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摘要：伴随着我国住房体制改革的不断深化、城镇居民买房的热情居高不下，有关房屋方面的金融业务获得了迅速的发展。个人住房贷款以其牢靠的保证、较高的收益以及较低的风险得到了许多商业银行的青睐，所占银行贷款比例越来越高，已然变成了我们国家商业银行一项十分重要的信贷业务品种，就完善商业银行资本结构以及提升银行效益而言产生了愈来愈重要的影响。然而与此同时它的风险也在慢慢表露出来，商业银行对它的风险防范可以保障当今市场情况下下个人住房贷款的稳健发展。现如今国家商业银行个人住房贷款存在基本设施设置滞后，并且还没有建立完善的个人征信系统等问题，再加上个人住房贷款有着对象多、范围广、流动性期限长的特征，风险规避措施不全，还有一些的市场因素，这些都给银行造成了一定的风险。基于这些情况，本论文针对我国商业银行办理个人住房贷款业务的真实情况，就其面对的金融风险现状和原因进行了细致的分析，提出了当今我国商业银行个人住房贷款所面临的难题和风险，并对其进行了分析，最后提出了相关的应对措施。
关键词：商业银行 个人住房贷款 风险 问题 对策
一、引言
近年来，伴随着我国经济持续发展和生活水平的不断提高，城市住宅建设成为房地产的代表和国民经济的支柱产业。城市住宅的需求快速增长使房价不断攀升，房地产金融市场得到了快速發展，商业银行的个人住房贷款比例大大增加了，成为银行贷款业务最重要的增长点。大多城市房价的不断攀升，已经渐渐脱离其内在价值，使得多数居民无法一次性付清，越来越依赖于个人住房贷款。银行信贷资金逐渐暴露在可控风险之外，所以有关于个人住房贷款方面的风险就成为银行管理中最重要的一部分。
二、我国商业银行个人住房贷款存在的风险
个人住房贷款风险是指消费者因个人住宅资金缺乏的原因而向商业银行贷款的本金和利息无法正常返还所造成的损失。尽管个人住房贷款向商业银行提供的产权转让作为还款保证金风险相对较低，但仍然存在借款人是否愿意偿还及借款人的地位和能力问题。值得怀疑的是，个人住房贷款的安稳性会受到国家政策的变化，新设的房地产市场等一系列因素的影响
（一）个人信用风险
在我国商业银行发生的个人住房贷款违约风险中，因借款人自身原因导致的风险是仅次于开发商后的第二大类风险。商业银行个人住房贷款信用风险具有以下特质：贷款规模小，贷款时间长，客户情况复杂多样。
（二）提前还款风险
提早还款风险是指借款人在贷款合同划定的还款规划之外了偿本金，贷款提前了偿行为所导致不确定的现金流让银行没法很好的安排融资，形成收益亏损的风险。在个人住房贷款签定合同时，借款人就可以选择违约亦或是提前还款。当借款人做出选择，便会对银行的未来现金流产生影响。
（三）开发商信用风险
开发商信用风险是指由于开发商无法准时竣工、移用贷款、不实按揭、反复抵押等造成的风险 ，开发商信用风险包括欺诈风险、假按揭风险和谋划风险。
开发商信用风险重点体现于：（1）欺瞒风险是指商业银行因开发人员的欺骗行为而发生的损耗，例如通过对城市银行提供虚假收据骗取事业所需的较高信用等级，从而获取个人住宅贷款;或者有意提升房价等等（2）假按揭风险是指自身经济实力相对薄弱，身陷财务困境房地产开发商因为了解到贷款和个人住房贷款之间存在明显的利差，就想以虚假的销售谋取贷款 ，造成商业银行的损失。目前，在个人住房贷款各种风险中假按揭风险的比例越来越大，银行必须加紧防范（3） 经营风险是指在借款人不仅还未看过成品并且没得到抵押给银行的住房之前，借款人就拒绝偿还本息，一朝买卖双方就住房交易问题产生纠纷而争锋相对，冲突关系长期没法获得减缓 ，借款人便往往会迁怒于商业银行，推迟乃至回绝归还本金和利息而带给商业银行的亏损。
三、我国商业银行个人住房贷款风险产生原因分析
（一）社会信用体系不健全
现如今我国还没有设置起完善的个人信用体系，个人信用档案不全面，个人信誉评价制度还没有健全，缺少精确的个人信用记载和相对专业的评价机构，没有建设个人以及家庭的资产负债情况表和个人财产的申请报告制度，个人的财产以及收入没办法被真实的了解。
（二）利率的变动
就提前还贷的行为而言，一方面，固定利率以及浮动利率制度有着不一样的作用：在固定利率制度下，市场利率上涨时，由于固定的合同利率小于市场利率，借款人将继续维持和银行交易;若市场利率数据降低，借款人往往愿意提早还贷，随后经过再次融资以得到更加低的市场利率。
