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摘 要：近年来，随着人民生活水平的提高，现代人购房浪潮掀起了房价上涨的浪潮，面对每平方米上千元甚至上万元高房价，房地产领域也自然受到更多房主的关注，所以业主对房地产中面积的预测和实测之间差异的认识是十分有必要的。在房地产测量过程中，我国房地产预测面积与实测面积差异较大，而这导致了很多的纠纷和矛盾，预测面积与实际面积为何会存在差异，如何缩小这些差距？本文分析和讨论了房地产调查中预测面积和实测面积的差异产生的原因。
关键词：房地产测量；预测计算；测量面积；面积差异；分析和思考
目前，我国房地产业的计量还存在很多有待解决的问题。其中，预测面积与实测面积的差异是一个相当难解决的问题。因此，我们必须深入分析预测面积与实测面积之间的差异原因。由于我国房地产业起步较晚，在房地产和测量面积时使用的计量并不完善，房地产面积的实际计量，受到各种条件限制，因此造成了很多关于房地产领域面积测量的冲突。为此，有关部门要加强房地產面积测量的准确性，尽可能保证预测面积和实测面积的一致。
所谓房地产面积，是指房地产已完成并经有关部门验收，由房地产开发部门委托，由住房单位行政主管部门批准的测绘质量标准进行测量。在计量过程中，计量单位必须根据预测数据，完成图纸、预测面积等房地产测量的数据，房地产进行实测面积的测绘，最后计算出实际的房地产面积。预测房地产面积，主要是指房地产预售过程，由房地产开发部门委托，经房地产行政主管部门批准的合格计量单位，按单位计量房地产的规格，再按照图纸和图纸批准的大小，一边参照公共区域的描述，最后在房地产完成之前计算面积。房地产测算面积是买家结算的主要决定因素，是房屋资金结算的重要依据；而房地产项目对预测面积领域一般供开发商参考，有时也用于在线备案或预售商品房。
一、预测面积和实测面积具有差异的原因
1.绘图上存在差异
随着房地产业的发展，市场上房地产测绘单位越来越多，测绘水平参差不齐，技术也是参差不齐，技术指标上也存在矛盾。许多房地产测绘单位在房地产测量过程中，保证质量的意识薄弱、仪器背后的设备不精确、工作过程不正确等都导致很多房地产区域预测面积不准确，以及实际测量面积也不准确，这受多种因素的综合影响，使得预测面积和实测面积在房地产面积测量上的差异扩大。在房地产领域的预测过程中，测量师往往只能通过施工图来完成测量，没有实际的检测和测量。在纸面上，测量结果和实际的数据误差是不可避免的，后期实测面积都是实地调查来的，准确率一般较高，这在一定程度上加大了预测计算和实测面积的差异。
2.开发商和建设单位的影响
在后期施工过程中，由于各种因素的影响，房地产开发商可能会暂时修改以往的建筑设计，开发商在建筑设计变更后不通知规划部门调整相应的规划审批图纸，这在很大程度上房屋预测面积与实测面积之间的差距增大。一方面，随着建筑业的不断发展，各项建设质量不断提高，许多施工队伍没有经过严格的专业培训，所以大部分施工过程依赖于以往的经验，忽略了建筑图纸的作用。另一方面，在实际施工过程中，将受到施工现场的特殊水文地质条件的影响，施工图纸需要改变。这在预测面积和测量面积之间增加了一定程度的差异。为此，建设单位不仅要提高自己的专业技术，还要在发现施工过程中与施工图不一致时，及时与开发商联系，寻求有效的解决方案。
3.房屋面积测量存在误差
造成房屋面积测量误差的主要原因是测量方法不对，如楼梯分配误差、阳台缺失、色带分割误差等，都不是测量工作或操作失误。在主观上是人为错误，所以测绘人员需要以严谨细致的工作态度和专业的工作技能去测量面积，另一方面是测量工具造成的错误，所以在住房测绘工作中，要选择精确的测绘设备和先进的映射方法，这样可以保证测绘工具的准确性，从而保证测量结果的准确性。另外，还有一些开发商会不择手段的利用机会，故意导致房屋面积的测量存在误差，以获得更多的利益。例如负责宿迁房地产评估项目，考虑功能区和分摊单位，导致业主在功能区的权利受到侵犯。
二、如何减小这些误差
1.注重测量面积时候的技术要求
