物权期待权的法律规定
物权期待权是始于德国的一种理论，虽然该理论引入我国后在理论界对其法律性质仍存在争议，但对于作为物权期待权一类的商品房消费者的物权期待权，我国相关法律文件对其已有规定：如《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《工程价款优先受偿权批复》），《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）。但由于物权期待权理论在我国尚未成熟，故在司法实践中对其应用仍存在着争议。
二、商品房消费者物权期待权的认定在实践中的问题
《若干规定》第二十九条明确规定了商品房消费者物权期待权的成立条件，只有满足这三个条件，商品房消费者才能以其享有的物权期待权足以排除执行为由向执行法院提起执行异议，在执行异议被驳回后，才可以提起执行异议之诉。故证明商品房消费者具有物权期待权是一个重要的问题。
（一）合法有效的书面买卖合同
《若干规定》第二十九条第一项的规定，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权成立的第一个条件。在实践中，不少商品房消费者仅与房地产开发企业签订了认购协议，就其能否认定为合法有效的书面买卖合同就是一个实践难题。在理论上对于认购协议法律性质的认定存在争议，有学者认为其不属于合同，有学者认为其属于从合同或担保合同，还有学者认为认购协议是预约或本约，其中以预约与本约之争最为突出。
孙智慧在《商品房认购协议效力探析》一文中认为，认购协议应属于预约合同，区别于预购合同，并不属于商品房买卖合同[1]。《人民法院报》中的《商品房认购协议的效力认定》一文则认为房地产开发企业在签订认购协议时如果不具有商品房预售许可，则该协议为无效合同；如果房地产开放企业具有主体资格，协议中规定了商品房买卖合同的主要内容，且房地产企业已经收取了购房款，则认购协议应认定为商品房买卖合同[2]。而在实践中，法院的判决是认定为无效合同或商品房买卖合同。在《检察日报》的《认购协议是否属于商品房买卖合同》一文中，法院就一案的判决就认定由于房地产开发商未取得商品房预售许可，违反法律的强制性规定，故应认定为合同无效[3]。在史雪莹、昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）案外人执行异议之诉一案中，法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》认定：本案中，认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式，规定了商品房买卖合同基本内容，且明丰公司确已收到了购房款，故应予认定为合法有效的书面买卖合同。
由此可见，实践中对于认购协议的认定，在房地产开发企业具有商品房销售许可的情况下，更倾向于根据协议的具体内容来认定其是否属于买卖合同。笔者认为，这种通过协议的具体内容来确定其是否可以认定为商品房买卖合同的认定规则比单一以认购协议的法律属性来判断更具合理性。在实践中，认购协议的内容的制定是商品房消费者与房地产开发企业达成合意所制定的，其内容就可能与买卖合同的基本内容相一致。根据协议内容来判断其性质更有利于保护商品房消费者的利益，与《若干规定》第二十九条的精神相契合。
（二）商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗
商品房消费者作为案外人提起执行异议之诉，是以其享有物权期待权为由来排除执行，而这势必就会导致案外人与申请执行人之间两种权利的对抗。讨论商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗则是研究在哪些情况下商品房消费者可以以物权期待权为由来排除执行，对抗申请执行人的权利。申卫星认为期待权是一项物权，为了理论上的贯通性，期待权应具有可以对抗所有权人的效力，以维护期待权人的利益[4]。龙骞根据《工程价款优先受偿权批复》第二条的规定，认为既然商品房消费者的物权期待权要优于建设工程价款优先受偿权，那商品房消费者的物权期待权就应也优先于抵押权、债权[5]。
对于第一种观点，笔者认为从商品房消费者物权期待权的保护角度来说是合理的。其对应的实践案例往往是“一房数卖”或商品房消费者在交付购房款后不能获得房屋所有权等情况，通常这类纠纷都发生在实体权利诉讼阶段，并不会涉及执行异议之诉。而第二种观点所述情况则可能发生在执行异议之诉阶段。如史雪莹、明丰公司案外人执行异议之诉一案，就涉及到商品房消费者物权期待权与金钱债权的对抗。《工程价款优先受偿权批复》规定：商品房消费者物权期待权要优先于建设工程价款优先受偿权。笔者认为这与当时的立法背景有关。《若干规定》中对商品房消费者的物权期待权设立了成立条件，只有仅有一套住房且是为生活需要而购买的消费者才可以主张物权期待权，实际上就是为了保护处于弱势的消费者，以保障其生存权。
三、结语
商品房消费者提起的执行异议之诉在实践中还有更多的问题需要探讨，如《若干规定》中第二十八条与第二十九条竞合的问题、判断购房是否出于“生活需要”的判断标准的问题等。本文仅对商品房认购协议是否可以将其认定为合法有效的书面合同与商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗这俩个问题进行了思考、分析，希望能对处理商品房消费者提起的执行异议之诉这一司法实践问题有所价值。
参考文献
[1]孙智慧.商品房认购协议效力探析[J].法制博览，2014，（4）：64.
