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【摘 要】 针对房地产税收改革对我国房地产市场的影响，分析了我国房地产税收的发展状况，探讨了我国房地产税收暴露出的问题提出了我国房地产税收的解决措施，我国房地产税收应建立区域差别税率制度和我国房地产税收应拓宽税基。
【关键词】 房地产税收改革 发展状况 解决措施
房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。由于我国房价过高引发了对房地产税收问题的探讨，都感到现行的房地产税收制度已经不能适应房地产行业的现状，因此也导致了两者之间的矛盾日益突出，一边是大城市的房价过高，使工薪族难以承受，一边又是大量的空置房亟待出售，开发者和购房者各自都有自己的心愿。这一问题已经引起了社会各界的广泛关注，因为住房是社会群体最基本的生活需求，为了控制房价过高，房地产税收改革呼之欲出。各界人士都希望通过房地产税改可以对房地产市场有较大的影响，使房价通过税收改革会到理性的价位，本文试从经济学和税收学两者结合的观点来探讨这一问题。
1. 我国房地产税收的发展状况
改革开放前，我国大部分城市居民的住房都是公租房，但城市住房当时的拥挤状况已到了刻不容缓的状况，福利分房又存在有存在分配不公的状态，80年代初期有些城市出台了集资建房、货币分房等政策以望解决城镇居民的住房问题，改革开放30多年来，中国城乡居民的居住条件和生活环境发生了天翻地覆的变化。中国城镇居民人均住房面积从1978年城市人均住宅面积的6.7平方米增加到2008年中国城市人均住宅面积的28.3平方米，增长了4倍多。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。但是，近些年来中国住房与房地产在快速发展的同时也产生了一些值得高度重视的问题。集中反映在房价过高，并且上涨过快。而且也有人认为房价过高有炒作之嫌，因此提出收取房地产税收来控制买卖交易。也有研究者认为我国房地产税收的征收，是一种收益的再分配手段，它的主要功能可以实现财富的再分配，但这又不能忽略它的经济功能。不能以自己的意愿来利用国家的房地产税收，房价过高是市场行为，不能期望单纯的利用政策来控制房价，其实高房价高费用，它能够起到资源重新分配问题，本文认为高房价之所以存在是有需求存在，换句话说如果高房价没人问津也就没有了高房价。从2008年开始，国家面对国内飞速上涨的房价，政府又出台了多项有关房地产税收方面的调控政策。2009年末又规定了居民对自己的住房出售时征收的税种，控制时间是以5年为界。2010年9月浙江、广东、福建、上海等地密集性出台房产新措施。最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量；之后2011年4月19日，浙江出台楼市调控十八条细则，控制每户家庭房产实际存量，继而在一些大的城市推行房产税。
2. 我国房地产税收暴露出的问题
近年来我国政府每次对房地产税收改革措施的出台，都使高房价出现了振荡，致使高房价在短期内产生了一定的影响，但是从几年来高房价的变化的反应来看，根本性的税收调控政策不能从根本上解决作用并不显著，这说明制约高房价的问题利用房地产的税改制度还存在差距，还需要不断的跟进和完善。这也说明目前我国实施的房地产税收制度还存在一定的问题，第一，我国在房地产税收中存在着重复征税多的现象，这种导致诸多税种的重复征税现象。必然会增加房地产的开发成本，开发商为了降低成本，在房地产市场的竞争中占有优势就有可能采取逃税漏税。这样就会滋生房地产业的黑市交易，使国家应该征收到的房地产税收发生流失，减少了税收收入。另一方面对于消费者而言，由于房地产的重复征税会增加住房的成本，又增加了购房者的经济负担，最终受到利益损害的还是消费者本身。第二，征收房产税的税率单一。目前我国实施房产税的税率较为单一、固定，缺乏弹性，这不符合税收合理负担这一基本原则。这种税收方式由于没有根据我国不同省份、区域的具体情况来给与政策，在税收政策上采取的是统一的模式。由于我国幅员广阔，各地的经济发展处于不同状况，个人的财产又各异，贫富差距也较大，拥有的房产数量和质量又不想同，对房产税收的承担能力自然不可一概而论，所以从这些方面考虑，现行的房产税税率就有待考究。也正是可能由于这些不同的情况，才导致了历次房产税的改革，但都没有从整体上达到调控的目的。第三，房地产税收体体系混乱。目前我国的房地产税收体系较为混乱，诸如“以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税、税费交叉”的现象较为普遍，严重扰乱了整个税收体制。不利于政府宏观调控的功能。以税代租是政府调节我国不同区域土地之间的级差收入而采取的政策。这一问题在城镇土地使用上表现的特别突出。以费代税主要在土地使用方面征收使用费，有人直接以费代税；使税费混乱。
