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摘 要:房屋面积一直是房地产市场中倍受关注的问题， 也是房产测绘的重点内容， 本文针对目前购房人高度关注的几类房屋面积进行分析， 阐明各种面积差异产生的原因， 消除认识的误区， 提出解决面积差异、 降低纠纷的建议。
关键词:房产测绘; 面积; 差异; 纠纷
Abstract: Housing area is always a hot topic that attracts much attention in real estate market and it is also the key task of real estatesurveying and mapping． This paper analyzes some kinds of housing area problems which are quite concerned by house － buyers， elabo-rates the origin of all kinds of area differences， and presents some suggestions on how to avoid understanding mistakes， solve area differ-ences and reduce the dispute．
Key words: real estate surveying and mapping; area; difference; dispute
中图分类号：P25 文献标识码：A 文章编号：
0 引 言
随着房地产业的发展， 在商品房销售中， 房屋面积成为购房人关注的焦点， 关于面积的争议越来越多。购房人在商品房销售时会遇到各种各样的面积， 比如: 房屋的使用面积、 建筑面積、 预测面积、 实测面积、 产权面积等，不同部门出具的同一类型面积数据各不相同， 也让购房者眼花缭乱， 非常困惑。现就购房人高度关注的几类房屋面积进行分析， 比对其差异原因， 并提出解决面积差异的建议， 以减少开发企业与业主间的矛盾和开发企业与房产测绘部门之间的纠纷。
1 各类面积的一般概念
1． 1 房屋的使用面积［1］
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积， 按房屋的内墙线水平投影计算。
不包括房屋内的墙、 柱等结构面积和保温层的面积。
1． 2 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、 挑廊、 地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖， 结构牢固， 层高 2． 20 m 以上( 含 2． 20 m)
的永久性建筑。
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积。
1． 3 预测面积［2］
房产预测面积是指在商品房期房销售中， 根据国家规定， 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构， 主要依据规划部门审批的施工图纸、 实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积。它是开发商进行合法销售的面积依据， 同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用， 也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
1． 4 实测面积
房屋实测面积是指房屋竣工验收后， 由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位， 依据《房产测量规范》 和房屋竣工图纸、 变更图纸、预算数据等， 对房屋进行实地勘测、 绘图、 计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、 他项权证、 房款结算、 物业费结算等的依据。
1． 5 产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、 市、 县房地产行政主管部门登记确权认定。
2 各面积产生差异的原因和相互关系购房人在购房过程中会遇到各种面积， 对这些面积之间的关系和各面积之间差异的原因难以理解， 从而产生一系列的误解和纠纷， 下面将各种面积差异的原因和相互关系进行分析。
2． 1 房屋的使用面积与建筑面积购房人看房时体验到的最直观的是户内可供使用的净空面积也就是房屋使用面积， 往往购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积或者套内建筑面积混淆， 总觉得自己的房屋面积小了， 面积中有猫腻， 被“注水” 了， 实际是一个概念上的理解误区。因为使用面积只是套内建筑面积的一部分， 使用面积是能直观感觉到的，但套内墙体面积、 分摊的共有建筑面积并非能一眼看出，如图1 所示可以很清晰地反映其相互关系。
2.2 预测面积与实测面积