[2]陕西省高级人民法院，孟庆林.商品房认购协议的效力认定[N].人民法院报，2012-06-06，（7）.
[3]河南省新野县人民法院，张延波，梁伟.认购协议是否属于商品房买卖合同[N].检察日报，2014-03-08，（3）.
[4]申卫星.期待权理论研究[D].中国政法大学博士论文，2001：121-124.
[5]龙骞.执行异议中不动产物权期待权探究[J].山东法官培训学院学报，2017，33（239）：19.
作者简介：
王海涵（1994-），女，汉族，内蒙古兴安盟人，法律硕士，就读于黑龙江大学研究生院，研究方向：民商法。郭少慧（1991-），女，漢族，内蒙古阿拉善盟，法律硕士，就读于黑龙江大学研究生院，研究方向：刑法。
（作者单位：黑龙江大学研究生院）
关键词：商品房消费者；执行异议之诉；物权期待权
随着买房热潮高涨，关于商品房买卖的纠纷也开始增多：商品房消费者登记在房地产开发商企业名下的房屋被法院强制执行而导致房屋无法交付时，商品房消费者提起执行异议之诉，就是一种典型商品房买卖纠纷。商品房消费者提起执行异议之诉涉及到商品房消费者的物权期待权与申请执行人的法定权利。由于问题的复杂性，在实践中对于该纠纷的处理存在着争议，故需对涉及该纠纷的争议进行研究，以期可为司法实践所服务。
一、商品房消费者物权期待权的法律规定
物权期待权是始于德国的一种理论，虽然该理论引入我国后在理论界对其法律性质仍存在争议，但对于作为物权期待权一类的商品房消费者的物权期待权，我国相关法律文件对其已有规定：如《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《工程价款优先受偿权批复》），《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）。但由于物权期待权理论在我国尚未成熟，故在司法实践中对其应用仍存在着争议。
二、商品房消费者物权期待权的认定在实践中的问题
《若干规定》第二十九条明确规定了商品房消费者物权期待权的成立条件，只有满足这三个条件，商品房消费者才能以其享有的物权期待权足以排除执行为由向执行法院提起执行异议，在执行异议被驳回后，才可以提起执行异议之诉。故证明商品房消费者具有物权期待权是一个重要的问题。
（一）合法有效的书面买卖合同
《若干规定》第二十九条第一项的规定，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权成立的第一个条件。在实践中，不少商品房消费者仅与房地产开发企业签订了认购协议，就其能否认定为合法有效的书面买卖合同就是一个实践难题。在理论上对于认购协议法律性质的认定存在争议，有学者认为其不属于合同，有学者认为其属于从合同或担保合同，还有学者认为认购协议是预约或本约，其中以预约与本约之争最为突出。
孙智慧在《商品房认购协议效力探析》一文中认为，认购协议应属于预约合同，区别于预购合同，并不属于商品房买卖合同[1]。《人民法院报》中的《商品房认购协议的效力认定》一文则认为房地产开发企业在签订认购协议时如果不具有商品房预售许可，则该协议为无效合同；如果房地产开放企业具有主体资格，协议中规定了商品房买卖合同的主要内容，且房地产企业已经收取了购房款，则认购协议应认定为商品房买卖合同[2]。而在实践中，法院的判决是认定为无效合同或商品房买卖合同。在《检察日报》的《认购协议是否属于商品房买卖合同》一文中，法院就一案的判决就认定由于房地产开发商未取得商品房预售许可，违反法律的强制性规定，故应认定为合同无效[3]。在史雪莹、昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）案外人执行异议之诉一案中，法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》认定：本案中，认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式，规定了商品房买卖合同基本内容，且明丰公司确已收到了购房款，故应予认定为合法有效的书面买卖合同。