3. 我国房地产税收的解决措施
3.1我国房地产税收应建立区域差别税率制度
由于各个区域的经济状况有差别，它们的纳税能力也不同。在中央政府统一政策调控的前提下，应适当的给地方政府下放一定的税政管理权。具体实施时中央政府只负责制定房产税征收的基本制度以及税种，地方政府则根据自己管辖区域的实际情况，制定具体的实施措施。
调整征收税率、评估准则，进行周期评估等。如不同地段的土地价值不同，像写字楼、商场等类型的商用房地产收益很高，税负承受能力比民用房地产强，地方政府可以根据不同的情况分别征收。区域差别税率制度不但能巩固中央政府的税收制度，还增加了税收的灵活性，更能适应房地产市场税收的实际情况。
3.2我国房地产税收应拓宽税基
理论上，除军用和政用以外的所有房屋都应被课征。联系实际情况时，有两点一直是争论的焦点，对此可以进行如下的改革。对于个人所有的非营业性质的房产，可以用“第一居所”的概念来衡量。所谓第一居所，即是屋主主要的居住房屋，他所拥有的其他房屋都不是第一居所。在房产税征收中，可以对第一居所免征税收，其他房屋采取高税率的征税制度。第一居所免征制度的建立，能有效的抑制消费者投机性的需求，保护其他有消费性需求的消费者的利益。目前我国对于房地产开发商旗下的房屋所采取的征税制度是，在出售前不征税，只是对其已经使用、出租或出售的房屋进行征税。
结语
抑制高房价是我国的基本国策，房地产税收制度的改革就是为了保证房地产行业的健康发展，利用税收的手段缩小贫富差距、解决社会问题具有非常积极的意义。
参考文献：
[1] 邓婷.我国房地产税收改革对于房地产市场的影响分析[J].经济视角.2012年第3期：58.
[2] 毕明波. 房地产税收改革三十年[J].上海房地.2008年第10期：11-14.
（作者单位：温州城市建设开发有限公司）
【关键词】 房地产税收改革 发展状况 解决措施
房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。由于我国房价过高引发了对房地产税收问题的探讨，都感到现行的房地产税收制度已经不能适应房地产行业的现状，因此也导致了两者之间的矛盾日益突出，一边是大城市的房价过高，使工薪族难以承受，一边又是大量的空置房亟待出售，开发者和购房者各自都有自己的心愿。这一问题已经引起了社会各界的广泛关注，因为住房是社会群体最基本的生活需求，为了控制房价过高，房地产税收改革呼之欲出。各界人士都希望通过房地产税改可以对房地产市场有较大的影响，使房价通过税收改革会到理性的价位，本文试从经济学和税收学两者结合的观点来探讨这一问题。
1. 我国房地产税收的发展状况
改革开放前，我国大部分城市居民的住房都是公租房，但城市住房当时的拥挤状况已到了刻不容缓的状况，福利分房又存在有存在分配不公的状态，80年代初期有些城市出台了集资建房、货币分房等政策以望解决城镇居民的住房问题，改革开放30多年来，中国城乡居民的居住条件和生活环境发生了天翻地覆的变化。中国城镇居民人均住房面积从1978年城市人均住宅面积的6.7平方米增加到2008年中国城市人均住宅面积的28.3平方米，增长了4倍多。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。但是，近些年来中国住房与房地产在快速发展的同时也产生了一些值得高度重视的问题。集中反映在房价过高，并且上涨过快。而且也有人认为房价过高有炒作之嫌，因此提出收取房地产税收来控制买卖交易。也有研究者认为我国房地产税收的征收，是一种收益的再分配手段，它的主要功能可以实现财富的再分配，但这又不能忽略它的经济功能。不能以自己的意愿来利用国家的房地产税收，房价过高是市场行为，不能期望单纯的利用政策来控制房价，其实高房价高费用，它能够起到资源重新分配问题，本文认为高房价之所以存在是有需求存在，换句话说如果高房价没人问津也就没有了高房价。从2008年开始，国家面对国内飞速上涨的房价，政府又出台了多项有关房地产税收方面的调控政策。2009年末又规定了居民对自己的住房出售时征收的税种，控制时间是以5年为界。2010年9月浙江、广东、福建、上海等地密集性出台房产新措施。最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量；之后2011年4月19日，浙江出台楼市调控十八条细则，控制每户家庭房产实际存量，继而在一些大的城市推行房产税。