另一方面，很多借款人贷款购房的原因并不是由于没有足够的钱，而是因为在房屋销售的情况下，借款人担心该项目发生风险，房屋的产权最后没办法落到实处。出于风险转移的需要，借款人希望可以使用申请贷款的方法，一来能由银行加强对开发商的制约，二来万一产生了风险，因为银行涉及在内肯定会担任应该有的责任还会和开发商开展有关的法律程序，这样就相当于保护了借款人。
四、我国商业银行个人住房贷款风险规避措施
（一）建立健全的个人信用体系
1.建立个人信用调查与评估制度
当今，是由国家有关行政部门提供多数个人信息资料，所以应该依靠政府的主要力量来进行个人信用的调查，应该专门设立调查个人信用的机构。通过个人信誉的调查机构协助，对客户做信用的评价，建设起多方协作的个人信用调查体制。
2.建立完善个人信用制度的法律保障
制订和创立合理的法律环境可以保障个人信用制度建立。一方面，国家要尽快实行《个人财产破产制度》、《个人信用制度法》、《个人财产申报制度》等相关配套法规，用法规的方法对个人账户系统，个人信用纪实与交接，对个人信用档案管理，个人信用级数的评价、披露和用法，个人信用主体的权利义务及作为规定给出确定的的规范。另一方面，要遵守现在所有的法律条文 ，有关部门应该依照法律办事，发挥监督维持社会全体信誉水平的机能。
（二）提前还款风险的防范
就借款人提早还贷招致商业银行利益的缩水，应该从如下几个方面入手，提升风险规避的效力：
建设提早还贷的风险弥补机制
在完整的计算以及测量提早还贷各种原因的基准上，制定提早还贷的相关手续费的收取方案，手续费当做固定的费用将会提升借款人提早还贷的成本，还可以给商业银行的损失提供一定的赔偿。给手续费收取数额定的标准应当考虑借款人提早还贷的金额和提早还贷的时期，提早还贷的金额愈大，提早还贷的时期愈早，对应的手续费就应该愈高;并且提早还贷手续费的收取标准也应该考虑对业务方面的拓展，收取费用不能过高，应该少于客户选择提早还贷后到银行再次分配资金时期内的利息产生额。
五、结语
个人住房贷款业务是很多商业银行重要的一种资产业务，该项业务进展情况以及贷款的回收率对银行盈利能力的高低影响巨大。在市场经济条件下，尤其是融资方式多种多样的今日，它的风险防范措施也愈来愈复杂。所以，我国商业银行需要快速建设与完善个人信贷业务的风险规避管理措施，加大个人住房贷款业务信用风险、道德风险、操作风险等风险的控制，提升企业相关文化与基本设施的建设，订制具有科技含量的信息管理方案，进而使银行经济利益达到的最大值。
参考文献
[1]王剑峰.贷款人逆向选择行为与商业银行的信贷风险.财经研究. 2014，29（11）：21-27.
[2]程飞.个人住房抵押贷款的风险构成与防范措施.河南财政税务高等专科学校报.2011，15（3）：31-33.
作者简介：傅盈凯，男，汉族，天津市，研究生在读，天津科技大学经济与管理学院，方向：企业财务与会计
关键词：商业银行 个人住房贷款 风险 问题 对策
一、引言
近年来，伴随着我国经济持续发展和生活水平的不断提高，城市住宅建设成为房地产的代表和国民经济的支柱产业。城市住宅的需求快速增长使房价不断攀升，房地产金融市场得到了快速發展，商业银行的个人住房贷款比例大大增加了，成为银行贷款业务最重要的增长点。大多城市房价的不断攀升，已经渐渐脱离其内在价值，使得多数居民无法一次性付清，越来越依赖于个人住房贷款。银行信贷资金逐渐暴露在可控风险之外，所以有关于个人住房贷款方面的风险就成为银行管理中最重要的一部分。
二、我国商业银行个人住房贷款存在的风险
个人住房贷款风险是指消费者因个人住宅资金缺乏的原因而向商业银行贷款的本金和利息无法正常返还所造成的损失。尽管个人住房贷款向商业银行提供的产权转让作为还款保证金风险相对较低，但仍然存在借款人是否愿意偿还及借款人的地位和能力问题。值得怀疑的是，个人住房贷款的安稳性会受到国家政策的变化，新设的房地产市场等一系列因素的影响
（一）个人信用风险
在我国商业银行发生的个人住房贷款违约风险中，因借款人自身原因导致的风险是仅次于开发商后的第二大类风险。商业银行个人住房贷款信用风险具有以下特质：贷款规模小，贷款时间长，客户情况复杂多样。
（二）提前还款风险
提早还款风险是指借款人在贷款合同划定的还款规划之外了偿本金，贷款提前了偿行为所导致不确定的现金流让银行没法很好的安排融资，形成收益亏损的风险。在个人住房贷款签定合同时，借款人就可以选择违约亦或是提前还款。当借款人做出选择，便会对银行的未来现金流产生影响。
（三）开发商信用风险