由此可见，实践中对于认购协议的认定，在房地产开发企业具有商品房销售许可的情况下，更倾向于根据协议的具体内容来认定其是否属于买卖合同。笔者认为，这种通过协议的具体内容来确定其是否可以认定为商品房买卖合同的认定规则比单一以认购协议的法律属性来判断更具合理性。在实践中，认购协议的内容的制定是商品房消费者与房地产开发企业达成合意所制定的，其内容就可能与买卖合同的基本内容相一致。根据协议内容来判断其性质更有利于保护商品房消费者的利益，与《若干规定》第二十九条的精神相契合。
（二）商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗
商品房消费者作为案外人提起执行异议之诉，是以其享有物权期待权为由来排除执行，而这势必就会导致案外人与申请执行人之间两种权利的对抗。讨论商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗则是研究在哪些情况下商品房消费者可以以物权期待权为由来排除执行，对抗申请执行人的权利。申卫星认为期待权是一项物权，为了理论上的贯通性，期待权应具有可以对抗所有权人的效力，以维护期待权人的利益[4]。龙骞根据《工程价款优先受偿权批复》第二条的规定，认为既然商品房消费者的物权期待权要优于建设工程价款优先受偿权，那商品房消费者的物权期待权就应也优先于抵押权、债权[5]。
对于第一种观点，笔者认为从商品房消费者物权期待权的保护角度来说是合理的。其对应的实践案例往往是“一房数卖”或商品房消费者在交付购房款后不能获得房屋所有权等情况，通常这类纠纷都发生在实体权利诉讼阶段，并不会涉及执行异议之诉。而第二种观点所述情况则可能发生在执行异议之诉阶段。如史雪莹、明丰公司案外人执行异议之诉一案，就涉及到商品房消费者物权期待权与金钱债权的对抗。《工程价款优先受偿权批复》规定：商品房消费者物权期待权要优先于建设工程价款优先受偿权。笔者认为这与当时的立法背景有关。《若干规定》中对商品房消费者的物权期待权设立了成立条件，只有仅有一套住房且是为生活需要而购买的消费者才可以主张物权期待权，实际上就是为了保护处于弱势的消费者，以保障其生存权。
三、结语
商品房消费者提起的执行异议之诉在实践中还有更多的问题需要探讨，如《若干规定》中第二十八条与第二十九条竞合的问题、判断购房是否出于“生活需要”的判断标准的问题等。本文仅对商品房认购协议是否可以将其认定为合法有效的书面合同与商品房消费者物权期待权与其他类型权利的对抗这俩个问题进行了思考、分析，希望能对处理商品房消费者提起的执行异议之诉这一司法实践问题有所价值。
参考文献
[1]孙智慧.商品房认购协议效力探析[J].法制博览，2014，（4）：64.
[2]陕西省高级人民法院，孟庆林.商品房认购协议的效力认定[N].人民法院报，2012-06-06，（7）.
[3]河南省新野县人民法院，张延波，梁伟.认购协议是否属于商品房买卖合同[N].检察日报，2014-03-08，（3）.
[4]申卫星.期待权理论研究[D].中国政法大学博士论文，2001：121-124.
[5]龙骞.执行异议中不动产物权期待权探究[J].山东法官培训学院学报，2017，33（239）：19.
作者简介：
王海涵（1994-），女，汉族，内蒙古兴安盟人，法律硕士，就读于黑龙江大学研究生院，研究方向：民商法。郭少慧（1991-），女，漢族，内蒙古阿拉善盟，法律硕士，就读于黑龙江大学研究生院，研究方向：刑法。
（作者单位：黑龙江大学研究生院）