购房人在购买期房时， 购房合同所填写的是预测面积， 在交房给业主时会提供一个实测面积， 一般房款是根据实测面积结算， 对于预测面积与实测面积有差异时，购房人常误解为是开发公司欺诈或者认为测绘面积不实，引起一些纠纷。造成两者面积有差异的原因有很多。
1) 房屋预测是房屋测量机构， 依据规划部门审批的施工图纸对尚未竣工的房屋进行预先测量计算面积， 数据采集、 共用部位面积确认、 分摊方法等都是根据图纸确认的。
2) 实测面积是对房屋实际进行丈量， 或依据图纸对房屋进行现场勘测测算出来的面积。
3) 房屋在施工过程中有时会根据市场需求或因施工条件变化或为优化设计等原因对在建房屋进行建筑结构调整， 造成预测面积与实测面积有差异。
4) 设计图标注不明确， 图形表示不规范统一， 造成预测与实测有差异: 如阳台标注为露台， 落地窗表示为凸窗等， 有时不同设计院对图形的标识不一样， 分多期开发的楼盘， 选用不同设计院设计的图等都易造成预测时标识图与现场实测时有差异。
5) 由于开发公司内部沟通不足， 图纸变更与施工现场的变更不一致， 也将引起预测与实测面积有差异。
6) 施工队伍的施工误差引起预测面积与实测面积有差异。
7) 由于测绘部门对规范、 政策、 法规等理解不同， 工作程序不完善， 计算过程差错等原因造成预测面积与实测面积有差异。
2． 3 房产与规划部门计算的建筑面积
房产测绘单位预测时计算出的建筑面积与规划部门计算的建筑面积常有不一致的情况， 为此经常有一些开发公司提出疑义， 原因就在于这两个面积适用范围、 所依据的规则不一样， 规划、 设计建筑面积测算工作主要是为建筑工程造价、 计算建筑房屋工程量、 单位工程预算造价提供依据。房产测量为房屋产权产籍管理、 房地产开发、交易、 征收税费提供依据和资料。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》
( GB/T 50353 － 2005)［3］; 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》 ( GB/T 17986． 1 －2000)［4］。两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方， 对比情况见表1。
2.4 实测面积与产权面积
从两者的概念能够知道， 实测面积是通过实地勘测、计算出的面积， 产权面积是产权主拥有的合法面积， 那么实测面积并不就是产权面积， 比较常见的有私房实测的面积有大于产权面积的， 如实测面积为 100 m2， 规划审批的面积为80 m2， 产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记， 那么产权面积就是80 m2， 多余的20 m2不能作为合法面积登记到产权面积里。
3 减小面积差异， 降低纠纷的措施根据以上面积差异的原因进行分析， 有些差异是不
可避免的， 有些差异是可以有效避免或减小， 降低房产、规划、 建设单位与购房人之间的纠纷。
3． 1 使用面积与建筑面积的差异
使用面积与建筑面积的差异是不可能消除的， 要消除的是购房人概念上认识的误区， 不能将这两个面积混为一个， 不能去感觉面积的大小， 而应根据尺寸计算出面积来。
3． 2 预测面积与实测面积差异的减小或消除
1) 有些开发企业在项目的设计方案未能完全确定的情况下， 为了抢占市场、 急于销售而仓促推出， 甚至出现边施工、 边修改、 边销售的情况， 这样就会导致预测面积与实测面积产生差异。要减少或杜绝这种不良做法， 加强对开发企业的监管， 减小面积差异， 降低纠纷。
2) 预测后施工中的变动开发公司应及时公示、 告知购房人， 可以通过签定补充合同的方式将变动内容约定到合同中， 减少交房时的面积纠纷。
3) 规范设计院对图形图示的表示、 文字标注， 减少由标识图引起的错误。规划部门在审核图纸时， 就要对图形的标识标注提出要求进行把关， 将所有设计图进行规范统一。如在预测、 实测阶段才提出要求， 则开发公司要重新出设计图再至规划报审， 这将要较长一段时间才能完成， 对开发公司将延长办手续的时间， 对购房人将可能延长交房时间， 易激化开发公司、 购房人、 测绘部门之间的矛盾， 而把对图纸的规范要求放在规划部门审核时则能有效地减少矛盾的发生。
4) 加强开发企业内部沟通， 有些开发企业设有前期部负责国土规划房产的报建手续， 工程部负责项目施工，如果工程部施工过程中做了变更， 没有及时与前期部沟通， 将导致现场变更了但没有变更规划图， 或者前期部将规划图做了变更没有及时交工程部改变施工， 或者各自采用的变更版本不一， 都将导致预测面积与实测面积产生差异， 部门之间的配合、 及时的沟通也是减少预、 实测面积差异的重要因素。
5) 建筑单位应严格按规划审批图进行施工， 减少施工队伍的施工误差， 加强施工过程中的监理， 以保证按图施工， 减少预实测面积的差异。
6) 测绘单位应加强对规范、 法规的理解， 提高质量和测绘技能， 尽可能减少计算差错引起的预测与实测的不一致。
①加强识图能力， 减少识图错误引起的预、 实测面积差异。全面查看平、 立、 剖面图和各层之间的结构关系，如阳台隔层设顶盖， 标注的轴线并非墙中尺寸， 可能是净空尺寸、 外墙尺寸， 墙体厚度各层不一样， 图上标识的管井和空洞易混淆等。图面上的各个部位都要仔细识别，减少粗差。