开发商信用风险是指由于开发商无法准时竣工、移用贷款、不实按揭、反复抵押等造成的风险 ，开发商信用风险包括欺诈风险、假按揭风险和谋划风险。
开发商信用风险重点体现于：（1）欺瞒风险是指商业银行因开发人员的欺骗行为而发生的损耗，例如通过对城市银行提供虚假收据骗取事业所需的较高信用等级，从而获取个人住宅贷款;或者有意提升房价等等（2）假按揭风险是指自身经济实力相对薄弱，身陷财务困境房地产开发商因为了解到贷款和个人住房贷款之间存在明显的利差，就想以虚假的销售谋取贷款 ，造成商业银行的损失。目前，在个人住房贷款各种风险中假按揭风险的比例越来越大，银行必须加紧防范（3） 经营风险是指在借款人不仅还未看过成品并且没得到抵押给银行的住房之前，借款人就拒绝偿还本息，一朝买卖双方就住房交易问题产生纠纷而争锋相对，冲突关系长期没法获得减缓 ，借款人便往往会迁怒于商业银行，推迟乃至回绝归还本金和利息而带给商业银行的亏损。
三、我国商业银行个人住房贷款风险产生原因分析
（一）社会信用体系不健全
现如今我国还没有设置起完善的个人信用体系，个人信用档案不全面，个人信誉评价制度还没有健全，缺少精确的个人信用记载和相对专业的评价机构，没有建设个人以及家庭的资产负债情况表和个人财产的申请报告制度，个人的财产以及收入没办法被真实的了解。
（二）利率的变动
就提前还贷的行为而言，一方面，固定利率以及浮动利率制度有着不一样的作用：在固定利率制度下，市场利率上涨时，由于固定的合同利率小于市场利率，借款人将继续维持和银行交易;若市场利率数据降低，借款人往往愿意提早还贷，随后经过再次融资以得到更加低的市场利率。
另一方面，很多借款人贷款购房的原因并不是由于没有足够的钱，而是因为在房屋销售的情况下，借款人担心该项目发生风险，房屋的产权最后没办法落到实处。出于风险转移的需要，借款人希望可以使用申请贷款的方法，一来能由银行加强对开发商的制约，二来万一产生了风险，因为银行涉及在内肯定会担任应该有的责任还会和开发商开展有关的法律程序，这样就相当于保护了借款人。
四、我国商业银行个人住房贷款风险规避措施
（一）建立健全的个人信用体系
1.建立个人信用调查与评估制度
当今，是由国家有关行政部门提供多数个人信息资料，所以应该依靠政府的主要力量来进行个人信用的调查，应该专门设立调查个人信用的机构。通过个人信誉的调查机构协助，对客户做信用的评价，建设起多方协作的个人信用调查体制。
2.建立完善个人信用制度的法律保障
制订和创立合理的法律环境可以保障个人信用制度建立。一方面，国家要尽快实行《个人财产破产制度》、《个人信用制度法》、《个人财产申报制度》等相关配套法规，用法规的方法对个人账户系统，个人信用纪实与交接，对个人信用档案管理，个人信用级数的评价、披露和用法，个人信用主体的权利义务及作为规定给出确定的的规范。另一方面，要遵守现在所有的法律条文 ，有关部门应该依照法律办事，发挥监督维持社会全体信誉水平的机能。
（二）提前还款风险的防范
就借款人提早还贷招致商业银行利益的缩水，应该从如下几个方面入手，提升风险规避的效力：
建设提早还贷的风险弥补机制
在完整的计算以及测量提早还贷各种原因的基准上，制定提早还贷的相关手续费的收取方案，手续费当做固定的费用将会提升借款人提早还贷的成本，还可以给商业银行的损失提供一定的赔偿。给手续费收取数额定的标准应当考虑借款人提早还贷的金额和提早还贷的时期，提早还贷的金额愈大，提早还贷的时期愈早，对应的手续费就应该愈高;并且提早还贷手续费的收取标准也应该考虑对业务方面的拓展，收取费用不能过高，应该少于客户选择提早还贷后到银行再次分配资金时期内的利息产生额。
五、结语
个人住房贷款业务是很多商业银行重要的一种资产业务，该项业务进展情况以及贷款的回收率对银行盈利能力的高低影响巨大。在市场经济条件下，尤其是融资方式多种多样的今日，它的风险防范措施也愈来愈复杂。所以，我国商业银行需要快速建设与完善个人信贷业务的风险规避管理措施，加大个人住房贷款业务信用风险、道德风险、操作风险等风险的控制，提升企业相关文化与基本设施的建设，订制具有科技含量的信息管理方案，进而使银行经济利益达到的最大值。
参考文献
[1]王剑峰.贷款人逆向选择行为与商业银行的信贷风险.财经研究. 2014，29（11）：21-27.
[2]程飞.个人住房抵押贷款的风险构成与防范措施.河南财政税务高等专科学校报.2011，15（3）：31-33.
作者简介：傅盈凯，男，汉族，天津市，研究生在读，天津科技大学经济与管理学院，方向：企业财务与会计