首先，要确定房地产建筑面积的计量单位，收集房地产建设施工总规划图，开发商营业执照、施工许可证规划和施工许可证等。注意早期的数据收集和整理，特别是施工图纸；在预测建筑图纸和规划审批图纸与开发商提供的房屋面积进行对比时，如果发现不一致，应及时与开发商联系，找出不一致的地方，以便及时改正测量过程中的错误操作和进一步最小化预测和实际测量之间的差异。其次，随着测绘技术的不断发展，现阶段的设计师一般都是计算机绘制的建筑设计图纸。因此，为了进一步减少预测和测量的差异，可以要求开发商提供相关的CAD图纸。
2.住房面积测绘需要专业性人才
现代住宅设计非常新颖复杂，这也给居住面积测绘带来一些不便，不小心会造成测绘或计算错误，面对1万元的单价平米，真正会给房主造成重大损失，因此从事房屋测绘的人员不但要拥有有专业的理论知识，还要有丰富的测绘经验，保证测量的准确性。必要时，可邀请测绘专家对测绘人员进行专业培训，实地演练，使测绘人员更好地自我提炼，使住房面积计算工作做得更细致更精确。
3.准确计算阳台尺寸
在房地产测绘中，阳台是指围栏结构，永久性上层建筑和房屋附件可以附在房屋上，可以分为非封闭式阳台和封闭式阳台。在阳台面积的处理中，按照“性能计量规范”的规定，以围护结构外围投影面积为准：计算封闭阳台面积时，应根据周边，在计算封闭式阳台面积时，根据外部水平投影面积的一半计算，如果在房地产中，阳台平面图不封闭，则按封闭计算，按计划不能封闭，可以计算一半，但如果计划关闭，现状应该是封闭的面积的一半。
三、结束语
综上所述，预测面积和实际测量面积之间的差异不能完全避免，房地产测量中的实际面积和预测面积等存在误差，所以有必要了解房地产测量中预测面积与实测面积之间差异的原因。只有了解差异，才能缩小差异，才能求同存异，有更好的发展。我们相信，只要我们严格按照我国的法律法规和住宅区测绘测绘，就能够很好的避免这些错误，使我们的测绘工作不断完善，使开发商和业主达成和谐统一，使我国的房屋测绘工作迈上一个新的台阶。
参考文献
[1]伍金珠.测量技术在房产测量中的应用[J].科技创新导报，2014（16）221-223.
[2]杨朋卫，杨光，陈慧.房产测量中面积预测与实测差异分析研究[J].现代测绘，2015，06：55-56.
[3]王亚美，程启斌，陈翀，胡兆喜.浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施[J].现代测绘，2015（03）25-30.
（作者单位：江苏省纺织工业设计研究院有限公司南通勘察分公司）
关键词：房地产测量；预测计算；测量面积；面积差异；分析和思考
目前，我国房地产业的计量还存在很多有待解决的问题。其中，预测面积与实测面积的差异是一个相当难解决的问题。因此，我们必须深入分析预测面积与实测面积之间的差异原因。由于我国房地产业起步较晚，在房地产和测量面积时使用的计量并不完善，房地产面积的实际计量，受到各种条件限制，因此造成了很多关于房地产领域面积测量的冲突。为此，有关部门要加强房地產面积测量的准确性，尽可能保证预测面积和实测面积的一致。
所谓房地产面积，是指房地产已完成并经有关部门验收，由房地产开发部门委托，由住房单位行政主管部门批准的测绘质量标准进行测量。在计量过程中，计量单位必须根据预测数据，完成图纸、预测面积等房地产测量的数据，房地产进行实测面积的测绘，最后计算出实际的房地产面积。预测房地产面积，主要是指房地产预售过程，由房地产开发部门委托，经房地产行政主管部门批准的合格计量单位，按单位计量房地产的规格，再按照图纸和图纸批准的大小，一边参照公共区域的描述，最后在房地产完成之前计算面积。房地产测算面积是买家结算的主要决定因素，是房屋资金结算的重要依据；而房地产项目对预测面积领域一般供开发商参考，有时也用于在线备案或预售商品房。
一、预测面积和实测面积具有差异的原因
1.绘图上存在差异
随着房地产业的发展，市场上房地产测绘单位越来越多，测绘水平参差不齐，技术也是参差不齐，技术指标上也存在矛盾。许多房地产测绘单位在房地产测量过程中，保证质量的意识薄弱、仪器背后的设备不精确、工作过程不正确等都导致很多房地产区域预测面积不准确，以及实际测量面积也不准确，这受多种因素的综合影响，使得预测面积和实测面积在房地产面积测量上的差异扩大。在房地产领域的预测过程中，测量师往往只能通过施工图来完成测量，没有实际的检测和测量。在纸面上，测量结果和实际的数据误差是不可避免的，后期实测面积都是实地调查来的，准确率一般较高，这在一定程度上加大了预测计算和实测面积的差异。