②制定相关的计算细则。很多城市目前所面临的问题是 《房产测量规定》 跟不上建筑形态的千变万化［5］， 跟不上楼市出现的新情况和新问题， 使得有些问题无据可查， 迫切需要出台相关的法规或细则来补充， 从而降低测绘风险。
③加强质量管理。建立健全房产测绘操作规程、 测绘产品质量考核办法， 用严密的内部管理来规范房产测绘行为， 制定合理的工作流程， 严格按质量管理体系执行， 做好成果自查、 互查以及质量监督审核， 落实层层把关。
3． 3 房产与规划部门计算的建筑面积差异的消除
由于这两个面积所依据的规则不一样， 要消除这两者的差异则需要统一计算标准， 房产部门和规划部门采用一个统一的计算面积规则， 房产测绘的面积要精确到每一户的套内、 分摊和建筑面积， 而且是作为销售和办理产权的重要依据， 采用房产测量规范来统一可以更好降低纠纷， 如果直接采用房產测绘单位测算的建筑面积， 更可避免规划、 设计重复的面积测算， 提高效率。
3． 4 实测面积与产权面积差异的消除
产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记， 就应消除实测面积与产权面积差异首先要严格按规划审批进行施工， 加强工程竣工综合验收的管理， 未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋， 产生面积差异的， 应由规划部门根据有关规定进行处理。如果按图施工后实测面积与规划审批面积不一致， 也会导致实测面积与产权面积不一， 这种情况则要通过统一房产与规划计算面积所依据的规则来消除， 实测面积大于规划审批面积时， 建议可通过开发企业补交相关的配套费后， 将实测面积办理产权登记。
4 结束语
在目前的房地产市场中， 关于房屋面积引发的争议和纠纷不可避免会存在， 和房屋有关的因面积各不相同产生的某些差异是允许存在的， 我们要加大宣传力度， 消除购房人对这些客观存在的差异的误解( 有些差异是可以消除的) 。通过多个部门在不同环节的规范统一， 以及相关法律、 法规的不断完善， 各地测绘专业水平的不断提高， 因面积引起的购房纠纷一定会越来越少， 房地产市场也将能越来越健康有序的发展。
参考文献:
［ 1］ 吕永江． 房产测量规范与房地产测绘技术［M］． 北京: 中国标准出版社， 2001．
［ 2］ 樊敏． 房产面积预测算中的技巧探讨［J］． 中小企业管理与科技， 2011( 6) : 182．
［ 3］ 建设部标准定额研究所． GB/T 50353 － 2005 建筑工程建筑面积计算规范［S］． 北京: 中国计划出版社， 2005．
［ 4］ 国家测绘局测绘标准化研究所， 南京市房屋产权监理处． GB/T 17986． 1 － 2000 房产测量规范第 1 单元: 房产测量规定［S］． 北京: 中国标准出版社， 2000．
［ 5］ 赵杰． 正确认识、 有效防范房产测绘风险［J］． 房地产行政管理， 2007( 8) : 35.
关键词:房产测绘; 面积; 差异; 纠纷
Abstract: Housing area is always a hot topic that attracts much attention in real estate market and it is also the key task of real estatesurveying and mapping． This paper analyzes some kinds of housing area problems which are quite concerned by house － buyers， elabo-rates the origin of all kinds of area differences， and presents some suggestions on how to avoid understanding mistakes， solve area differ-ences and reduce the dispute．
Key words: real estate surveying and mapping; area; difference; dispute
中图分类号：P25 文献标识码：A 文章编号：
0 引 言
随着房地产业的发展， 在商品房销售中， 房屋面积成为购房人关注的焦点， 关于面积的争议越来越多。购房人在商品房销售时会遇到各种各样的面积， 比如: 房屋的使用面积、 建筑面積、 预测面积、 实测面积、 产权面积等，不同部门出具的同一类型面积数据各不相同， 也让购房者眼花缭乱， 非常困惑。现就购房人高度关注的几类房屋面积进行分析， 比对其差异原因， 并提出解决面积差异的建议， 以减少开发企业与业主间的矛盾和开发企业与房产测绘部门之间的纠纷。
1 各类面积的一般概念
1． 1 房屋的使用面积［1］
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积， 按房屋的内墙线水平投影计算。
不包括房屋内的墙、 柱等结构面积和保温层的面积。
1． 2 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、 挑廊、 地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖， 结构牢固， 层高 2． 20 m 以上( 含 2． 20 m)
的永久性建筑。
