以爱彼迎（Airbnb）为主题的“恐怖故事”通常分为两类。当这家住宿共享平台刚刚诞生的时候，网络上流传着各种有关奇葩房客和奇葩房主的段子，这是第一类。当爱彼迎的模式逐渐走向成熟之后，另外一类恐怖故事开始诞生：因为通过爱彼迎将房子短租出去通常能获得更高的收入，许多城市的房东开始不做常规长租，将自己的房子从出租市场上直接撤了下来。以此作为代价的是，城市租金价格水涨船高，想在城市落脚的年轻人发现自己越来越难以租到一间能够负担得起的公寓。
　　许多学术研究已经证实了上述恐怖故事的真实性。加拿大麦吉尔大学城市规划系教授大卫·瓦克斯姆士表示，纽约市许多利益受到损害的个人和组织都已经开始抵制和抗议爱彼迎。纽约是爱彼迎的全球第三大市场，也是爱彼迎网站最早落户的地方之一，因此作为案例研究而言具有相当的代表性。“我们发现，纽约住房市场受到爱彼迎干扰的轨迹正在其他许多城市相继上演。”瓦克斯姆士说。
　　在研究了2014年9月到2017年8月期间的8000万条数据后，瓦克斯姆士的团队得出了结论：爱彼迎的确助推了纽约市平均房租水平的上涨，首要原因就是长租市场上的供应量转向爱彼迎的“集体出走”。

“房屋共享”已名不副实？

　　按照爱彼迎的最初构想，它所瞄准的应当是那些有额外房间、偶然不在家、或是长期出差的房东，偶尔通过爱彼迎的平台赚一些外快。实际上，当年爱彼迎创始人的设计出发点也是如此：2007年，乔·杰比亚和布莱恩·切斯基这两个合租一间公寓的好朋友因为实在受不了旧金山日益高涨的房租，决定把他们的沙发床出租出去。今天，由这个商业创意孵化出来的爱彼迎估值高达300亿美元。
　　尽管目前有很多房东仍然是以“共享经济”的精神对自己的居住空间进行更有效率的利用，但瓦克斯姆士发现，纽约市内已经有超过12%的爱彼迎房主成为了专业的商业操纵者——这些商业房东一般同时控制了许多间房屋，并将它们一起放在爱彼迎上进行短租，实质上是借助爱彼迎的模式来运营酒店民宿。这些商业房东所占的房租收入份额在纽约爱彼迎市场上达到了28%。
　　商业房东和酒店老板已经没有实质上的区别：他们通常的定价相较其他房主更低，因为掌握了更多的房屋资源，他们甚至可以在某个街区形成垄断。与此同时，他们又不需要支付商业税和酒店税，这让包括市政府在内的很多机构都颇有微词。
　　实际上这种操作本身也是违法的。在爱彼迎的纽约地区房主守则里，“一位房东只能出租一处房产”是从一开始就被列入其中的。纽约市的房地产管理规范法也规定，房东不得同时在一栋建筑里对三间以上的单位进行短租运营（30天以下）。瓦克斯姆士的团队估算，有将近42%的纽约地区爱彼迎活跃房东违反了上述的房地产管理规定。

坚持共享的房东

　　夏洛特·哈尔斯是不少仍在以“共享”理念来运营爱彼迎的房东之一。她和她的室友在纽约布鲁克林区的威廉斯堡合租了一个四室的公寓，尽管如此，每月高昂的房租还是让这些年轻的女孩子感到头疼。为此，她们决定一旦有谁要出差旅行时，空出来的房间就挂在爱彼迎上。
　　“说起来也赚不了什么钱，但至少在我们不在市里的时候，不必为还要支付的房租感到心惊肉跳，”哈尔斯说，“在纽约，每一天的房租真的都是一笔不小的开支。”
　　爱彼迎官方对瓦克斯姆士的研究成果表示了质疑。这家公司给出的自家数据显示，在2017年，92%的紐约爱彼迎房东都以“共享”他们首要住宅的方式来进行运作，并且有79%的房东都通过爱彼迎的方式舒缓了房租压力。爱彼迎表示，瓦克斯姆士团队收集数据的方式并不严谨;爱彼迎甚至称瓦克斯姆士背后有来自纽约酒店业者协会的资本支持。
　　对此，瓦克斯姆士反驳说，超过半数的爱彼迎条目实际上由大约10%的商业房东控制，他们赚走了将近一半的收入。而那些真正在共享住处的房东却只赚到32%。这就足以说明问题。
　　对这些真正共享住处的房东而言，在爱彼迎上挣到的钱也越来越无法补贴水涨船高的房租——因为爱彼迎的出现本身推高了长租租金。瓦克斯姆士认为在过去三年里，爱彼迎助推纽约长租租金至少1.4%。纽约的普通中产阶级为此要每年多支出384美元的房租。
　　换句话说，瓦克斯姆士的研究证明使用爱彼迎来减轻房租压力就好比通过空调来对抗全球变暖：短期内可能帮助你支付房租，但长期来说还是让住房市场的生态环境变得越来越差。