2. 我国房地产税收暴露出的问题
近年来我国政府每次对房地产税收改革措施的出台，都使高房价出现了振荡，致使高房价在短期内产生了一定的影响，但是从几年来高房价的变化的反应来看，根本性的税收调控政策不能从根本上解决作用并不显著，这说明制约高房价的问题利用房地产的税改制度还存在差距，还需要不断的跟进和完善。这也说明目前我国实施的房地产税收制度还存在一定的问题，第一，我国在房地产税收中存在着重复征税多的现象，这种导致诸多税种的重复征税现象。必然会增加房地产的开发成本，开发商为了降低成本，在房地产市场的竞争中占有优势就有可能采取逃税漏税。这样就会滋生房地产业的黑市交易，使国家应该征收到的房地产税收发生流失，减少了税收收入。另一方面对于消费者而言，由于房地产的重复征税会增加住房的成本，又增加了购房者的经济负担，最终受到利益损害的还是消费者本身。第二，征收房产税的税率单一。目前我国实施房产税的税率较为单一、固定，缺乏弹性，这不符合税收合理负担这一基本原则。这种税收方式由于没有根据我国不同省份、区域的具体情况来给与政策，在税收政策上采取的是统一的模式。由于我国幅员广阔，各地的经济发展处于不同状况，个人的财产又各异，贫富差距也较大，拥有的房产数量和质量又不想同，对房产税收的承担能力自然不可一概而论，所以从这些方面考虑，现行的房产税税率就有待考究。也正是可能由于这些不同的情况，才导致了历次房产税的改革，但都没有从整体上达到调控的目的。第三，房地产税收体体系混乱。目前我国的房地产税收体系较为混乱，诸如“以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税、税费交叉”的现象较为普遍，严重扰乱了整个税收体制。不利于政府宏观调控的功能。以税代租是政府调节我国不同区域土地之间的级差收入而采取的政策。这一问题在城镇土地使用上表现的特别突出。以费代税主要在土地使用方面征收使用费，有人直接以费代税；使税费混乱。
3. 我国房地产税收的解决措施
3.1我国房地产税收应建立区域差别税率制度
由于各个区域的经济状况有差别，它们的纳税能力也不同。在中央政府统一政策调控的前提下，应适当的给地方政府下放一定的税政管理权。具体实施时中央政府只负责制定房产税征收的基本制度以及税种，地方政府则根据自己管辖区域的实际情况，制定具体的实施措施。
调整征收税率、评估准则，进行周期评估等。如不同地段的土地价值不同，像写字楼、商场等类型的商用房地产收益很高，税负承受能力比民用房地产强，地方政府可以根据不同的情况分别征收。区域差别税率制度不但能巩固中央政府的税收制度，还增加了税收的灵活性，更能适应房地产市场税收的实际情况。
3.2我国房地产税收应拓宽税基
理论上，除军用和政用以外的所有房屋都应被课征。联系实际情况时，有两点一直是争论的焦点，对此可以进行如下的改革。对于个人所有的非营业性质的房产，可以用“第一居所”的概念来衡量。所谓第一居所，即是屋主主要的居住房屋，他所拥有的其他房屋都不是第一居所。在房产税征收中，可以对第一居所免征税收，其他房屋采取高税率的征税制度。第一居所免征制度的建立，能有效的抑制消费者投机性的需求，保护其他有消费性需求的消费者的利益。目前我国对于房地产开发商旗下的房屋所采取的征税制度是，在出售前不征税，只是对其已经使用、出租或出售的房屋进行征税。
结语
抑制高房价是我国的基本国策，房地产税收制度的改革就是为了保证房地产行业的健康发展，利用税收的手段缩小贫富差距、解决社会问题具有非常积极的意义。
参考文献：
[1] 邓婷.我国房地产税收改革对于房地产市场的影响分析[J].经济视角.2012年第3期：58.
[2] 毕明波. 房地产税收改革三十年[J].上海房地.2008年第10期：11-14.
（作者单位：温州城市建设开发有限公司）