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积。
1． 3 预测面积［2］
房产预测面积是指在商品房期房销售中， 根据国家规定， 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构， 主要依据规划部门审批的施工图纸、 实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积。它是开发商进行合法销售的面积依据， 同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用， 也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
1． 4 实测面积
房屋实测面积是指房屋竣工验收后， 由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位， 依据《房产测量规范》 和房屋竣工图纸、 变更图纸、预算数据等， 对房屋进行实地勘测、 绘图、 计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、 他项权证、 房款结算、 物业费结算等的依据。
1． 5 产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、 市、 县房地产行政主管部门登记确权认定。
2 各面积产生差异的原因和相互关系购房人在购房过程中会遇到各种面积， 对这些面积之间的关系和各面积之间差异的原因难以理解， 从而产生一系列的误解和纠纷， 下面将各种面积差异的原因和相互关系进行分析。
2． 1 房屋的使用面积与建筑面积购房人看房时体验到的最直观的是户内可供使用的净空面积也就是房屋使用面积， 往往购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积或者套内建筑面积混淆， 总觉得自己的房屋面积小了， 面积中有猫腻， 被“注水” 了， 实际是一个概念上的理解误区。因为使用面积只是套内建筑面积的一部分， 使用面积是能直观感觉到的，但套内墙体面积、 分摊的共有建筑面积并非能一眼看出，如图1 所示可以很清晰地反映其相互关系。
2.2 预测面积与实测面积
购房人在购买期房时， 购房合同所填写的是预测面积， 在交房给业主时会提供一个实测面积， 一般房款是根据实测面积结算， 对于预测面积与实测面积有差异时，购房人常误解为是开发公司欺诈或者认为测绘面积不实，引起一些纠纷。造成两者面积有差异的原因有很多。
1) 房屋预测是房屋测量机构， 依据规划部门审批的施工图纸对尚未竣工的房屋进行预先测量计算面积， 数据采集、 共用部位面积确认、 分摊方法等都是根据图纸确认的。
2) 实测面积是对房屋实际进行丈量， 或依据图纸对房屋进行现场勘测测算出来的面积。
3) 房屋在施工过程中有时会根据市场需求或因施工条件变化或为优化设计等原因对在建房屋进行建筑结构调整， 造成预测面积与实测面积有差异。
4) 设计图标注不明确， 图形表示不规范统一， 造成预测与实测有差异: 如阳台标注为露台， 落地窗表示为凸窗等， 有时不同设计院对图形的标识不一样， 分多期开发的楼盘， 选用不同设计院设计的图等都易造成预测时标识图与现场实测时有差异。
5) 由于开发公司内部沟通不足， 图纸变更与施工现场的变更不一致， 也将引起预测与实测面积有差异。
6) 施工队伍的施工误差引起预测面积与实测面积有差异。
7) 由于测绘部门对规范、 政策、 法规等理解不同， 工作程序不完善， 计算过程差错等原因造成预测面积与实测面积有差异。
2． 3 房产与规划部门计算的建筑面积
房产测绘单位预测时计算出的建筑面积与规划部门计算的建筑面积常有不一致的情况， 为此经常有一些开发公司提出疑义， 原因就在于这两个面积适用范围、 所依据的规则不一样， 规划、 设计建筑面积测算工作主要是为建筑工程造价、 计算建筑房屋工程量、 单位工程预算造价提供依据。房产测量为房屋产权产籍管理、 房地产开发、交易、 征收税费提供依据和资料。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》
( GB/T 50353 － 2005)［3］; 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》 ( GB/T 17986． 1 －2000)［4］。两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方， 对比情况见表1。
2.4 实测面积与产权面积
从两者的概念能够知道， 实测面积是通过实地勘测、计算出的面积， 产权面积是产权主拥有的合法面积， 那么实测面积并不就是产权面积， 比较常见的有私房实测的面积有大于产权面积的， 如实测面积为 100 m2， 规划审批的面积为80 m2， 产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记， 那么产权面积就是80 m2， 多余的20 m2不能作为合法面积登记到产权面积里。
3 减小面积差异， 降低纠纷的措施根据以上面积差异的原因进行分析， 有些差异是不