2.开发商和建设单位的影响
在后期施工过程中，由于各种因素的影响，房地产开发商可能会暂时修改以往的建筑设计，开发商在建筑设计变更后不通知规划部门调整相应的规划审批图纸，这在很大程度上房屋预测面积与实测面积之间的差距增大。一方面，随着建筑业的不断发展，各项建设质量不断提高，许多施工队伍没有经过严格的专业培训，所以大部分施工过程依赖于以往的经验，忽略了建筑图纸的作用。另一方面，在实际施工过程中，将受到施工现场的特殊水文地质条件的影响，施工图纸需要改变。这在预测面积和测量面积之间增加了一定程度的差异。为此，建设单位不仅要提高自己的专业技术，还要在发现施工过程中与施工图不一致时，及时与开发商联系，寻求有效的解决方案。
3.房屋面积测量存在误差
造成房屋面积测量误差的主要原因是测量方法不对，如楼梯分配误差、阳台缺失、色带分割误差等，都不是测量工作或操作失误。在主观上是人为错误，所以测绘人员需要以严谨细致的工作态度和专业的工作技能去测量面积，另一方面是测量工具造成的错误，所以在住房测绘工作中，要选择精确的测绘设备和先进的映射方法，这样可以保证测绘工具的准确性，从而保证测量结果的准确性。另外，还有一些开发商会不择手段的利用机会，故意导致房屋面积的测量存在误差，以获得更多的利益。例如负责宿迁房地产评估项目，考虑功能区和分摊单位，导致业主在功能区的权利受到侵犯。
二、如何减小这些误差
1.注重测量面积时候的技术要求
首先，要确定房地产建筑面积的计量单位，收集房地产建设施工总规划图，开发商营业执照、施工许可证规划和施工许可证等。注意早期的数据收集和整理，特别是施工图纸；在预测建筑图纸和规划审批图纸与开发商提供的房屋面积进行对比时，如果发现不一致，应及时与开发商联系，找出不一致的地方，以便及时改正测量过程中的错误操作和进一步最小化预测和实际测量之间的差异。其次，随着测绘技术的不断发展，现阶段的设计师一般都是计算机绘制的建筑设计图纸。因此，为了进一步减少预测和测量的差异，可以要求开发商提供相关的CAD图纸。
2.住房面积测绘需要专业性人才
现代住宅设计非常新颖复杂，这也给居住面积测绘带来一些不便，不小心会造成测绘或计算错误，面对1万元的单价平米，真正会给房主造成重大损失，因此从事房屋测绘的人员不但要拥有有专业的理论知识，还要有丰富的测绘经验，保证测量的准确性。必要时，可邀请测绘专家对测绘人员进行专业培训，实地演练，使测绘人员更好地自我提炼，使住房面积计算工作做得更细致更精确。
3.准确计算阳台尺寸
在房地产测绘中，阳台是指围栏结构，永久性上层建筑和房屋附件可以附在房屋上，可以分为非封闭式阳台和封闭式阳台。在阳台面积的处理中，按照“性能计量规范”的规定，以围护结构外围投影面积为准：计算封闭阳台面积时，应根据周边，在计算封闭式阳台面积时，根据外部水平投影面积的一半计算，如果在房地产中，阳台平面图不封闭，则按封闭计算，按计划不能封闭，可以计算一半，但如果计划关闭，现状应该是封闭的面积的一半。
三、结束语
综上所述，预测面积和实际测量面积之间的差异不能完全避免，房地产测量中的实际面积和预测面积等存在误差，所以有必要了解房地产测量中预测面积与实测面积之间差异的原因。只有了解差异，才能缩小差异，才能求同存异，有更好的发展。我们相信，只要我们严格按照我国的法律法规和住宅区测绘测绘，就能够很好的避免这些错误，使我们的测绘工作不断完善，使开发商和业主达成和谐统一，使我国的房屋测绘工作迈上一个新的台阶。
参考文献
[1]伍金珠.测量技术在房产测量中的应用[J].科技创新导报，2014（16）221-223.
[2]杨朋卫，杨光，陈慧.房产测量中面积预测与实测差异分析研究[J].现代测绘，2015，06：55-56.
[3]王亚美，程启斌，陈翀，胡兆喜.浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施[J].现代测绘，2015（03）25-30.
（作者单位：江苏省纺织工业设计研究院有限公司南通勘察分公司）