士绅化来袭

　　在欧美国家的城市里，低收入社区因为资本的涌入而改头换面变得宜人可居的现象被称为“士绅化”（Gentrification）。这种现象一方面改善了市容，另一方面则助推房价走高，穷人被迫迁离原来的居所，因此极具争议性。很多观点近来认为，爱彼迎的出现加速了大城市里的士绅化进程。
　　通常来说，爱彼迎网站上的条目都集中出现在交通便利、环境优美的地带，这些区域的房价本身就居高不下。诸如曼哈顿中城、下东区等地带一直就是纽约爱彼迎条目最多的地方。
　　然而在过去两三年里，纽约近郊的布鲁克林区和哈莱姆区等中低收入住宅区也出现了爱彼迎条目大比例增长的情况。这是因为有很多专业运营爱彼迎生意的商业房东集中进入这些社区，购买或是租下性价比较高的房屋、对其进行翻修装潢，然后统一放到爱彼迎网站上进行盈利。
　　以曼哈顿北部的非洲裔聚集区哈莱姆为例，这里由于距离市区有一定距离且治安不算特别好，一向是游客不太会踏足的区域。但在爱彼迎商业房东涌入后，这个区域也变得繁荣起来，住房和物价水平跟着水涨船高。
　　瓦克斯姆士指出，在2014年到2017年间，布鲁克林的皇冠高地等区域出现了1.42%的平均租金涨幅。类似的涨幅在这样的地带通常是很难以想象的。

“幽灵酒店”

　　对中低收入的“纽约客”而言，住房压力显而易见变得更大了。长租的公寓平均而言就是不如短租来得更有利润，这让很多房东决定不再长租好几年给一个租客，而是每晚上都接待不同的客人。
　　通过自己的一套算法，瓦克斯姆士团队估计纽约市场上至少有5600套原本的长租公寓变成了爱彼迎上的条目。这类型的公寓大部分都集中在曼哈顿，但在布鲁克林也有显著的增长。
　　最极端的例子即是所谓的“幽灵酒店”：一间公寓、一个楼层或甚至整栋建筑的所有房间都被以单独出租的方式挂在爱彼迎上。这些房间因为平均每晚的房费达到或接近酒店的水平，因此将长居的“纽约客”排斥在外。在这样的房间短暂居住的大都是游客。
　　上述5600套公寓组成了1200处这样的“幽灵酒店”，这些房间平均每个月可以挣到6400美元的房费，利润可谓相当高。
　　就连爱彼迎官方也意识到了“幽灵酒店”对其平台长远发展带来的不利影响。为此，爱彼迎在2016年引入了“一位房东只能出租一处房产”的政策，也清理了4800处不符合上述要求的条目。

　　在一些欧洲城市，地方立法规定单一爱彼迎条目每年之内不能出租超过一定的天数，以真正落实“共享精神”，使其尽可能地较少扰乱城市住房市场的正常秩序。在阿姆斯特丹，一处房屋每年只能在爱彼迎上挂牌不超过60天。
　　“像爱彼迎这样的平台，如果不对其施加监管的话，它会允许卖方无限制地出租房产……很快你就会发现某些卖方对出租市场形成了垄断，普通租客将没有任何的议价权。”瓦克斯姆士说。