可避免的， 有些差异是可以有效避免或减小， 降低房产、规划、 建设单位与购房人之间的纠纷。
3． 1 使用面积与建筑面积的差异
使用面积与建筑面积的差异是不可能消除的， 要消除的是购房人概念上认识的误区， 不能将这两个面积混为一个， 不能去感觉面积的大小， 而应根据尺寸计算出面积来。
3． 2 预测面积与实测面积差异的减小或消除
1) 有些开发企业在项目的设计方案未能完全确定的情况下， 为了抢占市场、 急于销售而仓促推出， 甚至出现边施工、 边修改、 边销售的情况， 这样就会导致预测面积与实测面积产生差异。要减少或杜绝这种不良做法， 加强对开发企业的监管， 减小面积差异， 降低纠纷。
2) 预测后施工中的变动开发公司应及时公示、 告知购房人， 可以通过签定补充合同的方式将变动内容约定到合同中， 减少交房时的面积纠纷。
3) 规范设计院对图形图示的表示、 文字标注， 减少由标识图引起的错误。规划部门在审核图纸时， 就要对图形的标识标注提出要求进行把关， 将所有设计图进行规范统一。如在预测、 实测阶段才提出要求， 则开发公司要重新出设计图再至规划报审， 这将要较长一段时间才能完成， 对开发公司将延长办手续的时间， 对购房人将可能延长交房时间， 易激化开发公司、 购房人、 测绘部门之间的矛盾， 而把对图纸的规范要求放在规划部门审核时则能有效地减少矛盾的发生。
4) 加强开发企业内部沟通， 有些开发企业设有前期部负责国土规划房产的报建手续， 工程部负责项目施工，如果工程部施工过程中做了变更， 没有及时与前期部沟通， 将导致现场变更了但没有变更规划图， 或者前期部将规划图做了变更没有及时交工程部改变施工， 或者各自采用的变更版本不一， 都将导致预测面积与实测面积产生差异， 部门之间的配合、 及时的沟通也是减少预、 实测面积差异的重要因素。
5) 建筑单位应严格按规划审批图进行施工， 减少施工队伍的施工误差， 加强施工过程中的监理， 以保证按图施工， 减少预实测面积的差异。
6) 测绘单位应加强对规范、 法规的理解， 提高质量和测绘技能， 尽可能减少计算差错引起的预测与实测的不一致。
①加强识图能力， 减少识图错误引起的预、 实测面积差异。全面查看平、 立、 剖面图和各层之间的结构关系，如阳台隔层设顶盖， 标注的轴线并非墙中尺寸， 可能是净空尺寸、 外墙尺寸， 墙体厚度各层不一样， 图上标识的管井和空洞易混淆等。图面上的各个部位都要仔细识别，减少粗差。
②制定相关的计算细则。很多城市目前所面临的问题是 《房产测量规定》 跟不上建筑形态的千变万化［5］， 跟不上楼市出现的新情况和新问题， 使得有些问题无据可查， 迫切需要出台相关的法规或细则来补充， 从而降低测绘风险。
③加强质量管理。建立健全房产测绘操作规程、 测绘产品质量考核办法， 用严密的内部管理来规范房产测绘行为， 制定合理的工作流程， 严格按质量管理体系执行， 做好成果自查、 互查以及质量监督审核， 落实层层把关。
3． 3 房产与规划部门计算的建筑面积差异的消除
由于这两个面积所依据的规则不一样， 要消除这两者的差异则需要统一计算标准， 房产部门和规划部门采用一个统一的计算面积规则， 房产测绘的面积要精确到每一户的套内、 分摊和建筑面积， 而且是作为销售和办理产权的重要依据， 采用房产测量规范来统一可以更好降低纠纷， 如果直接采用房產测绘单位测算的建筑面积， 更可避免规划、 设计重复的面积测算， 提高效率。
3． 4 实测面积与产权面积差异的消除
产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记， 就应消除实测面积与产权面积差异首先要严格按规划审批进行施工， 加强工程竣工综合验收的管理， 未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋， 产生面积差异的， 应由规划部门根据有关规定进行处理。如果按图施工后实测面积与规划审批面积不一致， 也会导致实测面积与产权面积不一， 这种情况则要通过统一房产与规划计算面积所依据的规则来消除， 实测面积大于规划审批面积时， 建议可通过开发企业补交相关的配套费后， 将实测面积办理产权登记。
4 结束语
在目前的房地产市场中， 关于房屋面积引发的争议和纠纷不可避免会存在， 和房屋有关的因面积各不相同产生的某些差异是允许存在的， 我们要加大宣传力度， 消除购房人对这些客观存在的差异的误解( 有些差异是可以消除的) 。通过多个部门在不同环节的规范统一， 以及相关法律、 法规的不断完善， 各地测绘专业水平的不断提高， 因面积引起的购房纠纷一定会越来越少， 房地产市场也将能越来越健康有序的发展。
参考文献:
［ 1］ 吕永江． 房产测量规范与房地产测绘技术［M］． 北京: 中国标准出版社， 2001．
［ 2］ 樊敏． 房产面积预测算中的技巧探讨［J］． 中小企业管理与科技， 2011( 6) : 182．
［ 3］ 建设部标准定额研究所． GB/T 50353 － 2005 建筑工程建筑面积计算规范［S］． 北京: 中国计划出版社， 2005．
［ 4］ 国家测绘局测绘标准化研究所， 南京市房屋产权监理处． GB/T 17986． 1 － 2000 房产测量规范第 1 单元: 房产测量规定［S］． 北京: 中国标准出版社， 2000．
［ 5］ 赵杰． 正确认识、 有效防范房产测绘风险［J］． 房地产行政管理， 2007( 8) : 35.